カテゴリー: 【16】建築関連法令

　先日、埼玉県北部に15年前に自宅を建てられた人の住まいの図面や写真を見せてもらった。聞けば市街化調整区域で「既存宅地確認」を行い建築基準法上は「改築」で建てたと聞いた。賢い。

　設計者でも都会で活動する若い人は「既存宅地確認」の制度を知らない人も多いだろう。この「既存宅地確認」は既に廃止された制度だからだ。

以下「既存宅地確認」制度について書いておこう

■既存宅地確認とは
　原則として建築物の建築（新築、改築、用途の変更）が禁止されている市街化調整区域の土地であっても、市街化調整区域に指定された（線引き）時点で、一定の要件を満たす既に宅地であった土地について、申請により確認を受けることを言い、この確認がされた土地を「既存宅地確認を受けた土地」と言います。

　建屋はボロボロの廃屋同然でも、都市計画法制定線引き以前から建っていて、土地の登記は「宅地」となっているものが、「既存宅地確認」を受けれることができた。
　即ち、この確認により許可を受けることなく原則禁止されている建築物の建築ができる制度。現時点で登記地目が宅地である、あるいは宅地利用している、というだけでは、既存宅地確認を受けた土地には該当しない。その地域で都市計画法が施行された時期、概ね昭和45年以前に宅地である必要がある。

■既存宅地確認制度の廃止　

　都市計画法の施行により市街化調整区域での建築制限が30年以上行われてきた一方、既存宅地確認により建築される建築物は、許可を受けて建築される建築物と比べ周辺環境と著しく調和しないものでも建築可能であったため、法施行以前から宅地に対する優遇的な取扱いをする期間が満了したものとして、平成12年の法律改正により、平成13年5月18日をもって廃止された。
　この廃止により、既存宅地確認を受けた土地に関しては、既存宅地確認の日から5年間までは、自己の居住用又は自己の業務用の建築に限り、経過措置として建築が認められた。

（注2）自己の業務用：継続して自己の業務に係る目的の建築物で、ホテル、旅館、結婚式場、自営の工場、自営の店舗等がある（貸し工場、貸し店舗等建築主自らが使用しない建築物は含まれない）

■制度廃止に伴う線引き前からの宅地の取扱い
　廃止された既存宅地確認制度の確認要件(注)を備えた土地で、情勢の変化により土地利用を変更する必要が生じた土地については、都道府県開発審査会基準により、個別に許可を受けることにより、建築をすることができる。

(注)概ね50戸以上の建築物が連たんしている土地であること、かつ、線引き時点ですでに宅地であったことが確認できる土地。

　今でも該当すると思われる人は、案内図(住宅地図)、土地と建物の登記簿謄本等を用意して行政に相談してください。

　東京都内の幾つかの特別区の建築確認申請を出す際の行政の事前協議先を収集し比較対象してみた。ネット上で公開している特別区もあるし窓口で配布している特別区もある。

　こうした各特別区の協議先一覧表を眺めていると、随分と条例・要綱等が増えたなという印象だ。

　設計者は、建築の規模が大きくなるとレギュレーション（法令、規則、基準）に適合させることに時間を取られる。建築基準法だけでなく種々の関係規定、多くの条例等も適用され、計画を変更するたびに膨大なチェック項目をひとつひとつ確認しなければならない。これに結構、時間と人員がとられるが、ここで間違うとクライアントからしばらくの間、又はずっと出入り禁止となる。そしてチョンボすれば損害賠償請求などの訴訟になる場合もある。

　経験上、ボリューム検討等では　クライアントがその土地を購入するかどうか判断するのに時間的制約があるので、設計者に与えられる時間は多くはない。

　ボリューム検討段階では、骨格的な法令を間違わないようにすることが重要となる。用途地域規制、建蔽率、容積率、各種高さ制限、避難経路、駐車場進入口、東京都駐車場条例の附置義務駐車台数、地区計画等が該当するだろうか。

　クライアントから提供されるのは物件概要と地籍図程度。大体のところ設計担当者は現場を見に行かない(その時間がない)。登記簿謄本を見ない(地下鉄の借地権が敷地の一部に設定されている事がある)。というように、リサーチに充分時間が与えられない事が原因の事もある。

　設計事務所等ではボリューム検討をするシニア技術者の層が薄いと言う事もある。ペアチェックが内部できちんとできない組織もある。なんと言っても、あまりに労働時間が長い上に、経験値があるシニア技術者に仕事が集中し「金属疲労」を起こしてしまう。そうして、シニア技術者は転職する。行先は、デベロッパー、ゼネコン、CM・PM会社等。

　上司が、時代と共に増え続けるレギュレーション（法令、規則、基準）に時間と人員がかかる事を理解していないと地獄が待つている。

　借主（テナント）にとって看板は、店の集客と売り上げを左右するものなので、「できる限り通行人の目をひきたい」と考え、看板の設置が必要不可欠なものと位置付けられている。
　一方、貸主（オーナー）にとって看板は、所有物である建物のイメージを左右するものなので、「建物のイメージとかけ離れた看板を設置してほしくない」と考える。

　テナントビルの場合、設計者は通常、完了検査が終わり済証をもらい、工事の完了検査、引き渡しが終了すれば契約が完了し、その建物とは関わりが少なくなる。

　しばらくしてからテナントビルを訪れると、随分と建物のイメージと違ったり、他のテナントとは異質な看板を見る事もあり驚いたりする。テナントビルは需要と供給の力関係が反映する事もあり、一概にこれが正しいとは言い切れないが、やっぱり設計者としては、ビルのイメージを損なうテナントの看板は控えめでお願いしたいところ。

　あとあとトラブルがないように賃貸契約書上で看板のデザイン・種類・設置場所についての記載をすることが大事だと思う。

　契約書などで設置する看板のデザインや場所について明記されている場合は、予め契約書を交わしていることを理由に、後に無断で借主が設置した場合でも看板の撤去を警告することが可能となる。
　テナントから看板類のイメージパースを提出してもらい、話し合いによって契約書上で取り決めた看板のデザインと違う旨を説明し、看板デザインの修正について交渉を行う必要がある。

　ここはやはり、オーナーの姿勢次第。

東京都内で一定規模の建築物を計画する場合、地区計画の理解が必要となる。地区計画は、都市計画法12条の５に規定されている。

【特例的な活用】

• 誘導容積型　都計法12条の6
• 容積適正配分型　都計法12条の7
• 高度利用型　都計法12条の8
• 用途別容積型　都計法12条の9
• 街並み誘導型　都計法12条の10
• 立体道路制限　都計法12条の11

その他に「再開発促進区を定める地区計画　都計法12条の5」/「開発整備促進区を定める地区計画　都計法12条の5」がある。

【その他の地区計画】

• 沿道地区計画(沿道法)/沿道再開発等促進区を定める地区計画
• 防災街区整備地区計画(密集法)
• 歴史的風致維持向上地区計画(歴まち法)
• 集落地区計画(集落地域

東京都中央区では区内の約8割の区域に16の地区で地区計画を定めている。日本橋・東京駅前地区や銀座地区の一部では「機能更新型高度利用地区」を地区計画とあわせて導入している。

1.日本橋・東京駅前地区（地区計画＋高度利用地区）
2.銀座地区（地区計画＋高度利用地区）
3.第2ゾーン（地区計画）※６地区の総称
4.月島地区（地区計画）※８地区の総称

東京都千代田区では４３地区で地区計画が導入されている（千代田区ホームページ、令和５年１０月時点）。千代田区の地区計画は、「一般型地区計画」、「千代田区型地区計画」、「再開発等促進区を定める地区計画」の３種類に分かれている

「千代田区型地区計画」：容積を緩和し住宅の立地誘導を目的とする「用途別容積型」と、良好な市街地環境の形成を図ることを目的とする「街並み誘導型」の二つの方式をあわせたものである。

東京都建築士事務所協会で編纂作業が進んでいる「既存建築物活用に係る建築基準法令とその解説(仮題)」の2023年6月段階での全章を印刷したファイルが事務所協会事務局から送られてきた。

私は、東京都建築士事務所協会のワーキンググループであるリノベーション専門委員会の編集委員のひとり。

まだ補強すべき箇所や書き加える章もあるが、こうして一冊のファイルになってくると、中々読みごたえがあるし、今まで約20回(月１回)にわたる委員会の成果なので振り返ると考え深いものがある。

建築基準法の事だけ考えていると頭の中が酸性になりそうで嫌なのだが、時間を割いて私が書いた章以外も真剣に読まないとならない。多忙で書けなくなった他の編集委員の人の章もバトンタッチして書かないとならなくなったし大変。

法令解説本というのは、世に沢山出版されている。主として指定確認検査機関や元行政関係者などによる本であり、それらの本は当然設計者にとって有意義な本だ。

ただ設計者は建築基準法だけを見ているわけではなく、あまたある法令　例えば消防法、都市計画法、福祉のまちづくり条例等、建築プロジェクトに係る法令全般を俯瞰し把握しなければならない。

すなわち設計者は、常に「森をみている」

指定確認検査機関は建築基準法という「木」、消防は消防法という「木」、沢山の条例という「木々」。個々の「木」を見ているだけの場合が多い。

設計者は森をみる。それに役立つ法令解説本を作りたいと個人的には考えている。

「特積み」とは、貨物自動車運送事業法第2条第2項に規定する一般貨物自動車運送事業のうち、同上第6項に規定する特別積合せ貨物運送を行う事業の事。

法的には、都市計画法第29条第1項第3号に規定する「公益上必要な建築物」に該当するのだが、ほとんどの自治体が条例で特別積合せ貨物運送事業に係る開発行為の諸手続きが必要としている。

今不動産会社から流れてくる物件情報には、市街化調整区域の物件で特積み条件付きのものが目立つ。運送事業者のなかでも「特積み」の認可申請を検討する一般貨物事業者が増えていると聞く。

特積み事業者の特権は、市街化調整区域の開発行為。

市街化調整区域の開発行為は、都市計画法第34条各号に立地基準があり、物流施設の建築は容易ではないが「特積み」だけは可能性がある。

あくまでも可能性であって市街化調整区域の開発行為にはクリアーしなければならない他の法律が沢山ある。安易に考えている不動産事業関係者も多いのが現状。

特積みの申請は国土交通省運輸局自動車交通部貨物課になるが、特積みによる開発行為は計画地を所管する都市計画課に条例に基づき、一般的には最初に相談票を提出する。その相談票が特積みに該当するか否か国土交通省運輸局自動車交通部貨物課に照会され、その回答後に事業者へ「相談結果通知書」により通知する。このあたりの手続きフローは各自治体で多少異なる。

市街化調整区域の開発行為は、都市のインフラが整備されていなところが多いので開発行為の申請は容易ではない。大概は農地なので農地転用許可が必要となる為に結構なハードル。規模によっては都市計画審議会の決定が必要なものもあり、汚水雑排水等の排水経路・排水同意。青道・赤道の存在もあり、それらの廃止、付替え等の業務も発生する。結構面倒くさい。

今　弊社はコロナ禍のもと東京と埼玉で二拠点業務となっているが、埼玉でのつながりでは、物流と生産施設の話題が大半。

都市計画法の開発許可の場合、消防との都計法32条協議で所轄消防署・警防課と事前の打ち合せが必要となります。建築の設計者は建物が防火対象物でも共同住宅等の一般的な案件は消防署に打合わせに行かない。ちょつと特殊な建物とか複合的な建物とか、法令集などでは取扱いに迷う時に消防署の予防課に行きます。しかし消防水利は担当が警防課です。

消防水利とは消防活動を行う際の水利施設の事です。万が一開発箇所で火災が発生した時に有効な消火活動ができるかどうか。これは消火栓からの位置と消防用活動空地があるかどうかで判断されます。

消火栓の位置から120m(場所によっては100m)の範囲以内に開発する場所が入っているかで判断されます。消火栓の位置は、水道局で取得できる水道の配管図に記載されているものを見るか、現地で実際に見て確認します。また消防署の警防課に行けば確認できます。

消火栓は口径によつては消防水利上有効ではないと判断される場合も有り、こればかりは警防課に出向かないとわからない事項です。

既設の消火栓がない場合は、新たに消火栓か防火水槽を開発者負担で設置しなければなりません。

とある開発行為(都内特別区まちづくり条例)をともなう建物の設計で、開発行為も建物の設計監理契約に含めているのに関わらず、こうした役所との打合せは基本設計に含まれておらず、協議は実施設計段階の業務であると主張した建築士がいました。

通常の建築士の感覚では建物の基本設計と同時並行的に開発行為に係る関係役所との打合せ協議をするものです。そうでないと「与条件の整理」にあたる基本設計の業務が完結できません。あとから防火水槽必要です。費用は開発者(建築主)負担ですなどと言ったら建築主から怒られますもの。建物地下に防火水槽を設置する場合は構造にも関わってきますし、基本設計段階で潰しておかなければ事項のひとつです。

まあ世の中　色々な建築士がいて驚きます。

尚、開発敷地が20,000㎡以上かつ、建物が1階建て又は2階建てでその他の建物で5,000㎡以上、準耐火で10,000㎡、耐火で15,000㎡以上の場合には、消防用水の設置が必要となります。

消防用水と消防水利は　いずれも消防隊の活動に供するものですが、消防用用水が当該防火対象物に義務付けられているのに対して、消防水利は周辺地区における消火活動を目的としています。消防水利と消防用水の兼用は可能です。

福岡で開発許可・農地転用許可を得意分野として活動されている行政書士の中園雅彦さんが書かれ2021年に出版された本。

開発許可は都市計画法によって規定されているが、その申請の為には農地法、建築基準法、道路法、河川法、文化財保護法、消防法、国土利用計画法、景観法等多種多様な法律が関わってきます。これら多種多様の法律を網羅して開発許可との関係をわかりやすい解説した本は中々無かった。

各都道府県で出している「開発行為の手引き」という本があるのだが、専門的でどちらかと言うと土木技術者向けであり、関連法についてはあまり詳しく書かれていない。

1ha未満の開発許可は、設計技術者の資格を問われないので、土木設計・測量事務所、開発許可を専門とする行政書士、一部の建築士事務所等が業務としている。

かくいう私も若い時、ロードサイド店舗の開発許可申請をやっていた事があった。最初は手探りだったが、慣れてくると測量や登記関係は地元の測量事務所や土地家屋調査士に依頼するが、あとの手続き、擁壁の設計、流量計算等も含めて全て行っていた。市街化調整区域に沿道サービス業としてコンビニの開発許可を取得する業務も数多かった。こうしてみると昔から他の人が面倒くさがる仕事を生業としてきたのかも知れない。昨今では、こうした手続き関係まで自分で行ったことがある建築士はあまりいないのか、この半年余り、市街地化調整区域、敷地面積30,000㎡、新設工場計画延べ面積10,000㎡のプロジェクトに法務支援で関わってきた。

市街化調整区域だが自治体が誘致した土地なのと、土地購入を取りまとめている会社が業務実績の豊富な土木設計・測量会社に開発許可を依頼していたので開発許可申請そのものは心配なかった。ただ建築工事が設計・施工一括発注プロポーザルになり、設計者不在のまま行政の事前協議を進めなければならなかったので、建築主側で建築と開発許可との調整を主業務としていた。

開発許可と建築設計との間で調整しなければならない事は、ひとつは排水。公共下水道が前面道路に敷設されているが敷地は流域外なので開発負担金が発生する。また県の許可が必要だつた。一方合併浄化槽も可能で工場・作業場なので浄化槽の処理対象人員は意外と少ない。その他敷地の排水勾配等の関係もあり中々判断が難しい。

また雨水貯留施設も都心では建物の地下に基礎を利用して設置する事が多いが、敷地に余裕があるので貯留池を作った方が良いのか、常にコストと他の法令を見越して選択していく必要があり、中々難しい判断を要した。

この著者は、主として住宅宅地造成の開発許可が多い様だし、行政書士という職種柄どちらかと言うと事務手続き紹介的なガイドブックになっていて、私からすると市街地調整区域の農地転用や派生して工場立地法、土壌汚染防止法等にも触れて欲しかったが、そういうことは自分で書くしかないかなとも思った。

ともかく多種多様の法律を網羅して開発許可との関係をわかりやすい解説した本は見当たらなかったので、開発許可を総合的に把握したい方にはお勧めの本である。

「予防事務審査・検査基準」(令和2年9月改訂)・交益財団法人　東京防災救急協会発行、東京消防庁監修。三分冊セツトの書籍なのだが、主に見るのは「Ⅰ」の中の「消防同意事務審査要領」「用途別審査要領」「形態別審査要領」

東京で特殊建築物に関わる人なら必携ともいえる図書なのだが、昔は会社・事務所に1セットあれば足りた。現在は個人事務所なので、たまにしか見なくても用意しておかなければならない。この本、昨今は毎年のように改訂版が出される。

所轄消防署の予防課に事前相談・打合せに行く前には、該当部分を再読しておかなければならず、このところ予習をしていた。

大規模で複合的な用途の建物になると、従来の単一用途のものの考え方だけでは処理できない事も多い。そういう場合は、在館者の安全・円滑な初動避難ができるか、火災時に消防隊の安全・円滑な消防活動の確保ができているかという原点に立ち戻って考え、設計者としての判断を示さなければならない。

一方、エビデンスは大事なのだが、文書化した取扱い事例を過度に求める傾向もあり、些細な事でも所轄消防署に念を押しに行き、打合せ議事録で残すことを要求される場合もある。

大規模・複合的な建物になると関連する法令・条例は広範囲になり、事前チェックを落とすことはできないので、消防法関係だけに限らず、多様な関連書籍が増えるばかり。

令和2年6⽉に⼤気汚染防⽌法の⼀部を改正する法律（改正法）が公布され、2021年(令和3年)４⽉１⽇（ただし、事前調査結果の報告については、令和４年４⽉１⽇）から施⾏されます。下記、環境省のホームページ参照。

http://www.env.go.jp/air/post_48.html

平成25年の改正から5年が経過し、施⾏状況の調査を⾏ったところ、これまでの規制対象ではなかった⽯綿含有建材について、不適切な除去を⾏えば⽯綿が⾶散することが明らかになりました。また、解体等⼯事前の建築物等への⽯綿含有建材の使⽤の有無の事前調査において⽯綿含有建材を⾒落とすことや、除去作業時に⽯綿含有建材の取り残しがあることにより、⼯事に伴い⽯綿が⾶散する事例があり、令和2年の一部改正に至ったようです。

改正法の概要は、次のとおりです。

1. 規制対象を⽯綿含有成形板等を含む全ての⽯綿含有建材に拡⼤
2. 事前調査の信頼性の確保（事前調査結果の報告義務）
3. 隔離等をせずに吹付け⽯綿等の除去作業を⾏った者に対する直接罰の創設
4. 不適切な作業の防⽌（作業結果の報告、記録の作成・保存の義務化）

石綿含有成形板等は、屋根・外壁・内壁・天井・床等に広く利用されている。
内装材（壁、天井）: スレートボード、けい酸カルシウム板第１種、パルプセメント板、ロックウール吸音天井板
外装材（外壁、軒天）: サイディング、スラグ石膏板、押出成形品（押出成形セメント板）、スレートボード、スレート波板
屋根材 : スレート波板、住宅屋根用化粧用スレート
床材 : ビニル床タイル、フロア材

床面積80㎡以上の解体工事が該当するので既存建物の改修等についても注意しなければならない。処分費が高くなるのは間違いないだろう。尚、事前調査は有資格者に依る。

先日、東池袋の造幣局跡地に出来た防災公園「IKE・ SUNPARK」と「としまキッズPARK」を見てきて思い出したのが「土壌汚染対策法」(土対法)

そう言えば　この造幣局東京支局からは、「かつて貴金属地金を精製するために設置されていた製錬工場（昭和 44 年取り壊し）及び貨幣材料を溶解・鋳造・圧延するために設置されていた溶解工場（昭和 54 年取り壊し）の跡地周辺から、基準値を超えるセレンを含む土壌（最大で溶出量基準の 130 倍）及び地下水（最大で溶出量基準の 110 倍）が確認され、その他 2 箇所で水銀を含む土壌（最大で溶出量基準の 24 倍）、3 箇所で鉛を含む土壌（最大で含有量基準の最大 7.3 倍）が確認されました。」(平成 24 年 12 月 27 日・独立行政法人造幣局・「造幣局東京支局の土壌汚染自主調査の結果について」)

https://www.mint.go.jp/about/info/info_environment.html

この平成24年の自主調査のあと、平成28年12月から平成29年月に実施された土対法に基づく法定調査により基準値を超える有害物質が確認され平成29年5月22日に東京都から汚染が確認された範囲について「形質変更時要届出区域」に指定された。その後土壌汚染対策工事を行い2020年9月16日に指定解除されていた。

造幣局東京支局跡地の事を考えていたら、知人から新築する工場で設計事務所から「土対法の届出を工事着手30日前に建築工事施工者が提出してくださいと指示があったが、この届出は建築設計事務所がもっと以前に提出すべき代物ではないのか」という質問があった。

建築主が提出するものだが、プロジェクト全体のスケジュールに大きな影響を及ぼす重要な届出なので、誰が出すかは契約内容にもよるが、建築士なら知っておいて欲しい届出で、建物の設計事務所が単に知らなかったからではないかと意見を述べておいた。

そこで大規模な敷地、工場跡地に建築プロジェクトを計画する場合には、土壌汚染対策法に基づく「一定規模以上の土地の形質の変更届出書」の提出が必要。

・敷地面積3,000㎡以上の場合が対象

・建物を新築する場合でも「形質」の変更にあたり届出が必要。届出提出後に土壌調査命令の発出が判断される。

・新規に土地を購入する場合は、その敷地の過去の使用履歴をよく調べておく必要がある。特に工場跡地の場合や、既存工場内の場合、周辺が工業地帯の場合は、必ず地歴を確認する事

空き家等を活用した低額所得者・高齢者・障がい者・子育て世帯等の住宅確保要配慮者に対する住宅セーフティネット機能の強化を図ることを目的に、改正「住宅セーフティネット法」が平成29年10月25日に施行され、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅（セーフティネット住宅）を賃貸する事業の登録制度。

平成30年7月10日付けで住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則が改正施行され、この規則改正により、申請書の記載項目と添付書類が大幅に簡素化されました。

最近この事業を活用したいと言う相談が増えてきました。

この制度は、空き家専用住宅を対象としたもので、当初は、あまり関係ないだろうと思っていましたが、共同居住型住宅(シェアハウス)で比較的規模が大きく非木造の建物について弊社に直接相談があります。

その他の法令との関係での注意点は下記のよう事があげられます

1、共同居住型住宅（シェアハウス）など、入居者が台所等を共同使用する場合、建築基準法上の用途は「寄宿舎」となります。住宅等を寄宿舎や老人ホームなど他の用途に変更する場合、用途変更確認申請(床面積200㎡以上)の手続きが必要となります。

2、セーフティネット住宅（専用住宅）のうち入居者の対象を高齢者に限定するもので、一定のサービスを提供する場合、老人福祉法に規定される「有料老人ホーム」(床面積200㎡以上)に該当し届出が必要となる場合があります。

3、セーフティネット住宅のうち、高齢者等を入居させ、一定のサービスを提供する場合、消防法上の用途が「社会福祉施設等」となり、スプリンクラーなどの消防用設備等の設置が必要となる場合があります。

勿論、確認済証・工事完了検査済証があるか、新耐震建築物か否か、建築基準法や消防法に適合している建物かを確認する事は基本です。

弊社の場合、登録申請・インスペクション・調査設計計画・完了申請等に対して一括で対応できます。

1月19日、日曜日は町会の防災訓練だった。

以前は、屋外で消防署の人に来てもらっての訓練だったが、最近は豊島消防署のビルにある防災館で行っていたようだ。

これまでは町会の事は、妻が担当していたが昨年、町会長に私の携帯電話番号を教えたせいか、直接連絡が来るようになった。

西池袋にある防災館で地震体験・消火器の使い方・煙にまかれた時の避難を体験して来た。屋内だから寒くなくて良かった。

豊島区には129の町会があるが、順番で防災訓練を毎年行っているらしい。防災の知識だけでなく、こういう地道な訓練の積み上げが必要なんだろうなと思った。

それで防災館で御土産にもらったのが、自分で組み立てる救急車のペン立て。

早速　組み立てて机に置いてみた。

製造工場等の建設に伴う公害関係法令の概要

建築確認申請にリンクしてはいないが、着手前に届出を出しておかなければならない公害関係の書類は多々ある。環境系・化学的知識が必要な届出書類のため、一般的な行政書士等では対応ができないらしい。弊社では、担当した建築プロジェクトで該当する公害関係の届出書類をワン・ストップでサポートすることが多い。

上記は、クライアントに注意喚起の為に作成した公害関係法の概要である。個々の法律に関する詳細は、弊社に問い合わせいただきたい。

2020.01.06追記【土壌汚染対策対策法】

「一定規模以上の土地の形質の変更届出書」

・敷地面積3,000㎡以上の場合が対象

・建物を新築する場合でも「形質」の変更にあたり届出が必要。届出提出後に土壌調査命令の発出が判断される。

・新規に土地を購入する場合は、その敷地の過去の使用履歴をよく調べておく必要がある。特に工場跡地の場合や、既存工場内の場合、周辺が工業地帯の場合は、必ず地歴を確認する事。

東京都建築士事務所協会の広報誌に掲載されていた「東京消防庁からのお知らせ」が冊子にまとめられた。

この連載は、「コア東京」の中でも読みごたえがありコピーしてファイル化していた部分なのだが、このように一冊にまとめてもらつて感謝している。

建築プロジェクトに係る時には、消防との基本的な打合せは設備設計者任せにしないで、自分で問題点を整理して打合せに行っている。

この冊子にある「消防の無窓階」「みなし従属」「小規模特定用途複合対象物」「特定一階段等防火対象物」等は、中小規模の建物でも重要な項目で充分理解しておく必要がある。

例えば事務所ビルの一部に飲食店とか物販店が入居するとする。事務所は消防法の防火対象物としては15項だが、複合になることで16項イになることがある。このあたりのところは建物の管理方法とか総合的に理解している人が打合せに行かないと、間違えることがある。

今　建築に係る法令解説本は、単体法律毎のことに終始し総合的なものがない。実際の建築プロジェクトは、建築基準法だけでなく消防法、バリアフリー法等多岐にわたる法律のハードルを越えなけれはならない。もうすこし総合的な視点の法令解説本があっても良い。

都市計画法と建築基準法との関係で問題になることが多いのが、都市計画法第29条(開発行為の許可)、都市計画法第37条(建築制限)、と建築基準法の建築確認申請の本受付時期、確認決済時期、工事完了済証交付時期(使用開始時期)等についてです。

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■都市計画法第37条　通称:制限解除、公告前申請

都市計画法第29条による開発行為をする必要がある場合、安易に都市計画法第37条第1項による制限解除ができるものとして工程を組んではいけません。

制限解除の詳細規定は、行政庁による「開発行為の手引き」「開発許可制度の解説」等の中に詳細に記載されています。

例えば埼玉県の「開発許可制度の解説」では「審査基準」を下記のように記載しています。

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審査基準
開発許可を受けた開発区域内の土地において、法第３６条第３項に規定する工事完了の公告前に建築物の建築又は特定工作物の建設を支障ないと認めるのは、次の各号の全てに該当するときとする。
１ 建築等しようとする建築物等は、当該開発許可に係る予定建築物等であること。
２ 工事工程上、開発行為に関する工事の完了前に予定建築物等の建築等を行う必要があると認められること。
３ 開発区域が現地において明確にされていること。
４ 開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設の工事がほぼ完了していること。
５ 建築等工事の完了に先行して開発行為に関する工事が完了する見込みであること。
６ 造成の規模や地盤の性質に鑑み、開発行為と建築行為を同時に施工しても開発区域及びその周辺の安全性に支障をきたさないこと。
〈承認に付する条件〉
本条の承認は開発工事の工程上、開発行為と建築行為を同時に行うことが合理的と認められるときに、やむを得ないものとして例外的に認められるものです。完了検査を受けずに当該区域を建築物等の敷地として使用することを認めるものではあり
ませんから、原則として工事完了公告前に建築物等を使用することは認められません。このため、法第３７条第１号の承認に際しては、原則として次の条件を付します。
条件 工事完了公告前に承認に係る建築物等を使用しないこと。

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また、制限解除を承認すると都市計画法の工事完了検査を飛ばす業者も多い為、あまり建築制限解除を積極的に承認しない傾向の行政もあります。

一方小規模の場合は申請を不要としている場合もあります。つくば市では、開発面積が1000㎡未満の小規模開発行為で自己の用に供する開発行為は、一括で建築制限解除したものとみなし個別の申請は不要としています。

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■建築基準法の接道基準は満たしているか

次に問題になることが多いのは、建築基準法第43条の「建築物の敷地が道路に2m以上接しなければならない」の規定です。特殊建築物の場合は、条例で定めれた接道長さの規定によります。

一敷地の開発区域で既存の道路に接道しているような場合には問題になりません。

開発区域を幾つかの区画に分け、開発行為による道路をこれから造成する場合は、開発行為による道路(建築基準法第42条第1項第ニ号道路)が実態としては存在していないので、建築基準法第43条は満たしていないことになります。よって建築制限解除の承認を受けていても建築確認申請を本受付することができないことになります。

いくら開発許可申請で「道路」が設計上担保されていても、設計通り工事されているか検査してみないとわかりませんから、実態として接道を満たしているかは大事だと思います。

これを解決するために建築基準法第43条第1項ただし書を活用すべきと指導するところもありますが、住宅ならば包括同意基準がありますが、一般的には建築審査会の同意が必要となりますので、時間も経費もかかり屋上屋を重ねるがごときのようにも思えます。

以上のように都市計画法では良くても建築基準法では不都合な場合もありますから、開発行為が絡むプロジェクトでは調整が必要となります。

都市計画法施行規則第60条証明とは、都市計画法に適合している建築物か証明する書面で、都市計画法施行規則第60条に基づいて添付図面をつけて申請し概ね1～2週間程度で交付される。

具体的には、「都市計画法の許可」が不要となる特定の建築行為の証明等をする書面であり、建築確認申請で使用される。

ところが、新規で都市計画法第29条許可を取得し、建築確認申請にその写しを添付する(厳格な指定確認検査機関は副本と照合する)のは必要条件(関係規定の確認)なのだから、その許可証を事前に確認するのは必須だろう。

だが、その上に60条証明を添付しなければ確認申請を受理してはならないという県、行政があるが、これはちょつと過剰な行政指導にあたるのではないか。

（開発行為又は建築に関する証明書等の交付）
第六十条 　建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項 （同法第八十八条第一項 又は第二項 において準用する場合を含む。）又は第六条の二第一項 （同法第八十八条第一項 又は第二項 において準用する場合を含む。）の規定による確認済証の交付を受けようとする者は、その計画が法第二十九条第一項 若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条、第四十三条第一項又は第五十三条第一項の規定に適合していることを証する書面の交付を都道府県知事（指定都市等における場合にあつては当該指定都市等の長とし、指定都市等以外の市における場合（法第五十三条第一項 の規定に適合していることを証する書面の交付を求める場合に限る。）にあつては当該市の長とし、法第二十九条第一項 若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条又は第四十三条第一項の事務が地方自治法 （昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十七の二第一項 の規定により市町村が処理することとされている場合又は法第八十六条 の規定により港務局の長に委任されている場合にあつては当該市町村の長又は港務局の長とする。）に求めることができる。

埼玉県は「開発許可制度の解説(平成22年6月版)」の第28章で「開発行為又は建築に関する証明書等の交付」について記載している。その中の「法令の解説及び審査基準」345P～349Pを見てみると

【法令の解説及び審査基準】

建築基準法は、いわゆる建築確認において、その計画が、都市計画法第２９条第１項若しくは第２項、第３５条の２第１項、第４１条第２項、第４２条、第４３条第１項又は第５３条第１項の規定のすべてに適合していることも、確認を受けるべき内容としています。そこで、建築基準法施行規則は、建築確

認の申請に当たっては、原則として、その計画が、先の都市計画法の規定に適合していることを証する書面（「適合証明書」といいます。）を添付することとしています。
これを受け、省令第６０条は、建築確認を受けようとする者は、開発許可権者に対し、適合証明書の交付を求めることがでるとしています。

したがって、開発許可権者は、その計画が都市計画法の規定に適合することを確認した場合は、適合証明書を交付しなければなりません。

適合証明書の請求手続や様式については、県手続規則第１３条に規定されています。
ここでは、適合証明書の交付に際しての審査の概要について記述します。
なお、適合証明書の添付が必要か否かは、建築確認を行う者が判断します。

１ 法第２９条第１項若しくは第２項に適合していること

適合証明に関する規定の中で、都市計画法の規定に適合していることを求められている「その計画」とは、単に建築計画のみを指すのではなく、開発行為を伴う場合は、これを含む一連の計画をいうものと解されます。建築計画のみを指すものと解した場合は、開発行為に関する規定に適合している
ことを求めていることが無意味となるからです。

「その計画が本条に適合している」とは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）開発行為を伴わない計画である場合
（２）開発行為を伴うものの、許可を要しない場合
（３）開発行為を伴うものの、それが既に許可を受けた内容に適合している場合

 

２ 第３５条の２第１項に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）「その計画」が当初の計画と変更がない場合
（２）当初の計画から変更しようとする「その計画」が、許可を要しない場合
（３）当初の計画から変更しよう事項が省令で定める軽微な変更をしようとする場合
（４）当初の計画から変更しようとする「その計画」が既に許可を受けた内容に適合している場合
３ 第４１条第２項に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）開発区域内の土地が建築物の敷地、構造及び設備に関する制限が定められていない場合
（２）「その計画」の建築物が建築物の敷地、構造及び設備に関する制限に適合している場合
（３）「その計画」の建築物が既に許可を受けた内容に適合している場合
４ 第４２条に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）建築物等の敷地が開発許可を受けたことがある土地でない場合
（２）建築物等が開発許可における予定建築物等である場合
（３）「その計画」の建築行為が、「増築」及び「移転」のみでる場合
（４）本条の規制を受けない「改築」、「用途変更」である場合
（５）建築行為等が既に許可を受けた内容に適合している場合
（６）建築物等の敷地について用途地域等が定められている場合
５ 法第４３条に適合していること
「その計画」が、本条に適合しているとは、次のいずれかに該当する場合です。
（１）建築物等の敷地が市街化調整区域にない場合
（２）建築物等の敷地が開発許可を受けたことがある開発区域内地である
（３）建築物等が本条の許可を受ける必要のないものである場
（４）建築物等が既に許可を受けた内容に適合している場合
なお、１から５のいずれの場合も、「その計画」が開発許可
等を要する計画であって、開発許可等を受けるために必要な内容を備えている計画であっても、まだ許可を受けていない場合は、本条に適合しているとはいえません。

その解説・審査基準の中で許可を受けていても必要だと記載しているが、添付が必要かどうか建築確認を行なうものが判断すると記載している。

この都市計画法第60証明を確認申請時に添付するかどうかというのは、全国的にも二分されており東京都等では添付していない。

建築計画上　中庭があり　その中庭に面した開口部を消防法の無窓階判定用の開口部にする場合の取扱い。

これは東京消防庁・予防事務審査・検査基準に、その取扱いが掲載されている。

ここで問題となったのは、道に通じる出入口にセキュリティ上門扉が設置される事が多いので、最初消防署は、難色をしめしたが、水圧開錠付きシャツターとか水圧開錠できる構造の門扉なら良いだろうとなった。

道に面する外壁には、2以上の大型開口部とあるが、消防法の大型開口部とは、直径1m以上の円が内接することができる開口部又はその幅及び高さがそれぞれ75cm以上及び1.2m以上の開口部のことなので、たいしたことではない。

又、道に面する外壁で必要面積の1/2以上確保できることとあるのは、各階床面積×1/30×1/2以上を道側の開口部で確保すると言う意味。その他の必要開口面積は中庭側で確保しても良い。