建築法務/ 建築ストック再生・活用 /長寿命化/ 環境建築 / 建築設計監理 / ㈱寺田建築事務所・一級建築士事務所
三連休初日は、現地調査の立会だった
基礎のコンクリートコアを採取する為に土間コンクリートを斫る
ベースプレートを確認する為、柱脚部のコンクリートを斫り、鉄筋を切る
以上が2/10(土)
2/11(日)は、別件の調査レポートを一本完成させメールで納品。これまた別件の省エネ届は、最終図面に基づき修正をほどこし完成させてメールで納品。
2/12(月)は、土曜日に掘削しておいたところの基礎のコアを3箇所採取。
それでもって鉄骨の継ぎ手部分を確認。耐火被覆がケイ酸カルシウムt=25だったので簡単に除去でき、鉄骨の状態も吹付ロックウールの場合と異なり、きれいな状態で確認できる。既存図面通りで安心安心。
調査箇所を埋め戻し、掃除して完了。久しぶりに立ちっぱなしだったので足が疲れた。それにしても現場に来るのは年寄りばかりだが、こちらも歳を取ったので仕事の事、子供の事、孫の事等話題は尽きない。
三連休 現場来るのは 爺ばかり
型式認定住宅(100㎡を超え)を用途変更して学童保育所にしたいとの相談があった。学童保育所は児童福祉法に規定されているので特殊建築物で、100㎡を超えているのなら用途変更確認申請が必要。
ところで確認申請と工事完了検査済証はあるの?と聞いたら、確認はあるが検済は調べていないとの事。まずそれを調べてからねと言っておいたら後日検済がない事が分かった。
学童保育所側は、型式認定住宅の所有者と既に賃貸借契約を締結し借りているらしい。資料を送ってもらったところ確認申請に添付されいる図面と現状は平面の外形は変わらないが、屋根と室内の間取りが変わっている。
学童保育所側は、型式認定住宅のメーカーは工事費が高いと言うイメージを持っているらしく、あくまでも知り合いの市井の工務店に依頼したいとの事。
検済の無い型式認定住宅の用途変更確認申請が出来るかと問われた。
理論的には、手続き的にも技術的にも可能だと答えた。
ただし型式認定住宅はブラックボックスで技術的内容も構造図も構造計算書も非公開。メーカーと型式認定機関しか詳細は分からない。これを一般構造として検証するには、どういう構造フレームになっているのか調査し構造図を起こす。鉄骨溶接部等の検査をして構造計算を行い必要なら補強工事が必要となる。
調査費と構造図・構造計算検証や申請手続きで相当な費用がかかるし、補強工事が発生した場合、事業者としてそれらの費用を受忍できるのかと問うた。
型式認定住宅メーカー曰く「うちの案件はうちでしか直せない」と言っているそうで「全面リフォームなら請け負う」とか。
メーカーしか直せないという事でもないが、クローズドシステムである型式認定住宅の案件は費用から考えて型式認定住宅メーカーに依頼した方が良いだろう。
学童保育所側は、賃貸契約の解除を申し立てるそうだ。
建築確認申請を受け工事途中の建築物が、建築主の都合で建物用途等が変更になることがある。
建築基準法では建築基準法施行規則第3条の2の各号に掲げる軽微な変更について規定し、それ以外の物は計画変更確認申請を必要とするとしている。
その計画変更が建物全体に及ぶとき、例えば物販店で確認申請を取得していた建築物が工事途中で旅館業に用途を変更する場合、階数が変更になる場合(階数が増加)、構造を変更する場合(基礎工事中に上部構造が変更になる)等は、計画変更確認申請で済むだろうか。
このあたりの事は明文化した取扱いは、あまり見られない。
長崎県建築主事会議の「建築確認を受けた建築物の計画変更等の取扱い要領」(平成27年10月30日)に建築確認を受けた建築物の計画変更の取扱いについては、軽微変更届、計画変更確認申請、確認再申請の三つに分類し取り扱うものとしている。
その中で当初の確認申請を取止め新たに確認申請を行うものとして
以上の三つを挙げている。
リノベーションに関わる仕事をしていると色々な案件の相談が持ち込まれるが、確認再申請か否かというのは指定確認検査機関の権限を越えていて建築主事判断が必要だと思っている。
確認再申請となると、あまたある条令や要綱の届出も再提出となることが多い事は予想されるし、工事も一時停止しないとならないだろうから慎重な判断が必要だが、工事が実質的継続しているならまだしも建築確認を受けた後 何年も工事が停止されている場合はどうだろうか。
最近受けた相談では、構造適判制度が施行された2007年(平成19年)6月20日以前に建築確認を受け工事中だった建物がリーマンショック(2008年9月)の世界的金融危機を受け事業計画が中断し、事業主が倒産し工事が停止した案件のリノベーションについてだった。
物販店から全館ホテルに用途を変える場合の手続き上の問題や構造規定の遡及について相談を受けたが、手続き上の問題として10年も工事が放置されていた建物を工事継続中として、通常の計画変更確認申請を受付して良いものだろうか。
もうひとつの問題として建築基準法を遡及させなくて良いのかという問題もある。この10年で建築基準法の構造規定関係もかなり変更されているから現在の規定に適合させるために検討や再計算が必要ではないか。私なら「建築確認申請の取り直し」だと思うと上記の長崎県の取扱いを添付して回答した。
事業主の都合ではなく建築物の安全性が担保されているかどうかから判断するべきだと思う。尚、工事が完了していないので用途変更確認申請はできない。
この場合、大規模な構造の補強工事が予想されるし、その補強工事は現場施工なのでびっくりするぐらいの工事費が予想される。ましてや構造適判が必要ならひとつひとつ厳密な検証が要求され設計者としてはとても手間がかかり、とりわけ構造設計者から泣きが入るだろうと思った。ようするに新築設計の場合の報酬額では出来ないのだ。
フルリノベーションに関わるなら手続き上の問題や建築基準法の遡及。それらが工事費=事業費に大きく影響することは、初期の段階で綿密に予測しておいた方が良いだろう。
「自由とは、必然性の洞察である」(F.エンゲルス)
45年前に読んだ本の1節がふと脳裏に浮かんだ。
先日の既存建物の調査で、コンクリート非破壊検査会社が持つて来たコンクリート内部探査機・鉄筋探査機が優れものだった。
GSSI社 ストラクチャスキャンSIR-EZ XTという機械。
鉄筋コンクリート構造物内の鉄筋・電線管・空洞・ジャンカ・ひび・クラックの位置や深度、かぶり厚を正確に探査可能な一体型電磁波レーダ方式のコンクリート内部探査機器（鉄筋探査機）。
なんと400万円/台するらしい。能力はハンディサーチ型のものとは雲泥の差。
上の写真は見本だが、ダブル配筋で300ピッチ、かぶり厚もかなり正確な数値。
かぶり厚の調査は今までコンクリートを微破壊して確認していたが、躯体を多少なりとも傷つけてしまう問題があった。こういう優れた機器が登場してきて調査費もコストダウンできる。
既存建物の調査の度に、コンクリート非破壊検査や超音波探傷検査の技術者の人達に教えてもらう事が多く、調査は楽しい。
東京都建築士事務所協会主催の「RC耐震診断基準の改訂等を踏まえた 2017年改訂版実務のための耐震診断・補強設計マニュアル」講習会に参加して来た。
今年、日本建築防災協会の「既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準」が実に16年振りに改訂されたが、この改訂を踏まえたマニュアルとなっている。
都内では、東京都建築士事務所協会+日本建築構造技術者協会+耐震総合安全機構の三団体が協力して東京都条例「東京における緊急輸送道路沿い建築物の耐震化を推進する条例」に対応したところの「三団体耐震診断マニュアル」を作成し運用して来た。
東京都では、緊急輸送道沿道建築物の旧耐震建物約4700棟の耐震診断が完了しているという。その内、事務所協会が担当した2012年1月から2013年3月に耐震診断確認1000棟から浮かび上がってきた課題に基づいた見直しが図られている。
「理論→実践→課題→理論再構築」は、実務者団体だからこそ素早く対応できるのではないかと思っている。16年も改訂しないなんて信じられない。そういえば東京都建築事務所協会「構造設計指針2010(オレンジ本)」も増改築・用途変更に関わる構造部分は、そろそろ改訂してもらいたいものだと思っている。
弊社が関わる耐震診断はリノベーションに伴うもので多くは民間建物だが、実に様々な構造種別や架構形式に出くわす。最近は比較的小規模で完了検査済証の無い鉄骨造の増築や用途変更が多いので、鉄骨造の補強方法について苦慮する事がある。毎回色々な課題が浮かび上がるから大変だが、それが楽しいのだからやめられない。
先人曰く、知恵はタオルを絞るがごとく絞り切らないといけないらしい。
9/27に行ったセミナーの受講者から参加希望者を募ったところ4人の方が手を挙げてくれたので正調査員の補助員という形で詳細調査に参加してもらいました。
丁度この「建築ストックの活用・再生テクニカルセミナー」の開催時期に、検査済証の無い建物の用途変更に係る建築基準適合状況調査を行うことになり、座学ではわからないことを実地調査に参加してもらう事で理解を深めてもらうという趣旨でした。
人数が通常より倍になったので、いつもは劣化・現況実測・部材採寸・高低差、傾斜等の調査パートを各自黙々と行っているのですが、今回は色々と相談したり、他のパートの調査を確認したりと余裕を持って行うことができました。
私も調査の趣旨や法的な問題等、調査にあたって注意しなければならないことを説明することができました。
補助員としてついてもらつた方々は、全員一級建築士だつたので さすがに理解力は高かったです。
今後も 関係者の理解と協力が得られるならセミナー受講生を中心に希望者を募り補助員についてもらおうと思っています。
久しぶりに人前で喋ってきました。木造住宅のストック再生に取り組んでいる住宅医協会の関東住宅医ネットワーク・スキルアップ講習会のひとつとして企画されたセミナーです。私の題目は、非木造の建物の「建築ストックの活用・再生テクニカルセミナー」とあるように、建築ストックの活用・再生について建築法規・設備・構造等の建築技術面から語るといった内容です。
昨今のリノベーションブームでソフトからアプローチしたセミナーは多く開催されているようですが、ハード面から総合的にアプローチしたセミナーはあまりないと思います。
セミナーの内容は下記のようなものです。
*****
1. はじめに : 事務所紹介、お願い
2. 現状とこれから
3. 基礎調査編
3-1. 資料調査
3-2. 既存不適格建築の場合
3-3. 工事完了検査済証が無い場合
(建築基準適合性状況調査、国交省ガイドライン調査と法第12条第5項報告等)
4. 詳細調査編
5. 事例編
5-1. 増築
: 平面増築 / エレベーター増築 / 入れ子増築 / 減築 /
5-2. 用途変更
: 事務所→有床診療所 / 物販→飲食店 /事務所→簡易宿舎/ 工場→物販店 /
5-3. テクニカル調査
: 遵法性調査 / 変状(劣化)調査 / 有害物質調査
5-4. 耐震診断・補強設計
5-5. 実現しなったプロジェクト : 違反是正/用途変更工事費/耐震性
6. 留意事項 : 幾つかの法的事項の再確認/内部階段設置/内部ELV設置/その他
7. 小規模建物のテクニカル・デュ-デリジェンス
7-1. 概要
7-2. 劣化度合による修繕費の算出(事例 : アパート)
8. まとめ
*****
参加者は35名ほどでした。休憩を入れて3時間。ちょつと内容が総論的だつたかも知れません。
現役時代は終わった仕事を振り返る余裕がありませんでしたが、今回のような機会をいただき概ね過去5年程の仕事について整理することができました。自分でも結構面白いことやってきたんだなと～と思っています。
実は今、現役時代よりはるかに労働時間が長いのですが、それでも過去の仕事を振り返れるのは、現役時代は中間管理職としての業務がとても多かったことを物語っています。
何時ぽっくりいくかわからないから、最初で最後のセミナーだと言っていますが、機会があれば 次世代に継承していける場をまた持ちたいものです。
懇親会・二次会と行き若い人達と色々と話す機会を得て楽しい一日でした。
立て続けに調査や調査の下見が続いている。爺さんはちょつとお疲れモード。
焼肉や大蒜を食べたぐらいでは、すぐにエネルギーがチャージされない。
旧耐震のRC建築の簡易調査を依頼されたのだが、まだ購入前ということでコンクリートコアを採取して圧縮強度を調べることが許可されなかった。そこでシュミットハンマーで調査し圧縮強度を推定することにした。
レンタルしたのは、シュミットハンマー(NR型)。
若い設計者に聞いたら使ったことが無いどころか、名前も知らないと言う人がほとんどだった。
慣れないと調査結果にバラツキがでるのだが、私も使うのは5年以上経過している。今 テキストを読みなおしているところ。操作は、多分身体が覚えているだろうが、頭がついていかない。
シュミットハンマー調査の外注先はあるにはあるのだが、なんでも自分でやってしまうのはいいのか悪いのか。
「ターン」という音ともに身体に感じるコンクリートの硬さ。中々忘れがたい感触なのである。
段々身体を使った調査が出来なくなるのだな～と思うと ちょっと悲しいかな・・・。
昨日は、京都府京田辺市に日帰り出張
先週に引き続きの出張で腰が痛い・・・
町所管建物のコンバージョンにあたり京都府・町・設計事務所・私と打合せとなった。検査済み証の無い建物という触れ込みで彼此一か月前から相談に乗ったりあれこれと調べたりしていたが、町が建築確認の工事完了検査済証が無い建物と言っていたのですっかり信用し、それが大前提となって調査・手続き・見積りと進んでいた。
何しろ遠方なので行政から取得する「建築確認記載台帳証明」は、自分では取得に動きずらく、強く言って町に動いてもらえば良かったのだが、すっかり町の情報を信じてしまった。
この日土木事務所での打合せを終わり、町が「建築確認記載台帳」を閲覧したことがないと言うので、府に特別に閲覧させてもらうと、推定していた年のそれらしいものを発見。概要書を見せてもらうとビンゴ。おまけに工事完了検査済証も発行されていた。
多額の詳細調査が必要なくなり万々歳。
弊社の仕事は減ったが、無駄な税金が使われなくて良かった。
それにしても行政の言う事だからとすっかり信用してしまっていた。相談された時点で「建築確認記載台帳証明」を取得してもらうようにもっと強く依頼しておけばよかったと反省。
「調査なくして設計なし」
建築設計の道を歩み始めた頃 先輩に言われたこの言葉を思い返した。
毎月、東京都建築士事務所協会「コア東京」と「日事連」が郵送されてきます。
定期機関誌を毎月発行するのは大変な労力がかかっているのだろうなと予想できます。関係者の皆様に感謝しながら、このカラー印刷の機関誌印刷代・郵送代に随分と経費がかかっているのだろうなWEBサイトを充実させれば事足りるのではないかと思いつつ「コア東京」をパラパラとめくりました。
今号の気になった記事は「VOICE from editor」の記事でした。ようするに巻末の編集後記ですね。加藤峯男さんの建築法規の変遷、ストック活用に即した法体系の見直しの思いが記載されていました。
そこには加藤峯男さんが一級建築士を受験した1970年の建築基準法法令集・赤本と現在2016年度版の赤本の厚さが比較された写真が掲載されていました。頁数で言うと5倍になっていると指摘されていました。
「建築基準法の基礎的規定や意味合い」を若い人が理解していないと加藤峯男さんが嘆くのはわかりますが、その一因は大学や専門学校での建築法規の履修が戦後一貫して軽視されてきたからだと思います。1970年頃も大学では建築法規は2単位で現在もほとんど2単位だと思います。社会が複雑化しそれに対応し法令もこれだけ増えてきたのに、資格受験のための建築法規の学習では試験が終われば忘れてしまいます。しかも試験技術が最重要な要素である現代の資格試験では建築法規の基本を学ぶことには無理があると思います。
やはり設計実務を通じて徐々に全体像が掴めてくるのだと思います。
指定確認検査機関に勤めて審査をしていれば建築基準法と関係規定には詳しくなりますが、建築プロジェクトの遂行においては消防法や都市計画法などのあまたある法令・条例を読み理解しなければなりません。
建築法規を学ぶとしたら、やはり大学教育の中で学ぶ時間を増やさないといけないのではないかと思います。そしてどういうカリキャラムが必要か、よく考えないといけないと思います。
加藤峯男さんは「既存ストックを円滑に活用できるように法体系を見直す」必要性を訴えていますが、建築関係者は大概思っているのではないでしょうか。
どう改善するべきか建築関係団体から具体的な提起が必要になっていると思います。
内閣府・規制改革会議での業界関係者の意見等を読んでますと「床面積1000㎡以下は用途変更確認申請は不要として欲しい」等の意見もみられますが、業界関係者の利便や都合ではなく建物を使用する人の安全性に配慮した建築法規の改正が必要だと思います。
私見としてはストック活用に伴う建築基準法改正案はありますので、いずれ発表する機会があるかもしれません。
省エネ適合も かれこれ10年前に話題になりました。施行は本年4月1日から随時実施され やがて300㎡以上の建物は省エネ適合が必要となるでしょう。
ストック活用の法令も見直されることは歴史的必然だと思います。
東京都建築士事務所協会主催の「耐震改修事例に学ぶ実務者講習会」に参加してきました。上の写真は本年度版のテキストです。
耐震改修事例の紹介は下記です。
事例1、2、3はガチガチの構造的説明で専門用語が多くてわからないところが多かったのですが、他の事例は、コンバージョンの一部としての耐震補強や耐震補強工事の施工上の問題点・苦労話でよく理解できました。
事務局によると参加者の4割が意匠関係者ということでしたので、内容も構造技術者しか分かり合えない内容だけでなくしたのかもしれません。耐震改修というと建築主や管理組合の人達に、専門的な判断をどう伝え、理解してもらえるか苦労しますね。
大規模な事例が多く、しかも一般的な工法が少なかったので もう少し中高層の建物の補強方法を知りたい思っていたら、過年度のテキストにそれが掲載されているということで事務局の方に頂戴しました。
これは過年度のテキストで「耐震診断と補強設計の要点」「補強設計マニュアル」という、知りたかった事が満載されていました。
これは平成27年のテキストで(実物は青い表紙)「耐震診断と補強設計における課題」は役立つ内容でした。
弊社は、ストック活用の一部として耐震診断・耐震補強に関わりますので、調査方法や耐震補強工法の選択に関心があります。こうした実務者向けの無料講習会に参加することができただけで事務所協会に加入してよかったなと思えました。
それにしても連日講習会にに参加していると毎回設計事務所時代の同僚や指定確認検査機関時代の同僚と顔を合わせます。中には、しばらく連絡が途絶えていた人もあり近況を伝え合えることができました。やっぱり、引きこもりは良くないなと思ったところです。
倉庫業の登録は10種類に分類されますが一類倉庫は、求められる構造基準が厳しい分、保管可能な物品の種類も多くなっています。危険物及び高圧ガス、10℃以下保管の物品を除いた全ての物品の保管が可能です。
一類倉庫の施設設置基準は、倉庫業施行規則運用方針(H14.3.29付け、国総貨施第25号)に詳しく記載されていますが、その中に表題の「遮熱措置」(則第3条の4第2項第6号)があります。
既存の自己用倉庫を一類倉庫として登録申請するためには施設設置基準を満たさなければなりませんが、その中の一項目である「遮熱措置」の規定は、屋根・外壁・開口部の平均熱貫流率が4.65W/㎡・K以下となるようにしなければならないと定められています。
熱貫流率、熱伝達率、熱伝導率等、建築の環境計画を学んだ人なら基本的な事を知っていれば容易に計算できますが、外皮の平均熱貫流率が4.65W/㎡・K以下というのは、結構緩い基準のようにも思えます。
私の試算では、屋根が折版の場合は断熱ペフt=4mm、外壁は角波サイディングに石膏ボードt=9.5程度があれば平均熱貫流率は満足するようでした。
もつとも運用方針でも、天井がある場合や準耐火構造の屋根、外壁の場合は適合しているものとして扱うとありますから、さほど厳しい基準ではないということです。
福岡市住宅都市局建築指導部建築審査課が平成28年8月に取りまとめた「用途変更の取扱い」(建築基準法第87条)は、下記の項目で用途変更のポイントが整理され、とてもわかりやすいものになっています。
その他「用途変更の流れ」では、既存建物が検査済証を受けていない場合は、福岡市住宅都市局監察指導課で違反是正指導を受けることになっています。
それに代わって民間指定確認検査機関で国交省ガイドラインに基づき適合状況調査により確認申請を行うことができる場合があります。
先日 博多出張の際、福岡市監察指導課で計画案件の概要、適合状況調査の具体的で詳細な説明(事前電話では基本的に内諾を得ていた。)をしてきました。そして弊社の行う建築基準適合状況調査報告書に添付する図書として福岡市の様式である「建築物施工状況報告書」「委任状」「始末書」を受領してきました。
この「始末書」というのが福岡市独自で興味深かったですね。建築基準法に何らかの違反をし、それを放置してあった場合には当事者としての責任を明確にするために「始末書」を提出させるというのは必要だと思います。
だいたい検査済証のない建物は、何らかの違反箇所があるのが普通ですが、それをどの時点で是正するのが適切かというと、法12条5項報告なり国交省ガイドライン調査を提出し、是正工事を完了検査した後に建築確認申請の提出ということが通常だと思います。
指定確認検査機関に申請した場合は、違反是正後に確認申請提出となることが多いです。
ところが行政に法第12条5項報告を行い、行政に建築確認申請を提出する場合は、違反是正は、確認申請工事と一緒でも良いということになるケースが多いのです。こうすると本来のリノベーション工事と違反是正工事を連続して工事会社に発注することができタイムロスが少なくなります。
こうしたことが 弊社が指定確認検査機関を使わない理由のひとつでもあります。
自由学園明日館公開講座「文化財建造物の修理について-明日館講堂」に参加してきました。
現在、耐震対策工事が進められている重要文化財・自由学園明日館・講堂の修理現場の見学ということで以前から楽しみにしていました。
「講堂」は、1927年(昭和2年)に建てられ、昭和25年頃屋根葺替、昭和37年に部分修理、平成元年に屋根葺替・部分修理、平成13年に設備改修が行われ、平成26年11月から平成29年7月にかけて屋根葺替、耐震補強工事等が行われています。
築90年の建物が今まで比較的良好な状態で利用されてきたのは、この屋根の葺替を始めとした幾たびかの修繕工事がなされてきたからだと思います。
修理工事中の写真は撮影させていただきましたが、インターネットでは公表しないという約束になっていますので、工事看板だけ掲載しておきます。
設計監理は文建協、施工は大成建設東京支店で、見学では文建協の田村さん、大成建設の方から詳細な説明を受けました。
設計者の遠藤新は、自分が設計する講堂の構造の特徴・空間デザインの特徴を「三枚おろし」に例えて論じています。従来の講堂建築は、構造を梁行(輪切り)で設計されていたが、風や地震で倒壊することが多く椀木や控柱で補強するよう法規で決められていたそうです。
この明日館講堂は、市街地建築物法第14条による「特殊建築物」だった思われますが、その第14条は、「主務大臣ハ學校、集會場、劇場、旅館、工場、倉庫、病院、市場、屠場、火葬場 其ノ他命令ヲ以テ指定スル特殊建築物ノ位置、構造、設備又ハ敷地に關シ必要ナル規定ヲ設クルコトヲ得 」とあり「必要な規定を設けることができる」とありますが、勉強不足で まだその規定は探し出せていません。
明日館講堂は、平面を桁行方向に三分割し、さらに前後に空間を設けて合わせて九つのゾーンを連続的でありながら、それぞれのゾーンにふさわしい機能を持たせています。遠藤新の空間デザイン論は、中々優れてると思いました。
この講堂は、耐震診断の結果「大規模な地震の際には倒壊の危険がある建物」であること、解体調査の結果、講堂の外壁が外側に倒れ、屋根の棟は中央を最大に垂れ下がっている状態だったそうです。その事は、既存の構造体が屋根の重量を完全には支え切っていなかった事を表しています。
補強工事に際しては、遠藤新の思想を残しつつ「基礎と軸組の健全化」「内在骨格の強化」「壁面・床面・屋根面の補強」の三点を軸に行われたと説明を受けました。
すでに屋根の葺き替えは完了し、新しい銅板屋根が黄金色に輝いていました。
既存建物にエキスパンションジョイントを設置して増築する建物で、エキスパンションジョイントのクリアランス(有効な隙間)が問題になりました。
隙間(クリアランス)は設計者が変位量の大きさにより決定します。
参考文献としては、ちょっと古いですが日本建築センター発行の「構造計算指針・同解説1991年版」(現在は、「2015年建築物の構造関係技術基準解説書」に統合)に「相互の建築物の一次設計用地震力(建築基準法施行令第88条第1項に規定する地震力)による変形量の和の2倍程度以上を推奨」と記載されています。
また1995年10月「阪神・淡路大震災における建築物の被害状況を踏まえた建築物耐震基準・設計の解説」では、エキスパンションジョイントのクリアランスは、大地震時にも建物相互が衝突しないように、構造計算により算出し設定することが望ましい」と記載されています。
施行令第82条の2【層間変形角】には、「建築物の地上部分については、第８８条第１項に規定する地震力によって各階の高さに対する割合が１／２００（地震力による構造耐力上主要な部分の変形によって特定建築物の部分に著しい損傷が生ずるおそれのない場合にあっては、１／１２０）以内であることを確かめなければならない」とあります。
なので上記による略算式としては、クリアランス=エキスパンションジョイントの地上高さ×1/200×2(双方の建物が地震で変形する為)×2倍となります。
10mだと 10000/100×2=200mm
20mだと 20000/100×2=400mm
30mだと 30000/100×2=600mm
という結果になります。略算式だと3階建て程度で200mmのクリアランスが必要ということになります。
問題になった案件は構造計算ルート1-1で、軒高9m以下鉄骨造3階の増築です。
層間変形角の計算は不要なのですが、X・Y方向の層間変形角を算出したところX方向で1/500、Y方向で1/1400でした。パラペット高さを9600mmとしてX方向の変位量は19.2mm、Y方向の変位量は6.9mmとなります。以上により一般的なクリアランスである50mmに設定しました。
既存建物に増築する場合のエキスパンションジョイントのクリアランスは、低層の建物は略算式によらず 実際の変位量、層間変形角から判断して決定した方が良いと思います。
1月26日にテレビ東京「カンブリア宮殿 村上龍×経済人」に、弊社が昨年 新規診療所プロジェクトに携わった医療法人社団 焔 やまと診療所の安井佑院長が出演されます。
【写真は、明日館の2階食堂】
1/7(土)、今日は自由学園明日館公開講座「文化財建造物の修理について-考え方と方法-」に出席してきました。講師は文建協の田村匠氏。
「文建協」正式名称は「公益財団法人文化財建造物保存技術協会」という名前で、文化財建造物である社寺仏閣、民家、近代建築、近代化遺産の維持修理、根本修理、構造補強(耐震補強)の為に設計監理及び技術指導を行っています。
講師は現在、自由学園明日館講堂の屋根葺替、耐震補強等の部分修理を担当されています。
今日は、講師が担当された近世の社寺仏閣から民家までの事例紹介と修理の考え方について概括的な講義でした。2月には現在修理工事中の明日館講堂の見学が組み込まれているそうですが、実はそれが楽しみで講座に申し込みました。
【写真は、2階食堂(ミニミュージアム)から1階ホール(喫茶室)】
「文建協」の場合、文化財建造物が対象ですから近世から近代の建物、歴史的に古いものから新しいものに対象が移っているんですね。確か私の学生時代には、近世民家の調査など断られていたように記憶しています。
私が調査に関わっているのは現代建築から近代建築という、新しいものから古いものへのアプローチですから「文建協」さんとは、真逆のアプローチになります。
ミシェル・フーコーの「系譜学的な思考」では、歴史を「過去から未来に向かって、原因と結果の連鎖として、一方的に進むもの」としてとらえるのではなくて、現在から過去に向かって遡行するかたちで理解する思考訓練と書かれています。
上の文は、内田樹さんの本からの引用なんですけど、歴史ものを扱っていると実際様々な出来事には、その前に幾つもの分岐点があったことがわかります。幾つもの分岐点の中の一つの分岐点が選択されたから、現在の結果が生じているわけです。どうしてあの時この道が選ばれ、それ以外の道は選ばれなかったのか。なぜこの出来事が起きて、あの出来事は起きなかったのかという問いに沢山直面します。
どんなことがあっても存在し続けるものと、わずかの手違いで消え去ってしまうものを識別する能力は、「系譜学的な思考」で歴史を学ぶことから養われますが、この能力=想像力は現代を生きる上で、歴史的建造物を扱うものとして、とても大事だと私は考えています。
そういったことを思い出しながら公開講座を聞いていました。
【写真は、旧帝国ホテルで使用されていたタイル】
検査済証のない既存建築物の法適合性の確認については、平成26年7月に国土交通省より「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況業務のガイドライン(以下、「ガイドライン」)が公表され、指定確認検査機関が調査者になることができることが位置付けられました。
国交省に登録した指定確認検査機関は、31社(平成28年11月28日時点)です。
現在、国交省では「ガイドライン」の改訂に向けて検討が進められているそうです。改訂内容は、チェックリストの詳細化、調査方法、調査範囲の明示、指定確認検査機関の役割の明確化等が行われる予定で、「技術的助言」を発出する予定と聞きました。
これ先立って国交省が平成27年12月に全国425特定行政庁/450特定行政庁にアンケート調査をしたところ、「ガイドラインに基づく法適合状況調査の活用を図っているか」という設問に対して「あまり活用していない」が279特定行政庁65.6%という結果でした。
「活用されない理由は」
弊社は、指定確認検査機関勤務の経験も踏まえて、国交省「ガイドライン」以前から、全国の特定行政庁で個別に調査方法や調査箇所などの打合せを行い「2」の「ガイドライン」以外で直接特定行政庁に申請し検査済証のない既存建築物の増築・用途変更の申請を行ってきました。
一方、大阪府内建築行政連絡協議会(以下、「大連協」)では、「ガイドライン」ができる8年前である平成18年5月に「既存建築物の増築等の法適合性の確認取扱い要領」(以下、「取扱要領」)を制定し、各特定行政庁において既存建築物の増築、改築等を行う場合の法適合性の確認を行っていました。
「取扱要領」は、4回の改正を経て平成27年6月1日改正版が最新ですが、調査部位や調査方法が明確になり、書式等も統一されており実務に則しています。関西圏では、この「取扱要領」が浸透しています。
しかし法適合性チェックや申請手続きなどの具体的運用については各特定行政庁の判断にゆだねられていたようで、特定行政庁・指定確認検査機関の役割分担のあり方を踏まえ、既存建築物の法適合性の確認方法や審査方法における法的課題や審査リスクについて整理・検討が始まっているようです。こちらも来年には、改訂版が出てきそうです。
「検査済証のない既存建築物の増築等」は、「ガイドライン」に沿った「登録指定確認検査機関」しかできないという誤ったセールストークをする審査機関もあるようですが、そんなことはありません。
全国的視野に立ってみると、登録指定確認検査機関による「ガイドライン」調査は、一つの方法でしかありません。
「大連協」の改訂作業は、とても注目しています。
病理医は、病理診断をする医師で基本的な仕事として「病理解剖(部検)」「組織診断(生研及び手術材料)」「細胞診断」があるそうです。
以下「日本病理学会」サイトからの引用です。
豊島区に提出していた法12条5報告の豊島区建築課職員による現地調査の立ち合いをしました。
築26年の鉄骨造3階建ての建物です。1・2階がアパートで3階がオーナー住居ですが、3階住居専用のエレベーターを設置したいということでした。増築申請が必要ですが工事完了検査済証が無いということで、巡り巡って弊社に相談がありました。
確認申請の副本が保存されていた事、違反部分がなかった事、色々な書類が残っていたため豊島区と打合せさせていただいて構造関係の調査はせずに建築基準適合性状況調査を行い、法12条5項報告書を提出しました。
道路幅員の確認、隣地境界からの建物の離隔距離の確認、内外観の目視・計測等で現地確認をしてもらいました。私の目からみても問題のない建物でしたのでスムーズに現地調査は終了。弊社の提出した12条5項報告書は見本にしたいような体裁とお褒めの言葉をいただき、年甲斐もなくちょつとうれしかったです。
この案件は、調査だけでなく増築申請のための設計もお受けしましたので、珍しく図面も書いています。現地調査が終わり12条5項報告が決済になったら建築確認申請を豊島区に提出できるので、少しピッチをあげなくてはなりません。
最近は電気の供給がされていない既存建物の調査が多いので、ヘルメットに装着するLEDヘッドライトランプを新調した。
ヘッドライトとリアライトからなり、単三電池3本の白色LEDのもの。
LEDは、lm・ルーメン(光束)で表記されていて、今回は210lmのものにした。以前は100lmだったのだが屋内作業用としては少し暗かった。今回は屋内用としては丁度良いようにも思う。ルーメンは数値が高いほど良いかというとそうでもなく、要はヘッドライトを使う用途によると思う。
重量が軽い事も選択項目だと思う。
市街地で調査をすることが多いので、入手が容易な乾電池機種を使用することが多い。
ヘルメットに装着するクリップは別売り。
「空き家サミット2016」に参加してみました。
基調報告のひとつは、東京都計画調整担当課長から都内の空き家の状況が報告された。「平成25年時点の空き家は約82万戸、空き家率は平成10年からほぼ横ばいで、平成25年では11.1%」「内訳は、空き家のうち約60万戸は賃貸用であり、平成20年と比較して10万戸以上増加している」「長期不在・取り壊し予定の空き家は、平成20年比較して減少しているものの、約15万戸存在」「都内区市町村の空き家の実態調査は、まだ始まったところ」
もうひとつの基調報告は、「豊島区における空き家問題とその対策・活用」で現状は全国的な空き家問題である戸建て住宅の空き家問題とは少し異なる様相が見られる。「豊島区では世帯構成がファミリー世帯22.2%、単独世帯60.9%である」「住宅数は増加傾向だが56%が民営貸家(すなわち単身者アパート・マンション等)」「面積30㎡未満の物件が多く、増加している」
統計には表れていないかもしれないが外人向けシェアハウスも相当数増加していると個人的には思っています。
木密地区に住んでいて思う事を少し書いてみます。
この10年、豊島区東池袋地域は再開発が進み、長く住んでいた住民は流出。古い住宅や事業所跡地は、単身者アパート・マンションに建て替えられた。よって町会は再編成され子どもは減少。新しく建替えられたアパートのあおりを受け古くなった賃貸住宅には、外人入居者が増え、住民は治安の悪化を心配する。
結婚しても、低価格のファミリー向け賃貸住宅の供給は少なく、子育て世代への施策が充実していて物価等も安い北区等に転出する傾向があります。(例えば北区と千代田区は高3まで医療費無料・豊島区他は中3まで)
UR賃貸等の空き室傾向を見ていると豊島・文京・新宿などは空き室がほとんどありません。
豊島区は、単身者が歳を重ねても定着する傾向が見えてきた。その単身者の多くは非正規労働者で所得が少なく、人口が増加しても税収は減少し、豊島区は将来財政破綻の可能性があるという衝撃的な指摘で、以前NHKで特集されていました。
豊島区からの基調報告における「現時点における主な課題」についての私的意見
1、空き住戸、空き室は思いのほか見つからない
賃貸住宅は再転用されやすい。単身者用→外人用シェア・老人向け→貧困ビジネス等と意外と老朽化しても転用できる。しかもほとんどが正規の手続きを踏んでいない。
2、法令によつて利活用を断念
住宅以外の用途に転用しようとしても、従来からの住宅は違反建築・法不適合・検査済み無し・再建築不可(接道)であることが多く、前段階で活用不可となる事が多い。つまり計画の土俵にもあがらない物件が多い。
3、空き家オーナー・家族の合意形成が大事
相続の問題もあり「個人所有物件」の活用は予期しないことに直面することが多い。
4、貸したい人と借りたい人とのスピード感の違い
民間ベースでは、個別の需要が見込まれて経済的合理性を勘案して事業計画に着手するのでマッチングは中々難しい。
5、入居者の関心は家賃
豊島区は土地の実勢価格や評価額が高いので、民間ベースで再活用ビジネスを計画した場合は、中古リノベ―ションであつても家賃を安く供給するのは難しい。既存建物調査→耐震診断→耐震補強工事→その他リノベーション工事という正規の手順を踏んでいくとどうしても工事原価と営業経費が積み増しされます。
空き家は、昭和55年(1980年)以前の建物が多いので、耐震診断+耐震補強工事は不可欠となるのがほとんどだと思われます。
近接他区(板橋・練馬等)の方が有利になるケースが多い。又城南に比べると城北の所得水準は低いので購買層が限定されという傾向もみられます。
空き家の維持管理の問題と切り離し、都市のバランスのとれた成長と維持から空き家問題を考えると
ワンルームマンション規制の再検討。シェアハウスの規制。子育て世代向け施策の充実。公的住宅施策の作成が必要で、民間事業者を主体とした施策のスキームだけを考えても難しいのではないでしょうか。空き家という量はあっても、活用したいという潜在的需要が少ないところに色々なスキームを作ってみても、ビジネスにはなりづらいのではないかという感想を持ちました。
平成26年3月に文科省が取りまとめた｢災害に強い学校施設の在り方について～津波対策及び避難所としての防災機能の強化～｣を読んでみました。
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東日本大震災では、学校施設は子供たちや地域住民の緊急避難場所又は避難所としての役割を果たしましたが、その中で発災直後から教育活動再開までの間において防災機能に関する様々な課題が顕在化しました。
災害対策基本法の改正（平成25年）において，緊急避難場所と避難所が明確に区別されました。
緊急避難場所：切迫した災害の危険から逃れるための避難場所
避難所：避難者が一定期間滞在し，その生活環境を確保するための施設
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文部科学省では，「学校施設の在り方に関する調査研究協力者会議」の下に「災害に強い学校施設づくり検討部会」（部会長：長澤悟 東洋大学理工学部教授）を設置し，学校施設の津波対策と避難所となる学校施設の在り方について検討を行い，報告書として取りまとめたとあります。
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「避難所となった学校施設の利用状況と課題」として、文科省の調査から避難所として利用された施設は「体育館」(70.1%)、「普通教室」(34.9%)、「特別教室」(33.3%)となり、やはり体育館の利用が多かったようです。
次に施設・設備に関しては「トイレ」(74.7%)、「暖房設備」(70.3%)、「給水・上水設備」(66.7%)、「通信設備」(57.5%)、「電力供給設備」(45.0%)、「備蓄倉庫等」(35.2%)、「放送設備」(32.8%)、「避難者の避難スペース」(32.6%)等が指摘されています。
避難所として指定されていても学校施設の防災機能の整備が遅れている現状が浮き彫りされ、それぞれの課題が指摘されています。避難所の指定と防災機能の実態が必ずしも整合していませんが、文科省が平成24年度に「防災機能強化事業」を新設して防災機能の整備に財政支援をし始めたので、徐々に整備が進んでいます。
また、「地域の避難所となる学校施設の在り方」について、災害発生から避難所の解消までの期間を4つの段階に区分し、必要な機能を整理していて参考になります。
日本全国、何時どこで災害が起きるかわかりません。学校施設を含めた避難所の防災設備の整備は、喫緊の課題であると思いました。
2016年1月に市ヶ谷出版から発行された本です。
「これからは既存の建物に手をかけることが主役」という時代認識のもと、建築再生という新分野の課題や実務上の展開の方法を体系的に捉えることを全面的に支えようという意図で編まれたものと書かれています。
大学等の教育機関での「建築再生」の教育方法は、未だ手探りであり、全国的みても「建築再生」の講座がある大学はないのではないかと思います。
個人的には大学等を卒業して一定の実務経験を経た人を対象として「建築再生学」を学ぶ場所を提供した方が良いのではないかと考えています。建築再生のカリキュラムを考えたとき、各個別の項目である建物診断、構造、劣化、設備、外装、内装、法的知識等は何れも基礎的知識がありその上で個別の対応が必要になります。すなわち応用が必要となります。
私の場合は、建築基準法等の法的アプローチで「建築再生」に関わってきましたが、例えばコンバージョンの場合、現在の用途と変更後の用途の、独自の法チェックリストを作成して計画段階から問題点を整理したり、検査済み証が無い場合の手続きを担当し、そこから建物診断や耐震診断・耐震補強業務に関わってきました。
ついこないだまでは、黒子の業務が多く「図面を書かない設計事務所」と言っていたのですが、最近はデザイナーとのコラボレーションのケースや実施図面まで全て依頼されるケースも増えてきました。又歴史的建築物の業務比重も増えてきています。
「建築再生学」を進めていくうえで「建築病理学」も体系的に整理していく必要があると思います。
いずれにしても この本は「建築再生学」を体系的にまとめてあり、「建築再生学」の教科書として利用できる わかりやすい本になっています。
先月中旬、豊島区東池袋の超高層マンション・エアライズタワーのタイルが地上に落下していたのが発見された。その後の調査で２４階の外壁タイル２枚が剥がれ落下したものと判明した。
1ヶ月以上経つ現在も地上部分は、立ち入り禁止部分を設けている。
エアライズタワーは、池袋四丁目市街地再開発組合事業でデベロッパーは住友商事、東京建物、伊藤忠都市開発。設計は日本設計。施工は大成・フジタ建設工事共同企業体で2007年（平成19年）1月31日 に竣工した。
地上４２階地下２階で、住戸数５５５戸(計画時)、メトロ東池袋駅に直結し豊島区新庁舎に近接しているうえに、業務棟には豊島区図書館等が入居している。
築９年が経過しているので瑕疵補修期間外なのだろうが、他にも付着力が低い個所がないかどうか、果たして自然経年劣化と言えるかどうかは全面的に調査をしてみないと詳しくはわからないだろう。
なにしろ４２階建ての超高層マンション、どこまで調査するか、足場はどうするのか興味津々である。風聞によると調査点検費用は５億円と聞く。通常の修繕積立金では賄いきれないだろうし、大規模修繕費用が足りなくだろう。仮に住民側が全て負担すると一世帯あたり約１０万円となる。
入居者住民・管理会社・設計監理者・施工会社で責任の所在を巡って議論沸騰していることであろうと推測される。
マンションの瑕疵が見つかった場合、住民は売り主の瑕疵担保責任を問うことが多かったが、この最高裁判決以後は原則20年間、設計者や施工者の不法行為責任を直接問うことができる。
外壁タイルの落下は、しばしばあるだけに設計監理・施工は悩ましい問題だ。