建築基準法の「床面積」と不動産登記簿の「床面積」(建物表示登記をする際の面積)では その基準が異なり同じ面積ではないと よく言われるけど どこがどのように違うのか。
まず、最初に不動産登記法という法律の準則では次のよう決められている。
「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう。」
と規定されていて、「建物」として認められるためには、これらの要件全てを満たす必要がある。
- 外気分断性 : 屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること。
- 定着性 : 土地に定着したものであること。
- 用途性 : その目的とする用途に供し得る状態にあること。
- 取引性 : 不動産として独立して取引の対象となり得るものであること。
規則第115条
第三款 建物の表示に関する登記
（建物） 第百十一条 建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
（家屋番号） 第百十二条 家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番号をもって定めるものとする。ただし、二個以上の建物が一筆の土地の上に存するとき、一個の建物が二筆以上の土地の上に存するとき、その他特別の事情があるときは、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他の方法により、これを定めるものとする。 ２ 附属建物には、符号を付すものとする。
（建物の種類） 第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。 ２ 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。
（建物の構造） 第百十四条 建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。 一 構成材料による区分 イ 木造 ロ 土蔵造 ハ 石造 ニ れんが造 ホ コンクリートブロック造 ヘ 鉄骨造 ト 鉄筋コンクリート造 チ 鉄骨鉄筋コンクリート造 二 屋根の種類による区分 イ かわらぶき ロ スレートぶき ハ 亜鉛メッキ鋼板ぶき ニ 草ぶき ホ 陸屋根 三 階数による区分 イ 平家建 ロ 二階建（三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。）
（建物の床面積） 第百十五条 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
又、不動産登記事務取扱手続準則第82条には下記のように記載している。
不動産登記事務取扱手続準則第82条
（建物の床面積の定め方） 第82条
建物の床面積は，規則第115条に定めるところによるほか，次に掲げるところにより定めるものとする。
一 天井の高さ1.5メートル未満の地階及び屋階（特殊階）は，床面積に算入しない。ただし，1室の一部が天井の高さ1.5メートル未満であっても，その部分は，当該1室の面積に算入する。
二 停車場の上屋を有する乗降場及び荷物積卸場の床面積は，その上屋の占める部分の乗降場及び荷物積卸場の面積により計算する。
三 野球場，競馬場又はこれらに類する施設の観覧席は，屋根の設備のある部分の面積を床面積として計算する。
四 地下停車場，地下駐車場及び地下街の建物の床面積は，壁又は柱等により区画された部分の面積により定める。ただし，常時一般に開放されている通路及び階段の部分を除く。
五 停車場の地下道設備（地下停車場のものを含む。）は，床面積に算入しない。
六 階段室，エレベーター室又はこれに準ずるものは，床を有するものとみなして各階の床面積に算入する。
七 建物に附属する屋外の階段は，床面積に算入しない。
八 建物の一部が上階まで吹抜になっている場合には，その吹抜の部分は，上階の床面積に算入しない。
九 柱又は壁が傾斜している場合の床面積は，各階の床面の接着する壁その他の区画の中心線で囲まれた部分による。
十 建物の内部に煙突又はダストシュートがある場合（その一部が外側に及んでいるものを含む。）には，その部分は各階の床面積に算入し，外側にあるときは算入しない。
十一 出窓は，その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さにあるものに限り，床面積に算入する。
【外気分断性】
建物の内部に外気が自由に出入りすることを防止するための屋根及び周壁等の存在をいう。これは、建物の用途に見合った生活空間が屋根及び周壁等によって確保されていることを必要とするものだが、必ずしも物理的なものに限定する趣旨ではなく 用途に応じて判断することになる。
屋根と柱のみのカーポートは、周壁等が存在せず外気分断性が無いので建物として認められない。
【定着性】
建物は、土地の定着物だから、物理的に土地に固着している必要があり、かつ、 永続的に土地に定着して使用されることが必要。
基礎工事のされていない組み立て式の物置等は、簡単に動かすことができるので 定着性がなく建物として認められない。
【用途性】
建物は一定の用途の為に人工的に造られるものだから、その用途に見合った一定規模の生活空間が確保されている必要がある。このことを「人貨滞留性」というそうです。
【取引性】
不動産として売買ができるかどうか。
こうして不動産登記法の「床面積」について詳細に見てみると、建築基準法の「床面積」との差異が見えてくる。