検済無・上増築・多層階住宅のリノベーション・大田区西糀谷PJ

築17年・鉄骨造3階建て・既存延床面積187㎡の建物の上に一層増築して4階建てにするプロジェクトです。既存建物の工事完了検査済証が無かったので建築基準適合性状況調査を行い、大田区に法12条5項報告と建築確認申請を提出し確認済証を受けました。現在工事中です。

小規模ビルでは珍しく様々な施工報告書等が残っていましたが、基礎コンクリートの強度確認、柱脚部の確認、鉄骨材質の確認(成分分析)など補充的な物理的調査を行いました。

増築である為、建築基準法の構造規定を全て現行基準に適合させなければならず、様々な部位の構造的検証が必要となりました。

既存延床面積187㎡+4階増築面積36㎡ 合計223㎡で1階が店舗で2階から4階までが多層階住宅(申請は共同住宅2戸)となっています。また新たに4層用ホームエレベーターを設置しています。建築確認申請上の工事種別は、増築+用途変更+大規模修繕となっております。

「上増築」は、建築ストックの再生活用の中でも難易度の高い業務であり、調査・設計・申請の各業務は、検査済証の無い他のプロジェクトと比べても時間と経費を費やします。

また既存建物の施工結果報告書等一定の工事中の書類が残っていないと、初期の段階で増築可能かどうか基本的検討ができません。

今回は色々な条件が整い確認済証までこぎつけることができました。関係各位の御協力・御尽力がなければなし得ませんでした。あらためて御礼申し上げます。

  • 【建築場所】東京都大田区西糀谷
  • 【法的規制】近隣商業地域・防火地域・防災街区整備地区
  •                        ・容積率400%・建蔽率80%
  • 【既存書類・図書】意匠図・有/設備図・有/構造図・有/構造計算書・無
  •          /各種施工報告書・一部有
  • 【調査・設計・許認可申請】株式会社 寺田建築事務所
  • 【構造設計】一級建築士事務所 ビオス
  • 【構造適判】株式会社 国際確認検査センター構造適判部・東京本部(ルート2)
  • 【法12条5項・建築確認】大田区

「地元経済を創りなおす-分析・診断・対策」枝廣淳子著

「地方創生」「地域経済の活性化を」という掛け声は多いが、そのために必要な考え方や具体的な方法・ツール・事例が紹介された本はあまり見られなかった。

建築の世界で言えば1億円の地方創生予算の範囲内で既存建物の再生・活用を図ると言う散発的な取り組みが目立った。勿論 それが駄目というわけではないが地域単位で見たとき やはり経済学的視点でその地域経済の分析・診断・対策を考えていかないと散発的で継続性に欠けるのではないかと思っていた。弊社が建築ストックの再生・活用に取り組む場合も調査・分析・診断・対策を立てるように、地域経済の再構築の分野でも、調査・分析・診断・対策を立てられるドクター・ゼネラルが求められているのではないかと思っていた。

著者は下記のように書く『地位経済の現状観光や投資で地域にお金が入っても、その大部分が地域から離れた場所への支払いに使われ、お金はあっという間に地域から出て行ってしまっている』
『本当の地方創生と幸せのために大切なこといくらお金を地域に「引っ張ってくるか」「落とすか」でなく、「一度地域に入ったお金をどれだけ地域内で循環し、滞留させるか」』

この本では、そのための考え方の枠組み、実践のためのツール、内外の事例を解説し、地域の人々が「地域経済を自分たちの手に取り戻す」ことを通して、真の地域創生と人々の持続可能な幸せを支援するのが目的と書かれています。

「漏れバケツモデル」や産業連関表の活用、地域内乗数効果の見える化ツールなど、お金や雇用を外部に依存している割合をまず知り【分析】、どこに力を入れるべきかを考え【診断】、そのうえで、効果的な取り組みを進める【対策】ことができます。

そして、好循環に転換した地域経済の事例の数々を紹介しています。

国内の事例のみならず海外の事例もいろいろ紹介されています。そういった事例には、「応用・転用可能な学びやコツ」がいっぱいあり、それらを知ることで、さらに効果的に取り組みを進めることができると著者は言います。

日本の未来は、地域経済を取り戻すことから始まるという予感がします。

「制度的・技術的側面からみた建築ストック活用促進のための研究」@建築研究所

H25年度・(社)建築研究所の講演会「制度的・技術的側面からみた建築ストック活用促進のための研究」のテキストを読んだ。

材料研究グループの濱崎主任研究員の研究成果で、これを読んでストック活用の問題点は徐々に整理され、実務的研究が進んできているという感想を持った。

「あと施工アンカーの長期性状」「耐久性を確保するためのかぶり厚さの確保」(ポリマーセメントモルタル)「建築ストック活用手続きのための建物調査・確認」の三項目は、実践的課題だ。

「建物調査・確認」については建築研究所で、マニュアル案を取りまとめ中とあるが、完了検査済証未取得建物の調査・確認にも触れているのが心強い。

ストック活用のためには完了検査済未取得建物の問題は、避けて通れない。

調査方法や確認方法、評価方法は件数が増えていくに連れて徐々に収斂され確立していくだろうが、現在大きな問題としては、基礎・杭の確認方法と評価をどうするかという問題を抱えている。

掘削できれば基礎の根切深さ、配筋探傷、コア抜きができるし、杭頭を明らかにすることぐらいはできるだろう

掘削できないような密集市街地では、基礎の確認と評価をどうするか?

頭が痛くなる・・・

http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/h25/index.html