FUJI

月曜日、東京は朝から濃霧だったが静岡は晴れていた。富士山は、雲の帽子をかぶっていたが、それでも美しい富士山を見ることができた。

今日は、新しいプロジェクトに関係する様々な許認可届に関して行政との打合せ。

一定規模の建物になると実に多くの法令に基づく届出が必要となる。工場立地法、土地利用事業の適正化指導要綱、景観条令、CASBEE静岡、都市計画法規則60条証明、大気汚染防止法、水質汚濁防止法、静岡県生活環境の安全条例、騒音規制法、振動規制法、建築確認申請、省エネ適判、構造適判、慣れないとうんざりするような多くの書類の作成と打合わせ、提出が必要となる。

これらの諸届出を効率的に、かつ後戻りなく進めて、諸条件を基本設計に反映させ、申請工程を短縮するのは現代の建築プロジェクトには必要不可欠。

一定規模の建物になると建築プロジェクトに法務担当者を置くのは、今や常識となっている。

さて打合せ議事録作らねば。

建築法務は独立した領域

大規模の建築プロジェクトでは、建築法務は独立した分野であり専任の担当者を配置するか建築法務専門事務所にプロジェクトに参加してもらうのが極めてあたりまえです。

上記の図は、大規模プロジェクトにおける設計体制の一例ですが、建築確認申請手続きは全体の業務領域の中では、ほんの一部でしかありません。

許可・届出等で一番面倒なのは建築審査会や開発審査会の許可が必要なものや最近では景観法でしようか。

小規模なプロジェクトでも、設計担当者の業務から切り分けて専任の建築法務担当者(建築法務事務所=弊社)に任せた方が良かっただろうと思われるケースは増えています。

個別の法令や条例が増え続け、それらの法文や手続きの流れを読みこなし、的確に設計スケジュールに反映させたり、図面をチェックバックするのは、ベテランの仕事ですが、建築主との打合せ各種資料作成に追われて中堅設計担当者には余裕がないのが現状です。

弊社では、若い時から外注任せにせず都市計画法の開発行為や農地転用手続き・許可、道路法の施工承認等 自ら様々な役所を回って許認可を行い、それらを業務範囲にしてきたこと。また現役設計者の時に総合設計制度や一団地申請等の大規模プロジェクトを担当してきたことが、現在に活かされているんだと思っています。

建築法務の業務領域は、建築プロジェクトにおいて一層比重が高まっていくことでしょう。

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス 建築確認取消し判決

2016年11月29日、東京地方裁判所で建築確認申請が取り消された横浜市金沢区の地下室マンションの概要について記載しておきます。新聞関係の掲載記事はリンク切れになりつつあるので。

【概要】

名称 :  クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス・ブライトガーデン

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス

当該マンションは、第一期二次の販売を中止しています。

所在地 :   神奈川県横浜市金沢区六浦五丁目地内

地域・地区 : 市街化区域、第一種低層住居専用地域、22条地域、第1種高度地区、宅地造成工事規制区域、急傾斜地崩壊危険区域、緑化地域
建ペイ率 : 50%・40%
容積率 : 80%

設計監理 : 荒川建設工業(株)

建築確認 : 国際確認検査センター㈱

売主 :  株式会社 ワイ・エフ・エム

【関係記事】

横浜市金沢区 地下室マンション

小石川二丁目マンションが確認申請取消処分

昨日、友人から電話がかかってきて、東京都建築審査会が小石川二丁目マンション(ル・サンク小石川後楽園)の建築確認申請を取消したと新聞で報じていると知らされた。

【東京新聞 2015年11月14日朝刊】

『文京区で建設中のマンションが建築基準法に違反しているとして、近隣住民が都建築審査会に建築確認を取り消すよう求めた審査請求があり、審査会が取り消しの裁決を下していたことが分かった。法律で安全確保が定められた、道路に直接通じる出入り口がある「避難階」に問題があるとされた。裁決は2日付。
このマンションは文京区内の傾斜地に位置し、地上8階地下2階建て。約100戸は完売している。急坂に面した地下1・2階と、地上1・2階が避難階となる。
 審査会は、このうち、一階の駐車場から道路へ出るために約2.5メートルの高低差があるスロープを上らねばならない構造になっていることなどを問題視した。区内の9人の住民が行った審査請求の申立代理人を務める日置雅晴弁護士は「危険なマンションに人が住むことを未然に防ぐ画期的な裁決」と話した。
 建築確認は民間の検査機関が行い、都に報告した。検査機関を指導・監督する都は、審査会の裁決を受け、建築主に「違反状態」の是正を指導できる。』

もうかれこれ10年以上争われている係争案件だったし、2005年にも清水建設の設計施工で確認が出され、(株)東京建築検査機構(TBTC)にて建築確認が許可されたものが東京都建築審査会で確認取り消しになっている。その後清水建設は事業から撤退し、設計は日建ハウジングシステム、施工は安藤・間で事業が進められていた。事業者は最初からNIPPOと神鋼。

都市計画法の開発許可に対する審査請求、棄却などを経て、今回の建築確認申請は2012年に都市居住評価センターが建築確認処分。2012年9月28日に付近住民9名が東京都建築審査会に審査請求をしていた。審査請求から裁決までに3年かかっている。まあ都市居住評価センターは、国交省に再審査請求なりをするだろうから、まだまだ係争は続くことだろう。

本年9月に確認申請の執行停止が東京都建築審査会で決定されていたので、最終的には建築確認申請は取消されるだろうと個人的には予想していた。

実は、この2015年9月7日付の執行停止処分が出たこと自体が画期的な裁決で、事例も少ないのではないかと記憶している。

この案件については、もっと住環境に配慮した事業計画や設計がなされても良かったのではないかと思っていた。

友人から電話で聞かれたことはこうした係争案件で敗訴した指定確認検査機関の確認検査員(決裁者・担当者)は、これから起きるであろう事業者等からの損害賠償請求についていかなる保証義務を負うのかということだった。

たぶん担当した確認検査員は、針の筵の上に座らされている精神状態だろうから、ここで書くのは控えさせてもらう。

この案件についての事実経過は下記のサイトが詳しい

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える

【覚書】義務付け訴訟

義務付けの訴えとは、行政庁がその処分又は裁決をすべき旨を命ずることを求める訴訟をいい、2004年の行政事件訴訟法の改正で、抗告訴訟の1つとして新たに加えられた訴訟類型。

義務付けの訴えとして、

(1)「行政庁が一定の処分をすべきであるにかかわらずこれがされないとき」に、行政庁に「その処分」を「すべき旨を命ずることを求める訴訟」(3条6項1号)と、(2)「行政庁に対し一定の処分又は裁決を求める旨の法令に基づく申請又は審査請求がされた場合において、当該行政庁がその処分又は裁決をすべき旨を命ずることを求める訴訟」(3条6項2号)の2類型を法定している。
(1)の類型は、申請権を前提とせず、行政庁が一定の処分をすべきことを義務付けるものであり(直接型義務付け訴訟)、(2)の類型は、行政庁に対して申請した者が原告となって、行政庁が一定の処分をすべきことを義務付けるもの(申請満足型義務付け訴訟)
(2)の類型については、さらに、行政庁の不作為を争うもの(不作為型)と、申請拒否処分を争うもの(拒否処分型)に分けられる。
「直接型義務付け訴訟」
マンションにより日照等を阻害されている周辺住民が、行政庁が建築主に対して、マンションの違法部分の是正命令を出すように求める義務付け訴訟
「申請満足型義務付け訴訟」
社会保障に関する給付の申請に対して行政庁が何らの処分をしない場合又はその申請が拒否された場合に、裁判所の命令により具体的な社会保障の給付をするように求める義務付け訴訟

行政(指定確認検査機関)が建築主に対して建築確認処分を出したところ,その建物の建築によって日照阻害等の不利益を受ける周辺住民が、行政を相手取って建築確認処分の取消訴訟を提起するという場合。

既に完成した建物が高さ制限規制に違反している場合に、付近住民が行政を被告として、その建物の所有者に対して違反を是正する措置をとることを命ずることを求める義務付け訴訟を提起することも可能。

後者の義務付け訴訟(いわゆる非申請型義務付け訴訟)は,2004年の行政事件訴訟法の改正で法定されたものだが、取消訴訟とは異なって「重大な損害を生ずるおそれ」がある場合に限って提起することができるものとされていてその結果、訴え自体が不適法として却下されることが多いようだ。

しかし今後この「義務付け訴訟」は、増えるように思う。

2013年 始動

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2013年の業務を開始した。

3日に事前協議関係の書類を準備して、今日は練馬区役所・石神井清掃事務所・西部土木事務所に事前打合せ兼書類の提出に出かけた。

4日は仕事始めで役所は閑散としていた。

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景観法・ゴミ集積場・練馬区緑地条例・福祉のまちづくり条例など 最初の役所との打合せを自分がしなかつたので、つまり途中から諸届出の業務を受けたので、若干事前打合せと異なるところがあり、一部は月曜日に再度持参することにした。

練馬区は区役所・石神井分庁舎・清掃事務所と離れているので車で動けばよかったと思った。

ともかく 今年は早々と3日から業務開始をしたことになった。まぁ仕事があるということは良い事だ。

 

都電荒川線に乗って~

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今日は 朝から都電荒川線に乗って、荒川消防署と荒川区役所に行ってきた。

電車の中はポカポカと暖かく爆睡・・・

消防署予防係、荒川区役所内の各部署を回って事前相談等をしてきた。

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荒川区役所の地下一階食堂でそば定食(500円)を食べる。

役所の食堂は中高年向きにヘルシーな食事が多く しかも安い。

炭水化物と糖質を少なめに摂取するように言われて、医者から減量命令が出ている自分が外食するとき、街の食堂より役所の食堂がうってつけ。

荒川区の食堂には 他にも豆腐ハンバーグ定食とかヘルシーなメニューが多い。

しばらく贔屓にさせてもらおう。

 

 

役所事前打合せ@横浜市建築局

【横浜・赤レンガ倉庫】

10/10 横浜市内の幾つかのプロジェクトの行政打合せの為、横浜市建築局に出かけた

横浜市の建築局建築審査課に、自分で出かけるのは実に5、6年ぶりだ。

車で出かけたので駐車場を探すのに一苦労したが・・・

応対に出てきてくれた建築審査課の職員が実に丁寧で明解でスムーズに打合せができた。

今回の相談のひとつは

1/20かつ50m2以下の増築(Exp.Jあり)で、施行令第137条の2第2号により、増築部分は、現行規定に適合させるが、既存部分は構造耐力上の危険性が増大しなければ(Exp.jできれていれば増大しない)緩和規定が使える。

検査済証があれば何ていうことがない申請事案である。

ただし今回は、既存部分の検査済証がなく確認申請図書(副)もないというケースである。

このときのポイントは、当時の法律に適合する建築物であったかどうかの証明ができるかどうか。

設計図書どおりに施工されていることを施工記録等(施工状況報告書及び施工写真等)で確認できるとよいのだが、建物の所有者が変わった場合で確認申請図書(副本)も無いのだから、実際には こうした工事記録写真等も遺失していることが多い。

そこで既存部分に関する資料が不足する場合は、色々と調査をしなければならないのだが、今回は基礎部分の調査について打合せをしてきた。

「検査済証が無い建物の増築・用途変更は取り扱いません」という指定確認検査機関も多いが、役所の場合は検査済証があることが原則だが、既存建築物が建築当時の法令に適合する事を説明できる資料や現場調査による安全の確認が出来ればよいというところが多い。

実際には、この調査関係費は結構多額になり、面倒な手続きなのだが、こういう面倒な調査、行政や指定確認検査機関との打合せの業務依頼が当事務所には多い。

*****

H24,10,13追記

尚、上記の考え方は、横浜市建築局のサイト 審査課構造係のQ&A

5-4 . 検査済証のない既存建築物に増築をする場合、確認申請ではどのような図書を添付する必要がありますか?

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/qa-kakunin.html#5-4

横浜市の第5回建築確認・開発セミナー(平成23年7月)
「6 構造上既存不適格建築物の増築・大規模修繕等の取扱い」

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/seminar/05/5-06.pdf

 に沿っている

役所事前打合せ・調査@千葉県市原市

【市原市役所】

9/26 行政との事前打合せ、調査の為 千葉県の市原市役所へ出かけた。市役所、法務局、保健所、建築計画場所へと脚を運び、ほぼ一日仕事となった。

今回、新規プロジェクトの許認可業務を一括で受注した。

受注した許認可業務の内訳は、

  • 都市計画法第43条許可申請(千葉県開発審査会)
  • 市道占有許可(排水・地下通路設置)
  • 景観法・市原市景観条例届出
  • 福祉のまちづくり条例届出
  • 省エネ法届出(PAL、空調、換気、照明、給湯)
  • 水質汚濁防止法届出
  • 建設リサイクル法届出
  • 建築確認申請代理業務

【モダンな法務局市原出張所】

 これらの許認可・届出・申請に係る図面の作成は、行なわないが添削をして依頼者(設計者)に渡す事になっている。

測量や土木関係の設計もできるのだが、今回は業務範囲外となった。

毎回、役調の打合せ議事録をまとめ、申請工程表を微調整して依頼者に報告する。

【海ほたるから 東京湾】

行きは京葉道路で市原市に入り、帰りは木更津経由アクアラインで東京に戻った。