一般財団法人日本建築センターの建築技術研究所の発行するレポートを読み返してみた。
第5号:マニュアル・レポート202３では、既存RC造建築物の耐用年数評価件数が、2019年5月から2023年3月までの累計件数で128棟にのぼったと報告されている。耐用年数が100年超と評価されたものが75棟、58.6％と最多で、評価不能のものが12棟とある。80年から100年と評価されたものが8棟あるので、80年以上の耐用年数評価でみると64.8％になる。
「BCJが評価する耐用年数」は、外壁等の屋外側から進行する中性化がその屋外側鉄筋の鉄筋のほとんどには到達しない年数を、調査時点から起算して推計している。
「評価不能」とは、中性化が一定に進行しており上記の耐用年数を正の値として算出することができないケースと書かれている。多分コンクリート中の塩分濃度が高かったものと個人的には推察している。
この耐用年数評価から築年数と耐用年数のあいだには必ずしも強い相関関係があるものではないということが判明したと書かれている。築古のものは総じてコンリートの圧縮強度は低いが、外壁モルタルが厚くこのモルタルによる中性化抑制効果が発揮されコンクリート躯体には中性化があまり進行しておらず長期間の耐用年数が評価されるものが多かったと書かれている。
これには実感する。弊社で戦前の昭和12年のRC建物、地下1階地上6階建ての建物を調査した事があるが、外壁は厚いタイル貼りとそれ以外は20mm～3０mmのモルタルの上に塗膜材仕上。一部補修した面ではモルタルが二層になっていたので外部からのコンクリートの中性化はほとんどなく、むしろ内部の躯体あらわしの面から中性化が進行していたケースを思い起こした。
ただしモルタル等の仕上げ材の中性化抑制効果に対するポテンシャルは高くないので持続性には特段の留意が必要だと書かれている。
築浅でコンクリートの圧縮強度が高いものでも、仕上材の塗料等が早期に劣化することにより中性化が進んでいる事例もあると書かれている。
いずれにしても調査件数が増えてデーターが蓄積されてきたなと思った。現在、このRCの耐用年数評価をする機関は増えてきているが、そのデーターの取り方や分析方法は各社まちまちと聞く。
以下弊社からの質問に対してBCJから教示してもらったことを転載しておく。素晴らしい内容だったので、参与ごめん了解とらずに転載します。
「耐久性設計では新築時の設計耐用年数、つまり使用期間をどれくらいに想定して耐久設計をするかという計算モデルはありますが、現に築数十年の風雪を経た建物の実際の中性化の状況を調査しそれを踏まえた残余の耐用年数推計方法は学会や国ともにありません。また、それに正面からトライするような研究もこれまではないと思います。おそらく建築センターの7名の評価委員の先生方は我が国のRCの耐久性分野をリーダーの方々ですので、建築センターでの多数の個別建物毎の耐用年数評価を通じて、その方法が徐々に収れんしていけば、いづれはデファクトスタンダードになるのではないかと思います。
もう一つの問題は建築業界等での「耐用年数」という言葉が、正確な定義なしにそれぞれの観念で使われ混乱しているということです。広辞苑などでは「使用に耐え得る期間」というのが一般的な意味ですが、それを科学的・工学的に突き詰めることは極めて困難です。劣化要因は様々です。そこで、BCJでは一般的に劣化の支配的要因である
中性化に着目して外壁等の屋外側の最外側鉄筋の一部に到達する年数を推計して、耐用年数としています。
これは実際の構造耐力性能の限界から見た場合かなりの安全側の評価だということになります。現在の工学的知見レベルではすべての劣化要因を調査し、その劣化スピードを推計し、最終的・総合的な寿命を推計することは不可能です。
だからと言ってこれまでのような一般論での耐用年数に縛られていては、現実社会での建物の長寿命化による有効活用は進みませんので、建築センターでは中性化による評価を実施しているということです。中性化以外の要因についても学識経験者が現地調査で目視等の範囲で確認し、他の要因が問題であればそれを評価書にも反映することとしています」
中古マンションを購入する際の調査方法を紹介する動画をYouTubeで見ていたところ、目視と表面上の劣化調査。修繕履歴の確認の必要性を言っていた。それはそれで必要な事だが、それだけでは足りないと思う。
人間の場合に置き換えてみると、症状の問診と過去の病歴だけで病気を判断するようなことはない。血液検査もし、レントゲンをとり、場合によつてはMRIや各種検査を駆使して病気の原因を追究する。それでも外科的手術で開いてみないとわからない事もあると医師から聞いた。
中古マンションを購入する側では、非破壊検査や微破壊検査をする事には限界があるので、売主側で実質耐用年数評価をきちんと行っておく必要がこれからはあるのではないか。