弊社は、建築ストック活用プロジェクトに特化した独立系CM(コンストラクションマネジメント)業務を行っています。
【１】設計事務所やゼネコン、デベロッパーなど、建設プロジェクトに関係するどの会社とも資本関係や利害関係を持っていませんので、どのようなプロジェクトにおいても第三者としてCM本来の立場を発揮します。
【2】建築ストック活用プロジェクトに特化したCM(コンストラクションマネジメント)を得意としています。建築ストック活用プロジェクト(増築・改修・用途変更・ローリング計画等)においては、事前の既存建物状況調査やプロジェクトに関わる様々な法令の生きた知識と豊富な経験が非常に重要となります。
DB方式等でのCM会社作成資料を見ていますと建築ストック活用の場合の発注者の要求・仕様書をまとめた基本計画書や要求水準書が、新築プロジェクトの書き写しに過ぎず建築ストック活用にはそぐわない事例を多く見てきました。
例えば
・敷地内に多くの既存建築物が棟別で存在しているのに、それらの個々の建物について建築時期、確認済・検査済の有無が提示されていない。
・発注者側コンサルタントが既存建築物と既存不適格建築物の相違を理解できていない。
・既存建物の増築にあたって建築確認申請済証、工事完了検査済証はあるが、実態的に違反箇所があり、既存不適格建築物にはならず現行法が全て適用されたため構造体の補強工事が後から必要となった。建築ストック活用の場合には、既存建物の遵法性調査が事前に必要となることが多い。又既存建物の遵法性調査があっても内容が不充分なものも散見する。
・既存建物の改修にあたり、内部間仕切り等が新築時から変更しており、それら現況図面無しで発注したために後日、工事会社と見積もりの齟齬が生じた。
・既存建物状況調査をせずにプロジェクトを推進した為に、隠れた部分の劣化や法違反の部分が工事中に発見され追加補修工事が多額になつた。表面に出ていない雨漏れ、防火区画の天井裏での欠損、主要な間仕切壁の天井裏未施工部分等
・既存建物がある敷地のみを建築確認申請の敷地として設定していたが、その周囲の専用駐車場を敷地面積外とし整備をしたために竣工検査時に都市計画法の開発行為の有無を問われた。後に建築確認申請の敷地と駐車場の間にフェンスを設置することになり追加費用が発生した。そのことで重大なコンプイアンス違反を問われた。
即ち、建築ストック活用プロジェクトにおいては、人に例えるなら正確な診察をして治療方針を作成するのが必要なのであり、図面や書類上だけで判断すると不充分、不正確な治療、薬剤の処方をすることになることがありますので注意が必要となります。
【３】建築ストック活用プロジェクトにおいて他のCM会社と業務提携する事も可能ですので、御照会いただければと思います。