工事完了検査済証のない建物は、何故にこんなにも多いのか・・
とため息が出てしまう。
最近、相談を受けた建物は築30年で鉄骨3階建てのビル。最上階3階にビルオーナーの住まいがある。歳をとったので外部にエレベーターを増築したいと思い、業者に依頼したところ建ぺい率・容積率は余裕があるので増築は可能なのだが、工事完了検査済証が無いため申請が難しいと言われた。それで弊社に相談が持ち込まれた。
テレビコマーシャルで話題になった大手ハウスメーカーの設計施工の建物。
法適合状況調査の見積もりを作成したが、個人オーナーにはかなり負担だろうと思う金額になった。メーカーは構造計算書を建築主に渡していないのでなんとか協力してもらおうと建築主から連絡を取ってもらった。
メーカーの営業担当曰く「うちで工事をやらせてもらえるなら協力します」「技術資料は社外秘なので出せません」・・・馬鹿野郎と言いたくなる。
民法の不法行為の消滅時効は20年で、建築物関係にあてはめると時効期間が短いように思える。だいたい増築・用途変更・大規模模様替え等のアクションが起きるのは20年を過ぎたものが多い。だから民事で損害賠償請求するのは難しい。
逆に20年以内なら、これからは不法行為を問えるケースも出てくるだろう。
(不法行為による損害賠償請求権の期間の制限)
第724条不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないときは、時効によって消滅する。不法行為の時から二十年を経過したときも、同様とする。
（不法行為による損害賠償）
第709条故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
建築基準法上は工事完了検査を受けず、検査済証がなく使用を開始するのは違法行為なのだが、当時は検査済証がなくてもとがめられなかった。というか多くは完了検査をうけなくても平気という風潮があった。登記できたし銀行融資も実行された。ところが今はそうはいかない。
平成26年に国交省から出された「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」、このガイドラインが出る前から事例は多くはなかったが特定行政庁と個別に協議し検査済証の無い建物の増築・用途変更等は申請することができた。大阪府下とか横浜市とか都区内でも幾つかの特別区は対応してくれていた。
弊社では、いまでも指定確認検査機関ではなく特定行政庁と個別に相談して法適合性調査を行っている。
だから、検査済証の無い建物の建築ストック活用を妨げている最大の障害は、その手順ではなく、法適合性調査にかかる費用なのだと思う。実際 調査費を聞いて増築や用途変更を断念する人は多い。だからと言って規制緩和のもと安全性をないがしろにする風潮には賛成できない。
たとえ不法行為の消滅時効が経過しているとしても、「検査済証無建物」に関わつた事業者、少なくても現在も継続して事業を行っている設計事務所・建築会社はその責任の一旦を担わなければならないのではないかと思う。
このことは、社会問題化しないと解決していかないのではないかと思ってきた。というか相談した弁護士のアドバイス。
検査済証の無い建物は、多くが実態的にも建築基準法に違反している。
集団規定に抵触している場合、避難経路の場合、構造上の問題、「どこにやましいところがあつて完了検査を受けなかったのか」と疑ってみなければならない。「手続きがめんどくさかった」ということだけ完了検査を受けなかつたケースは少ないと考えている。