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【名古屋市住宅都市局建築指導部建築審査課・審査統括係の資料】
名古屋市は、建築計画概要書は平成8年4月1日、計画通知は平成19年6月20日から保管しており、それ以前は廃棄されたようだ。
台帳記載事項証明は発行しておらず、「検査済証等処理経過の証明」などという名称の証明は、所有者以外は取得できない。建築主以外が請求する場合は、委任状と登記事項証明が必要。
台帳閲覧も出来ないのだから古い建物の場合、その建物が果たして建築確認申請を取得しているのか、工事完了検査済証を取得しているのか第三者は知る事も出来ない。
建築物は私的所有物でありながらも社会的存在だ。
違反建築物が事実上放置されている今日的状況では、個人情報保護の境界線はいかなるものが最適なのか・・・
前日に大阪市で昭和25年からの台帳を自由に閲覧できる経験をしてきただけに、名古屋市の閉鎖性には驚く。
【名古屋市・西庁舎】
【大阪市・建築指導部の資料】
大阪市は、建築確認記載台帳が昭和25年から保存されており、その台帳を各自閲覧できる。
建築計画概要書は昭和48年(1973年)から保存されており写しを請求できるし、昭和50年(1975年)頃からはコンピューター化されており、モニターで確認できる。
大阪市建築指導部の窓口担当は、とても親切で助けられた。
大阪市役所に、まるまる半日居た。
この日、地下二階の食堂で食べたのか日替わりランチ(550円)。
メニューは手作りミートローフ。
薄味で全体的にヘルシーな感じ。
5時30分の終業とともに外に出てみたらイルミネーションがきれいだった。
【遵法性調査における調査対象物の選定・・・2 目的・階層】
遵法性調査を 依頼主が本音はどのような目的で使いたいかということにもよるが、
「どのくらいの建物が再建築できるか?」という目的があるとすると、容積率・建蔽率・斜線関係の集団規定チェックが中心になる。
又
「避難関係に不安がある」というと、防火区画・避難経路・東京なら都安全条例第8条区画。非常用照明・代用進入口等が中心になる。
その場合、どんな建物を優先順位に選択するかというと法第35条の特殊建築物、階数が3以上の建築物だろうか。
階数が3以上だと地下1階と地上1,2階で三層。
地上1,2,3階も三層
ということになるが、
地階が物販店・飲食店というのも要注意である。
竣工後に地階を店舗等に改装して営業しているが排煙設備がない店舗は多い。100㎡以上あっても昔の内装業者さんは、へっちゃらで用途変更など出していないものも多いし、建築基準法など念頭にない方も多かったようだ。
階数が3以上の建築物 では、
実に防火区画の考え方というか実態が多様で感心してしまう。
恐らく竣工後に店舗階段を作り、店舗を縦に広げたのではないかと思われるのだが、階段を作ることで増築や大規模修繕に該当するのではないか?という発想もないようで、ほとんど無届。
昔の中高層建築物で東京都安全条例第8条区画が取れているのが珍しいくらいだ。
まぁ やみくもに調査対象建築物にしても「調査の為の調査」になるから、優先順位をつけ調査件数を絞り込んで、より中身の濃い調査した方が良いということです。
妻が足立区役所の食堂で食べたカレーライス。
本当に、カレーが好きですね。
来週から全国への出張が続くので、その準備が忙しい状態ですが、美味しい役場の食事に出逢えるか楽しみでもあります。
天井を開口しただけでは、天井のふところがなく大梁の仕口部の溶接を調査することができなくて、柱周りの壁面にも開口を開けてもらった。
居住者がいるところでの調査だから、調査が終わったら速やかに復旧しないとならない。だから復旧しやすいように、かつ最低限の大きさで開口をあける。
20年前は木下地が一般的な時代だった。
復旧のビニールクロスの色目が合わなくて苦労する。
柱と梁の仕口部分。
20年前に施工したゼネコン独自の工法。
今回20年前に確認申請を取得した時点の構造計算書が紛失(最初から建築主に渡されていない?)していたので、このゼネコンさんに構造計算書を復元してもらった。
検査済証を取得していなかったことに責任を感じたのか・・・
【遵法性調査における調査対象物の選定・・・1 検査済証があるか?】
既存建築物の遵法性調査において調査対象が多数ある場合、どういう優先順位(プライオリティー・priority)で調査対象を決めるべきか。
まずは、その建物(あるいは入居しているビル)が、建築確認申請の確認済証を取得しているか、工事完了検査済証を取得しているかという事を調査し仕分けする必要がある。
このことは、遵法性調査に限らず、増築・用途変更・大規模修繕などの場合は、大前提である。
工事完了検査済証があれば既存不適格建築物であり、なければ違反建築物である。
弊社の全国的調査では、既存建築物の半数以上の建物が工事完了検査済証を取得していない違反建築物である。
H12年法改正以降はかなり改善されてきている。
「ストック活用」と言っても、違反建築物を増築・用途変更・大規模修繕することはできない。
違反建築物に違反的内装工事を積み上げている重度な物件もある。
検査済証のない建物の法適合調査を行い適合していれば既存不適格建築物として扱うという事例も増えてきたが、それらを認めていない。あるいは事実上厳しく制限している特定行政庁もあり、またその調査方法論も弊社でも毎回試行錯誤の最中である。
昨今は、賃貸借契約にあたってテナント側から検査済証の有無確認や用途変更確認申請の必要をオーナーに問うところが増えており、コンプライアンス意識が社会的に向上してきている。
今日では、検査済証の無い建物は不動産としての価値(価格)は著しく低いものになる。
朝早く建築主と打合せ後、品川区役所の建築・都市計画・公園課窓口と打合せ。
時間は早かったが職員食堂は開いていた。
ポークカレー(300円)+味噌汁付
スパイシーで美味しかった。
役場の窓口でもらってきた資料をパラパラとめくり、該当項目を頭に入れる。
品川区役所から再開発ビル群を横目にしながらJR大崎駅まで歩いたが結構な距離だった。
幾つかの調べ物や記載台帳証明をとりに都庁に行く。
時間を確認したら11時半だったので都庁第二庁舎職員食堂・ELVを背にして左側にて昼食。
味噌ラーメン(460円)
味はそこそこ
12時前だと ゆつたり座れて快適
豊島区内の鉄骨造3階建ての建物に増築するにあたり、既存建物が工事完了検査済証を取得してない為、実態的に法適合しているかの調査業務を受注したので調査に立ち会った。
内部スラブを撤去してもらい、X方向とY方向の地中梁のコア抜き・圧縮強度試験。と鉄筋の探傷調査。
コンクリートコア抜き90mmの状況
型枠程度なら支障なく抜いてしまうとの事。
調査担当者曰く、とっても綺麗なピースらしい。
ということで記念に写真に収めた。
ジャンカもなく細骨材と粗骨材のバランスが良いとの事。何万本もコア抜きをしていると抜いたピースの状態で判断できるらしい。
鉄骨のUT検査もしたのだが、溶接状態がとても良いとの事。
TVコマーシャルで有名な大手建設会社の施工だからか、鉄骨の工場での品質管理が良いように思える。
それにしても、違反箇所があるために工事完了検査を受けていない多くの建物があるなかで、建物の品質も良さそうだし違反箇所も見当たらないのに工事完了検査・検査済証を取得していないのは惜しい。
今回は、既存建物の法適合性確認と増築申請を一体で民間指定確認検査機関で受け入れてくれる事になった。
詳細はTAF倶楽部会員にのみ「続きを読む」で閲覧できる。
妻は、業務で毎日のように東京都内の法務局、区役所、都庁を回っている。
この日は 文京区役所職員食堂で食べた昼食の写真を送ってくれた。ポークカレー(450円)とサラダ(150円)。
妻は無類のカレー好きであるが、曰く 初めて食べた飲食店ではカレーを食べてみると腕がわかるそうだ。
ふぅ～ん。
そういえば私は始めて入る寿司屋さんでは河童巻きを食べてみるのだ、玉よりも河童巻きの方が差がはっきりするように思う。