カテゴリー: 【03】ストック活用

　既存建築物の図面復元を目的に3Dスキャンによる撮影調査を行った。既存建物本体と　あとから増築した部分が多くあり、尚且つ　アナログで調査するにしても足場が必要だし、高所作業となるために3Dスキャンを採用した。

　3Dスキャンによる点群データから3Ｄを復元し、そこから2Ｄの図面(平面図・立面図・断面図)を復元する。それをもとに構造図も作成する予定。

　近年3Dスキャンは、著しく普及し始めたと感じる。だれでもかんたんに3Dモデルを作成でき、共有できる安価な機種が出てきた。
　ただ既存図面の復元に採用できるレベルの高精度の場合は、どうしても測量で使用するような高性能のスキャナー、専属の撮影者、ハイスペックなPCが必要である。今回は測量並みの点群データ密度を求めた。

　狭い室内の改修の現場とか、人がレーザーを使用し測定するような安価な機種も出始めたが、こうした使用用途によっては素早く撮影でき、AIが自動的に3Dモデルを作成してくれるというようなこともできる。ようは点群をどのような利用用途で使用したいかとということにつきる。

　既存建築物の劣化状況等を把握する為に、ドローンによる動画撮影調査をした。

　使用したドローン(無人航空機)は、DJI Mavic 3 pro

　調査場所が名古屋飛行場に近かったので、県営名古屋空港事務所、航空自衛隊 小牧基地、所轄警察署について、それぞれ、ドローンの飛行に関する通報と届出をした。国土交通省については、DIPSでの通報と許可申請済。

　建物本体と、あとから増築した部分の取り合いが多くあり、地上からでは確認できない事。確認するにしても高所作業になる事から、今回はドローンによる動画撮影を選択し、発注者の了解を得られた。

　

立ち退きの正当事由とは、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求めるだけの合理的な理由のことを指す。入居者に立ち退きを求める際には正当事由が必要である。

立ち退きの正当事由とは、賃貸人（家主）が賃借人（入居者）に対して、賃貸借契約の解除や更新拒絶を行うために必要な合理的な理由のことを指す。

つまり、賃貸人の一方的な都合だけでは賃借人を立ち退かせることはできず、社会通念上、立ち退きを求めるだけの十分な理由が必要とされているのです。この正当事由について定めているのが、借地借家法28条です。同法では、賃貸人が賃貸借契約の解除や更新拒絶を行う際には、正当事由の存在が必要であると規定されています。つまり、正当事由がない限り、賃貸人は賃借人に対して一方的に立ち退きを求めることはできないということです。

借地借家法28条では、正当事由の判断にあたって考慮すべき5つの要素が定められている。

①：賃貸人と賃借人の建物使用を必要とする事情
②：建物の賃貸借に関する従前の経過
③：建物の利用状況
④：建物の現況
⑤：立退料の申し出

この立ち退きの為の正当事由を明らかにするために「法遵法性調査」が判断材料のひとつとして利用されている事は、意外と知られていない。

ここでいう「法遵法性調査」は「建築基準法遵法性調査」とは、その法の範囲や内容が少し異なり、建築基準法と関係規定について「適合・既存不適格・不適合」と逐条別に分類するような一般的なものではない。

借地借家法28条では、正当事由の判断にあたって考慮すべき5つの要素のうち「③建物の利用状況」「④建物の現況」については、より専門的なコミットメントが求められる。

建物の利用状況は、「賃借人が建物をどのように使用しているか」「その使用方法は賃貸借契約で定められた用途に合致しているか」「建物の使用頻度はどの程度か」といった点が判断材料となる。

建物の現況は、建物の老朽化の程度や、大規模修繕等の必要性、また現在の建物が立地地域の標準的な使用形態に適合しているかどうかなどが考慮される。

建物の老朽化が進行し、安全性に問題が生じている場合、建て替えのための立ち退きが正当化される可能性がある。しかし他社の報告書見ると、単に築年数が経過しているというだけで、取り壊し事由と記している場合等もあるが、これでは不充分である。建物の倒壊や設備機器の故障など、具体的な危険性が認められることが必要となる。また、建て替え計画の詳細や実現可能性なども考慮されるとされている。

弊社では、借地借家法28条・立ち退きの正当事由を目的とした「法遵法性調査」を受任している。

賃貸人（家主）・代理人弁護士からということもあるし、賃借人（入居者）・代理人弁護士から依頼されることもある。

賃貸人（家主）からは、賃借人（入居者）を退去させて既存建物を解体し更地にして転売する場合が多い。賃借人（入居者）からは立退料の交渉に利用されることが多いようだ。

不動産業界の人が昔使っていた脱法行為の手法の事

現在は、多くの特定行政庁で条令化された「ワンルームマンション条令」。条例化する以前は「要綱」だった時期がある。その要綱について特別区と誓約書を締結し、建築確認申請もその要綱に沿って作成し確認済証の交付を受けながら、実際に作る建物は戸数とか、駐車台数、駐輪台数も異なる建物を建設し、完了させる。

当然ながら工事完了検査済証はない。検査済証がなくても登記できたし、銀行融資も何の問題もなく実行された時代。

私が調べた建物は、SRC14階建ての都内の賃貸マンションで、当時の基準だと計６回の中間検査が必要にもかかわらず、１度の中間検査も受検していなかった。中間検査の受検の有無は、特定行政庁に出向き知らべてもらうと判る。施工は、全国的には名の通っているゼネコン。

屋外階段から道路への避難経路(令128条)がない。建築確認申請図書で避難経路となっている部分は、しっかりテナントの店舗となっていた。火災が起きたらどうするんだろう。

まあ、こんな既存建築物は、今でも都内にゴロゴロしている。

こういう脱法行為を推奨する不動産業者と設計者がグルになっていたのが建設業界。

今頃になってコンプライアンス・コンプライアンスと言われたって、違法部分を見つけるのも直すのも費用とエネルギーがかかる話。構造安全上、避難安全上問題が多い建物は、早く解体した方が世の中の為。

建築基準法が出来てから70数年のうち60年ぐらいは「ザル」だった法律。後始末は、そりゃ大変さ。

2024年5月17日に初版が出版された「既存建築物の法適合調査ガイドｰ円滑な改修のためのAtoZ」が一般財団法人・日本建築センターが届いたので早速一読。

日本建築センターだけあって流石に全体的であり項目も過不足なく網羅されている。

図書の全体構成が、建築基準法の概要・既存建築物に関する法令の整理・建築基準法の変遷・既存建築物に関する調査方法・増築等又用途の変更の改修計画と展開される。

既存建築物の法的調査に関する文献は随分と充実して来た。それだけ既存建築物の再生と活用業務が増加してきているのだろう。

「既存建築物の再生と活用分野」のひとつの課題は、既存建築物の改修に法(建築基準法だけでない)の適用関係を理解し、適法な改修をする為の実務に精通している設計者が少ないことだ。

人間の医療で言えば「診察・検査・診断」=既存建築物の調査・検査・診断と「治療」(手術等)=改修方法・補修方法は一体不可分なのだが、それらに精通した設計者・技術者は多くない。

一級建築士事務所なら、これらのことに精通しているだろうと思われるが、ところがどっこいで、一級建築士といえども昨今では、医療で例えるとメスも使えない、傷の縫合もしたことがない出来ない。つまり実務が出来ない設計者も多い。図面はドラフトマン。設備や構造は別の人。現場に行った事もないから、当然配筋検査もしたくない出来ない。そうした分業化や極端なアウトソーシングの弊害も大きい。

設計者は、医療の分野で言えば「臨床医」であり、「森を見る」ドクター・ゼネラルでなければならないのだ。

私が考える、もうひとつの課題は、建築病理学が確立していない日本では、既存建築物の補修方法が、建築基準法の構造規定に適合しているとは一概に言えない。判断に苦慮するということだ。これについては現在悪戦苦闘中でもあり、別の機会に記したい。

とにかく、この本「既存建築物の法適合調査ガイドｰ円滑な改修のためのAtoZ」は、「既存建築物の再生と活用」を担いたい者にとって必読本である。

是非、購入をお薦めする。

　昨今の建設費高騰や部材の供給不足により既存建物を活用し、増改築や用途変更を検討する相談が、指定確認検査機関・ガイドライン調査機関に多く寄せられているそうです。

　勿論、弊社でも「既存建築物の再生と活用」に関する様々な相談が寄せられています。

　既存建築物は検査済証の取得をしていない建物も多数あり、増改築や用途変更の際に確認申請の提出が容易でないという相談や、既存建築物を建築基準法の性能規定を利用して改修したいというような等、多様な相談が寄せられています。

　一般財団法人　日本建築センターが2024年5月中旬に「既存建築物の法適合調査ガイドｰ円滑な改修のためのA to Z」を出版し、それに合わせて6月5日にハイブリッドセミナーを開催するようです。

新刊講習「既存建築物の法適合調査ガイド」－円滑な改修のためのA to Z | 講習会 | 日本建築センター (bcj.or.jp)

又、ビューローベリタスは、無料オンラインセミナーとして5月22日に「建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査)の解説と、成功・失敗事例のご紹介」というセミナーを開催するようです。
「セミナーでは、検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進めるために活用いただける建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査)の解説と、成功・失敗事例のご紹介をします。」と書かれています。

開催日時：2024年5月22日（水）16:00～17:00｜申込締切：5月17日（金）

https://service.bureauveritas.jp/Seminar-Training/course.php?type=1&cid=850&utm_source=willmail&utm_medium=email&utm_campaign=mail_6295

　相次ぐ指定確認検査機関・ガイドライン調査機関のアクション。既存建築物の技術審査部門のビジネスチャンスと見ているようです。

　

NPO法人湿式仕上技術センターおよび日本建築仕上材工業会(NSK)の講演会「建築仕上塗材の基礎知識」に行ってきた。

　会場は日比谷図書館B1F日比谷コンベンションセンター。千代田区立日比谷図書館分館にくるのは久しぶり。

　建築用仕上塗材。この見慣れた仕上材　実のところ　どのような性能があり、どのように製造されているのか、又どのように施工されているのか　正直深くは知らなかった。

　講師はエスケー化研さんと日本ペイントさんの方。「仕上塗材の材料説明(役割、構成、製造方法など)」「仕上塗材の施工説明(塗装方法、塗装の条件、塗装時の問題点など)」

　「既存建物の再生と活用」をテーマに、この10年程　大規模改修等に関わり始め、鉄筋コンクリート造の修復・補修技術。外壁仕上塗材の選定。古いタイル貼りのリフレッシュ工法。外部鉄骨部の塗装など　気になる事が沢山湧き出してくる。

　建築病理学が確立していない日本では、補修技術ひとつとっても手探りの状態が続く。

　この講演会の後、日比谷公園を徒歩で横断し有楽町へ、日本橋、神田、東京駅へと移動。今日も何だか慌ただしかったなぁ～。

　既存建物の遵法性調査やリノベーション、レイアウト変更を行う際、新築時の図面が全部または、一部しか残っていなかったり、当時の図面と異なっていることがある。

　不動産が流動化する時代では、既存建物の図面、図書等整備も資産価値を下げない一つの要素である。

　現状を実際に把握しないと方針は決まらない。とにかく図面がなければ次の展開には進められない。

　検査済証があろうが、無かろうが、既存建物を活用しようと思ったら「まず調査」から始めないといけない。実際には一度ならず追加調査が必要だったりする。そしてその調査の野帳は、自分だけでなく他人が判別できるものでなければならない。それには一定のレベルの人材による作業が必要である。

　実際の図面復元は、アナログの極致で平面・断面・立面の各部位を実測し野帳図に書き込み、写真や動画を撮影して、現在ではCADで作図する。図面の復元と言っても意匠、構造、設備、電気等　どこまで復元するかによって人手と費用は大きく変わる。

　

　上記の2枚の画像は、10年近く前だが木造家屋の調査で私が担当した断面野帳。フリーハンドでも、他の人が見て判りやすい野帳にする必要がある。

　もっとも最新鋭技術で、建物全体を3Dデータ化することで、3DCAD上で建築図面を再現することができるそうだ。まあ高額なので中々一般には普及しないとは思うが。

　一方で図面復元をしたことを、ことさら「すごいでしょう」と吹聴したり、過大評価する第三者がいたりするから世の中面白い。図面復元をしたことがない人達からしたら大変な業務なのかもしれないが、古民家や木造住宅、社寺仏閣のリノベーションの世界では当たり前の作業。

　筆者も学生時代から伝統建築物の調査や図面復元に関わっているので、汗をかきかき灼熱の天井裏で調べたり、狭くてかび臭い床下にもぐり調査したり大変な作業であることは間違いない(尚、最近は体積が多くなり過ぎたのと加齢のため、小屋裏、床下の調査があっても若い人にお願いしている)が、だからといって全体を指揮して調査し図面を復元するのは苦にはならない。

　現場に行くこと、汗をかく仕事を避ける設計者もいるようだが、古来より「現場に神宿る」と言われている。歳をとっても、それだけは譲れない。

　

　昨年2023年9月末に引き渡しが完了した調布市のテナントビル「Dキューブ」の見学会があった。

　建て主が会員になっている一般社団法人　日本不動産経営協会の見学会で、16名が参加された。日本不動産経営協会は、1981年に結成された賃貸不動産経営者の団体で会員数100名余りと聞いた。

　協会の主旨は「JRMA（ジャルマ）＝社団法人日本不動産経営協会は賃貸不動産経営者の組織で、相互に情報をギブアンドテイクし、不動産賃貸経営の知識を高め実践していく勉強会です。マンション、アパート、ビル等の賃貸物件を事業的規模で所有し、賃貸経営に係る知識やスキルを磨くといった、賃貸経営に前向きに取組む姿勢のある会員が集まっています。」と書かれている

　見学会の為に簡単な説明資料(A4版7頁)を作成し説明をしてきた。建物概要、建物履歴、Dキューブの選択、技術的問題、検査済証が無い既存建築物のデメリット等を出来るだけクライアントの立場でわかりやすいものと考え作成した。

　１、2階各2区画のテナント入居契約が1月末に全て完了し、1階の南側に既に昨年11月KFCがオープンしている。これから残りの3区画の内装工事が始まる。

　　見学会の後、飲食店を借切った懇親会にも参加して交流してきた。参加者の多くはレジデンスのオーナーのようだったが、「すごく勉強になった」「刺激になった」「検査済取れるのがすごい」「頂いた資料を見返して、調べて勉強します」等の感想をいただいた。

　

　

　9月末に改修工事が終わり、引渡が完了した調布のテナントビル。クライアントから残り3区画、全て年内契約予定との嬉しい連絡。

　1区画は既にKFCがオープンしているので、建物の全容が公開されてから3ヶ月で満室となる。今日日優秀な成績。

　クライアントに依ると、テナント入居希望者からの引き合いは、足場が解体され建物全容が公開された頃から増加し、テナント入居希望者の内観も多かったようだ。

　2階建て117坪、4区画という小さなテナントビルだけど、テナント契約では苦戦しているところが多いので、早期に全区画契約に辿りつけたのは、本当に良かった。

　1階は飲食店系で決まるだろうと予想していたが、2階は予想外の用途となった。設計監理契約が終了後も入居検討のテナントからの質問に答えたり、アドバイスしたりと、結構頻繁に連絡がくる。

　ここにきて、電線の高圧ケーブルに続き低圧ケーブルも新規受注が停止しており、建築工期は、充分余裕が必要となっている。

　各テナントの内装設計が進むと、まだまだ質疑がありそうだ。

9月末に完了検査・消防検査が済み、本契約部分の引き渡しが終わった建物の追加工事分が完了したということで確認に立ち会った。

1階南側の区画は、ケッタッキーフライドチキンの内装工事が10月初旬から始まっていて設備工事の真っ盛りだった。1階北側の区画は寿司屋さんと契約締結したそうで、これから内装設計が始まるとのこと。

テナント部分の水道、ガス、雑排水、汚水の引込み(オーナー工事分)

東側隣地境界部分(土地所有者は同じ)

施主と最近できたと言うセイロン紅茶専門店でお茶したが、美味しくて２杯飲んでしまった。また寄ってみよう。

建物の全容が見えてくると、色々な声が施主の下に飛び込んでくるそうだ。「とてもきれいになった」「ここまで直すなら建替えた方が良かったのでは」・・・

建物所有者が岐路に直面したとき選択肢は沢山ある。「建替える」「既存建物を活用する」「更地にして駐車場にする」建替える場合でも「容積率一杯に建て替える」場合も「現状の規模」の場合もある。色々とスタディしてみないと、どの選択肢が、この場所、所有者にとってベストな解決方法か。考える事は山ほどある。これについては、又別の機会に書いておこうと思った。

工事監理中の物件の外部足場が解体され養生シートも取られ全容が見えた

まだ外構とか設備工事が残っているが工事を急ぎ10月にテナントに引き渡さなければならない。

検査書類、引き渡し書類、工事監理報告書など用意しないとならないし、指示連絡が多くて何かと気ぜわしい。

人口台地というか屋根の二重床の構造がどうなっているか気になっていた

とあるところのメンテンス用の蓋に

鍵がかかっていなかつたので開けてみた

何やら給水栓と排水溝がある

右側の蓋も開けてみた

どうやら1mぐらいの深さで、逆梁構造のようだ。

そういえばこの下は、ロータリーだった。

その他に電線ケーブルが見える

欅の葉の落ち葉が積もっていた

土を盛り大きな樹木を植えている箇所もあるので、相当の積載荷重をみているのだろう。

今　RCの屋根改修で外断熱防水した上に二重床にしてウッド系のデッキを貼りたいと思っているのだが、積載荷重180kg/㎡の中でやりくりしないとならない。その他屋上緑化の灌水配管とか電気系統の配管、メンテナンスについて考えていて、つい他所の事例を勝手に開けて見てしまった。

リノベーションに伴って既存のエレベーター、エスカレーターを交換する為の調査に立ち会った。営業中の店舗なので営業が終了した午前1時から午前5時までの調査だった。

新築と違って既存建物のリノベ―ションなり大規模改修の設計では、設計段階で調査が必要です。

先にエスカレーターの動力盤の確認。1階-2階エスカレーターの動力盤は1階のバックヤードに、地階-1階のエスカレーターの動力盤は地階バックヤードに設置されていた。

昇降路内の内寸、階高、オーバーヘッド、ピット深さ等を実測する

基礎フーチングのハンチ部分の形状が既存図とは異なることがわかった

こちらはエスカレーターのモーターと電源部。

床プレートを外したらこうなっています。

電圧を確認しています

エスレ―ターは油が生命線とか

この部分に出入りすると靴裏をウエスで丹念に拭いていました

メーカーから三人の技術者が来てくれました。

私は　ただ見てるだけ

久しぶりに終電で移動し、始発で帰宅

それにしても日の出が遅くなった

5時でもまだ暗い