カテゴリー: 【01】連載記事

　建築サイドから見ていて、つくづくリーシングは難しい業務だなと思う。

　他の業界の人には聞きなれない言葉だと思うが、「リーシングとは、不動産物件の賃貸借に関する一連の業務プロセスを指し、物件オーナーと入居希望者をマッチングさせる重要な役割を担っている。」　要するに単なる不動産屋さんではない。

商業施設では、実際リーシングこそが、その事業の成否を握っているといえる。

フォレストスクエア仙川のテナントは全16店(2026年2月7日時点)

1、フランスベッドギャラリー 　　　寝具店　　1/30オープン
2、CAL 　　　カバン
3、Zoff　　　 メガネ
4、DOG & CAT JOKER 　　　ペットショップ 　　1/30オープン
5、L’epicerie Sgami 　　　　食品店 サカガミの新ブランド
6、ロバーツコーヒー コーヒーショップ　 多摩地区初出店・北欧フィンランドコーヒー
7、Minimal Bean to Bar Chocolate 　チョコレート専門店 2026,2以降オープン予定
8、クリスプサラダワークス 　　サラダ専門店　1/30オープン
9、匠がってん寿司 　　回転寿司
10、nib a Hamnburger works　　オリジナルバーガー 新規業態・浅草本店
11、DE CARNED CASTE SENGAWA　　 カステラ
12、ボナペテイート・パパ イタリアンレストラン　 さわやか新業態
13、京都焼肉天檀1965SENGAWA 　　京都焼肉 都内初出店
14、HOUSE MADE 　　スイーツカフェ 多摩地区初出店
15、スターバックス 　　　カフェ
16、SHARE LOUNGE 　　シェアラウンジ　　1/21オープン

　スターバックス、Zoff等おなじみのチェーン店も入居しているが、都内・多摩地区初出店や業態を変化させた店舗等が入居している。地域のマーケットターゲット(客層)を絞って、新鮮味のあるテナントをリーシングしている。リーシングを担当した三越伊勢丹は、苦労しただろうなと予想されるがリーシング力量は中々のものだと思う。三越伊勢丹にリーシングを依頼したカワマタの眼力は流石。

　リーシング能力の低いところだと賃貸条件(家賃等)から、安易にチェーン店を入居させ、結果として金太郎飴のような商業ビルになってしまう。その結果、開店から少し経つと商業フロアはガラガラになってしまうというのは、都内のあちこちに見られる。

　さて、フォレストスクエア仙川の記事は、とりあえずこれが最後。秀でた事例を多角的視点で学び事業を構築しましょう。

　建築デザイン、事業収益性、リーシング等、総合的にバランスが取れていないとビジネスとしては成立しません。　弊社は、そのお手伝いができます。

・敷地面積　　4,585㎡

・延べ床面積　8,754㎡　(2,648坪・容積率191%)

・建築面積　　3,624㎡ 　(建蔽率79.05%)

・店舗面積　　1,494㎡ (大店法面積・452坪)

・構造規模　　鉄骨造5階、地下1階　(5階居宅)

・用途地域　　近隣商業/準防火/建蔽率80%/容積率300%

・建物用途　　居宅・事務所・店舗

・駐車場　　　48台(1階平面駐車場)

・提携駐車場　147台

・駐輪場　　　91台

・設計施工　　㈱竹中工務店

・建築主　　　㈱カワタケ

・運営管理　　三越伊勢丹(リーシング含む)

・推定事業費　　根抵当極度額を初期事業費としたとき　151万円/坪

・まとめ　　

　全体的に工事費を含む事業費を圧縮して事業採算の向上を目指したように見受けられる。地階を作らない。建物の軽量化。基礎躯体の低減(仙川周辺の地盤はGL-10mぐらいで支持地盤)。建物仕様のローコスト化。納まりはよく考えて仕上げているが、建築的に作りこんでいない。

　アウトモール型商業施設は、その集客に天候の影響を受けやすいことは言うまでもないが、建築コストとランニングコストを低減できる。そのバランスをどう見極めるかが要かと思う。

　この連載企画の意図するところは、ネット等で公表されているデーター、各種資料から、この建物の建築主の意図を類推することであり、㈱カワタケの公式発表ではない。

　こうした商業施設を分析・検討することで、一般の不動産オーナーの事業計画に寄与することを目指している。

3階から2階を見おろす

勾配屋根が

住宅街の街並みのような親しめる空間づくりに寄与している

　仙川の街に初めて来てみたが、駅周辺は意外と高密度な空間で、甲州街道は車の通行量が多いし、結構な騒音がある。それらから守るかのような建築の構成には好感が持てる。

　「スクウェア」には、「都市で、建物が街路に囲まれた方形の区画」というような意味があるから、低層商業施設に採用することでヒューマンスケールを保持できたのかもしれないと思う。

　全体として「包摂」というか、人に優しい。包み込むという感じが好きだ

手摺子はフラットバーを90度回転させてリズムをつけている

あまり小細工しないところが良い

3階はヘビー飲食店でまとめている

　全体的に丁寧な仕事がなされている印象を受けた。ローコスト仕様だが、きちんと納まりが考えられ仕上がっている。さすが「仕上げの竹中」という感想を持った。

2階にあがる。

エスカレーター屋根があるだけましか。

屋外エスカレーターは、降水量多いと停止させないとスリップするし、

室内エスカレーターに比べて耐久性に劣り、

維持管理費が嵩むと言われている

2階は人工台地というか中庭のようなテラスが中央にあり

その周囲に店舗を配置している

開放感があり、各テナントを見渡せれる。

ようするに視認性がある

植樹は、この冬を越せるかどうかが、技術的な試金石

ROBERT’S 　COFFEEで一休み

平日の夕方。客は女性、小さな(未就学児)子供連れ夫婦、老夫婦等

共用トイレは、2階に男子大2・小2、女子2＋授乳室

東道路側

仙川駅との間に自社のステイヒルズ仙川があり、

2階通路と連絡している

1階は、大半が平面駐車場

仙川の街は、女性ドライバーが多いように見受けた。

やっぱり平面駐車場は人に優しい

こんな店舗レイアウトになっている

北側・甲州街道側

手すりは溶融亜鉛メッキ、外壁は鋼板サイディングと

全体的にローコスト仕様

1階は道路に沿って路面店舗、スタバとか入居済

甲州道路側の1階テナントは開店準備中

フォレストスクエア仙川のオープン前の宣伝広告は、ネット上で見た限りでは、

サイトと

https://forestsquaresengawa.jp

インスタグラムしか見当たらなかった。

https://www.instagram.com/fs_sengawa

　サイトのアクセス数はいかほどか不明だが、インスタグラムのフォロワー数、投稿数を２０２５年１２月１１日の時点で調べたところインスタ投稿数３０件、フォロワー数は４，３１７人だった。インスタ投稿数そのものが少なめで、工事途中経過をUPしている程度。その割にはフォロワー数が多いと感じた。

　２０２６年２月２日時点でのフォロワー数は４，７３９人で、オープン当初より４２２人増加している。投稿数は累計３８件だ。

　全体として他の商業施設と比べてもネットでの宣伝・広告に資金を投入しているように見えない。仙川に多数の商業施設を創ってきた㈱カワタケの実績があるので、この程度のネット戦略でよいのかもしれない。紙媒体は仙川全体のフリーペーパー「SENTRAL」を発行している。

　饒舌だからと言ってフォロワーが増えるわけでもない。私自身は２０年近く「ブロガー」と言われるほど幾つかのブログに投稿を続けてきたので、投稿の内容とアクセス数の関係。曜日によってどのような内容の投稿がアクセス数が増えるか等、なんとなくわかる。フォレストスクエア仙川のネット戦力は、ビジネスとしては低コストでしかも効果的な投稿だと思っていた。

　オープン当初の紙媒体での宣伝広告については不知。

　フォレストスクウェア仙川の建築に触れる前に、建築主である株式会社カワタケについて書いておこう。

http://www.kawa-take.jp

【カワタケ・フリーペーパーより】

　㈱カワタケは、これまで仙川にBROAD SQUARE(ブロードスクエア)、STAY HILLS(ステイヒルズ)、OAK BUILD(カワタケオークビル)、PIVOT SENGAWA(ピボット仙川)、QUEEN’S ISETAN(クイーンズ伊勢丹)、P’S SQUARE(P’Sスクエア)、SOUTH COURT(サウスコート)という、それぞれが特徴のある商業施設を作ってきた。

　仙川の「まちづくり」を語る上で、街の活性化への寄与度、今日の仙川の知名度を上げたうえで㈱カワタケの存在は多大なるものがある。

　会社として商業施設を創り運営・管理する能力と経験は突出したものがある。商業施設を通じた「まちづくり」の先駆者である。

　㈱カワタケは「仙川のミッシングピースをつくる」と高らかに謳っている。「ミッシングピース」とは、「何かを完成させるために必要な欠けている部分」という意味だが、サイトのミッションには「開発する商業施設やテナントは、１つひとつが仙川という街をデザインするピース。街全体を見つめ、１店１店を誘致し、開発していく。」とある。

　小規模でも商業テナントビルを作れば、無理なく店舗や事務所が借りてくれる時代ではない。その街の特性、商圏は変化する。駅前にタワマンが出来れば、生活系の店舗需要が増えるし、街場の不動産所有者・大家さんは、個店のビル経営者でも自分の頭で考え抜かなればならないと生き残れない、継承できない時代なのだと思う。

　そうした商業施設の経験豊富なカワタケが、延床面積8,754㎡という商業施設「フォレストスクエア仙川」を世に送り出そうとしていたのだ、当然注目するだろう。

　商圏分析とは、特定の地域における市場の特性を分析することで、商業戦略の最適化を図る手法と言われている。商圏の人口特性、競合状況、交通アクセス、消費動向などの様々なデーターを分析し、マーケッティングや出店計画、様々な販促計画に活かすことが目的とされている。特に小売業、飲食業、不動産業などでは、商圏を正確に捉えることが必須と言われている。

　商圏は教科書的には、一次商圏(最も近い顧客層・約０から３km圏内)、二次商圏(中距離の顧客層・約3kmから10km圏内)、三次商圏(広域の顧客層・約10km以上)に分類されるとされている。

　マーケッティング分析の専門家ではないので、フォレストスクエア仙川の建築について考えていた時に集めていた資料を公開する。

【京王線仙川駅の乗降者数】

2023年の一日平均乗降者数69,377人。2024年は70,712人。

参考に千歳烏山が2023年は77,686人。2024年は79,689人。

参考に調布が2023年が115,507人。2024年が118,575人。

参考に笹塚が2023年が70,603人。2024年は73,199人。

https://www.keio.co.jp/company/corporate/corporate_manual/number-of-passengers.html

【エリア人口】

上記の地図は、フォレストスクエア仙川から半径500mの円を記入したもの(線が薄い)

　上記は調布市の行政区分図で、仙川駅周辺は仙川町、若葉町、緑ケ丘だが、前回書いたように東側は世田谷区と隣接している。

https://www.city.chofu.lg.jp/030040/p017111.html

https://people.mapexpert.net/StatMap?L=13208

人口世帯数マップで調べると、仮に仙川町１，２，３丁目。緑ヶ丘1、２丁目。若葉町1、2、３丁目の８地域だと世帯総数11,454世帯、人口総数21,469人となる。

　評論を加えることなく、数字をありのままに見ていく。

　調布市仙川は、若い女性達(20代、30代)に人気があるオシャレな街として有名で、「京王線の自由ケ丘」とも言われている。1940年に桐朋学園の前身である山水女子高等学校が設立されたのが街が形成されていったきっかけだそうだ。その当時は武蔵野の林と農地が広がっていたとのこと。そこに桐朋学園が来て徐々に街が発展していったという。

　桐朋学園は、国立市にある男子部門、調布市仙川に女子部門、そして同じく仙川、調布及び富山市の計３つのキャンパスを持つ音楽部門の、３つの部門から成り立っていて、この仙川の女子部門には、桐朋幼稚園、桐朋小学校（共学）、桐朋女子中学校、桐朋女子高等学校普通科、桐朋学園芸術短期大学があるという、まさに女子の学校だ。

　そして仙川には、もうひとつ白百合女子大学がある。

　仙川は、調布市東部に位置し、東端で世田谷区との市区境に接する。京王電鉄京王線が市域を東西に横断し、街は南北に分断されているが、もともとの商店の集積は南側に多くある。

　その仙川駅北側に2025年12月9日にオープンした「フォレストスクエア仙川」という商業施設について、続けて投稿していきたいと思う。

　アウトモール型複合商業施設である「フォレストスクエア仙川」は、オープン前から注視していたのだが、2025年12月は仕事が混んでいて視察できずにいた。2026年1月末に何店かオープンして商業施設は、ほぼグランドオープンなので2月に入ったら見に行ってこようと思っている。資料などを収集していたので、まずはマーケッティングについて考えてみて、その後建物について触れていきたい。

https://forestsquaresengawa.jp

　仙川には、建築設計者には有名な「安藤ストリート」という建築家・安藤忠雄が設計した建物が6件もある(下図の青い部分)エリアがある。それについては、既に沢山紹介されているので割愛する。

https://tatefro.com/entry-6.html

2024年10月3日国土交通省から発表された「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」を見ていた。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html

https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf

旧法6条1項4号建築物から新2号建築物になる2階建て木造一戸建て住宅がリフォーム。リノベーションを行う場合に大規模の修繕又は大規模の模様替の建築確認申請が必要になるということを注意喚起するもの。

新2号建築物は階数2以上又は延べ面積200㎡以上で、これまで無法状態だった旧4号建築物のリフォーム、リノベーションに法規制の網がかぶさってきた。軸組だけ残すスケルトン・リフォームやスッポッポン・リフォームも確認申請が必要となる。

例えば木造2階建で耐震等級を「３」にアップするようなリフォームを含有する場合、床合板、野地板合板、壁面合板等を張り替えないと耐震等級を上げることはできないので、当然ながら大規模の模様替えの確認申請が必要になる場合が想定される。

もうひとつ忘れてはならないのが、旧4号建築物は、検査済証がない手続上違反建築物や実態上の違反建築物が街場にゴロゴロしているということだ。

当然ながら大規模の模様替え確認申請の前段階として、検査済証が無い場合は、建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査)等が必要となる。

【調査の流れ】

　工事完了検査済み証の無い建物の多くが、確認済証を取得した図面とは異なる箇所がある場合や、何かしら違反箇所がある場合がある。

　あるいは無届出で用途変更や増築、変更が行われている事もあると思っていた方が良い。変更箇所や違反箇所が何処なのかを事前に見極めることが必要となる。

　新たに増築等の確認申請を提出する場合、違反箇所を直して法適合させてから建築確認申請を提出するのが原則だが、増築等の工事の際に一緒に違反是正工事をすることで了解を得られる場合もあり、特定行政庁等と綿密な打ち合わせが必要となる。

下図は、ビューローベリタスジャパン(株)のガイドライン調査の説明図。

　ガイドライン調査も「コンプラインアンスの為だけの調査」と「増築等の建築確認申請の為の調査」と目的は分かれる。その目的によつて違反箇所の是正時期に関する時期は変わる。

https://kansa.bvjc.com/service/bsacs

【事前に準備することが望まれる調査】

1)調査項目の確定
2)調査に必要な資料の準備
3)調査の実施

1)調査項目の確定について

「事前に準備することが望まれる調査」として、調査依頼者・代理者(設計者等)は既存建物の調査項目について確認申請図書に記載された仕様通りに施工されているかについて、調査を実施して確認する必要がある。

　しかし「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（以下「ガイドライン」という。）の中で例えば構造調査の具体的な調査内容は記載されていない。

　検査済証のない違反建築物に対して是正的な建築行為を行なう場合、是正工事に関する事項は、特定行政庁等の判断に基づき作業を行なう必要がある。とりわけ構造調査については、事前に特定行政庁等の判断を仰ぎ、具体的な調査方法や調査対象となる構造部位を確定させた後、調査を行なう必要がある。

　調査項目については、特定行政庁ごとに調査方法や調査内容は異なり、特定行政庁ごとに調査内容について判断を仰ぐ必要がある。
しかし、特定行政庁に相談してもすぐに調査項目等が決まるとは限らない。

　以上は建前で、実際には特定行政庁によっては、調査依頼者の相談に対し「指定確認検査機関の判断に任せます」との対応がなされる場合も多いし、ガイドライン調査機関独自の判断による場合も多いようだ。

【免責・制限事項】
　ここでは、ガイドライン調査者である指定確認検査機関の免責事項について記載している。

　同様に、既存建築物の状況調査には限定、限界があるので、依頼者より委任された代理者(設計者等)も調査にあたっての免責・制限事項を書式にして依頼者に交付しておくのが賢明である。(参考書式:非公開)

　例えば、鉄筋コンクリート造の詳細調査を行う中でコンクリート強度が低く適合性が確認できない。あるいは鉄骨造でダイヤフラム部のUT調査して溶接が不合格である場合等は、事前に想定できない補強若しくは補修工事の必要性が生じることがある。それらの追加調査、補強工事の発生により費用対効果から調査そのものが中断する場合がある。

　そうした場合等も想定して、後日債務不履行等のトラブルに発展しないような文章の作成、依頼者への交付が必要かと思う。

【事前相談】

　建築基準法適合状況調査には、代理者による調査結果に基づき建築基準法の取扱いについて事前に特定行政庁やガイドライン調査機関と充分な協議が必要だが、そもそも指定確認検査機関には、建築基準法に対する裁量権はなく、指定確認検査機関に持ち込んでも特定行政庁との二重打合せが必要になる場合も多くある。その為、打合せ、協議に要する時間は、代理者(設計者等)にとって過重負担となる傾向がある。

　特定行政庁に相談した場合、建築専門職員(とりわけ構造担当者)がいないところもあり、検査済み証の無い建物については相談に応じてくれない。相談しても判断できない。あるいは敬遠される場合もあり、特定行政庁によって対応が異なる。

　実際にガイドライン調査を行ってみると法的な審査能力と工学的な技術審査能力が必要な局面に遭遇する。

　ガイドライン調査機関には、資格者は多くても技術者は少ない現状の為、専任者がいる機関は少なく総合的な判断ができない場合があるので、ガイドライン調査機関の力量を事前に見極めておく必要がある。

【基本的な考え方】

　ガイドライン調査策定の主目的は「検査済証がないという理由をもって、その後の増築等の手続きに進めないようなケースにおいて、効率的かつ実効性ある形で当該建築物の法適合状況を調査するための一つの方法としてとりまとめたものである」又「検査済証としてみなされるものではない」と記載されている。

　ガイドライン調査報告書は完了検査済証に代わるものではない。仮に是正工事の必要があり、それらを行った場合でも是正工事に過ぎず、新規の建築確認申請ではないので検査済証は交付されることはない。

　建築基準法上の遵法性を完全に確保するためには、何らかの確認申請をして工事を行い完了検査後に工事完了検査済証の交付を受ける必要がある。そうすることによって既存部分を含めた全体を法適合化できる。

【建築確認記載台帳証明(行政によって名称は多少異なる)】

建築確認や検査が行われた建築物であるかどうかについては、建築確認済証や検査済証により確認することができる。しかし建築物が建てられてから相当の年数が経過する中で建築確認済証や検査済証を紛失する場合もある。又不動産が流動化し図書・図面が承継しない場合もある。既存建物の図書・図面の保管が軽視されている場合も散見する。

　このため特定行政庁では、あらかじめ調べた建築確認済証や検査済証の交付年月日・番号が行政に現存する台帳に記載されていることを、台帳記載事項証明書として証明するサービスを行っている。（建築確認済証や検査済証を再発行するものではない）

a　検査済証交付年月日は、検査の状況によって台帳に記載がない場合がある。
b　台帳が現存していないため証明書が発行できない場合がある。

この建築確認記載台帳証明は確認申請副本等があり、確認年月日、確認番号、敷地の地名地番、建築主の住所・氏名が判る場合は取得がたやすいが、それらが判らない場合は取得が困難になる場合があるので、事前に次の事項について調べて行かないと成果を得られない。
・ 建築当時の地名地番（住居表示ではない。）
・ 建築当時の建築主名（現在の所有者と同一でない場合がある。）
・ 建築確認や検査済などの年月日・番号（区の受付年月日・番号ではない。）
・ 上記のほかに建築年月日、敷地・建築・延べ面積、階数（何階建てか）、工事種別、構造、用途を示せば、物件の特定がしやすくなる。

　台帳そのものの閲覧が可能なところ(大阪市・現在は未確認)、台帳証明の発行には現在所有者の委任状が必要なところ(愛知県内、岐阜県内、名古屋市、藤沢市等)、建築計画概要書の写しには情報公開請求が必要なところ(松山市、市川市等)様々。又記載台帳証明の発行そのものを行っていないところ(埼玉県内の特定行政庁等)もある。

　総じて昭和46年以前の台帳証明を取得するのは困難で、昭和20年代、昭和30年代の台帳証明は、さらに取得が困難であると思った方が良い。古い年代のものは、台帳そのものに記載されている事項が少なく、物件の特定が難しいですし、又行政によっては欠落している年度がある。

　又、昇降機や工作物がある場合には、建築とは別個に請求する事が必要。さらに中間検査が必要だった建物の場合、中間検査を受けているかどうか確認できる場合がある。

【串刺し的に台帳証明を取得するのは困難】

　仮に新築時の建築確認の台帳証明が取得できても、その建物が増築したり、用途変更した時の履歴が判るような台帳証明や建築計画概要書を取得するのには中々難しいのが現状です。

　行政は建築確認台帳を年度別に整理してあることが多いので、増築や用途変更の時期を想定しないと探し出すのは難しい。

　また行政の窓口職員の資質、請求時間帯なども影響して取得に相当な根気が必要となることがある。

　古い建築確認申請台帳を閲覧できる大阪市等(現在は未確認)の場合を除いて申請者は、直接台帳を調べられない。

　その中で、地図上の建物をクリックするだけで、その建物の新築、増築、用途変更などの申請履歴が「串刺し」でわかる神戸市の「建築確認情報セルフ検索システム」に10年程前に出会った時は感動した。最近ではこういうシステムが導入された行政も増えてきたが、予算の関係で中々整備が進まないようだ。

【神戸市建築確認情報検索システム】

【地番や所有者は変わっていても建物の位置は変わらない】

　町名地番の整理によって建築確認申請提出時と現在の地番とが異なっている場合がある。まず現在の地番を確認した後で、登記情報を取得するようにしている。

　又、不動産が流動化する現代では、建物の所有者が新築時からずっと変わらないとは限りない。現在の所有者と建築確認申請時の所有者は一緒なのか、登記情報を取得してみることも必要となる。場合によっては閉鎖謄本も取得するのが必要となる場合もある。

　尚、土地の地番は判明しても家屋番号が不明で登記情報を取得できない場合があるが、土地の登記情報を取得する時に「共同担保目録」も同時請求すると家屋番号が判明する。

【登記情報を取ってみる】

　今は、民事法務協会というところがインターネットで各種登記情報を取得できる有料登記情報提供サービスを行っている。他にゼンリン等の民間会社でブルーマップ(住宅地図に地番を重ね合わせたもの)のインターネット取得サービス(有料)をしているところもある。勿論当該地の法務局に足を延ばして登記情報を取得することもできる。

【民亊法務協会・登記情報提供サービス】

https://www1.touki.or.jp

　登記情報で建物の面積算定図を取得して新築時=登記時面積算定時を比較し新築時には屋上の増築部分が含まれておらず、後から無届で増築したことなど工事履歴がわかったことがある。

　こうしたことからガイドライン調査では、登記情報は任意書類の扱いになっているが、建物の工事履歴を調べる点や、住宅金融公庫の融資住宅であるかないかの確認、竣工時期を推定するうえでも登記情報を事前に取得することは必須だと思う。

　後に触れるが、既存建築物が住宅金融公庫融資住宅であったことが判明した場合、ガイドライン調査では、構造規定の調査は除外することが可能とな場合もある。(建て方時の中間検査に合格していないと融資実行されなかった。昔は特定行政庁で審査・検査代理)

これまで、検査済証のない建築物は違反建築物なのか、既存不適格建築物なのか判断が難しく、調査に多大な時間と費用を要する場合があることから、結果として増改築や用途変更を実現できないケースが見受けられた。
また、国土交通省に設けられた「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」による報告書(H25年6月)において、「検査済証のない中古住宅に係る法適合確認手続きの検討」として、検査済証のない中古住宅が、建築や増改築当時の建築基準関係規定に適合していたかどうかを民間機関等が証明する仕組みの創設の検討が指摘されていた。

【特定行政庁(建築主事)・指定確認検査機関による検査済証交付件数・完了検査率の推移】

上記の図は、国交省が発表している1998年(平成10年)から2012年(平成24年)にかけての完了検査率の推移を示すグラフ。平成10年当時はは、完了検査率が約40%だったが現在は約90％になっている。

　築後20年から30年ぐらいの建築物の増改築したいという希望が比較的多く、それらの半数以上は検査済証が無い建物であり、検査済証の無い建築物を増改築等する事は増加すると思われるので、建築士の方は一部の専門家任せにせず本項の「ガイドライン調査」に習熟しておく必要があると思う。

　特定行政庁に検査済証のない建物の増改築等の建築確認申請を出す場合には、特定行政庁により定められ調査方法や書式により、法12条5項報告書として提出する場合や建築確申請の付帯図書としている場合等があるが、特定行政庁に検査済証のない建物の増築等確認申請を提出する場合については別稿として記載する。　

　筆者が2014年に、全国500数十件の特殊建築物の建築確認記載台帳証明を取得して整理したところ完了検査率=検査済み証がある建物は、大規模な建物は検査済取得率が高く、中小規模の建物になると取得率が低くなり、住宅になると極めて低くなるという傾向が見られる。

　最も確認検査数の多い旧建築基準法6条4号建築物(木造2階建て・一戸建て住宅等)については完了検査の義務はあっても使用制限がないことから事実上の無検査が横行していた。

【「ガイドライン調査」策定に至るまでの経過】

1998年(平成10年)に建築基準法制定当時から続いた建築主事による確認・検査という執行体制が見直され、民間機関による建築確認・検査制度が導入されるまで、既存建築物の増築、用途変更等は、建築主事の裁量権のもとに行われていた。

増築等の際の既存建築物の取扱いは明確ではなかったために、既存建築物の調査等は行われずに増築等の確認申請が約50年間という長い期間行われてきた。

2006年(平成17年)6月1日付「建築物の安全性及び市街地の防災機能の確保等を図るため建築基準法等の一部を改正する法律」の施行に伴い、改正後の建築基準法第86条の7及び第86条の8の規定により既存建築物に関して制限の緩和が図られた。

既存建築物の増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替(以下「増築等」という)を行う場合には「法適合性の確認」が必要になるが、その取扱い要領が明確ではなかつた。

　2007年(平成18年)5月31日に、大阪府内建築行政連絡協議会で「増築等確認取扱い要領」が制定され、検査済み証が無い既存建物の増築等を行う場合の取扱いの基準が示された。

　又2009年(平成21年)9月1日、既存不適格建築物の増築等について、幾つかの技術的助言及び告示の改正がなされた。

　それらを受けて一部指定確認検査機関でもセミナーを開催したり、試行錯誤ながら検査済み証の無い既存建物の増築、用途変更確認申請の受付を始めていた。

　2010年(平成22年)、東京都建築構造行政連絡会監修の「建築構造設計指針2010」(現在は「建築構造設計指針201９」)で増築等に関する構造審査の基本的基準が示されていた。

　そして2014年(平成26年)国土交通省より「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(通称「ガイドライン調査」)が発表された。

【初めに】

　既存建築物を増築、用途変更、大規模の模様替え、大規模の修繕、昇降機を設置する申請を行う場合(以下「増築等」)で、工事完了検査済証が無い場合には、建築基準法適合状況調査を行い、法的事項を整理しなければならない。

　現在では、建築確認申請と同じように「役所」(特定行政庁)か「民間」(ガイドライン調査機関)に建築基準法適合状況調査を提出する事になる。

　ここでは「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(2014年(平成26年)７月国土交通省)(以下「ガイドライン調査」)について、要点を記載する。

建築：「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

【概要】

　　このガイドラインは、ガイドライン調査機関に向けて作成された文書なので、建築主等の依頼者から完了検査済証が無い既存建築物の増築等を依頼された代理者(設計者等)が、このガイドライン調査で留意すべき事項を中心に記載する。
　又国交省に届出した指定確認検査機関(ガイドイラン調査機関)を始め国交省、特定行庁等にも可能な限りヒアリングを実施して記載している。

　既存建築ストックを有効に活用する観点から、検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進めることができるような方策を講じることが重要であり検査済証のない建築物について、その現況を調査し、法適合状況を調査するための方法を示したガイドラインが2014年(平成26年)策定された。

　それから10年余りが経過しガイドライン調査の実施例も相当数集積されてきており、その中で幾つかの問題点も指摘されている。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」は、「調査者」として業務を実施する指定確認検査機関に関しては、希望に応じて国土交通省に届出をできるようにしている。届出を行った指定確認検査機関(「ガイドライン調査機関」と称する)【2022年(令和4年)8月22日時点】は、38社です。
　ガイドライン調査機関を調査・ヒアリングし各社の特徴を整理記載した一覧表を資料として作成した。(非公開)

　「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」2014年(平成26 年７月)国土交通省について、策定後10年が経過した現在、実務上浮き彫りとなっている問題点や活用の手引きについて連載を始める。

・既に指定確認検査機関等の立場からの出版物としては、「既存不適格建築物の増改築・用途変更」(大手前建築基準法事務所株式会社・共編、2022年11月出版、新日本法規)。「既存建築物の法適合調査ガイド」⁻円滑な改修のためのA to Z、(2024年5月出版予定、一般財団法人　日本建築センター)があるが、代理者(設計者)の視点での解説とした。

・そもそも当該ガイドラインは、国交省に届出をする指定確認検査機関・「調査者(審査者)」(ガイドライン調査機関)を対象とした、審査する側の視点なのに対して、代理者(設計者)が調べなければならない基礎的事項や調査項目を、代理者(設計者)の視点で記述するように努めている。

・東京や首都圏で業務を営んでいる設計事務所は、小規模の事務所でも全国に業務範囲を広げている事務所を散見する。それはクライアントが国内全体へと事業展開しているからだと思うが、全国の特定行政庁の取り扱いなどについても出来うるだけ目配せして記述する。

・テキストとWEBとの連携形態も意識して本稿の内容を更に深める手助けになるように資料・参考事例を作成している。資料の一部は、一種のプレミアとして位置付けているためWEB上では非公開とする。

・法令解説書というより設計実務手引き書のようになっている。

・補稿として特定行政庁に検査済証のない既存建築物の増改築等確認申請を提出する場合の留意点等も掲載予定である。

・統一ルールとしては、元号と西暦の併記とした。筆者が段々西暦でないと経過時間がピンと来なくなってきたためでもある。

・本稿に記載する文責は、（株）寺田建築事務所にあり、無断引用、転載は禁止する。

・掲載事項に関する質疑には対応しない。

　経済学者の宇沢弘文先生は「ゆたかな経済生活を営み、すぐれた文化を展開し、人間的に魅力ある社会を安定的に維持する－このことを可能にする社会的資源が『社会的共通資本』である」と定義した。

　この表現から国連のSDGs(持続的発展目標)を想起する。SDGsの17のゴールが有機的につながることによって誰一人取り残さない社会が構築され、この17のゴールを有機的につなぐものが、「社会的共通資本」という理論と言われている。

　自然環境や電気や水道などの社会インフラ、教育や医療といった制度資本を、現在だけではなく、次世代にとっても社会の共通の財産として守り、持続的に維持管理をしていく。それが、定常状態、経済成長が右肩上がりでなくても成立するゆたかな社会をつくり上げることにつながっていく。

　宇沢弘文先生の長女であり、内科医・宇沢国際学館代表取締役の占部まり氏は、

「父は「医療の本質は、サービスではなく信任である」ともよく言っていました。サービスであれば、お金を受け取った分だけ提供するという発想ですが、医師と患者は、「困った状態の時に、患者は信任し、医師に託す。医師はそれを受けてベストを尽くす」という関係にあります。突き詰めて言えば、インフォームド・コンセントも必要がないくらいの人間関係が出来上がることが、一番高い目標なのではないでしょうか。

　医師をはじめとする医療集団がプロフェッショナルとして機能していれば、そこにかかる費用は全てカバーし、経済学者はそのためのシステムを作るべきだ」というのが父の主張でした。」と語っている。

https://www.m3.com/news/open/iryoishin/570832

　2011年の東日本大震災の時、公営住宅は被災者の受け入れをしたが、旧雇用促進住宅は、2011年12月末の時点で5068戸、1万5千人が入居していた。

　仮設住宅は災害救助法により給湯器やエアコン、照明器具、ガスコンロ、カーテンが設置される。

　ところが旧雇用促進住宅は同法が適用されておらず、入居時はガスコンロと照明器具しか設置されておらず、エアコンも被災者からの要望で、やっと設置された状況だったと聞く。

　2024年の能登半島地震を受けて、各地の公営住宅で被災者の受け入れを開始しているが、常設的な施設を一定程度保有管理し、維持することが必要なのではないかと思う。

　今、日本の集合住宅には、「高経年マンションの増加や居住者の高齢化（２つの老い）」にどう取り組むかという課題があり、国土交通省でもその検討が始まっている。

　2022年なかばから2023年3月まで既存団地の調査を行ってきた。具体的には劣化と遵法性について、埼玉県内と茨城県内の43団地、124棟の現地調査を行って高経年集合住宅の実情をリアルに見て維持修繕、管理の問題を知った。その調査を経て考えたことを少しずつ書いておきたいと思う。

　今　アフォーダブルハウジングという概念や取り組みが、SDGsのゴール11「住み続けられる街づくり」の達成に向けた推進や、世界各地の都市部を中心とした住宅価格の高騰を背景に注目されている。

　アフォーダブル（affordable）とは「手ごろな価格」「手に入れやすい価格」という意味なので、アフォーダブルハウジングは「手ごろな価格で手に入る、もしくは住み続けられる住宅」ということになる。

　いわゆるセーフティーネットの意味合いが強い低所得者をはじめとした住宅確保が困難な層に向けた住宅供給だけでなく、平均的な収入の方も含めた多くの市民が安定した生活を送れるような、適正価格の住宅を供給する取り組みとなっている。

　調査した団地では、高齢者、シングルマザー、外国人(技能実習生、特定技能)等が多く住んでいた。団地に住まう人の世代構成、所得構成、人種が多様になっていた。

　一方で市街地に近いような立地にある利便性の良い団地の駐車場には外車も見られ、若い人も居住するなど、建物は古くても低家賃と利便性で選択されて入居率が高い団地もあった。一方で階段の無い集合住宅の4階や5階は、入居率が低いことも知った。

　住宅価格の高騰が顕著な世界の大都市圏では、すでにアフォーダブルハウジングに関するさまざま取り組みが進められている。世界各地の先進的な事例、日本でも始まりつつある事例とともに既存高経年集合住宅の潜在能力(ポテンシャル)と課題について考えていく。

【適合・不適合の判断】

ガイドライン調査の結果、不適合箇所や適合か不適合か判断ができない箇所があった場合の対応はどうなりますか？

ガイドライン(「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(平成26年７月国土交通省))には「違反事実の確定と違反是正の指導等は特定行政庁の権限である」と記載されています。
不適合箇所や適合か不適合か判断ができない箇所が確認された場合、それらの事項の扱いについて、依頼者は特定行政庁と協議が必要です。
しかし、実際には特定行政庁に相談に行っても関与してくれない事もあります。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【躯体調査の費用】

躯体調査の費用はどのくらいかかりますか？

一般的にはガイドライン調査機関では、躯体調査等は実施しません。躯体調査結果と構造図等との整合性を確認をします。
依頼者(代理・設計者等)が調査項目、調査箇所を確定の上、依頼者が破壊/非破壊検査会社に見積を依頼して下さい。
尚、一部のガイドライン調査機関では、これら調査も受託しているところがあるようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【調査の流れ】

ガイドライン調査依頼の手続き、調査の流れはどのようになりますか?

一般的には、事前相談/見積→注文書/注文請書取り交わし→資料開示→図上調査→現地調査→速報提出→報告書ドラフト提出→報告書ファイナル提出となる流れが多いようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。