月: 2023年10月

布田五宿には、上石原、下石原、上布田、下布田、国領の５つの宿場がありました。
５つまとめて「布田宿」と呼ばれていて、そのうち、中心地だったのがこの上布田宿です。

この看板は、旧甲州街道沿いに立てられていて新選組の近藤勇が病にかかって生家に帰った時、上布田宿に来ていた伊東玄朴という蘭方医に診察を受けて全快したという案内板です。

今日は、調布市で新しいお客さんになるかもしれない人と打合わせ。

9月に完了した建物の近くなので、以前の現場にも寄ってみました。

残っていた外構のタイルが貼り終わっていました。

テナントさんの内装工事・下地まで終わりつつあるようです。

屋根上にシロッコファンを設置するので、そのダクト敷設のための足場が組み立ててありました。

以前行ったセイロン紅茶店が定休日だったので、近くの今川焼店で今川焼を一つ買いベンチに座って食べた。

この街には、縁があるのかなぁ～。食べながら通りを見渡して、そんなことを思った。

この後、調布市役所で台帳記載事項証明を取得。やっぱり検査済証無かった。しかも新築時の検査済みないのに、増築確認をおろし、その増築も検査済みがない。ここまでくると建築行政の怠慢としか思えない。

東京都内で一定規模の建築物を計画する場合、地区計画の理解が必要となる。地区計画は、都市計画法12条の５に規定されている。

【特例的な活用】

• 誘導容積型　都計法12条の6
• 容積適正配分型　都計法12条の7
• 高度利用型　都計法12条の8
• 用途別容積型　都計法12条の9
• 街並み誘導型　都計法12条の10
• 立体道路制限　都計法12条の11

その他に「再開発促進区を定める地区計画　都計法12条の5」/「開発整備促進区を定める地区計画　都計法12条の5」がある。

【その他の地区計画】

• 沿道地区計画(沿道法)/沿道再開発等促進区を定める地区計画
• 防災街区整備地区計画(密集法)
• 歴史的風致維持向上地区計画(歴まち法)
• 集落地区計画(集落地域

東京都中央区では区内の約8割の区域に16の地区で地区計画を定めている。日本橋・東京駅前地区や銀座地区の一部では「機能更新型高度利用地区」を地区計画とあわせて導入している。

1.日本橋・東京駅前地区（地区計画＋高度利用地区）
2.銀座地区（地区計画＋高度利用地区）
3.第2ゾーン（地区計画）※６地区の総称
4.月島地区（地区計画）※８地区の総称

東京都千代田区では４３地区で地区計画が導入されている（千代田区ホームページ、令和５年１０月時点）。千代田区の地区計画は、「一般型地区計画」、「千代田区型地区計画」、「再開発等促進区を定める地区計画」の３種類に分かれている

「千代田区型地区計画」：容積を緩和し住宅の立地誘導を目的とする「用途別容積型」と、良好な市街地環境の形成を図ることを目的とする「街並み誘導型」の二つの方式をあわせたものである。

久しぶりに夜の神楽坂を散策

住宅街の路地の奥に飲食店があったりします

飲食店と住宅が混然一体となっていて東京の街では一番好きかな

できる事ならこのあたりに住みたかった。

地盤がよく、人気があるので地価も高いけど

ぷらぷらしていたら、いつのまにか見番横丁に辿りつきました

涼しくなったので、始めての店を梯子するのも楽しいです

小さな焼鳥店が意外と多い事に気づきました。

国土交通大臣登録　耐震診断資格者講習・耐震改修技術者講習の講習修了証明書が本日一般社団法人日本建築防災協会から届きました。

今回講習が終了したのは鉄筋コンクリート造の部門です。

耐震診断には、かれこれ30年ほど前から関わっていますが、2017年改正の内容に、自分の頭を書き換える必要があり、今回受講しました。

WEB講習でしたが、顔認証システムが導入されていたので、少し静止していると「顔写真」と判断するのか動画が停止し、うつ向いていると「真面目に聴講してない」と判断するのか動画が停止するというシステムなので、意外と真面目に聴講しました。

単独で耐震診断業務をする事は無いと思いますが、教養として資格を取得しました。

鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造を取得するかは未定

2022年6月に建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律が改正され、建築物の販売・賃貸時の省エネ性能の表示について制度が強化された。
これを受けて、改正法に基づく表示ルール、制度の施行に向けた表示の促進方策として「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が2024年4月1日より施行される。

省エネ表示制度の根拠となる「建築物のエネルギー消費性能に関し販売事業者等が表示すべき事項および表示の方法その他建築物のエネルギー消費性能の表示に際して販売事業者等が遵守すべき事項（以下、告示）」および「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度ガイドライン（以下、ガイドライン）」が9月25日付で国土交通省より発表された。

また9月26日よりガイドライン（第1版）の解説資料および事業者向けの解説動画が特設ページにて配信が開始された。
詳しくは国土交通省「建築物省エネ法について　省エネ性能表示制度　特設ページ
」を参照。

建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表⽰制度｜国土交通省 (mlit.go.jp)

(例）努力義務の対象となることが想定される建築物
住宅/新築分譲住宅、新築分譲マンション、賃貸住宅、買取再販住宅 等
非住宅/貸し事務所ビル、貸しテナントビル 等

既存建築物については、建築時に省エネ性能が評価されていない等の理由により、表示すべき事項等を表示できない場合が想定されることから、告示（案）においては、既存建築物については必ずしも告示に従った表示を求めないこととしている。

9月末に完了検査・消防検査が済み、本契約部分の引き渡しが終わった建物の追加工事分が完了したということで確認に立ち会った。

1階南側の区画は、ケッタッキーフライドチキンの内装工事が10月初旬から始まっていて設備工事の真っ盛りだった。1階北側の区画は寿司屋さんと契約締結したそうで、これから内装設計が始まるとのこと。

テナント部分の水道、ガス、雑排水、汚水の引込み(オーナー工事分)

東側隣地境界部分(土地所有者は同じ)

施主と最近できたと言うセイロン紅茶専門店でお茶したが、美味しくて２杯飲んでしまった。また寄ってみよう。

建物の全容が見えてくると、色々な声が施主の下に飛び込んでくるそうだ。「とてもきれいになった」「ここまで直すなら建替えた方が良かったのでは」・・・

建物所有者が岐路に直面したとき選択肢は沢山ある。「建替える」「既存建物を活用する」「更地にして駐車場にする」建替える場合でも「容積率一杯に建て替える」場合も「現状の規模」の場合もある。色々とスタディしてみないと、どの選択肢が、この場所、所有者にとってベストな解決方法か。考える事は山ほどある。これについては、又別の機会に書いておこうと思った。

飲食店の屋外テラスで排煙設備が必要だと指摘され機械排煙設備を設置したと言う案件の断面図。

屋外テラスの奥行は2ｍ。外部に面した手摺は開放された縦格子の手摺であり、天井高もあり、バルコニーや廊下等の「吹きさらし」基準である手摺の上から1.1m以上かつ天井高の1/2以上の条件は満足している。

1、「客席が常時設置され屋内的用途が発生するので床面積に算入する」という判断は、とりあえず良しとする。

２、「屋外テラスに排煙設備の設置が必要か否か」について考えてみる。建物全体としては施行令第126条の２により、排煙設備の設置が必要な建物である。

３、「屋外テラスが火気発生室か否か」は実際の使用状況によるので、安全をみて火気使用室として考える(屋外テラスでBBQ、鍋、焼肉などいう事もある)

４、「火災が発生した場合に避難上支障のある高さまで煙又はガスの降下が生じない建築物の部分として、天井の高さ、壁及び天井の仕上げに用いる材料の種類を考慮して国土交通大臣が定めるもの」(施行令第126条の2第1項第五号、平成12年建告第1436号)に該当するか否か。「排煙設備は一の防煙区画部分のみに設置」(平成12年建告第1436号)とあるが、そもそも屋外テラス部分は、外気に開放され垂れ壁等も無く防煙壁によつて区画されていない。仮に屋外テラス部分が防煙区画部分として「床面積の1/50以上の開口面積を有し、かつ、直接外気に面する」(施行令第126条の3第1項八号)は満足している。

・よって屋内的用途が発生するこによる床面積算入の問題と排煙設備の設置は別の次元の問題と考えられる。

・屋外テラスを機械排煙設備として、どれほどの排煙機を設置したのかと思いきや、屋外テラス部分の容積で計算したそうだ。地球の面積は5.10×108km2だから、排煙機は1㎡につき1㎥の空気の排出能力を持つ莫大な容量の排煙機を設置しないと矛盾する。

・以上により屋外テラス部分は外部とし、飲食店内部の排煙設備設置のみで良かったのではなかったかと思う。

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「屋外テラスに機械排煙設備は必要なのか」という、当該建物の建築主からの問いかけに対する私なりの回答でした。

堀口捨巳が晩年移築に関わった茶室「如庵」から、織田有楽斎の人となりをしりたくなり読んだ本。

織田 長益（おだ ながます）は、 織田信秀の十一男で、織田信長の13歳離れた異母弟。

変転きわまりない戦国の世に生まれ、織田・豊臣・徳川と交代激しい権力下を生き抜けたのはどうしてか。処世術にたけていただけなのか。あるいは茶の湯を通じて多くの東西の武将、禁裏、寺僧、数寄者と親交を持ち穏やかではあるが意思は強く、ときの権力に従う事はあつても、おもねる事がなかった。

この本は、当然ながらフィクションだが、織田有楽斎を通して戦国時代を俯瞰することができる。

また俗に「利休七哲」とも言われるが、利休だけが師ではなく利休の流れに根差しながらも少し距離を置いて、利休よりも寛ぎのある茶席を求めていたように思われる。

「如庵」「自ずから、然るべく、生きるが如し」

「如庵」は、織田有楽斎の最晩年の茶室である。

「それ茶の湯は客をもてなす道理を本意とする也」(織田有楽斎「茶道織有伝」)　

ある設計事務所に、この爺(私)が新規採用されたという夢をみた。

かねてより尊敬する高名だが年老いた建築家の下に、本当に設計実務ができるプロフェッショナルが集まった事務所。

既存建築物の専門家として爺(私)も加わることになった。
意匠・構造・設備・電気・施工・積算のプロがいる。どうやらシニア以上の人達が多いようだ。

私「先生、どうしてこういう事務所にしたいと思ったのですか？」

所長「軍隊で例えるならばね。参謀ばかりでなく、本当の戦闘集団にしたかった。」

スタッフに挨拶したあと、建築家(所長)の奥様と思われる年老いた女性と入所手続き上の会話をしている。

社会保険の加入を巡ってだ。

私「もう年金貰ってますし、健康保険も妻の会社に加入してありますので不要です。失業保険も不要です。」
所長「そういうわけにもいかないだろう」
総務(所長妻)「経費がかからなくて助かるわ」

報酬は一流だと思うが、仕事は選んでいるし、これだけ専門家の集団を維持しているので事務所経営は決して楽ではないと察した。高齢化社会だ爺婆が中心の会社があっても良いかもしれない・・・

画像が切り替わり

現場で打合せ・指示している場面になったところで目が覚めた。

今日は良く寝た。
朝5時起床。

【海外の参考画像】

ある複合ビルの2階、3階の飲食店区画の前にテラス席があり、椅子テーブルもきっちり記載し、指定確認検査機関に事前相談に行ったところ「テラス軒下の部分は屋内的用途が発生するので床面積に算入する」と言われたそうです。まあそういう判断もあるかも知れません。設計者も、容積率に余裕があるので床面積算入については特に反論はしなかったようです。

設計者と指定確認検査機関との間に下記のやりとりがあったそうです。(概要)

審査機関「床面積が発生する以上　建物室内ですね」
設計者「外気に有効に開放されていますよ」

審査機関「屋内的用途がある以上　室内だから排煙設備が必要だ」

設計者「テラス部分は自然排煙ということで良いですか」

審査機関「自然排煙でいいけど、飲食店の本当の屋内側(テラスサッシ内側)の排煙設備はどうなっているの?」

設計者「機械排煙です」

審査機関「じゃあ異種排煙区画となるね。このテラスと店舗の間のサッシは、開放したりするの」

設計者「サツシを開放して屋外テラスと室内側は一体で営業することはあると思います」

審査機関「異種排煙区画は、不燃材で常時閉鎖が必要です」

設計者「屋外テラスも機械排煙とします」

こうして屋外テラス席の部分も機械排煙とすることで、確認申請は決裁されたそうです。

皆さんは　どう思いますか?

　・・・続く

最近のマイブームは短歌

短歌集は、総じて文字が大きく見やすい。短い時間で少しづつ味わえる

「女性だけの短歌集」「働くことがテーマ」と言う視点が興味深かった

様々な仕事の現場から生まれる女性たちの歌から、この社会の現実が浮かび上がり、いろんな感情移入ができる歌集でした。

歌人の俵万智さんとシンガーソングライターの吉澤嘉代子さんが選考委員を務めた「おしごと小町短歌大賞(2022年度)の多彩な受賞作と選考会の様子が、とりわけ楽しく読めた。

大賞受賞作・遠藤翠さんの「子の熱で休んだ人を助けあうときだけ我らきっとプリキュア」が良かった。仕事を持ちながら子育てしているお母さんが助け合うという高揚感が歌われていた。

昔、中間管理職だつたとき、職場に補充されてくるのは子育て中の人とか、妊婦さんだったりして、保育所から電話が来て子供が熱出したから早退とか。通勤途中で気持ちがが悪くなったからと遅く出社する人とか。その度に人員ギリギリの職場はてんてこ舞いしていたことを思い出した。「プリキュア」になる連帯感はなかったな。「女性ばかり補充するなと」と会議で発言して「男が欲しけりゃ、売上げ上げろと」と役員に言われ、喧嘩になりそうになった事を思い出した。ジェンダー平等なんて言われない時代の思い出。

俵万智賞の田中楓人さんの「顔見れば欲しいタバコがわかるほど会っているのに他は知らない」も共感できた。

作者はコンビニでアルバイトしているそうだが、私もコンビニで深夜アルバイトをした事がある経験から、よくわかる感情。でも普通の職場でもそういう傾向あるよね。意外と同僚のプライベートなことは知らなかったり・・・

とにかく色々な情景が浮かぶ歌集でした。

仕事で近くまで行ったので浅草寺に御参り

やぁ～　すごい人だった。海外からの観光客と修学旅行の生徒たち

平日の午後だというのに

大きな提灯の下部

身体のあちこちに煙をかけてきました

こうやって写真を見ると10月13日金曜日は、雲ひとつなかったのですね。

【東京中央区内のカフェ、1階屋外テラス・可動テーブルと椅子】

常設テラス席の場合、軒下に屋内的用途があるために床面積算入する場合もあります。しかし確認申請図書に記載されていれば指摘を受ける可能性がありますが、固定テーブル、固定椅子の場合はともかく、可動の場合はどうでしょう。営業時間内だけ配置し、それ以外は収納するような場合など判断が分かれます。

屋内的用途とは、居住や収納などを目的とする部分を指すもので、家屋内や駐車場内などが対象となります。

下記、国土交通省が定める屋内用途の対象部分です。(建設省住指発第１１５号
昭和６１年４月３０日特定行政庁建築主務部長あて住宅局建築指導課長通知)

・居住
・執務
・作業
・集会
・娯楽
・物品の陳列
・保管
・格納
・その他の屋内的用途を目的としない部分

こちらの対象とならない、屋外部分とみなされる箇所は、壁のように雨風を防ぐことができる設備がない場所を指します。外気に解放されていても車や物を置いている場合は屋内的用途に含まれます。ポーチのように雨風を防いでいても屋内的用途に含まれないケースもあります。

又飲食店にテラス席を設置する場合は、保健所に「屋外客席設置届」を提出しなければなりません。

設置にはいくつかの条件があります。

屋内の客席と隣接した場所に設置すること、テラスの範囲をしっかりと区別すること、屋内の客席よりも客席数が少ないことなどのルールがあります。

サイバーエージェント社長の藤田晋さんの創業時の、もがき苦しみながら成長した軌跡と経験を書いたノンフィクション・ドキュメンタリー。

最近、こうした20年ぐらい前の本を何故か手に取ってしまう。同時代を生きていたが、まったく異なるレイヤーで生きてきた人たちの事がとても気になる。

大体自分は、事業計画を立案し投資家を募り起業するなんてことは考えたこともなかった。目標は「21世紀を代表する会社」「みんなで一緒に会社をおおきくしょう」という発想も自分にはなかった。まあ起業した年齢にもよるのかも知れない。

藤田さんがこの本を書いたのが31歳で現在でも50歳。だけど　この人のハングリーさは凄い。爺婆よりハングリーさがない若い人達を見たりするとガッカリする事も多いけど、知力と体力に満ちた若い人達もいたし、現在もいることを知って安心する。

日本は「嫉妬社会」であること。

メディアへの露出を重視したこと。

創業時　週110時間労働を目標にしていたこと。(平日朝9時に出社、深夜2時まで仕事。土日は12時間)・・・尚　最近の私の労働時間は週90時間程度だが、20年前は週110時間以上働いていた時期もあった。

インターネットビジネスの社会も苛烈だ。

1300年前、万葉集が作れた時代の日本の首都は奈良で標準語は「奈良弁」だったはずということで、現代的な意訳を試みた本。今年、香川県高松市出張の際に本屋さんで目に留まった。

万葉集の約半数は恋歌だそうで、その中から幾つかセレクトして現代的な意訳を試みている。

万葉集の1番目の歌は、雄略天皇が、その辺のねぇちゃんをナンパする歌から始まる。昔は天皇もとっても身近な存在だったのかもしれない。

万葉集の編纂に関わったと人と言われている大伴家持の歌が多い。随分ともてた人のようではあるが、伯母である大伴坂上郎女が大伴家持に贈ったという歌が普通の恋歌として意訳されているが、ちょっと違うんじゃないかなぁと思ったりした。

巻18　4086番歌　原歌

「常人の　恋ふというよりは　あまりにて　我は死ぬべく　なりにたらずや」

本書意訳

「そこらへんの人の恋　そんなもんちゃう! うちの恋は　死のレベルや!」

大伴坂上郎女は、妻を亡くした兄の大伴旅人の子息である大友家持を養育したと言われているし、後には娘婿になっているのだから、男女の仲の恋歌というよりは、母のような無償の愛歌としてとらえるべきではないかと思った。専門家でもないので単なる違和感程度の感想。

最近はPCで目が疲れているせいか、一般的な文庫本の文字の大きさには閉口するが、この本は見やすかった。

1300年前の奈良弁は、現代の奈良弁と同じなのかな?とか　突っ込みどころもあるのだけれど、若い人達が万葉集に親しみを覚えてくれたらよいと思う。

発行所の（株）万葉社は、香川県高松市の著者・佐々木良氏の出版社。地方の小さな出版社から　こういうベストセラー本がでるのは喜ばしい。

　1980年代後半、それまで国内シェアトップだったにも関わらず、ライバル会社の登場により業績不振に陥ったキリンビール。そんな中、高知支店に移動となった著者は、試行錯誤を重ねて業績を回復させた。

　2016年に出版され2023年3月の時点で第33刷、累計22万部の隠れたベストセラー。

　私は営業マンではないが「現場に本質がある」というのは同感。「すべてそこからスタートさせる。現場のリアリティを大事にし、机上論、美辞麗句を排する」。「人間の能力は無限大である」、職種は違っても普遍的な考え方や物事の捉え方は共通していると感じた。アサヒビールのスーパードライが発売された時代の事を思いかえしながら一気に読めた。

　1954年、キリンビールは国内シェア1位を獲得するが、1987年にアサヒビールが「スーパードライ」を発売したことにより、徐々にシェアを奪われる形となった。

　そのような状況下で、著者は全国でも苦戦していた高知支店へ異動(左遷)となる。

　著者は試行錯誤しながらも、赴任から2年半後に高知支店の業績を回復させた。現実と向き合う中で、負けから勝ちに転じさせるには、なぜ負けているのか、その原因を見つけそれに応じた施策を絞る必要があると著者は書く。

　業績が苦しいときほど、営業担当者にはこなすべき指示が増えていく。そして上意下達の流れの中で、自分の頭で物事を考えることができなくなってしまう。そのような状況下に陥ってしまっているとき、「自分で考えることの重要性」が、現状を打開するヒントとなる。

　キリンビール高知支店の逆転劇も、個々の営業マンによる愚直な営業活動の上に成り立っている。「商品は誰のためにあるのか」「なぜ働くのか」を見直すきっかけとなる。

　高知に行って鰹の塩タタキが食べたくなった。

【ポイント】

• 現場に本質はある
• 負けている組織の風土
• 「結果のコミュニケーション」とは
• 営業と広告のシナジー効果
• リスクより理念
• 「市場にうねりを起こす」作戦
• 高知の井戸を掘ると世界につながる
• 会議廃止の効果
• 上司を見るな!ビジョンを見ろ!
• 経営は実行力

大前研一さんが書いていた。

「マスからパーソナルへ」と変化したマーケット。

　広告宣伝・販促手法は、不特定多数に同じ情報を同時に送る「ブロードキャスティング」から特定セグメントの人たちを対象にした「ナローキャスティング」に移行し、さらに現在はターゲットを1人1人の個人に絞り込んだ「ポイントキャスティング」の時代になっているのだそうだ。

つまり「世界の皆さん！」「全国の皆様！」と呼びかけるブロードキャスティングではなく、「あなただけに」「あなたのために」と呼びかけるポイントキャスティングが極めて重要で、実際そういう商品やサービスが人気を集めているそうだ。

ポイントキャステングと言われると魚釣りを思い起こすけど、多分お客さんは「魚」でどうやって「釣る」のかという事なんだろうなと思う。

さらに、今の時代は現地・本物だからこそのリアル感、ライブ感が求められている。

コンサートに始めて行った小学生の孫娘でさえ「婆ちゃん　やっぱり本物はいいね」と言ったそうだ。幼児のときからタブレットに親しんできたネット社会の申し子だからこそアナログやライブ感に惹かれるのかもしれない。

その一方で、人々は「自分が欲しいもの」を見つける時はネットを駆使している。ニーズによってリアルとネットを使い分けているのだ。

問題はネット情報の信頼度というかインフルエンサーの介在。彼らはSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）などを活用して情報を発信し、広範な人々に影響を与えることがあり、それを企業は宣伝に活用する。特定の集団の思想や行動、ライフスタイルなどに強い影響を及ぼす人物のこと。ようするに「さくら」という事も多いし、誘導されている事を考慮しなければならないと思う。

最近、ネットフリックスで見たドラマで「会社は学校じゃねぇんだよ」というサイバーエージェントの藤田晋さんがモデルのドラマを見た。その中で「インフルエンサ―」の影響力を最大限利用していることを始めて知った。

時代は常に変化している。