カテゴリー: 【18】日々雑感

　先日、アセットマネジメント会社と既存建築物のリノベーション計画を打合せしていて、どのような改修を選択するのが良いかと判断するのは、商業的不動産投資においては、第一は経済的合理性であること。事業収支計画での表面利回り、実質利回りが最も大事と話したら、「設計事務所の人の口から表面利回り、実質利回りと聞いたのは始めて」と言われた。

　最近のデザイナー、建築設計事務所の人は、事業収支計画とかは関与しないのだろうか。

　とあるプロジェクトの設計チームで「表面利回り、実質利回り」について聞いてみたら、やはり詳しくは知らないようだった。

※『アセットマネジメント (AM) もしくは資産運用（しさんうんよう）とは、広義としては、投資資産の運用を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。従って、株式・債券・投資用不動産、その他金融資産の運用を代行する業務一般を意味する。』

【表面利回り(グロス利回り)】

表面利回りは「物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか」を指す。改修工事においても初期投資額に対して年間家賃収入がどのくらいあるか計算する。つまり「年間の支出」が入っていない。

計算式「表面利回り=年間の家賃収入÷不動産投資額(物件価格)×100」

【実質利回り(ネット利回り)】

実質利回りは、「物件価格を含めた購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか」を指し、修繕費等のランニングコストといった年間支出を考慮して算出した正確な利回りを示し、 物件価格に対して実際に手元に残る年間の家賃収入の割合 を示す。 具体的には、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、各種保険料、修繕費、管理費などの費用を差し引いた収入を考慮します。

計算式「実質利回り=(年間の家賃収入-運営経費)÷(不動産投資額(初年度諸経費込))×100

　経営者である建築主の心を動かすのは「表面利回り、実質利回り」の数値。

　弊社では、リノベーションの事業収支計画計算ブログロムを導入し、様々なシュミレーションができるようにしている。

　神楽坂のお店でいただいた「神楽坂2024年まち歩きマップ」神楽坂通り商店街編集発行を眺めていた。伝統と新しさが溶け合う街・神楽坂。路地裏には江戸情緒が残る。飲食店を含め店舗の栄枯盛衰が激しい街でもある。

そして私達　爺婆が好きな街。

3月、孫娘達を夜の神楽坂にデビューさせた。

　あなたのお母さんが学生時代アルバイトしていた街。ここは、あなたのお父さんが学生時代、指導教授達と夜な夜な雀卓を囲んでいた街。

　婆ちゃんの祖父母は、関東大震災当時、隣町の牛込柳町に住んでいて、たまたま米を配達してもらったばかりて、その米で被災者に炊き出しをしたんだって。
　東日本大震災の時、爺ちゃんと婆ちゃんは徒歩で帰宅途中　この街でようやく落ち合う事ができた。あの時は　時々しか携帯電話が繋がらなくて連絡を取るのが大変だった。

そんな家族の神楽坂にまつわる話を孫娘達に伝えた。

艶めかしい雰囲気が醸し出されている夜の神楽坂の路地。

大人の世界の雰囲気を少し味わせることができただろうか。

先週末、知人の誕生日会

誕生日会をした店にあった、妻が好きな酒スリートップ

十四代龍の落とし子、而今、田酒

それぞれ飲み比べ、私は舐め比べ

十四代龍の落とし子、旨し

女性陣は、蟒蛇(うわばみ)みたいな人達で、この後に新政、焼酎等を飲んでいた

顔が赤くならないのが不思議

輪島塗の100年物の御重が美しい

御重の中。勿論出された料理のほんの一部です

今度は　日本酒専門の店に行こうと、よからぬ計画をしている姫達でした。

新規プロジェクトの設計キックオフがあり、会食に参加して来た

台湾料理とシャンパンのマリアージュが評判の店だが

会話と料理に夢中になり写真をほとんど撮らなかった

終わりの頃味見した、紹興酒

何十年かぶりに紹興酒を飲んだが、一般的な中華料理にはあうかもしれないが、

ここの料理には、やっぱりシャンパンがあう

台湾では、料理の最後にスープが出されるらしい

写真は、鰆のフライ入りフカヒレと白菜の煮込み

桃膠と紅棗・白キクラゲの豆花

腹いっぱい食べて気の合う人達と語り合うひと時は楽し、嬉し

お店は、日本橋コレド室町テラス２階・富錦樹台菜香檳(fujintree.jp)

お土産に買い求めた「梅木のだしいなり」

次の日の朝、冷たいのがまた美味い

桜もようやく咲いてきた

4月、街中に電車に新入社員と思われるリクルート服をまとった若い人達が目立つ。

社会人として評価の初歩的な基準は「報・連・相」。

【報告】
部下が上司の指示に取り組みつつ、途中経過を報告すること。
【連絡】
自分の意見や憶測を含めない関係者への状況報告
【相談】
自分だけで業務上の判断が困難なとき、上司に意見をきくこと

　どんな有名大学を卒業したかではない。地頭が良くても、弁が立つ者でも、「報・連・相」が、きっちりできない人は自然と落伍していく。

【3月27日前日の雨が上がり晴れ上がった・さいたま新都心】

　先日、78歳と73歳という現役設計者と話をして、健康の秘訣は何と言っても歩く事だと聞いた。

　音楽を聴きながら寝ながら本を読むのが趣味みたいな爺なので、身体の血流が悪い事この上ない。医者からは「あなたの場合、痩せれば身体の数値は良くなります」と言われてはいるが、元来身体を動かすことは嫌い。

　それでも健康の為と妻にお尻を叩かれウォーキング40分。　

　疲れた。

　脚力が落ちている事を実感

【さいたま新都心・合同庁舎群】

日曜日「第4回楽歌踊謡」(らっかようよう)を観に日本橋公会堂に行ってきた。

東京駅で乗り換えたが、通路は利用客で溢れていた。

そういえば春休み

年に一度、日本の伝統文化に触れる機会だが、

お稽古事のおさらい会なので内容は玉石混交

日本舞踊を習っている　お孫ちゃんも出演

髪飾りだけ公開

昨年に比べて随分と踊りが上手になった

朝、家を出て昼過ぎには帰宅したが、ものすごく疲れ、帰宅後爆睡。

人の多さに疲れるのだろうか

早朝から湘南新宿ラインに乗って墓参りに行ってきた

お寺横の竹林

帰りも湘南新宿ラインのグリーン車で崎陽軒の「春のかながわ味わい弁当」を食べる

帰り路に崎陽軒の弁当を食べるのは恒例となっている

お昼前に自宅に戻ることができた

午前中は晴れて良かった

「今晩は、ゴールデンカムイ鍋だ」と妻が叫び買い物に

すぐ見てきたこと、聞いたことに感化される爺婆です。

残念ながら、リスやカワウソの肉は売っていませんでした。まあ当然と言えば当然ですが。

それで鶏肉と牛肉にしました。

鶏肉は「チプタプ　チプタプ」しないで済む挽肉を肉団子に。味は「オソマ」ではなくキムチ調味料を投入。

「なんだ　キムチ鍋じゃん」ということなかれ、我が家では「ゴールデンカムイ鍋」と命名されたのです。

最後にマルタイのラーメンを追加。

　ヒンナヒンナと言って皆で食べました。

久しぶりに映画を観てきた。妻ちゃんと。

すでに漫画本やアニメでも見ていたが、平日の夜　映画館に

　先月末からつい先日まで、怒涛のように難易度の高い事案の相談。見積提出が続き、頭の中がプニョプニョになりつつあつた。寝不足だし、長時間寝れないし、少し休息が必要かなと思っていた。

　最近、孫娘達と話があう。

見ているものが一緒なのだ。この「ゴールデンカムイ」や「VIVANT」「ドラゴン桜-２」等。片方に合せるのではなく体験を共有していると会話が弾み楽しい。

さて実写版「ゴールデンカムイ」想像していたものよりはるかに良かった。北海道の冬の自然の中での撮影や動物たちもリアルで　その迫力に引き込まれた。

　冒頭部の二百三高地の戦闘シーンも、近年まれに見るリアルな撮影。

　アシリパちゃんが可愛い。

　この女優さん、奥深い素敵な眼をしている。

　日本映画人のレベルの高さを世界に示す作品で、次回作に期待。

　どうも場所打ち杭の太物鉄筋の納期がかかっているらしい。

　鉄筋は在庫の状況などにもよるが、ロールで発注すれば１～１．５ヶ月位はかかる。というのが今までの常識。

　既製コンクリート杭の場合も端部の金物などの材料が、ものにもよるが１ヶ月ぐらいはかかる。

　また、鋼管巻きの杭の場合は、鋼管の納期が通常３ヶ月程度かかる。

　エスカレーターは18ヶ月前。エレベーターは12ヶ月前。キューピクルは6ヶ月以上前。電気の幹線や低圧ケーブルも　買い占められれているのか　どうにも理由がわからいないが入荷しない。入荷しても少量。

　こんな日本に誰がした。

　こんなこと今までなかったな。

　建築工事には、相当な工事準備期間が必要だし、施工会社の選定時期、選定方法も考え直さないといけない。

　こんな時代なのに、設計図が完成してから競争見積もりで施工会社を選定し、確認おりたら、すぐ着工してという寝ぼけた設計事務所もあるようだ。

　

　

NPO法人湿式仕上技術センターおよび日本建築仕上材工業会(NSK)の講演会「建築仕上塗材の基礎知識」に行ってきた。

　会場は日比谷図書館B1F日比谷コンベンションセンター。千代田区立日比谷図書館分館にくるのは久しぶり。

　建築用仕上塗材。この見慣れた仕上材　実のところ　どのような性能があり、どのように製造されているのか、又どのように施工されているのか　正直深くは知らなかった。

　講師はエスケー化研さんと日本ペイントさんの方。「仕上塗材の材料説明(役割、構成、製造方法など)」「仕上塗材の施工説明(塗装方法、塗装の条件、塗装時の問題点など)」

　「既存建物の再生と活用」をテーマに、この10年程　大規模改修等に関わり始め、鉄筋コンクリート造の修復・補修技術。外壁仕上塗材の選定。古いタイル貼りのリフレッシュ工法。外部鉄骨部の塗装など　気になる事が沢山湧き出してくる。

　建築病理学が確立していない日本では、補修技術ひとつとっても手探りの状態が続く。

　この講演会の後、日比谷公園を徒歩で横断し有楽町へ、日本橋、神田、東京駅へと移動。今日も何だか慌ただしかったなぁ～。

もう過ぎてしまったが3月2日は結婚記念日

3月3日のお雛様に式場の予約が取れなくて前日になった

亡くなった妻の母が全部仕切ってくれた

写真は娘が結婚記念日にくれた花

外食をしたが、それだけでは済まないようだ

最近、密かにマイブームなのがスイカゲーム。

孫娘達が来たとき、スイカゲームで遊んでもらう為に特訓中。

スイカ1個はできるのだが、スコアが低迷中

土曜日に孫娘が来たがゲームでは遊んでもらえなかった。

彼女は彼女で色々と忙しいようだ　

　このゲーム、頭の中が空っぽで出来るし、反応速度が遅いので年寄り向き。

2024年2月のアクセスデーターは、visits一日平均6,997。pages一日平均24,655でした。

またvisits月202,920。pages月715,005でした。

　2月は随分アクセス数が増えました。「人狼」ゲームで反応がありましたが、その他でも従来にないアクセス数となっています。

　AI生成、チャットGPTのために、ビックデータ収集の各社のロボットが汗水たらして働いているからではないかとも言われています。

　本当のところは知りませんが。

　

　先日、調布市に行った折。集合時間の15分前に調布駅に着いたので、以前クライアントとお茶して美味しかった「スリランカ紅茶専門店　風舎」に立ち寄り紅茶を買ってきた。

　調布駅北口の電通大通りの東側にある天神通りは道幅は狭いが、小さいが個性的で魅力的な店舗が幾つかある。その中の一軒がここで、昨年調布に来たときは「風舎」は休みだった。

　「砂糖もミルクも入れないで飲んで美味しい紅茶を下さい」と聞き、お薦めでこの紅茶葉を買った。

　深い香りで旨し。

　アネックスとは付録、別館、離れといった意味だが、経営の分野では「分社」として使われる事がある。

　この間「軍師たちの日本史」半藤一利×磯田道史対談を読んでて、この別会社・分社方式で思い出したことがあった。

　イタリアのボローニャにティーバックと薬品の充填包装システム機械で世界一と言われているIMA社(Industria Macchine Automattiche)がある。

　現在　IMA LIFE JAPANという会社が江東区にある。日本語名「イマ」社。その企業案内には、「イマ・ライフ・ジャパン株式会社は、世界的な包装／プロセス機器メーカーであるイタリアのIMA社の唯一の日本法人として、2008年に発足致しました。なおその前身は、英国の工業用ガスの会社であるBOCグループの一員であったエドワーズ株式会社の医薬品事業部であり、凍結乾燥装置を数十年に渡り取り扱ってまいりました。

　IMA社は、様々な分野でその事業を展開しておりますが、医薬品関連事業部門（IMA Pharma）に属して無菌製剤製造装置を担当するIMA LIFE部門の下で、当社は主として日本の医薬品業界に向けて、各国の工場で製造された機器類の、販売／保守／各種技術支援等を行っております。」と書かれている。

IMA LIFE JAPAN

この会社は1924年に設立されたACMAという包装機械のメーカーが母会社。ACMAはチョコレートの自動包装機を開発した会社。

　ロマニョーリという若者が1961年にACMAから独立してIMAを設立した。

　ここで大切なことは母会社の技術を持ち出すことは許されるが母会社と同じものを作ってはいけないそうだ。創業者は自動ティーバック包装システムを開発し、続いて自動薬品充填システムを完成させ世界市場を制覇したとある。

　このティーバックの止める部分、初期はホツチキス止めだったものをIMA社が伊藤園のティーバック包装機械を受注したとき糸で縫う方式に改良し、それがまたティーバック包装機械の更なるヒットに繋がったと聞く。

　この母会社ACMAから分社化した会社が50社以上あり、この包装機械のネットワークの部品を供給する300社以上が取り巻きボローニャに「パッケージバレー」を形成している。

　かれこれ30年以上も前だが、イタリアのミラノ、コモ、モデナ、ボローニャ、ローマを旅行した事がある。その時、イタリアは職人の街だ。スリも泥棒も職人だからといわれた事を思い出した。ようするにテクニックが上手ということ。

　若い時　養鶏場の設計にかかわったことがあり、プラントシステムの図面がイタリア語とかスペイン語とかあり、精密機械はヨーロッパが優秀と聞いた覚えがある。

　イタリアには多くの車メーカーがある。フィアット（FIAT）/アルファロメオ (Alfa Romeo)/ランチア（Lancia）/マセラティ（MASERATI）/アバルト（ABARTH）/フェラーリ（Ferrari）/ランボルギーニ（Lamborghini、フォルクスワーゲングループ傘下）/パガーニ・アウトモビリ (Pagani Automobili）/マイクロ・VETT（MICRO-VETT）/ピアッジオ（Piaggio）

　日本だけが技術が優秀という事ではない。

　日本の企業は、経路依存性が強いから分社化というのは、ひとつの選択肢なのだろうと思う。　

　

　ずっとよくわからない事があった。八百万の神々がいる中で何故、伊勢神宮が天皇の氏神となったのか。

　歴史を遡ること壬申の乱(672年)。天皇家内部の争いがあった。

　関ヶ原のあたりで大友皇子軍と大海人皇子軍が衝突した。

　戦いの中、突然疾風が大海人皇子軍の後ろから吹き、矢は長く勢いよく飛び、逆に大友皇子軍のほうの矢は風に押されて途中でバタバタ落ちてしまう。大友皇子軍は一気に押しまくられて負けた。

　以来、大海人皇子軍を助けたその風は、伊勢の方から吹いた風であるというので「神風」と呼ばれるようになる。

　そこで伊勢神宮が浮上する。

　伊勢神宮が天皇家の氏神になるのは壬申の乱が契機。

　大海人皇子はこのあと天武天皇となって皇位につく。美濃と伊勢の豪族を連れて勝利したこともあり、それから恐らく日本で始めて集権的な政府をつくっていく。

　そしてワンオブゼム、八百万の神々のひとつでしかなかつた伊勢神宮が、天武・持統という夫婦の天皇の時代に氏神化されていった。

　各地に元伊勢（もといせ）がある。現在の三重県伊勢市に鎮座する伊勢神宮が、現在地へ遷る以前に一時的にせよ祀られたという伝承を持つ神社・場所で伝承地の真偽のほどについては不明であるが、20社から60社ぐらいある。

　「伊勢神宮内宮の祭神・天照大御神は皇祖神であり、第10代崇神天皇の時代までは天皇と「同床共殿」であったと伝えられる。すなわちそれまでは皇居内に祀られていたが、その状態を畏怖した天皇が皇女・豊鋤入姫命にその神霊を託して倭国笠縫邑磯城の厳橿の本に「磯堅城の神籬」を立てたことに始まり、さらに理想的な鎮座地を求めて各地を転々とし、第11代垂仁天皇の第四皇女・倭姫命がこれを引き継いで、およそ90年をかけて現在地に遷座したとされる」

　元伊勢を巡ってみたいという衝動が・・・

日曜日、法事の為　上野公園の「伊豆栄　梅川亭」に出かけた

暖かい陽ざしでコートを脱いだ

4年前の2月29日に犬の散歩中に突然死した縁戚

同い年だった

酒飲みだったがアウトドア派で持病はないと言っていた

コロナパンデミックが日本中を席巻する始まりの頃

4年に一回しか日命日がないけど、忘れない命日

玄関ホールの飾りびな

2階の宴席から不忍の池、左は上野精養軒

宴席

「お～い。あなたのたった一人の孫娘。大きく育って　お嬢ちゃんになって来たぞ」

東京事務所のベランダから眺めたブリリアタワー池袋・下層階は豊島区役所

トウタテのオベリスクか、はたまた池袋の墓標かと揶揄されている

今日は、東京事務所で執務

JR池袋までIKE BUSに乗った

乗車賃は200円

このバス、朝とか夜は運航していない。昼間もまばら運航

運行時間もまばら、乗客もまばら、役に立っているのだろうか。

三連休、孫娘二人が泊まりに来た

会話型心理ゲーム・人狼というカードゲームに参加させられた

ゲーム参加者6人皆家族だったので　すぐ誰が人狼かわかりやすく

ゲーム上一晩で終わる事も多かった。

こりゃ他人も入れて　沢山の人数でやった方が楽しそうだと言う事になったが

それでも孫娘たちは、楽しいらしく何度もやろうという。

司会も交替性。ゲームをするとそれぞれの性格が良くわかる

昔は「爺ちゃん」と、まとわりついてきた孫娘も、今や小学生になり時々「じじい」。言い直して「じじりん」という反抗期。触ると「ギャー」と騒がれる。

珍しく美人女将(妻)に誘われて炬燵居酒屋

市販品のおでんと女将手作りのお握り１個

おでんと数の子明太子を肴に

田酒の熱燗・盃2杯

最近は、お腹が空いたら食事をするようにして、朝食と昼食はたっぷり食べて、夕食はかなり控えめか抜くことも多い。そのおかげで毎朝お腹が空き、体重も減ってきた。

私は北海道生まれなので炬燵に入る習慣がない。というか通常は女将さんが炬燵を占有している。仕事も大概一緒なので自宅にいるときは、互いのテリトリーは侵さない。

炬燵に入って美人女将の酌で日本酒飲むと、すぐにほろ酔い。

2024年1月のアクセスデーターは、visits一日平均3,43７。pages一日平均15,54６です。

visits月106,571。pages月481,952でした。

　何だかアクセス数が増えている。それがどうしてかはわからない。SSL化が要因だと思っていたが、それだけでもなさそうだ。

建築士事務所のブログなのだが、建築の事だけ投稿するのではなく、見聞きした事をジャンルを問わず投稿しているからアクセス数が増えているのかも知れない。

X(ツイッター)やフェースブック等のSNSはやっていないし、当然連携もしていない。分散的にならないように、このブログに集中している。

このブログのおかげで年に一二度しか会わない知人でも私の近況を把握していてくれる。

　一日の内で更新にかけれる時間は制約があるので、仕事の空いた時に書き為し予約投稿で、ほぼ毎日投稿しているようにしている。

　文字数の制限のないX(ツイッター)のような感じであるが、このブログでは対話も討論も閉鎖中。

予約していた2024年(R6年)版の基本建築関係法令集が届いた。

頭の中を上書きする作業を始めなくちゃ

法令編と告示編の2分冊。

随分と長い間、この井上書院のブルー本にはお世話になっている

　過去の法令集は捨てるのが忍び難く溜まっていく

今年は合わせて建築設備関係法令集を購入した

自分の中では、今年は設備関係知識のバージョンアップ・イヤー

設備設計一級建築士の更新講習を受ける年でもあり、

並行して、空調や電気のセミナーへ参加する予定

技術者は　怠けていると頑張っている人に追い抜かれてしまう

【NHK クローズアップ現代　2023.01.23より】

　 東京は、現在200以上の高層ビルが建設される大改造のまっただ中。都内繁華街に出かけると　あちこちで超高層ビルが建てられている。

　大きく新宿・渋谷エリア。日本橋・八重洲エリア。虎ノ門・麻布台エリア。品川・浜松町エリア。湾岸エリアがある。

　こうした市街地再開発事業には、街場の設計者は　ほとんど関わりがない。

　むしろ街場の設計者が多くかかわるクライアントは、こうした市街地再開発事業・高層ビルの建設ラッシュの影響を受けている。周辺地域の既存低中高層オフィス・店舗は空室が増え、テナント収入の減少という問題を抱えている。また周辺部の既存商店の生業が成り立たなくなっており既存商店街も存立の危機に立っている。

　さらにビル風、ビル熱といった温暖化のリスクもある。東京大改造の影響で内陸部の埼玉の気温が上昇しているというデーターもある。

　東京は、今後どのような都市になっていくのか。東京大改造の舞台裏に迫ったのが2023年1月のNHKのクローズアップ現代だった。

https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4737/#p4737_01

それから1年。

　2023年は神宮外苑の再開発が社会問題化し、麻布台ヒルズを始め完成した市街地再開発事業も多く、光と影が明確になってきている。

　こうした市街地再開発事業には、都・国・地方の補助金が毎年1000億円ぐらい次ぎ込まれているという試算もある。業界内では、補助金という税金が注がれないと市街地再開発事業はできないとさえ言われている。

　この問題は真剣に取り組まないと、もしかしたら「東京ディストピア」が将来待ち受けているかもしれないと思う今日この頃。