カテゴリー: 都市計画法

　先日、埼玉県北部に15年前に自宅を建てられた人の住まいの図面や写真を見せてもらった。聞けば市街化調整区域で「既存宅地確認」を行い建築基準法上は「改築」で建てたと聞いた。賢い。

　設計者でも都会で活動する若い人は「既存宅地確認」の制度を知らない人も多いだろう。この「既存宅地確認」は既に廃止された制度だからだ。

以下「既存宅地確認」制度について書いておこう

■既存宅地確認とは
　原則として建築物の建築（新築、改築、用途の変更）が禁止されている市街化調整区域の土地であっても、市街化調整区域に指定された（線引き）時点で、一定の要件を満たす既に宅地であった土地について、申請により確認を受けることを言い、この確認がされた土地を「既存宅地確認を受けた土地」と言います。

　建屋はボロボロの廃屋同然でも、都市計画法制定線引き以前から建っていて、土地の登記は「宅地」となっているものが、「既存宅地確認」を受けれることができた。
　即ち、この確認により許可を受けることなく原則禁止されている建築物の建築ができる制度。現時点で登記地目が宅地である、あるいは宅地利用している、というだけでは、既存宅地確認を受けた土地には該当しない。その地域で都市計画法が施行された時期、概ね昭和45年以前に宅地である必要がある。

■既存宅地確認制度の廃止　

　都市計画法の施行により市街化調整区域での建築制限が30年以上行われてきた一方、既存宅地確認により建築される建築物は、許可を受けて建築される建築物と比べ周辺環境と著しく調和しないものでも建築可能であったため、法施行以前から宅地に対する優遇的な取扱いをする期間が満了したものとして、平成12年の法律改正により、平成13年5月18日をもって廃止された。
　この廃止により、既存宅地確認を受けた土地に関しては、既存宅地確認の日から5年間までは、自己の居住用又は自己の業務用の建築に限り、経過措置として建築が認められた。

（注2）自己の業務用：継続して自己の業務に係る目的の建築物で、ホテル、旅館、結婚式場、自営の工場、自営の店舗等がある（貸し工場、貸し店舗等建築主自らが使用しない建築物は含まれない）

■制度廃止に伴う線引き前からの宅地の取扱い
　廃止された既存宅地確認制度の確認要件(注)を備えた土地で、情勢の変化により土地利用を変更する必要が生じた土地については、都道府県開発審査会基準により、個別に許可を受けることにより、建築をすることができる。

(注)概ね50戸以上の建築物が連たんしている土地であること、かつ、線引き時点ですでに宅地であったことが確認できる土地。

　今でも該当すると思われる人は、案内図(住宅地図)、土地と建物の登記簿謄本等を用意して行政に相談してください。

東京都内で一定規模の建築物を計画する場合、地区計画の理解が必要となる。地区計画は、都市計画法12条の５に規定されている。

【特例的な活用】

• 誘導容積型　都計法12条の6
• 容積適正配分型　都計法12条の7
• 高度利用型　都計法12条の8
• 用途別容積型　都計法12条の9
• 街並み誘導型　都計法12条の10
• 立体道路制限　都計法12条の11

その他に「再開発促進区を定める地区計画　都計法12条の5」/「開発整備促進区を定める地区計画　都計法12条の5」がある。

【その他の地区計画】

• 沿道地区計画(沿道法)/沿道再開発等促進区を定める地区計画
• 防災街区整備地区計画(密集法)
• 歴史的風致維持向上地区計画(歴まち法)
• 集落地区計画(集落地域

東京都中央区では区内の約8割の区域に16の地区で地区計画を定めている。日本橋・東京駅前地区や銀座地区の一部では「機能更新型高度利用地区」を地区計画とあわせて導入している。

1.日本橋・東京駅前地区（地区計画＋高度利用地区）
2.銀座地区（地区計画＋高度利用地区）
3.第2ゾーン（地区計画）※６地区の総称
4.月島地区（地区計画）※８地区の総称

東京都千代田区では４３地区で地区計画が導入されている（千代田区ホームページ、令和５年１０月時点）。千代田区の地区計画は、「一般型地区計画」、「千代田区型地区計画」、「再開発等促進区を定める地区計画」の３種類に分かれている

「千代田区型地区計画」：容積を緩和し住宅の立地誘導を目的とする「用途別容積型」と、良好な市街地環境の形成を図ることを目的とする「街並み誘導型」の二つの方式をあわせたものである。

「特積み」とは、貨物自動車運送事業法第2条第2項に規定する一般貨物自動車運送事業のうち、同上第6項に規定する特別積合せ貨物運送を行う事業の事。

法的には、都市計画法第29条第1項第3号に規定する「公益上必要な建築物」に該当するのだが、ほとんどの自治体が条例で特別積合せ貨物運送事業に係る開発行為の諸手続きが必要としている。

今不動産会社から流れてくる物件情報には、市街化調整区域の物件で特積み条件付きのものが目立つ。運送事業者のなかでも「特積み」の認可申請を検討する一般貨物事業者が増えていると聞く。

特積み事業者の特権は、市街化調整区域の開発行為。

市街化調整区域の開発行為は、都市計画法第34条各号に立地基準があり、物流施設の建築は容易ではないが「特積み」だけは可能性がある。

あくまでも可能性であって市街化調整区域の開発行為にはクリアーしなければならない他の法律が沢山ある。安易に考えている不動産事業関係者も多いのが現状。

特積みの申請は国土交通省運輸局自動車交通部貨物課になるが、特積みによる開発行為は計画地を所管する都市計画課に条例に基づき、一般的には最初に相談票を提出する。その相談票が特積みに該当するか否か国土交通省運輸局自動車交通部貨物課に照会され、その回答後に事業者へ「相談結果通知書」により通知する。このあたりの手続きフローは各自治体で多少異なる。

市街化調整区域の開発行為は、都市のインフラが整備されていなところが多いので開発行為の申請は容易ではない。大概は農地なので農地転用許可が必要となる為に結構なハードル。規模によっては都市計画審議会の決定が必要なものもあり、汚水雑排水等の排水経路・排水同意。青道・赤道の存在もあり、それらの廃止、付替え等の業務も発生する。結構面倒くさい。

今　弊社はコロナ禍のもと東京と埼玉で二拠点業務となっているが、埼玉でのつながりでは、物流と生産施設の話題が大半。

都市計画法の開発許可の場合、消防との都計法32条協議で所轄消防署・警防課と事前の打ち合せが必要となります。建築の設計者は建物が防火対象物でも共同住宅等の一般的な案件は消防署に打合わせに行かない。ちょつと特殊な建物とか複合的な建物とか、法令集などでは取扱いに迷う時に消防署の予防課に行きます。しかし消防水利は担当が警防課です。

消防水利とは消防活動を行う際の水利施設の事です。万が一開発箇所で火災が発生した時に有効な消火活動ができるかどうか。これは消火栓からの位置と消防用活動空地があるかどうかで判断されます。

消火栓の位置から120m(場所によっては100m)の範囲以内に開発する場所が入っているかで判断されます。消火栓の位置は、水道局で取得できる水道の配管図に記載されているものを見るか、現地で実際に見て確認します。また消防署の警防課に行けば確認できます。

消火栓は口径によつては消防水利上有効ではないと判断される場合も有り、こればかりは警防課に出向かないとわからない事項です。

既設の消火栓がない場合は、新たに消火栓か防火水槽を開発者負担で設置しなければなりません。

とある開発行為(都内特別区まちづくり条例)をともなう建物の設計で、開発行為も建物の設計監理契約に含めているのに関わらず、こうした役所との打合せは基本設計に含まれておらず、協議は実施設計段階の業務であると主張した建築士がいました。

通常の建築士の感覚では建物の基本設計と同時並行的に開発行為に係る関係役所との打合せ協議をするものです。そうでないと「与条件の整理」にあたる基本設計の業務が完結できません。あとから防火水槽必要です。費用は開発者(建築主)負担ですなどと言ったら建築主から怒られますもの。建物地下に防火水槽を設置する場合は構造にも関わってきますし、基本設計段階で潰しておかなければ事項のひとつです。

まあ世の中　色々な建築士がいて驚きます。

尚、開発敷地が20,000㎡以上かつ、建物が1階建て又は2階建てでその他の建物で5,000㎡以上、準耐火で10,000㎡、耐火で15,000㎡以上の場合には、消防用水の設置が必要となります。

消防用水と消防水利は　いずれも消防隊の活動に供するものですが、消防用用水が当該防火対象物に義務付けられているのに対して、消防水利は周辺地区における消火活動を目的としています。消防水利と消防用水の兼用は可能です。

福岡で開発許可・農地転用許可を得意分野として活動されている行政書士の中園雅彦さんが書かれ2021年に出版された本。

開発許可は都市計画法によって規定されているが、その申請の為には農地法、建築基準法、道路法、河川法、文化財保護法、消防法、国土利用計画法、景観法等多種多様な法律が関わってきます。これら多種多様の法律を網羅して開発許可との関係をわかりやすい解説した本は中々無かった。

各都道府県で出している「開発行為の手引き」という本があるのだが、専門的でどちらかと言うと土木技術者向けであり、関連法についてはあまり詳しく書かれていない。

1ha未満の開発許可は、設計技術者の資格を問われないので、土木設計・測量事務所、開発許可を専門とする行政書士、一部の建築士事務所等が業務としている。

かくいう私も若い時、ロードサイド店舗の開発許可申請をやっていた事があった。最初は手探りだったが、慣れてくると測量や登記関係は地元の測量事務所や土地家屋調査士に依頼するが、あとの手続き、擁壁の設計、流量計算等も含めて全て行っていた。市街化調整区域に沿道サービス業としてコンビニの開発許可を取得する業務も数多かった。こうしてみると昔から他の人が面倒くさがる仕事を生業としてきたのかも知れない。昨今では、こうした手続き関係まで自分で行ったことがある建築士はあまりいないのか、この半年余り、市街地化調整区域、敷地面積30,000㎡、新設工場計画延べ面積10,000㎡のプロジェクトに法務支援で関わってきた。

市街化調整区域だが自治体が誘致した土地なのと、土地購入を取りまとめている会社が業務実績の豊富な土木設計・測量会社に開発許可を依頼していたので開発許可申請そのものは心配なかった。ただ建築工事が設計・施工一括発注プロポーザルになり、設計者不在のまま行政の事前協議を進めなければならなかったので、建築主側で建築と開発許可との調整を主業務としていた。

開発許可と建築設計との間で調整しなければならない事は、ひとつは排水。公共下水道が前面道路に敷設されているが敷地は流域外なので開発負担金が発生する。また県の許可が必要だつた。一方合併浄化槽も可能で工場・作業場なので浄化槽の処理対象人員は意外と少ない。その他敷地の排水勾配等の関係もあり中々判断が難しい。

また雨水貯留施設も都心では建物の地下に基礎を利用して設置する事が多いが、敷地に余裕があるので貯留池を作った方が良いのか、常にコストと他の法令を見越して選択していく必要があり、中々難しい判断を要した。

この著者は、主として住宅宅地造成の開発許可が多い様だし、行政書士という職種柄どちらかと言うと事務手続き紹介的なガイドブックになっていて、私からすると市街地調整区域の農地転用や派生して工場立地法、土壌汚染防止法等にも触れて欲しかったが、そういうことは自分で書くしかないかなとも思った。

ともかく多種多様の法律を網羅して開発許可との関係をわかりやすい解説した本は見当たらなかったので、開発許可を総合的に把握したい方にはお勧めの本である。

都市計画法と建築基準法との関係で問題になることが多いのが、都市計画法第29条(開発行為の許可)、都市計画法第37条(建築制限)、と建築基準法の建築確認申請の本受付時期、確認決済時期、工事完了済証交付時期(使用開始時期)等についてです。

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■都市計画法第37条　通称:制限解除、公告前申請

都市計画法第29条による開発行為をする必要がある場合、安易に都市計画法第37条第1項による制限解除ができるものとして工程を組んではいけません。

制限解除の詳細規定は、行政庁による「開発行為の手引き」「開発許可制度の解説」等の中に詳細に記載されています。

例えば埼玉県の「開発許可制度の解説」では「審査基準」を下記のように記載しています。

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審査基準
開発許可を受けた開発区域内の土地において、法第３６条第３項に規定する工事完了の公告前に建築物の建築又は特定工作物の建設を支障ないと認めるのは、次の各号の全てに該当するときとする。
１ 建築等しようとする建築物等は、当該開発許可に係る予定建築物等であること。
２ 工事工程上、開発行為に関する工事の完了前に予定建築物等の建築等を行う必要があると認められること。
３ 開発区域が現地において明確にされていること。
４ 開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設の工事がほぼ完了していること。
５ 建築等工事の完了に先行して開発行為に関する工事が完了する見込みであること。
６ 造成の規模や地盤の性質に鑑み、開発行為と建築行為を同時に施工しても開発区域及びその周辺の安全性に支障をきたさないこと。
〈承認に付する条件〉
本条の承認は開発工事の工程上、開発行為と建築行為を同時に行うことが合理的と認められるときに、やむを得ないものとして例外的に認められるものです。完了検査を受けずに当該区域を建築物等の敷地として使用することを認めるものではあり
ませんから、原則として工事完了公告前に建築物等を使用することは認められません。このため、法第３７条第１号の承認に際しては、原則として次の条件を付します。
条件 工事完了公告前に承認に係る建築物等を使用しないこと。

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また、制限解除を承認すると都市計画法の工事完了検査を飛ばす業者も多い為、あまり建築制限解除を積極的に承認しない傾向の行政もあります。

一方小規模の場合は申請を不要としている場合もあります。つくば市では、開発面積が1000㎡未満の小規模開発行為で自己の用に供する開発行為は、一括で建築制限解除したものとみなし個別の申請は不要としています。

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■建築基準法の接道基準は満たしているか

次に問題になることが多いのは、建築基準法第43条の「建築物の敷地が道路に2m以上接しなければならない」の規定です。特殊建築物の場合は、条例で定めれた接道長さの規定によります。

一敷地の開発区域で既存の道路に接道しているような場合には問題になりません。

開発区域を幾つかの区画に分け、開発行為による道路をこれから造成する場合は、開発行為による道路(建築基準法第42条第1項第ニ号道路)が実態としては存在していないので、建築基準法第43条は満たしていないことになります。よって建築制限解除の承認を受けていても建築確認申請を本受付することができないことになります。

いくら開発許可申請で「道路」が設計上担保されていても、設計通り工事されているか検査してみないとわかりませんから、実態として接道を満たしているかは大事だと思います。

これを解決するために建築基準法第43条第1項ただし書を活用すべきと指導するところもありますが、住宅ならば包括同意基準がありますが、一般的には建築審査会の同意が必要となりますので、時間も経費もかかり屋上屋を重ねるがごときのようにも思えます。

以上のように都市計画法では良くても建築基準法では不都合な場合もありますから、開発行為が絡むプロジェクトでは調整が必要となります。

都市計画法施行規則第60条証明とは、都市計画法に適合している建築物か証明する書面で、都市計画法施行規則第60条に基づいて添付図面をつけて申請し概ね1～2週間程度で交付される。

具体的には、「都市計画法の許可」が不要となる特定の建築行為の証明等をする書面であり、建築確認申請で使用される。

ところが、新規で都市計画法第29条許可を取得し、建築確認申請にその写しを添付する(厳格な指定確認検査機関は副本と照合する)のは必要条件(関係規定の確認)なのだから、その許可証を事前に確認するのは必須だろう。

だが、その上に60条証明を添付しなければ確認申請を受理してはならないという県、行政があるが、これはちょつと過剰な行政指導にあたるのではないか。

（開発行為又は建築に関する証明書等の交付）
第六十条 　建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項 （同法第八十八条第一項 又は第二項 において準用する場合を含む。）又は第六条の二第一項 （同法第八十八条第一項 又は第二項 において準用する場合を含む。）の規定による確認済証の交付を受けようとする者は、その計画が法第二十九条第一項 若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条、第四十三条第一項又は第五十三条第一項の規定に適合していることを証する書面の交付を都道府県知事（指定都市等における場合にあつては当該指定都市等の長とし、指定都市等以外の市における場合（法第五十三条第一項 の規定に適合していることを証する書面の交付を求める場合に限る。）にあつては当該市の長とし、法第二十九条第一項 若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条又は第四十三条第一項の事務が地方自治法 （昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十七の二第一項 の規定により市町村が処理することとされている場合又は法第八十六条 の規定により港務局の長に委任されている場合にあつては当該市町村の長又は港務局の長とする。）に求めることができる。

埼玉県は「開発許可制度の解説(平成22年6月版)」の第28章で「開発行為又は建築に関する証明書等の交付」について記載している。その中の「法令の解説及び審査基準」345P～349Pを見てみると

【法令の解説及び審査基準】

建築基準法は、いわゆる建築確認において、その計画が、都市計画法第２９条第１項若しくは第２項、第３５条の２第１項、第４１条第２項、第４２条、第４３条第１項又は第５３条第１項の規定のすべてに適合していることも、確認を受けるべき内容としています。そこで、建築基準法施行規則は、建築確

認の申請に当たっては、原則として、その計画が、先の都市計画法の規定に適合していることを証する書面（「適合証明書」といいます。）を添付することとしています。
これを受け、省令第６０条は、建築確認を受けようとする者は、開発許可権者に対し、適合証明書の交付を求めることがでるとしています。

したがって、開発許可権者は、その計画が都市計画法の規定に適合することを確認した場合は、適合証明書を交付しなければなりません。

適合証明書の請求手続や様式については、県手続規則第１３条に規定されています。
ここでは、適合証明書の交付に際しての審査の概要について記述します。
なお、適合証明書の添付が必要か否かは、建築確認を行う者が判断します。

１ 法第２９条第１項若しくは第２項に適合していること

適合証明に関する規定の中で、都市計画法の規定に適合していることを求められている「その計画」とは、単に建築計画のみを指すのではなく、開発行為を伴う場合は、これを含む一連の計画をいうものと解されます。建築計画のみを指すものと解した場合は、開発行為に関する規定に適合している
ことを求めていることが無意味となるからです。

「その計画が本条に適合している」とは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）開発行為を伴わない計画である場合
（２）開発行為を伴うものの、許可を要しない場合
（３）開発行為を伴うものの、それが既に許可を受けた内容に適合している場合

 

２ 第３５条の２第１項に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）「その計画」が当初の計画と変更がない場合
（２）当初の計画から変更しようとする「その計画」が、許可を要しない場合
（３）当初の計画から変更しよう事項が省令で定める軽微な変更をしようとする場合
（４）当初の計画から変更しようとする「その計画」が既に許可を受けた内容に適合している場合
３ 第４１条第２項に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）開発区域内の土地が建築物の敷地、構造及び設備に関する制限が定められていない場合
（２）「その計画」の建築物が建築物の敷地、構造及び設備に関する制限に適合している場合
（３）「その計画」の建築物が既に許可を受けた内容に適合している場合
４ 第４２条に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）建築物等の敷地が開発許可を受けたことがある土地でない場合
（２）建築物等が開発許可における予定建築物等である場合
（３）「その計画」の建築行為が、「増築」及び「移転」のみでる場合
（４）本条の規制を受けない「改築」、「用途変更」である場合
（５）建築行為等が既に許可を受けた内容に適合している場合
（６）建築物等の敷地について用途地域等が定められている場合
５ 法第４３条に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）建築物等の敷地が市街化調整区域にない場合
（２）建築物等の敷地が開発許可を受けたことがある開発区域内地である
（３）建築物等が本条の許可を受ける必要のないものである場
（４）建築物等が既に許可を受けた内容に適合している場合
なお、１から５のいずれの場合も、「その計画」が開発許可
等を要する計画であって、開発許可等を受けるために必要な内容を備えている計画であっても、まだ許可を受けていない場合は、本条に適合しているとはいえません。

その解説・審査基準の中で許可を受けていても必要だと記載しているが、添付が必要かどうか建築確認を行なうものが判断すると記載している。

この都市計画法第60証明を確認申請時に添付するかどうかというのは、全国的にも二分されており東京都等では添付していない。