カテゴリー: 【03】ストック活用

今月始めて工事監理中の現場へ

外壁サッシが取りつき、外壁下地の施工が終わっていた

シーリングも終わっているようだ

2階にあがってみる。

2階も外部サッシは取り付き、外壁下地まで完了してる

やっぱり職人さんと現場監督には遭遇しない。いつ工事しているんだろう

盆休みもあり、しばらく外出していなかつた。午前中に打合せ、午後移動して現場へと外出していたら汗が噴き出した。日に当たって丸焼けになるか、日影で蒸し焼きになるか、調理方法が異なる肉料理になるところだった。

昇降機(エレベーター)は建築設備として、建築基準法第87条の4及び同施行令第146条1項1号の適用を受けます。

既存建築物の屋外にエレベーターを設置する場合は、通常床面積が増加するので「増築」となりますので、エレベーターを設置する既存建築物の検査済証が無い場合には、建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査等)が必要となり建設時の法適合性が確認されないと昇降機の申請を出すことが出来ません。
　
　ただし既存建築物の屋内に設けるエレベーターで床面積が増加しない場合、つまり既存の床スラブ等を解体し、そこに昇降機路を設置する場合には、建築基準法上の「増築」には該当しませんので、建築基準法第87条の4及び同施行令第146条1項1号により、確認を要する建築設備としてエレベーター単独での確認申請が必要となります。

この場合でも既存建築物の検査済証が無い場合には、建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査等)が必要となり建設時の法適合性を確認する必要があります。

　既存建物の昇降機を交換する場合も同様です。

　既存建築物が建築基準法第6条1項4号に該当する場合には、昇降機(エレベーター等)の確認申請については規定がありません。この場合特定行政庁は、建築基準法第12条5項に基づく報告を求めます。

　昨今、リノベーションやリフォーム案件が増え、昇降機新設に伴って、こうした相談がガイドライン調査機関に多く持ち込まれているそうです。

　又、最近はエレベーターメーカーの法令遵守の意識は高く、昇降機設置の相談をすると最初に確認済証ありますか、検査済証ありますかと聞いてきます。検査済証が無ければ昇降機の出荷はできないようです。

　弊社では、既存建物に設置する場合の相談等をする時は、最初に建築確認記載台帳証明や検査済証を昇降機メーカーに見せるようにしています。

しばらくぶりに工事監理中の現場へ、今月二度目

ALCの界壁や一部外壁が終わっていた

フロントサッシが取りついていた

しかし　この現場、抜き打ちで行くと職人さんや現場監督と出会わない

少しずつ工事は進んでいるようだから、まあいいか。

それにしても暑い。

出来るだけ日中は外出しないようにしているから、身体が適応できないのかもしれない。

たまたま岐阜の山間部の知人にショートメールしたら、「朝夕は布団をかけないと風邪をひいてしまいます（笑）」と返信があった。本当に避暑に行きたい。

8月も前半と後半に出張が入った。出張すると調査+打合せ+視察+遊びと予定を詰め込む癖があるが、今年はバテルかも知れない。

6/2６にコンクリートコアを採取した現場の塗装タッチアップに朝から立会

塗装屋さんも、足場鳶も、コア採取業者も自分で手配しているので現場に立ち会わなければならない。

パテ処理をして塗装

この日、都心は36.5度。朝から暑い一日だった。

通常はたまにしか外に出ないので、陽を浴びてビタミンDを生成しなければ

朝8時30分には、塗装屋さんが来ていて外壁の色と色合わせをしていた

塗装する場所を一通り案内して、1時間あまりで完了

職人さんがいて我々の調査や設計の仕事が

成り立つのだぞえ

久しぶりに工事監理中の現場に出向く

基礎の立ち上り、柱脚の根巻コンクリートが終わり、現場は外部の鉄骨胴縁の取付工事中だった。配筋検査以来約1ヶ月ぶりに現場に行ったから、これほど現場に行かない工事監理者もいないかも。

柱脚の根巻コンクリートは、きれいに打ちあがっていた

基礎の調査の為に掘削した箇所もコンクリートが打設されていた

2階サツシ開口枠の胴縁は終わりつつあった。

2階は、これまでと違って随分と開放的で、外部からの視認性が高くなるだろう。ちょつと西陽が気になるが・・

新たに設置する東側の排煙窓用開口も出来ていた

1階北側の基礎回り、外壁を解体してみたらこの部分は立ち上がりが無く、雨仕舞に課題があつたので、新たに基礎立ち上りを作った。

現場には来れなかったが、6月はサッシ、ALC、鉄骨胴縁の施工図のチェックと承認。変更工事の見積チェックや、別契約にしていた設備・電気工事の見積チェック、テナントとの調整、質疑回答など結構忙しかった。毎月クライアントに工事監理報告書を提出しているが、文書にして1ヶ月を振り返ると、結構な業務量になっていた。

次回は、サツシの取付時ですかね。現場に行くのは・・・

最近は「古さ」を楽しむ人が増えたのか、自分が関心があるから目につくのか「ヘリテージ建築（歴史遺産建築）」に関わる出版が多い。この本は2023年6月初版だから、出たばかりの本。

このヘリテージ建築には、建築設計者の手で保存再生され、魅力的な場に生まれ変わったものもあります。元日経アーキテクチュア編集長の宮沢洋さんが現地を巡り、分かりやすいイラストを交えながらその面白さを「変化を楽しむ」「物語に出会う」「グルメを楽しむ」という構成で伝えています。

この本はヘリテージビジネスの分野で、組織設計事務所の中では何歩も先を行く日建設計が全面協力という。日建設計のヘリテージビジネス分野のリーダーである西澤氏が案内役をしているが、西澤氏は構造設計や耐震工学の専門家であると聞くと既存建築物を扱っている人間としては合点がいく。既存建築物の法的課題、技術的課題の7割から8割が構造的な問題だからだ。エンジニアリングでありながら文化的センスのある人がこの分野のリーダーに相応しい。

今まではヘリテージというと伝統木造や文化財といった歴史的建造物を想起しがちだが、いま鉄骨造や鉄筋コークリートなどの近現代の建造物が、解体の岐路に立たされており急速に文化財的保存、動的保存の対象となりつつある。また官民建築物の長寿命化も最近の重要課題の一つとして浮上している。

本書とは関係ないが、上記の写真は沖縄の名護市庁舎。鉄骨鉄筋コンクリート造りの3階建てで1981年4月に完成した。全国的な設計コンペで最優秀だった象設計集団の斬新なデザインで日本建築学会賞（作品）を受賞した。庁舎には56体のシーサーが設置されていたが、老朽化で2019年に全て撤去された。いま、この昭和の名建築が築42年で老朽化という理由で解体されようとしている。なんとまあ歴史を大事にしないことか。

近現代建築物には耐震改修や安全性の確保、設備の更新が強く求められるが、経済的付加価値を適切に加えていくことが大切。保存改修設計とか耐震補強とかのシングルイシューだけでなく総合的な視点とそれに対応できる技術力を早急に構築することが必要と思う。

ECI方式（ECIほうしき、英語: Early contractor involvement、アーリー・コントラクター・インボルブメント方式）あるいは先行発注型三者協定方式とは、主たる元請業者がプロジェクトの初期段階で関与して設計段階への意見を提供する建設契約の一種。

従来、設計段階の終わりになってから請負業者を参加させる設計-入札-施工方式（DBB方式）とは対照的。

このモデルにより、請負業者はスキームの設計に情報を提供し、バリューエンジニアリングの変更が提案可能となる。

弊社では、以前より既存建築物の活用に係る建築工事については、ある時期から建築主の了解を得て建築業者を選定し、プロジェクトの情報開示を行い色々な技術的提案を受けている。ただ規模が比較的小さい事もあり、プロジェクト建築工事会社として内定してから工事請負契約までの期間もさほど長くなく、検討業務もさほど過大なものでなかったので、その業務報酬は話題にもならなかったし実際発生する事もなかった。

弊社から工事会社を推薦しても、建築会社から一切のバックマージンを貰わない事を宣言している。そうすることで仕事を通じて親しくなっても工事金額の査定、チェックには厳密でいる事ができる。

現在進行形の既存建築物のプロジェクトでは、大規模でもあり工事仮設計画や安全計画、ローリング計画が複雑なのでECI方式を提案した。官公庁物件では最近目につくようになっているし、大規模な既存建築物の工事では適切な方法なのではないかと思う。

東京都建築士事務所協会で編纂作業が進んでいる「既存建築物活用に係る建築基準法令とその解説(仮題)」の2023年6月段階での全章を印刷したファイルが事務所協会事務局から送られてきた。

私は、東京都建築士事務所協会のワーキンググループであるリノベーション専門委員会の編集委員のひとり。

まだ補強すべき箇所や書き加える章もあるが、こうして一冊のファイルになってくると、中々読みごたえがあるし、今まで約20回(月１回)にわたる委員会の成果なので振り返ると考え深いものがある。

建築基準法の事だけ考えていると頭の中が酸性になりそうで嫌なのだが、時間を割いて私が書いた章以外も真剣に読まないとならない。多忙で書けなくなった他の編集委員の人の章もバトンタッチして書かないとならなくなったし大変。

法令解説本というのは、世に沢山出版されている。主として指定確認検査機関や元行政関係者などによる本であり、それらの本は当然設計者にとって有意義な本だ。

ただ設計者は建築基準法だけを見ているわけではなく、あまたある法令　例えば消防法、都市計画法、福祉のまちづくり条例等、建築プロジェクトに係る法令全般を俯瞰し把握しなければならない。

すなわち設計者は、常に「森をみている」

指定確認検査機関は建築基準法という「木」、消防は消防法という「木」、沢山の条例という「木々」。個々の「木」を見ているだけの場合が多い。

設計者は森をみる。それに役立つ法令解説本を作りたいと個人的には考えている。

蒸し暑い一日だった

耐用年数評価用+耐震診断用のコンクリートの中性化、圧縮強度を

調べるためのコンクリートコア等を採取した。

ちょつと声をかけたら見学者が6人、皆真剣に作業を見守っていた

2階の外壁部分からコアを採取する為に足場を建てた

未確認部分だった1階屋根の部分には、

図面には設備基礎が書かれていたが無い事が判明した。

鉄筋クロス部分を露出させて発錆状態を確認

コンクリートかぶり厚は、5cm

外壁側2cｍの増し打ち、打放コンクリートの上に外壁塗装という事を確認

フェノールフタレイン液を噴霧して、中性化状況を確認

これが全部で5箇所

圧縮強度+中性化試験の他に塩化物調査用、含水率調査用を別に採取

夜7時まで延長して全てのコア抜き、斫り調査は終わったが、

コア抜き箇所の無収縮モルタル詰めは翌日の午前中作業となった。

現場主義を貫きファクトに向きあうと得るものも大きいが、

身体には応える

それでも　この案件の大掛かりな現場調査は無事終了

耐用年数評価・耐震診断・耐震補強計画・改修計画に進む

今日は耐震診断の為の図面照合調査でRC壁の開口寸法の調査

上記の写真のようにRC壁を貫通してるダクトや配管等も調べる

併せてコンクリートブロック壁の配筋調査。

CB壁の鉄筋探査はボッシュの簡易測定器で

全ての内壁のブロック壁は有筋だった

その他設備機器類の基礎を計測、体積計算をした。

これらの調査野帳を整理しCAD図に記載して構造事務所に送らねばならない。

今日の調査の弁当は、のり弁山登りの「大漁」

鶏肉、鮭、竹輪等が容器にみっしり

クライアント、調査員らと、本日も和気あいあいと、

だが食べている時は黙々と食した

鉄筋コンクリート造の既存建物(築43年)の実質耐用年数評価を日本建築センターに依頼した。その現場調査を行い実際にコンクリートコアを採取する箇所等を現場で決めた。

上記の写真は、鉄筋探査機(電磁波レーダー)で鉄筋のかぶり深さを計測しているところ。この箇所は５cmと計測できた。

赤い紙テープは鉄筋の位置

内部の空調機械室

この日は、日本建築センターから3人、非破壊検査会社から3人、弊社、クライアントが調査に参加。

コンクリートコアは圧縮強度試験、中性化試験をする他、塩化物調査用、含水率調査用、じゃんかがある箇所、両面打放コンクリートの箇所等、耐久性調査だけでなく建築病理学的に興味がある箇所も抜くことにしたら、凡そ30カ所になった。こうした調査の際に建築病理学的な見地からの調査を加味すると後学の為の資料が蓄積できる。

築43年の既存建築物をあと20年利用したいという場合は、この実質耐用年数評価・調査はしなかったかもしれない。43+20=63年なので建築学会でいう一般的なRC造耐用年数60年～65年に相当するから。だが30年～35年というと43+3０=73年～78年なので、対外的なエビデンスとして必要だろうと判断しクライアントに説明し了解を取り付けることができた。

クライアントの担当部長説明から始まって、社長・役員・技術顧問が並ぶ中で必要性をプレゼンした。ここに至るまでには結構隠れた苦労があるのです。

斫り箇所の中性化状況の確認は5箇所だけ、非破壊検査会社の人は現場での中性化試験はやったことがないというので、アナログ経験者である私がやることにした。

フェノールフタレン液だけは、新しいものを買ってこよう

そういえば何年か前に、現場での中性化試験をやったはずと思い、自分のサイトを検索してみた。8年前にやってました。

コンクリート中性化試験

この記事を書いたら、「大田区の町工場の親父(社長)みたいだ」という最高の誉め言葉をもらったのを思い出した。

これに追記するとコンクリート粉を飛ばすエアダスターと、濡れた場合の為にぼろ布が必要だったはず。準備せねば。

現場でのコンクリート中性化試験は科学の実験みたいで楽しいですね。

正確に記しておくと現場での中性化試験は、コンクリートを斫り鉄筋を露出させて、その腐食状況を確認するのが第一の目的。日本建築学会「建築保全標準・同解説IAMS3-RC」によれば、鉄筋の腐食グレードと腐食状態は5段階あると書かれている。

文部科学省において、「学校施設の教育環境向上を図る改修等に関する課題解決事例集」がまとめられ、5月23日にホームページに公開されました。

問題点が整理されていて学校施設の改修設計等の参考になりますし、民間の建物の長寿命化計画を検討するうえでも大いに役立つ内容になっています。

　「学校施設の教育環境向上を図る改修等に関する課題解決事例集の公表について(概要)」文部科学省

https://www.mext.go.jp/a_menu/shisetu/seibi/1372577_00003.htm

　「学校施設の教育環境向上を図る改修等に関する課題解決事例集（全体版）」
https://www.mext.go.jp/content/20230524-mxt_sisetuki-000029813_02.pdf

この中に「2改修・活用の促進」として「(1)メリットの見極め・課題解決の見通し」について記載されている部分を紹介します。

「学校施設において、長寿命化改修を進めていくことにより、改築に比べ工事費の縮減を見込むことができ、廃棄物や二酸化炭素の排出量が少ないなど、コストや環境面にメリットがあることに加え、限られた予算の中で域内の多くの学校施設の安全性を確保し機能向上を図ることができる。
公立小中学校施設については、構造体の耐震化率が99.7％、体育館等の吊り天井等の落下防止対策実施率が99.5％と概ね完了しており、一定の耐震性が確保されている。また、個別施設計画の策定時に個々の施設の実態を調査しているところが多いことから、当時の調査結果や経年の近い類似施設の比較などにより 、QCD（品質・コスト・工期）のバランスを確認しながら、改修のメリットを大まかに整理することが可能である。
また、各施設の長寿命化改修を行う際には、当該施設の資料や現地調査により、既存建物の施工当時の状況や現在の劣化状況の把握に合わせて、構造・法令上の観点から改修範囲の見極めや課題解決の見通しを立てておくことで、新しい時代の学びを実現する計画・設計の可能性を広げ、教育環境向上による品質向上につなげていくことができる。工事段階では、内外装を撤去した際に、事前の調査等では分からなかった追加工事が必要となる場合もあるため、調整できる工程をあらかじめ見込んでおくとともに、それらに対応するための費用についても考慮しておくことが有効である」

整理すると

・教育環境向上の手法(民間の施設だと、より収益を生む為の活用計画、省エネを含めた総合的な検討)

・構造体の改修範囲の見極め(民間の施設だと、耐用年数評価や耐震診断・耐震補強が必要なる場合がある)

・法的制約や法解釈(民間の施設だと建築確認等が必要な場合の既存遡及の適用に係るコストの把握、居ながら改修における安全計画・仮設計画とそのコスト)

・施設の有効利用(民間の施設だと、クライアントの理解は勿論、銀行融資先の理解を得る必要がある)

鉄筋コンクリート造の既存建物の耐震診断をするにあたって、構造事務所と一緒に現場確認をした。

外部・内部の劣化調査は既に済ませてあるが、これから耐震診断のための「図面照合調査」(既存図面と現況の主として壁種別の確認、壁開口の大きさ確認、実測)をする為の下見。

耐震診断業務も調査から計算まで一貫して依頼出来る会社もあるが、現在弊社で検討している耐震補強設計の技術的難易度が高そうなので、対応できる構造事務所と弊社で手配する調査チームの共同業務にした。

RC壁でも写真のように上部にダクトが貫通していると右側部分は耐震壁として評価できず、左側のみの評価となる。現地調査をして図面に壁種別と開口寸法を記載していく調査。

屋上には、何のための基礎だったか良くわからない基礎が残っていたりする。こういう設備基礎の類も実測しなければならない。これを「屋上重量物調査」という。

建築・設備を含めた竣工図が残っていない既存建物、長い期間の間で更新されて変わってきた設備類の記録が整理・保管されていない既存建物は、まことに手間がかかる。

既存建築物の活用では、こうしたアナログ調査が不可欠で、身体を使い汗をかく。こういうところが敬遠される所以なのかもしれないと思うこの頃。まあ爺さんは楽しみながらやっているが。

工事監理中の現場で配筋検査兼諸打合せ

確認申請図書で柱脚埋込式になっていたのに内部を解体したところ柱脚露出形式になっていたので構造解析し柱脚根巻形式に改修中。

以前調査の為に掘削した土間スラブも配筋し、コンクリート打設は柱脚と同時期に施工

工事看板類がA3版程度の大きさで掲示されていた。

この日は気温29度になったとかで、外にいると溶けそうだった。

知り合いの医者から聞いた話。

へき地医療は「医師免許があるだけでなんとかなる」という世界ではなく、志すドクターたちもそれを知っているので、以下の総合診療医育成プログラムなどで研鑽を積んでから着任する場合が多いとのこと。

https://www.sougouiikusei.primary-care.or.jp/

たぶん様々な知見を持つていないとならないのだろう。

そういえば私の通院している総合病院の内科では初診の人は総合診療医が診察し、糖尿、腎臓、消化器などの専門医に振り分けているが、その総合診療医は内科部長だ。

ようするにドクター・ゼネラルはベテランが適任なのだ。

建築設計業界では、このドクター・ゼネラルが極端に少ないように思う。

東洋大学客員教授の天神良久先生の三部作

天神先生は、工学部とか建築学部で教えているのではなく東洋大学大学院経済学研究科公民連携専攻とのこと。

2013年に国が「インフラ長寿命化基本計画」を策定し、総務省が自治体に「公共施設等総額管理計画」の策定を発令した。各自治体での対策の主要な柱は、「延床面積の総量圧縮」「長寿命化」「財源確保」「広域連携」を揚げている。

本書では建物の「長寿命化」とは、60年の建て替え周期を80年～100年間利用する施策だと記載してある。それには個別具体的に耐用年数を評価することが必要で、それともうひとつは遵法性調査であり、計画のファーストステップは、この二つを同時並行的に進めるべきだと私は思っている。

最近都内の地方自治体が策定した学校施設の「長寿命化計画」を見ていたところ、老朽化対策の検討に当たって「日本建築学会が示す鉄筋コンクリート造の物理的耐用年数60年を参考とし、おおむね築60年から築65年を目安に学校施設の老朽化対策を実施する」と記載してあり、結局のところ60年から65年程度で改築するという方向性に持っていっている。なんとも教科書的な方針だと思った。こりゃ施設参謀が頭でっかちではないかと・・・

さて　この三冊の本には、主として公共施設の長寿命化例が豊富に紹介されている。既に旧知の事例も多いのだが、VFM分析の視点からのアプローチなので参考になる。

なんといっても建物の長寿命化の利点は経済合理性だ。

既存建物を解体し新築する(改築)するときの再建築価格(設計監理費、工事費、解体処分費等)と長寿命計画による大規模改修コストを比較して何割程度で出来るのかどうかが問題で、その割合が小さいほどVFMが高いと判断できる。

リノベーションとかリフォームとか部分的なものではない総合的視点に立つ「長寿命化計画」が、これからは求められているのだろう。

2008年に出版された足利工業大学名誉教授の依田彰彦先生の本。

A5・100頁程の薄い本だが、実験に基づく研究に裏打ちされた中身の濃い本。

RC造の耐久性について調べていて古本屋ネットで400円で購入したが「儲かった」という感じがした。状態はほとんど新品だった。

　この本の中に「既存RC造躯体コンクリートの残存耐用年数等の予測」という章があり、別章に記載のある「中性化速度式」を用いた残存耐用年数の計算式が記載されている。「躯体コンクリートの屋外側、および屋内側水廻り部分(浴室、厨房、洗面所等)の半数が、鉄筋表面の位置までコンクリートが中性化した時点を耐用年数とする。」「また、屋内水廻り部分以外は半数が鉄筋裏面の位置までコンクリートが中性化した時点とする」と記載されている。耐用年数を把握した上で的確な補修・改修の必要性を強調し、その方法が例示されている。

　こうした先人達の地道な基礎研究が時代を超えて役立つのだと、改めて思った。

　最近知ったRC造の中性化を改善する方法として、1970年代にノルウェーで開発され、主として北米や欧州で使われ始め、日本では1992年に導入された、アルカリ性を再付与する電気化学的補修工法があると知った。

　コンクリート表面に陽極となるアルカリ性電解質を含む外部電極を仮設し、コンクリート中の鉄筋を陰極として直流電流を一定期間流すことで再生する方法。

　日本でも土木を始めたとした社会的インフラで実績があり効果は抜群だと聞いたが、工事費はとても高いらしい。

　人間の病気の治療と同じで、設計者は臨床医だから診断と治療はセットで考えないといけない。保険適用外の高額な医薬品や治療法を使えるかどうかは、クライアントの懐しだい。

　もともと「長寿命化」という言葉は、文科省が10年ほど前に使い始めたような記憶があります。

　鉄筋コンクリート造の公立学校施設は、従来老朽化の進行に伴い建築後およそ40年ぐらいで改築が行われていましたが、技術的には劣化等の状況に応じて必要な対策・改修等を行う事により、70～80年程度使用することは可能でした。それは民間の建物も同様です。

　長寿命化は、既存建物の構造体を利用する為に、構造体の構築が不要であり、また既存建物の取り壊しを行わないので、それらに係る工事費を削減できます。又排出される廃棄物量も削減されるので改築(スクラップ&ビルド)に比べて極めて安価な工事費で、しかも短い工事期間で実施することができます。一般的には、改築コスト総額の60%程度を上限にすると考えられています。

　またライフラインや建物環境の改善などもあわせて行うために新築(改築)と同様な環境改善を図ることが出来ます。

　鉄筋コンクリート造の場合、第一段階として構造体の劣化状況等の把握が不可欠です。コンクリートの中性化深さや鉄筋の腐食状況、鉄筋のかぶり厚等の状況を確認しますが、耐震診断や耐震補強を実施している場合は、その時の資料は参考になりますが、時間が経過している場合もあり、又耐震診断で調査するコンクリートの圧縮強度や中性化の試験体数は極めて限られている為に、耐用年数評価をする場合は、建物全体にわたっての調査が必要となります。

　建物を改築とするか長寿命化とするかは、個々の建物毎に判断しなければなりません。結局は長寿命化整備とその後の維持にかかる費用が判断基準となることが多いと思います。これには総合的な判断、将来を含めた全体を俯瞰した判断が必要となります。

　弊社では建築ストックの長寿命化計画にあたって、第一段階で耐久性評価と遵法性調査を一体的に進めます。民間の建物の場合、改修計画、リーシング計画、概算工事額の算出、長期修繕計画、事業収支計画を一体的に行います。

　これは今までの私(弊社)の設計・監理経験、建築審査の経験、エンジニアリングレポート等の業務経験等を全て生かせる業務です。

　そろそろ「建築法務専門事務所」という肩書は変更しなければならないかも・・・

一般財団法人日本建築センターの建築技術研究所の発行するレポートを読み返してみた。

調査研究 | 日本建築センター (bcj.or.jp)

第5号:マニュアル・レポート202３では、既存RC造建築物の耐用年数評価件数が、2019年5月から2023年3月までの累計件数で128棟にのぼったと報告されている。耐用年数が100年超と評価されたものが75棟、58.6％と最多で、評価不能のものが12棟とある。80年から100年と評価されたものが8棟あるので、80年以上の耐用年数評価でみると64.8％になる。

「BCJが評価する耐用年数」は、外壁等の屋外側から進行する中性化がその屋外側鉄筋の鉄筋のほとんどには到達しない年数を、調査時点から起算して推計している。

「評価不能」とは、中性化が一定に進行しており上記の耐用年数を正の値として算出することができないケースと書かれている。多分コンクリート中の塩分濃度が高かったものと個人的には推察している。

この耐用年数評価から築年数と耐用年数のあいだには必ずしも強い相関関係があるものではないということが判明したと書かれている。築古のものは総じてコンリートの圧縮強度は低いが、外壁モルタルが厚くこのモルタルによる中性化抑制効果が発揮されコンクリート躯体には中性化があまり進行しておらず長期間の耐用年数が評価されるものが多かったと書かれている。

　これには実感する。弊社で戦前の昭和12年のRC建物、地下1階地上6階建ての建物を調査した事があるが、外壁は厚いタイル貼りとそれ以外は20mm～3０mmのモルタルの上に塗膜材仕上。一部補修した面ではモルタルが二層になっていたので外部からのコンクリートの中性化はほとんどなく、むしろ内部の躯体あらわしの面から中性化が進行していたケースを思い起こした。

　ただしモルタル等の仕上げ材の中性化抑制効果に対するポテンシャルは高くないので持続性には特段の留意が必要だと書かれている。

　築浅でコンクリートの圧縮強度が高いものでも、仕上材の塗料等が早期に劣化することにより中性化が進んでいる事例もあると書かれている。

いずれにしても調査件数が増えてデーターが蓄積されてきたなと思った。現在、このRCの耐用年数評価をする機関は増えてきているが、そのデーターの取り方や分析方法は各社まちまちと聞く。

以下弊社からの質問に対してBCJから教示してもらったことを転載しておく。素晴らしい内容だったので、参与ごめん了解とらずに転載します。

「耐久性設計では新築時の設計耐用年数、つまり使用期間をどれくらいに想定して耐久設計をするかという計算モデルはありますが、現に築数十年の風雪を経た建物の実際の中性化の状況を調査しそれを踏まえた残余の耐用年数推計方法は学会や国ともにありません。また、それに正面からトライするような研究もこれまではないと思います。おそらく建築センターの7名の評価委員の先生方は我が国のRCの耐久性分野をリーダーの方々ですので、建築センターでの多数の個別建物毎の耐用年数評価を通じて、その方法が徐々に収れんしていけば、いづれはデファクトスタンダードになるのではないかと思います。
　もう一つの問題は建築業界等での「耐用年数」という言葉が、正確な定義なしにそれぞれの観念で使われ混乱しているということです。広辞苑などでは「使用に耐え得る期間」というのが一般的な意味ですが、それを科学的・工学的に突き詰めることは極めて困難です。劣化要因は様々です。そこで、BCJでは一般的に劣化の支配的要因である
中性化に着目して外壁等の屋外側の最外側鉄筋の一部に到達する年数を推計して、耐用年数としています。
これは実際の構造耐力性能の限界から見た場合かなりの安全側の評価だということになります。現在の工学的知見レベルではすべての劣化要因を調査し、その劣化スピードを推計し、最終的・総合的な寿命を推計することは不可能です。
　だからと言ってこれまでのような一般論での耐用年数に縛られていては、現実社会での建物の長寿命化による有効活用は進みませんので、建築センターでは中性化による評価を実施しているということです。中性化以外の要因についても学識経験者が現地調査で目視等の範囲で確認し、他の要因が問題であればそれを評価書にも反映することとしています」

中古マンションを購入する際の調査方法を紹介する動画をYouTubeで見ていたところ、目視と表面上の劣化調査。修繕履歴の確認の必要性を言っていた。それはそれで必要な事だが、それだけでは足りないと思う。

人間の場合に置き換えてみると、症状の問診と過去の病歴だけで病気を判断するようなことはない。血液検査もし、レントゲンをとり、場合によつてはMRIや各種検査を駆使して病気の原因を追究する。それでも外科的手術で開いてみないとわからない事もあると医師から聞いた。

中古マンションを購入する側では、非破壊検査や微破壊検査をする事には限界があるので、売主側で実質耐用年数評価をきちんと行っておく必要がこれからはあるのではないか。

私の建築設計の考え方は「コンテクスチュアリズムだね」と言われた。懐かしい言葉を聞いた。ポストモダニズムの影響を受け、その時代の中で設計活動をしていたから当然色濃く残っているのかもと思った。

コンテクスチュアリズムとは、敷地や周辺環境などの街区の形状や風景、歴史や文化などのコンテクストを重視する設計姿勢や設計思想のこと。

1950年に建築家ロバート・ヴェンチューリが「建築の構成におけるコンテクスト」と題する修士論文を執筆し、ゲシュタルト心理学におけるコンテクストの概念を建築に導入した。

1970年代後半、チャールズ・ジェンクスやロバート・スターンによりコンテクスチュアリズムはポストモダニズムのなかに位置づけられたが、文化的コンテクストに偏重した概念として理解され、また歴史主義などとともに受容されたために、ポストモダニズム建築への批判が強まるにつれてコンテクスチュアリズムも退潮していった。

でも21世紀になった現在の建築設計でもコンテクストの概念は多用されており、歴史保存やリノベーション、地域再生が重要なテーマとなっている現代においてその重要度は再評価するべきだと思う。

そういえばロバート・スターンは　今どうしているのかと思って調べた。たぶん若い人は知らないと思うし、日本ではあまり評価されていないから邦訳の著作も少ない。

Robert A. M. Stern Architectsという大きな組織事務所になっていた。
https://www.ramsa.com/

写真は、事務所のパートナーズによって設計された2023年のパラディオ賞を受賞したイェール大学のシュワルツマンセンター。

もう結構な御歳(80代前半)だと思ったら、1998年からイエールスクールオブアーキテクチャーの学部長を務めていると書いてある。まだ現役なのかな。

日本ではリノベーションはマイナーな仕事とされていて学会や業界の中での評価は低いけど、アメリカでは大規模なリノベション案件は多い上に、きちんと評価されてるように見える。

　日本にはすでに有り余る建築ストックがありますが、建築業界の意識や市民の意識もスクラップ＆ビルドから、建築ストックを長期に活用するという転換は中々進んでいないように思います。

　地球環境問題に加え、公共建築では地方自治体の厳しい財政状況。この数年の建築コストの大幅な上昇から民間建築物の事業収益性の低下等。今後の日本経済を見通すとスクラップ＆ビルドの継続は困難であろうと思われます。

　しかし一方で、鉄筋コンクリート造の高経年建築物の長寿命化については、その方法やプロセスが必ずしも確立されていませんでした。

　長寿命化へのファーストステップの一つが耐用年数です。高経年建築物への多額の改修投資を決断するには、それが今後どれくらいの期間、必要な構造安全性等が保持できるのかについて、工学的な検証・評価が必要です。

　実は、もうひとつのファーストステップは、遵法性調査なのです。日本の建築ストックには、完了検査済証が無い建物、増築や用途変更が無届でなされてきたような建築物が官民ともに多いという特徴があります。

　長寿命化計画の最初の仕事として、耐震化や長寿命化の改修工事の費用を金融機関からの融資により調達するために耐用年数の適正な評価を行います。その上で個別に構造安全性が継続する期間を耐用年数と考え、その期間を確認したうえで長寿命化計画の策定、長期の改修資金の融資の可能性、事業採算性を検討する必要があります。

　人間の場合、「負のオーラ」とは一般的に、「ネガティブな印象や雰囲気」のことを言います。 周囲に暗い雰囲気やマイナスな印象を与えてしまうので、負のオーラを放つ人は周囲からは敬遠されがちです。 考え方がネガティブな人は、負のオーラが出てしまうと言われています。

　既存建物も「負のオーラ」を放っているものがあります。それを感受するかどうかは個人差があります。

　そして、それらの多くは事故物件でもあります。既存建物調査の際に「事故履歴」が添付されてくるものがありますが、ほとんどが「事故履歴無し」と記載されてきます。

　しかし弊社では一応「大島てるの事故物件サイト」で確認をすることにしています。すると書類上は「事故履歴なし」という建物でも「自死」「殴殺」「焼死」「孤独死」「飛び降り自殺」等などがあったりします。

　既存建物から「負のオーラ」を感じる人は感受性の強い人、霊感のある人で、私は鈍感な方ですが、妻は霊感が強いので最近は既存建物の室内には極力入らないようにしています。

　鈍感な私でも今までいやだなと思った既存建物は幾つかあります。

　長年放置された地下室の照明が全くない空間。とある工場の用地取得でオーナーに同行した時、うっそうとした樹木の中に古い蔵と墓場があった。敷地内に墓場あるところは西日本では結構見られるが、「近づくな」と言われているように思ったこと。

まあ思い起こせば結構あるかな。

「負のオーラ」を感じたら「正のオーラ」を受容して中和しなければならない。

神社に御参りして清浄な空間に包まれるようにしています。

既存建物の調査で、周囲が田であったり、川べり、農業水路がまわりにある立地がある。敷地の外周部を歩いて写真を撮っていると雑木林に「マムシ注意」と書かれていたころもあった。

敷地内でも草刈りをしていないと夏場は結構草も伸びるので藪となる。

受水槽やポンプ室まわり、浄化槽、敷地外周部なんかの周りは、草むらになっている事も多い。

聞くところによるとマムシの子育ての時期である8～10月はマムシも攻撃的になっていて特に用心が必要とか。

基本的にはこちらが近づきすぎない限りは向こうからは襲って来ないとは聞いたが、調査箇所が草むらに覆われていると入っていくのも躊躇する。

ということで、膝まである長靴を用意したのだが、今のところ出番はない。

30年ぐらい木造戸建て住宅の設計に関わってこなかった。まあ指定確認検査機関に勤務していた頃木造住宅の審査はしていたが、確認審査と設計は全く別物である。

今年初夏に竣工した専用住宅の増改築工事のリフォーム減税(所得税・固定資産税)の為に「増改築等工事証明書」の作製を建築主から依頼された。さらっと手引きを見て、添付資料は大したことないやと思い安請け合いしたものの、これが結構時間がかかった。

【証明書を発行できる者は以下のいずれか】
①建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士
②指定確認検査機関
③登録住宅性能評価機関
④住宅瑕疵担保責任保険法人

そもそも「建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士」が証明書を発行できると思っていなかったのだが、聞けばリフォーム市場では事務所登録をしていない建築士や建築会社が関与しているのが多いのか、この証明書の発行というのもビジネスとして成立しているそうだ。

【増改築等工事証明書にあたっての添付書類】
・申請家屋の登記事項証明書等
・工事請負契約書等
・設計図書等
・補助金交付額決定通知書等（補助金等を受ける場合）－（こども未来交付金の補助を受けた)
※注意?申告には増改築等工事証明書以外の書類も必要となるので所定の窓口へご確認ください。

【用意した添付書類】

・現況図と竣工図(ビフォーアフター)

・既存写真と完成後の工事証明用写真(ビフォーアフター)

・確認済証、検査済証(増築確認申請を伴ったため)

・工事請負契約書・見積書(追加工事費用、設計監理料、申請料、土地家屋調査士等の報酬も含む-これらの内訳表)

・「増改築等工事証明書」に記載する各工事費用の算定根拠(標準額、項目別に契約額から抽出と整理をした)

「増改築等工事証明書」そのものも毎年のように書式が変わるそうだし、始めは文書の端々に地方税法規則第■条第■項等と書かれていて、いちいち原文を確認しないと前に進めない癖があるものだから、フリーズすることが多かった。

知り合いから「(一社)住宅リフォーム推進協議会」のHPに証明書の説明、記載例が詳しく書かれていると聞き、調べてみて氷解した。

https://www.j-reform.com/

調査用のデジカメ達

上左:CASIO、上右:CANON

中左:NIKON、中右:SONY、右:GOPRO10

下2台:FUJIFILM

デジカメは守秘義務の徹底の意味もあり、画像の外部流出防止とアスペクト比の統一、画像サイズを統一するために、協力してもらう調査員にもこれらのデジカメを貸与している。

ひとつの報告書のなかでアスペクト比とかが統一されていない画像は見苦しい。

現在使用中なのは、この国産の6台。それぞれスペアの充電池を複数所有、メモリは32Mカードにしている。

ほとんど中古というか売れ残っていた商品で、確か現在国産カメラメーカーで製造を継続しているのはSONYだけかと。また製造を復活して欲しい。

中国産の安いデジカメも売っているが、接写のピントが甘いらしい。エレベーターの点検証とか消火器とか各種設備機器の製造年月日ラベルとか撮影するので、安ければ良いというわけでもない。

１回の調査で１０００枚/台ぐらい撮影することもあるのでデジカメの消耗は激しい。

GOPRO10は、建物全体とか屋根等の高所を動画撮影したものを静止画にして報告書類に利用することもある。後で調査対象の連続的な状態を確認するのに役立っている。

デジカメ達に感謝して　手入れをする。