カテゴリー: 【03】ストック活用

鎌倉市も公共施設の屋根を太陽光発電の設置場所として貸し出しを決め、事業者を募集している事を東京新聞が報じている。

行政側が建物の耐震性や景観などの設置条件を整理して募集しているの後戻りが無く良いと思う。

 

小中学校の屋根貸します　鎌倉市　太陽光発電の業者募集

2013年8月17日
　再生可能エネルギーの導入促進に加え、災害時の非常用電源の確保や環境教育など多目的に役立てようと、鎌倉市は小中学校の屋根を太陽光発電設備の設置場所として貸し出すことを決め、事業者を募集している。
　設置場所は市立小坂小、植木小、手広中、岩瀬中の４校の屋上で、面積は計４６００平方メートル。貸出期間は発電事業が２０年間だが、設備の撤去期間を含めて最長２５年間としている。
　使用料は、１平方メートル当たり年額で１００円以上。条件として地震などの災害時に停電となった場合、市がこの設備で発電した電気を無償で使用できるほか、蓄電池の併設など効果的な利用や小中学生の環境教育に生かす方策の提案を求めている。
　太陽光発電を目的に公共施設の屋根を貸す事業は、県内では県や横須賀市、小田原市が導入している。鎌倉市では、２６０カ所の公共施設を対象に貸し出しを検討したが、屋上が平らで十分な耐震性、風致地区などの建造物の高さ規制といった設置条件を満たす四校を選んだ。
　すでに開催した説明会には９社が参加。９月１２日に募集を締め切り、プロポーザル方式で選定し、１０月中旬に事業社を決定。学校の冬休みか春休み期間中の設置工事を見込んでいる。
　市環境部は「緑の多い古都・鎌倉のイメージと、環境にやさしいエコを重ねたＰＲ効果で、積極的な応募を期待したい」と話している。　（斎藤裕仁）

http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20130817/CK2013081702000144.html

既存建物の経年劣化診断は、幾つかの段階に分けて調査を行う。

• 一次診断～目視や打診調査
• 二次診断～一次診断では判断しづらい場合に簡易な検査器具を使用する
• 三次診断～検査部位専用の調査器械を使用する

建物の躯体や仕上材に係わる建築領域と空調・換気、給排水、電気等に関わる設備領域の二つに大別できる。

又、各診断部位には下記のようなものがある。

1. 建物全体の現況調査(たわみ、柱・壁の傾斜、地盤の不動沈下等)
2. 躯体診断(ひび割れ、躯体劣化状況の確認)
3. 建築設備診断
4. 外装タイル・モルタル剥離診断
5. 防水診断
6. 外装塗装診断
7. 劣化診断総括

経済的耐用年数とは、建物がその使用目的に適応して、充分に使用目的を満足できうる年数をいい、物理的耐用年数とは異なる。 経済耐用年数は、法定耐用年数とは、まったく違った年数になる。

木造　　軽量鉄骨　　鉄骨　　　　ＲＣ　　　ＳＲＣ

法定耐用年数　　　２２年　　　１９年　　　３４年　　　４７年　　　４７年

経済耐用年数　　　２０年　　　２０年　　　３５年　　　４０年　　　４０年

木造住宅で改築工事などして経済的耐用年数が延びていると判断される場合は、次のような考え方をするそうだ。

25年の経済的耐用年数が過ぎて、30年経っているにもかかわらず、改築等により今後も充分使用出来、経済的価値が認められる場合には、今後何年くらいの使用に耐えうるかを判断し、その年数を経過年数に加えて、全経済的耐用年数を求めることになる。

今後8年位の使用に充分耐え、経済的価値もあると判断された場合は、経済的残存耐用年数は8年と言うことになり、全経済的耐用年数は38年(30+8＝38)となる。 経年による建物価格修正率は、8÷(30+8)＝0.21と言うことになる。

ここで「今後何年ぐらいの使用に耐えれるか」という判断を、遵法性調査+劣化診断+修繕経費の算出などの調査を不動産鑑定士等と協力して行っている。

中古建物等を購入する場合や又融資をする場合は、遵法性調査+劣化診断+修繕経費(緊急及び長期)の算出等を組み合わせた調査を事前に行うのが賢明である。

例えば昨今では、建物の完了検査済証がない物件にはテナントが入居するのを躊躇したり、売買時に非常に不利になる。経年変化により建物の劣化が進んで耐用年数を下回るのではないかと危惧する建物もある。 歴史的・文化的に価値がある建物もあるが、それらの指標はあまり評価されてこなかった。

いずれにしても数字上の耐用年数ではなく、より実態に即した耐用年数の設定が望ましい。

地震PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による「予想最大損失額」のことで、アメリカの火災保険で保険情報の一つとして生まれた概念。

日本では1966年（昭和41年）の家計地震保険の創設以来、総支払額限度額の設定根拠としてPMLが用いられており、保険制度運用上重要な指標となっている。

PMLは元来保険業界で使用されてきた概念だが、建設業界や不動産業界にも広がっている。

損害保険業界では、地震保険の引受業務や保有契約のポートフォリオのリスク管理にPMLが用いられている。PMLの値としては、国内の損害保険会社では再現期間500年に相当する予想損失が用いられている。 海外の損害保険会社では再現期間200年または250年に相当する予想損失が用いられる場合もある。

建設業界で用いられるPMLは、「再現期間475年相当の地震動の大きさにおける90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合」が一般的に用いられている。

不動産業界で用いられるPMLは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす再現期間475年相当の地震が発生し、その場合の90%タイル非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合」か、或いは、「リスクカーブから読取った再現期間475年における予想損失額」の双方が用いられている。

一般には、建物の耐震性が高いほどPML値は小さいと判断されている。１０％以下では「軽度な損害で耐震性には問題なし」とみなされる。

１５％または２０％を超えた場合は、「地震リスクを軽減する措置を講じる必要がある」と判断される。（ただし、耐震性が低い建物でも、地震危険度が低い場合にはPML値も小さくなる。）

不動産の証券化では、PMLが２０％を超えると融資にも影響がでてくる。格付けの低下や銀行などの金融機関から融資を受けることが困難になるため、耐震補強工事や地震保険への加入が検討される。

【具体例】

現時点で新築すると100億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大10億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは10％（最大損失額10億円÷100億円）となる。

【計算方法】

建築物の築年、構造、用途を設計図書と実地調査により調べ、また過去起きた地震の震度、震源の深さ、地盤、断層の位置を調査した上で独自の計算方法に基づき算出する。

【地震PMLレポートの形式】

通常はエンジニアリングレポート（建物診断レポート）に包含される形で地震PMLレポートが提出されることが多く、特に統一されたものはないが、下記の構成となっていることが多い。

所在、建物の概要/算出PML値/周辺で起きた過去の地震とその地点で予想される最大震度/周辺の地盤の状況/周辺の断層、活断層の状況/その他（付属資料など）

既存建築物の増築・用途変更確認申請をする際には、既存不適格調書等の添付が必要とされているが、建築主が保有している書類・図面。また確認申請・副本・検査済証の有無等によって必要な調査の組み合わせが変わってくる。

下記の表は、筆者がそれぞれのケース毎に必要調査を整理したものである。個別のケースでは、さらに必要書類・作成図面等が変わってくる。

 

*7/12 上図の一部を修正し差し替えました。 

“既存建築物の増築・用途変更確認申請時における法的手続き状況と必要調査” の続きを読む

「遵法性調査」と言っても、建築基準法と関係法令は膨大で、法令のどこまでを調査対象とするのか、事前によく取り決めておかなければならない。

1. 建築基準法
2. 建築基準法に基づく条例
   建築基準法に基づく条例は地方公共団体が制限内容を定めていて適合義務がある。敷地、道路等の制限、地域地区等の制限、日影規制等多くの項目が含まれている。
3. 消防法
   火災予防や消防設備に関する事項が定められており、建築基準法と並んで安全上重要な法令。
4. 建築基準関係規定
   消防法を含め、屋外広告物法・駐車場法・バリアフリー法等確認審査の対象となる法令（全18法律）。
5. 確認手続き以外の手続きを要する法令
   都市計画法、土地区画整理法、省エネ法、電波法、文化財保護法、ビル管法等に基づく許可・届出等及び地方公共団体が定める条例（中高層建築・福祉・景観等に関する）に基づく届出等。
6. 要綱・基準・指導等
   地方公共団体が定める条例に基づかない強制力のない指導という位置づけであっても遵守することが望ましいもの。
7. 業務･営業に関する手続き
   医療法・学校教育法・児童福祉法・大店舗立地法・工場立地法・風営法等に基づく許可・届出等。
8. 宅地建物取引業法上の重要事項説明義務対象法令
   都市計画法・建築基準法を始め重要事項として説明すべき法令に基づく制限にかかる対象法令（全47法律）。

※5～7は通常オプション調査項目。 ※1の内、法第20条に基づく「構造計算の検証調査」は、オプション調査項目となる。

“遵法性調査の対象関係法令” の続きを読む

現在、企業のコンプライアンス（法令順守）意識が高まっていると感じる。

遵法性調査で建物の現地調査をしてみて思うのだが、日本の建築ストックには、使い勝手や経済性を優先しての違法行為や法的知識の不足による改修工事、用途変更によって不適合状態になっているものが多く見られる。

また、増改築、用途変更をしようとすると既存の建物に検査済証がないという場合も数多くある。

このような物件は遵法性が確認されないと、売買、賃貸、融資等の不動産取引において大きな損失を背負う。値引き交渉などの裏づけ資料となることも多い。

さらには火災などの重大な事故が起こった場合には企業の存続をも危うくすることにもなりかねない。

遵法性調査は、一般的には確認申請図書等の机上調査と現地調査との両面からの調査が必要なのだが、調査員には実務経験と法的知識が必要である。

実務経験で言えば、例えば壁を叩いてみて下地の予想がつく。熱感知器と煙感知器を見ただけで峻別できる。目視しただけで外壁や床が傾斜しているのではないかと疑いを持つ等など。

建築基準適合判定資格者や一級建築士の資格者が調査にあたるのだが、日本の資格者制度では、資格者=技術者ではなく　資格はあるが実務はさっぱりわからないという人が沢山いる。

指定確認検査機関は資格者は多いが、設計をしたことも天空率の計算、避難安全検証法の計算も、日影図もなにもやった事がない。建物の建設過程を見たこともない人が多く、それらの一級建築士が審査をし、そうした人達が審査実務経験を経て建築基準適合判定資格者に合格すれば建築検査員(通称として民間主事)になっていく。

しかし審査・検査はそれでもやれるというところが現在の確認制度の事務処理たる所以。

建築確認における法的領域は狭く建築基準法と関係規定(消防法・都市計画法等)だけだが、現在の建築プロジェクトにおいて関係する法令は、その何倍もあるのだ。

「建築ストックの再生と活用」をテーマに遵法性調査、法適合性調査の実務をやっていると豊富な設計監理実務経験と関連法や設備関係も含めた幅広い法的知識を持った人材が求められていると感じる。

経験を積んだシニア・シルバーの世代の活躍できる世界が広がっている。

*今、遵法性調査・法適合性調査の出来る次世代の人材を、業務を通じて育成中である。この分野に興味のある人は当社に連絡を

 

 

京都市が「京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例（仮称）」の制定を目指している。

http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000149349.html

建築基準法の既存不適格部分を緩和する安全策をまとめた「保存活用計画」を提出し、建築審査会の意見を聞き、「保存建築物」に指定。増改築後も維持管理の定期報告を義務付けるというもの。

東京でも歴史的な建築物を増改築、用途変更して活用しようとすると　建築基準法の遡及事項によってコストがかかる場合ではやむ終えず解体される場合が多い。

京都市のように街の景観等に寄与するであろう建物を「仕分け」し建築基準法等の適用を緩和するのは賢明だ。

「建築ストックの再生と活用」に道が開かれつつあると感じる。

京都市:近代建築を守る独自制度導入へ　対象は約３６０棟
毎日新聞　2013年06月11日　15時10分（最終更新　06月11日　15時42分）

　モダニズム建築など歴史的な価値のある近代建築を保存しようと、京都市は、増改築時に一定の安全性を確保すれば建築基準法の適用を除外する全国初の制度を今年度内にも導入する方針を固めた。町家などの木造建築保存のために同法適用の除外を定めた市条例（２０１２年施行）を改正し、対象を鉄筋コンクリートやれんが造りにも拡大する。

　明治〜昭和初期にかけての近代建築をめぐっては、伝統的なデザインを残しながら安全性能を同法に適合させる増改築が設計上困難だったり、多額の経費がかかったりすることが多い。このため、惜しまれながらも解体されるケースが相次いでいる。

　京都市が保存対象とするのは、同法施行（１９５０年１１月２３日）以前に建てられ、景観的、文化的に特に重要な木造以外の建築物。市によると、登録有形文化財などに指定されているか、それに準ずる建物で市内に約３６０棟ある。具体的には▽南座（２９年建築、国登録有形文化財、東山区）▽京都工芸繊維大３号館（３０年建築、同、左京区）▽旧毎日新聞京都支局（２８年建築、市登録有形文化財、中京区）−−などが挙げられるという。

　所有者は、デザイン性を損なわない範囲で耐震補修を行うほか、幅の狭い階段や通路など同法に適合しない箇所については▽避難路の確保▽火気使用の限定−−などの安全策をまとめた「保存活用計画」を市に提出。市は、建築審査会の意見を聞き、同法の除外対象となる「保存建築物」に指定する。増改築後も維持管理の状況を定期的に市に報告する必要がある。

　６月末まで市民の意見を募集し、９月議会に条例改正案を提案する。【花澤茂人】

　京都工芸繊維大の松隈洋教授（近代建築史）の話　しゃくし定規に建築基準法を適用することで壊さざるを得なかった近代建築の保存に、道が開かれる。京都は各時代の建物が併存し、連綿と続く歴史の蓄積を感じさせるまれな場所。その素晴らしさを次の時代につなげていくことができる。
http://mainichi.jp/select/news/20130611k0000e040225000c.html

「たまでん」こと多摩電力合同会社が屋根貸しオーナーに呼びかけた条件。

屋根貸しオーナーの方へ
多摩電力合同会社が建物所有者様と話し合い、最適な屋根貸しの条件を個別に設定させていただきます。
建物所有者様とは条件が整い次第、多摩電力合同会社と賃貸借契約を結んでいただきます。
設置後した太陽光は発電設備は固定価格買い取り制度のもとに、多摩電力が電力会社に全量売電します。また、設備のメンテナンスは多摩電力が行います。

【想定する建物所有者様】

・公共施設（学校、幼稚園、他）
・民間の学校法人様
・団地の管理組合様
・自社ビルや工場をお持ちの企業・団体様
・商業施設やインフラ施設をお持ちの企業様

【建物所有者様のメリット（例）】

建物所有者様は、基本的に自己資金負担ゼロで太陽光発電設備を設置でき、以下のメリットを享受することができます。

・屋根貸し賃料
・非常用電源の確保
・契約満了時の設備の譲渡
・最上階の直射日光遮蔽効果
・地域貢献/環境貢献

【募集条件】
以下の条件をすべて満たす建物所有者様が対象になります。

1)太陽光発電設置用として概ね20年間の貸し付けが可能であること
2)太陽光発電設置が可能な屋根面積が150㎡以上あること
　（※但し、北面および太陽光発電の設置しに際し、障害物がある場合を除きます）
　（※150㎡未満の屋根を複数まとめて150㎡以上として申請いただくことも可能です）
3)屋根の日照条件が良好なこと
4)多摩地域(八王子、稲城、町田を含む)に位置していること
5)集合住宅の管理組合の場合、理事会・総会等の正式な手続き・手順を踏んで合意が得られていること
6)債務不履行により、所有する資産に対して差押命令、保全差押または競売手続き開始決定がなされないこと

上記条件をご確認の上、一部条件に当てはまらないことや不明な点があっても、多摩電力が無料相談をさせていただきますので、まずは一報ください。

http://tama-den.jp/?page_id=18

建物所有者様のメリットとして建物所有者は、基本的に自己資金負担ゼロで太陽光発電設備を設置でき、以下のメリットを享受することができるとしている。

・屋根貸し賃料/・非常用電源の確保/・契約満了時の設備の譲渡/・最上階の直射日光遮蔽効果/・地域貢献、環境貢献

その昔、学生時代に民家の調査研究や歴史的建造物・歴史的景観の保存に関わり、環境と建築という問題については、いつも脳裏を離れないテーマだった。

昨今の学会では、「その地域の自然に合致し、地球環境を維持できる、人間に快適かつ悦びを与える建築デザイン」（バイオクライマティックデザイン）と言っている。

これらをどのように実現していくか。

「既存建築物の再生と活用」というテーマで業務を行っている当事務所でも「バイオクライマティックデザイン」は、必要不可欠な領域だ。

 

「たまでん」は、玉川電車ではないよ、「多摩電力合同会社」の事。

5/24の朝日新聞朝刊に、主に多摩電力の第一号発電所、市民ファンドの取り組みを紹介する記事が掲載されていた。

 【遠くに見える山影は、つくば山】

2/21 遵法性の現地調査の為　千葉県野田市に行ってきた。

つくばエキスプレスに始めて乗った。

約10万m2 、 5時間30分歩きづめで遵法性調査をした。

今日は、さすがに太ももが痛い。

撮影した写真は約300枚

途中でカメラのバッテリーが無くなり、携帯電話で撮影した。

これからはバッテリーの予備も持つていかないと・・・、やっぱりどこでも買える乾電池のデジカメの方が良いかもしれない。

それと寒さで赤ボールペンが書けなくなった。

これも色鉛筆の方が調査には適している。

現地調査に来るたびに考えさせられるのは、設計と使用実態との乖離。

ここでは詳しくは書けないが、勉強になる。

 

共同住宅の施行品質監査に行った。

今日の検査項目は、給水管の水圧検査

まもなく竣工なので、現場は仕上げ工事や設備、電気の工事が入り多数の職人さんが出入りしていた。

共用部のシーリング工事も完了していたら検査しようと思ったのだが、2/19は雪が舞い、1階の外溝は足回りが悪いうえに、工事関係の材料等が置かれていて断念した。

小雪が舞う多摩川越しに望む高層ビル群

2/17(日)外部足場が撤去され、外壁改装工事が終わったので工事の確認に行った。

あわせて2、3階の内部リノベーションの設計を委託されたので、打合せを兼ねていた。

昔の図面を見てみると、この頃は小屋裏収納の面積が下階の床面積の1/8以下だった。

現在は、1/2以下

外壁のタイルの汚れは高圧洗浄だけでは落ちなくて、ケミカル洗浄をしてすっかり綺麗になった。

この家の特徴である3階のサイドからの採光を生かしつつ、今は不必要となった間仕切り壁を整理する。

少し広めの階段室に大型の収納間仕切り、ロフトを広くとって固定階段であがれるようにしょうと基本的なスケッチは出来上がっている。

施主から戴いたA4１枚の要望書を基にして図面を作成する。

公立学校「屋根貸し」が増加している。

自治体が所有する学校建築の屋上を、太陽光発電パネルを設置する事業者に屋根を貸し出して賃貸料収入を得る。

同時に子供達の環境教育にも役立てようという試み

これも立派な既存建築物の「活用」だ。

 

＜エネルギー再考＞公立学校「屋根貸し」増加　自治体の太陽光発電

2013年2月4日
校舎屋上に設置された太陽光発電パネル＝栃木県足利市の青葉小学校で

　学校の校舎の屋根に太陽光発電パネルを取り付ける事例が急増している。公立学校の建物の所有者である自治体が、パネルを設置する事業者に屋根を貸し出す方式が確立し、自治体が多額の予算を使わずに済むようになったからだ。太陽光発電の現場が身近にあることを環境教育で生かそうという機運もある。　（白井康彦）
　「市の予算で小学校に太陽光発電設備を設置していく計画でしたが、民間資本を活用する方式に切り替えました」。愛知県刈谷市教委教育総務課の塚本吉郎施設係長は、こう強調する。
　同市は市の予算を使って、二〇一〇年度に市内六つの全中学校に太陽光発電パネルを設置。一三年度からは、五年がかりで十五小学校すべてに太陽光発電を導入する予定だったが、屋根貸し方式に切り替えた。建物所有者が屋根を貸し出し、借りた事業者がパネルを設置・管理して発電した電気のすべてを電力会社に売る仕組みだ。
　刈谷市は貸出先の事業者を公募。十四校は一月に優先交渉する事業者を選んだ。パネル設置などの工事は来年三月までに完了させる。残りの一校には応募がなく、対応策を今後検討する。
　十四校合計で、貸し出す面積は約六千七百平方メートル。年間約百十万円の賃貸収入が得られる見込みだ。十五校すべてに従来方式で太陽光を導入すると、約五億円の予算が必要だったので、節約効果は非常に大きい。
　昨年七月、再生可能エネルギーで発電された電気の全量固定価格買い取り制度がスタート。電力会社が買い取る価格が高めに設定されたため、パネルを設置する事業者は屋根を借りても採算が合いやすくなり、屋根貸し方式が普及し始めた。
　借りる側から見ると、建物を所有するのが民間企業の場合には、倒産などで建物が壊されるリスクがつきまとう。自治体の建物ならそうした心配はいらない。自治体が所有する建物の中で、パネル設置に適しているのは、屋根が平らで面積が広い学校だ。
　こうした事情で、昨年から神奈川県、岐阜県、新潟県、栃木県足利市、愛知県碧南市など全国二十以上の自治体が公立学校を中心に、屋根貸し方式で太陽光発電を導入する手続きを始めた。足利市は着手時期が早く、既にパネルが設置された学校もある。
　学校の太陽光発電は、環境問題に熱心な自治体が自前の予算で徐々に導入するのが普通だった。しかし、屋根貸し方式で、多くの校舎屋根に一斉にパネルを取り付けるパターンが目立ち始めた。
　この流れをリードしたのは、黒岩祐治知事が太陽光発電の普及に熱心な神奈川県。屋根貸し方式の課題を細かく検討して対応策を作り、それを情報発信してきた。同県太陽光発電推進課の山口健太郎課長は「全国百以上の自治体から問い合わせがあった」と反響の大きさを説明する。
　　　　　◇
　埼玉県川越市は、市立の小中学校すべてに太陽光発電パネルを設置済み。児童・生徒が発電量の表示板を見て発電の仕組みを学習したり、発電量や二酸化炭素削減量のグラフを作ったりしている。川越市は環境にやさしい取り組みをする学校を「エコチャレンジスクール」と認定しており、この取り組みの中で太陽光発電設備を生かす学校が目立つという。
　神奈川県は、昨年秋に県立の二十学校の屋根の貸出先を公募した際、「教育環境に資する提案」も求めた。これに対し、「太陽光発電や省エネの知識を勉強できるテキスト、ビデオ、実地講習を提供する」と応じてきた事業者もあった。
　校舎の屋根のパネルは、環境問題の教材にもなる。教育関係者だけでなく、パネルを設置する事業者も一緒になって、環境教育への生かし方を考えていくのがよさそうだ。

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2013020402000162.html

 

「既存建築物の屋上に太陽電池発電設備を設置する際の建築基準法の取扱いについて」という技術的助言(国住指第1153号・H24年7月4日)がすでに発表されている。

公共建築物は耐震診断調査が行われることが多いが、もう少し視点を広げた「ストック活用調査」をする必要がある。

屋上に架台を取り付け、その上にソーラーパネルを設置する行為は、増築ではなく建築確認は不要であるというのが上記の技術的助言だが、荷重が増えることは間違いないし、その技術的・構造的検討は必要である。

また法的に面積を増やせるのか、あるいは縮小しないといけないのか、可変性の可能性等、従来とは異なる「ストック活用調査」が必要である。

なんじゃもんじゃカフェのある三ツ沢から　さほど遠くない西区の外壁改修の現場に行った。

先週から外部足場をかけ、外壁の高圧洗浄を行い丁度シーリング工事をしている

ALC版の継ぎ目の古いシーリングを撤去し、新しいシーリングを施している。

サッシ回りもポリウレタン系シーリング

タイル面は高圧洗浄だけでなくケミカル洗浄もするのだが、試しに玄関脇をケミカル洗浄してみたらしい。

やっぱりケミカル洗浄するとタイル面の輝きが増す。

見積もりを取った他の業者は、ケミカル洗浄は不要だと言ったのだが、私はケミカル洗浄をすることを強く薦めた経緯がある。

この三階建ての貸店舗併用住宅は、私が19年前に設計した建物で、随所に若気のいたりが現われている。

今回は外壁改修工事の小川建設(目黒)さんを紹介しただけで、見積もりに参考意見を述べた程度。

工事監理をしているわけではないが、建築主が親戚なので　工事中何度か顔ぐらい出しておく必要がある。

19年も外壁のメンテナンスをしてないと色んなところが錆付いたり劣化している。

この外壁改修工事の様子は、小川建設さんのブログで紹介されている。

http://blog.livedoor.jp/livedoor8585/

上記のブログで色々な住宅の工事中の様子を紹介しているが、それを横浜K邸の建築主が気に入ったのが、最終的に施工会社を決める一要因になつたとのことなので、こうした地道なサイト更新は重要だ。

 

「検査済証のない既存建築物は増築とか用途変更出来ないと思っていた」「検査済証がない建築物は工事中だと言われてた」「検査済証のない既存建築物の増築・用途変更が可能だという法的根拠は?」等、色々と質問を受ける。

“検査済証のない既存建築物の増築・用途変更-「契機」” の続きを読む

先日　都内某区役所に検査済証未取得の既存建築物の一体増築(EXJにより構造的に別建物でない)の相談に行ったときの話し。

建築審査課構造担当係との打合せで「建築構造設計指針2010」監修・東京都建築構造行政連絡会議、(社)東京都建築士事務所協会構造技術専門委員会(所謂オレンジ本)の「第12章第7項　増築等に関する審査要領」に沿って構造関係の調査・検査したものを審査しようということになった。

“検査済証のない既存建築物の増築・用途変更-東京都” の続きを読む

A級継手とは、元々はカプラーなどを用いた機械式継手の性能分類(SA級、A級、B級、C級の4種類) の一つ。

機械式継手の場合は、応力の伝達機構がガス圧接継手や溶接継手と異なり、引張強度は母材破断であるが、すべりが生じる工法、繰返し試験を行うとすべりが増加する工法、降伏点を過ぎると抜け出す工法などがあるため、SA級、A級、B級、C級の4段階に分類されています。

A級継手は、「強度と剛性に関しては母材並であるが、その他に関しては母材よりもやや劣る継手」と定義されています。

一方、ガス圧接継手については、強度、剛性はもちろん、付着生状に関してもほぼ母材と同等で、また、一方向繰返し試験に加えて塑性域正負繰返し試験を行い、継手単体としてはSA級継手の性能を有することを確認しています。
しかし、SA級継手はどの位置でも無条件で使用できる継手と規定されているため、使用規定上、ガス圧接継手はA級継手としました。

なお、A級継手の規定はガス圧接継手、溶接継手、機械式継手などすべての継手に対する共通の規定です。溶接継手や機械式継手も現在開発されている継手の大半がA級継手です。

A級ガス圧接継手の施工範囲について
(社)日本圧接協会では、前述の「ガス圧接継手性能判定基準」に基づき、ガス圧接継手について各種の加力実験(弾塑性域一方向繰返し実験、曲げ試験、断面マクロ試験)を行い、A級継手の性能を有することを確認しました。その結果、実験的に確認を行った範囲についてA級継手の施工が可能と規定しました。

圧接方法 :手動ガス圧接、熱間押抜ガス圧接、自動ガス圧接
鋼種及び径 : SD345(D25~D51)、SD390(D29~D41)、SD490(D29~D41)
異鋼種継手  : SD345とSD390の継手及びSD390とSD490の継手
異径継手: 鉄筋径の差4mm以下の継手ただし、高強度細径と低強度太径の継手は除く。
節の形状 :竹節十竹節、竹節十ねじ節、ねじ節十ねじ節
圧接施工会社: (社)日本圧接協会が認定したA級継手圧接施工会社
技量資格者: 手動ガス圧接3種・4種、熱間押抜ガス圧接3種・4種、自動ガス圧接3種・4種
施工要領 :A級継手圧接施工会社が作成したA級継手圧接施工要領書に拠る。

(出典:公益社団法人 日本鉄筋継手協会)

 

平成12年建設省告示第1463号によって鉄筋継手の構造方法が定められた。

本告示のただし書きに従い、（社）日本圧接協会(現:公益社団法人 日本鉄筋継手協会)では鉄筋のガス圧接継手を対象に、溶接継手や機械式継手など特殊継手を対象とした継手性能判定基準に準じた性能評価試験を実施し、継手性能の確認を行った。

これにより、これまで鉄筋のガス圧接継手は応力の最も小さい部分にのみ適用されていたが、以後は、応力の最も小さい部分以外にも使用できる法的な道筋が拓かれた。

 

H12建告1463 建築基準法に基づく告示
鉄筋の継手の構造方法を定める件
（平成12年5月31日建設省告示第1463号）

建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第73条第2項ただし書（第79条の4において準用する場合を含む。）の規定に基づき、鉄筋の継手の構造方法を次のように定める。

1　建築基準法施行令（以下「令」という。）第73条第2項本文（第79条の4において準用する場合を含む。）の規定を適用しない鉄筋の継手は、構造部材における引張力の最も小さい部分に設ける圧接継手、溶接継手及び機械式継手で、それぞれ次項から第4項までの規定による構造方法を用いるものとする。ただし、一方向及び繰り返し加力実験によって耐力、靭（じん）性及び付着に関する性能が継手を行う鉄筋と同等以上であることが確認された場合においては、次項から第4項までの規定による構造方法によらないことができる。

2　圧接継手にあっては、次に定めるところによらなければならない。

一　圧接部の膨らみの直径は主筋等の径の1.4倍以上とし、かつ、その長さを主筋等の径の1.1倍以上とすること。

二　圧接部の膨らみにおける圧接面のずれは主筋等の径の1/4以下とし、かつ、鉄筋中心軸の偏心量は、主筋等の径の1/5以下とすること。

三　圧接部は、強度に影響を及ぼす折れ曲がり、焼き割れ、へこみ、垂れ下がり及び内部欠陥がないものとすること。

3　溶接継手にあっては、次に定めるところによらなければならない。

一　溶接継手は突合せ溶接とし、裏当て材として鋼材又は鋼管等を用いた溶接とすること。ただし、径が25mm以下の主筋等の場合にあっては、重ねアーク溶接継手とすることができる。

二　溶接継手の溶接部は、割れ、内部欠陥等の構造耐力上支障のある欠陥がないものとすること。

三　主筋等を溶接する場合にあっては、溶接される棒鋼の降伏点及び引張強さの性能以上の性能を有する溶接材料を使用すること。

4　機械式継手にあっては、次に定めるところによらなければならない。

一　カップラー等の接合部分は、構造耐力上支障のある滑りを生じないように固定したものとし、継手を設ける主筋等の降伏点に基づき求めた耐力以上の耐力を有するものとすること。ただし、引張力の最も小さな位置に設けられない場合にあっては、当該耐力の1.35倍以上の耐力又は主筋等の引張強さに基づき求めた耐力以上の耐力を有するものとしなければならない。

二　モルタル、グラウト材その他これに類するものを用いて接合部分を固定する場合にあっては、当該材料の強度を1mm2につき50N以上とすること。

三　ナットを用いたトルクの導入によって接合部分を固定する場合にあっては、次の式によって計算した数値以上のトルクの数値とすること。この場合において、単位面積当たりの導入軸力は、1mm2につき30Nを下回ってはならない。

既存建築物の増築・用途変更の建築確認申請においては、既存建築物が建築当時の法令に適合している必要があり、工事完了検査済証があることが原則となっています。

ところが日本の建築業界の負の遺産といいましょうか、建築確認申請は取得したが工事完了検査済証がないという建築基準法の手続き違反の建物が街のなかに沢山溢れているというのが現状です。

そうした検査済証の無い建物を増築とか用途変更をしたい時、以前は行政でも門前払いされていたことも多かったのですが、最近は行政でも相談を受けとめてくれて確認申請を受け付けてくれて建築確認済証を公布してくれる事例が増えてきました。

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2013年より、ソリューション業務として施工品質監査業務の仕事を始めた。

今日は、品川の共同住宅の現場で配筋検査に立ちあった。

建築主(デベロッパー)の立場から建築施工について検査し都度報告書を作成する。

配筋検査・コンクリート打設などの躯体関係から、断熱・防水・内装について全数監査するので、ひとつひとつの工程における検査に結構時間がかかりそうだ。

今日は、先輩氏について　この会社のチェツクポイントをレクチャーされた。

監理業務は5年ぶりなので、構造関係の配筋要領等は、もういちど頭に叩き込まねばならない。

手動ガス圧接の膨らみの直径は、鉄筋径の1.4倍以上(SD490は1.5倍以上)、膨らみの長さは1.1倍以上(SD490は1.2倍以上)なども検査する。

これは以外と確保出来ていないときがある。

 

1,目視検査

構造物の調査を行なう時には、目視による外観調査が最も基本的な検査である。

コンクリート構造物の劣化が表れた段階では、コンクリートの表面に変化が出ることが多い。

「目視」とは、ただ対象を「眺める」ことではない。

この時　ひび割れ幅の測定がその後の調査や検査を決めていく基本調査となる。このひび割れ幅の測定に使うのがクラックスケール(定価500円程度)。

幅2mm 以上のひび割れが見つかったら要注意で、それがどのような形状かによつて判断をしていくが　また別の機会に書く事にする。

又、ひび割れの深さを測る器具もある。・・・市販品は見当たらず独自に作ることが多い。

2,打音検査

コンクリートの表面をハンマー打撃することで生じる打撃音を人間の耳で聞き、その音によって欠陥の有無を判断する方法。

打音検査は、構造物の検査に限らずタイル面の剥離検査、モルタル面の剥離検査、鋼構造建築におけるボルト類の緊結状況の確認、あるいは又　電車の車輪検査や大型トラックのタイヤの検査など幅広い分野の基本的な検査方法として定着している。

打撃音は、清音・軽音・濁音などに区別され欠陥存在の可能性を判断する。

打音棒が市販されている

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以上はアナログ的な検査であるが、同じ打音検査でもマイクロフォン等の音響機器で計測し詳細な検討を行なう方法もある。

3, コア試験

コンクリート構造体をコアボーリンクして(主として横方法)コアを採取し、幾つかの検査をして評価する。

• コンクリートの中性化深さを調べる
• 塩化物イオン含有量を測定し、コンクリート表面からの深さ方法における塩化物イオン含有量の分布状況を把握する。
• コンクリートの圧縮強度を調べる

4,テストハンマー試験

テストハンマーは、コンクリートの非破壊試験の一つ。

一般的に普及しているのは、シュミットハンマーで　私は都度レンタル品を利用している。現在コア試験以前の予備調査段階(出来るだけ経費をかけない場合の調査)で採用している。

5,　X線法

コンクリート内部の鉄筋の配置状態や空洞の確認・推定をするもの。

 

 

 

 

 

 

親戚が築19年の店舗併用住宅(S造3F)の外壁塗装等のリフォームをしたいから工事会社を紹介しろというので、外部のリフォームといっても、ALCの塗装、タイル面の浮きもチェツクしたほうがいいし、ALCの目地のシーリングやサッシ周りのシーリングなど、総合的に建物を診察し適切な判断が出来る人が良いと思い、建築家の作品を数多く手がける建築会社が適切だろうと紹介しておいた。

実は　その昔わたしが設計監理した物件

一ヶ月ほど前に、紹介した建築会社の部長さんが建築主と会い現場を見て、先頃見積もりが提出されたとの連絡が建築主から来た。

親戚だから知恵だけ貸せといわれていたので、適当にほつたらかしにしていたのだが・・・

営業熱心な外装リフォーム会社や私の紹介した建築会社　計3社に見積もりを御願いしたらしく、昨日建築主から三社の見積もりを比較した一覧表がMAILで、三社の見積もりのコピーが郵送で送られてきた。

三社見積もりの比較表を建築主が作るなんて・・・なんて熱心なんでしょう・・・お金を残す人は、こうでなければなりません。

昔から見積書を見るだけで、その建築会社の資質がわかると言われていたが、久しぶりに工事関係の見積書を見て、まさしくその通りだと思った。

築19年一度も外装リフォームをしなかつたのだから、現場を見ればALC版の目地シーリング打ち替えやタイル面の洗浄だって高圧洗浄だけでなく、この際ケミカル洗浄もしておきたい。タイル面の剥離調査は当然しなけりゃ・・・こんなことは現場を見なくても築19年と聞いただけでイメージできる。

そこらへんが単なるペンキ屋さんと総合的に診察できる建築会社の違いだな～

まぁ　当然建築会社の方が工事費が高いのだが

建物の一生の中で外装リフォームをするのは一度か二度が現実。

そう考えたら、財布に余裕があるなら出来るだけ良い仕様の材料を使い適切な仕事をするところを工事会社にしないといけない

10/11 朝から大阪府堺市へ先週とは別件の商業施設の現地調査に出かける。

現地集合が午前10時30分だったので　朝4時半起き6時の新幹線に飛び乗った。

天気は曇り

新横浜から京都まで爆睡

京都あたりで妻から電話がこなければ新大阪を乗り越してしまってたかも知れない。

今回の案件もエンジニアリングレポートの中の遵法性調査。

堺市は、雲が多いが青空も顔を出していた。

詳細な資料が、前日までに手元に届かず現地で渡され、鞄がいっぺんに重たくなった。

商業施設は、細かく間取りが変わっていて注意深く見ていないといけないので疲れる。

夕方5時までみっちり現地調査、最後調査項目をまとめている段階で5時半に　私だけ先に現地を後にした。

夕方は雨が降ってきた

新大阪に着いたのは6時半。

トイレで汗臭い下着を着替えて、赤福をひとつ買い、弁当を買い込んで7時の新幹線で東京に帰ってきた。

【車内で食べた幕の内弁当・昼飯が饂飩だったので　ちょつと豪華に】

新幹線の中は　暑苦しくて寝れなかった。

東京駅でホームに吹いてくる冷たい風をうけとめて心地よかった。

 

 

10/5 朝から新幹線に乗り　大阪府堺市内の商業施設の遵法性現地調査に行った。

車窓からは雲ひとつ無い秋空が広がっていた。

せっかく新幹線の窓側の席を取ってもらったのに名古屋まで爆睡

エンジニアリング・レポートの中の遵法性関係の事項が私の担当で、午後1時に現地集合だったのだが、堺市に行くのは初めてなので、新大阪から東海道線で大阪へ行き、そこから環状線で新今宮で南海電車に乗り、堺市に向かうという乗換えが多いyahooのロコに従った。

それでも45分ぐらい前に現地に着き　昼食を食べる時間を確保できた。

後で聞くと新大阪から地下鉄御堂筋線で難波まで行き、そこで南海電車に乗り換えると良いらしい。帰りはそうした。

昼食は、東京ではあまり店舗がない大阪王将。塩ラーメンとホウレン草チャーハンのセットで650円。あっさりしていて美味しかった。

調査は、商業施設なので何度もテナントの入れ替わりがあり、確認申請時の時との相違点や、その部分の遵法性を確認していく。

例えば防火区画の壁に対してダクトやフードがついていればFDの存在の確認。その防火区画の壁を移動していれば耐火性のある壁なのかどうかの確認。防火シャツターの動作状態。

非常用照明や自然排煙窓の動作状態、内装制限、避難経路の確認などなど多岐にわたる。

数人で複眼的に調査する事で精度は上がる。

商業施設に飾ってあった麦飯石(ばくはんせき)。

多穴質構造の石だが、原産地は岐阜県加茂郡白川町黒川。それが何故大阪堺市のビルの一角にあるのか　その所以は不明

壁材として磨き材を使うと白い長石と灰色の石英が散りばめられたような表面となる。

堺市も秋空

１時から4時まで5,000m2ほど商業施設の内部・外部を調査し、1時間ほど各自見て来た問題点を出し合う打合せ。

5時に現地を出て、帰宅客で混む難波、ちょつと寄って見たかった心斎橋や梅田を横目にしながら　まっすぐ新大阪から新幹線で帰京

東京に着いたら　またも山手線が止まっていた・・・。

 

10/4 今日は朝から既存建物の構造調査の立会いで横浜へ出かける

今朝の五反田の人身事故(少女が飛び込み自殺?)で山手線は内回り外回りとも止まり、新宿湘南ライナー、埼京線も運転休止となり　身動きが取れなくなり現場に着いたのが30分ほど遅れてしまった。

たった一つの命を断ったしまった少女の事に思いが巡る。

今日の調査は、鉄骨仕口部の溶接検査(UT検査)

コンクリート部分のコア抜き(圧縮強度試験の試験体)

コア抜きをした後と試験体

基礎フーチングの一部が地上面に出ているので、後日シュミットハンマー試験をすることにした。

UT、コア抜きともに　いつも御願いしている会社なので基本的な指示をするだけで　ちゃんと仕事をしてくれるので　楽チン。