R6基本建築関係法令集

予約していた2024年(R6年)版の基本建築関係法令集が届いた。

頭の中を上書きする作業を始めなくちゃ

法令編と告示編の2分冊。

随分と長い間、この井上書院のブルー本にはお世話になっている

 過去の法令集は捨てるのが忍び難く溜まっていく

今年は合わせて建築設備関係法令集を購入した

自分の中では、今年は設備関係知識のバージョンアップ・イヤー

設備設計一級建築士の更新講習を受ける年でもあり、

並行して、空調や電気のセミナーへ参加する予定

技術者は 怠けていると頑張っている人に追い抜かれてしまう

工事予算の明示

 民間の建設工事において、最初から予算を明示してくれる建築主は少ない。
その理由は幾つかある。第一に工事費がどの程度かかるか検討がつかない場合。第二に工事費は安ければ安いほど良いと考え、不用意に伝達するとその工事予定額が目安となり見積金額の最低ラインが決まる可能性があるという心理が建築主側に発生するからだと言われている。

 しかし設計者の立場で言うと、建築主はベンツが欲しいのかカローラが欲しいのかを聞きださないと設計ができない。建物の計画内容とコストは相互に関係するので、いずれかを決めないと仕事は前に進まないからだ。

 何とかクライアントから工事予算を聞き出しても、その額が書類上は残っていない事が多い。それが民間建築では慣例的なもので、特に問題はないと思っていた。

 ところが工事予算額を文書上残しておかなかったために建築主に不利に働いた事例がある。

 裁判は形式的で、証拠が支配する。

 以前関わった訴訟案件で、建築主はある特殊用途で容積率限度一杯の建物を設計者に依頼したが、基本設計は難航し当初契約より半年以上遅れた。その後建設会社から当初予算の2倍近くの概算見積が提出され、その後仕様変更しても1.5倍程度にしかならず、建築主は他の要因も重なり設計者に対する不信感が募り設計契約を解除した。

 建築主は、実質的に基本設計が完了していないにも関わらず、設計者にほぼ当初の契約日時で基本設計料を支払済みだった。基本設計が難航し設計期間が延長した為に経済的に困窮したと設計者に泣きつかれたから支払ったのだと建築主は言ったが、後々その善意が仇となった。

 設計者(原告)は当初契約日時で基本設計は終了しているのだから、その後の契約解除までの期間は実施設計であるとして損害賠償請求を起こしてきた。

 建築主(被告)が依頼した弁護士から訴訟チームに参加するよう依頼され関与したのだが、建築主(被告)は法人なので、当然役員会等で工事予算を承認した文書はあるのだが、建築主(被告)から設計者(原告)に工事予算を明示した文書は存在しなかった。ゆえに設計者は工事予算の明示はなかったと主張した。

 そして延床面積あたりの工事金額ではなく施工床面積あたりの工事金額では、さほど乖離が無いと主張してきた。そもそも「延床面積」は建築基準法に則った算定方法であるが、「施工床面積」は算定根拠そのものがあいまいで基準はなく、いかようにもできる算定面積なのだから信頼性が薄いものだと思うのだが・・・。 

 最終的には、建築主(被告)が不利な形で和解となった。

 その後、建設工事は別の建設会社により設計施工で進められ無事竣工した。

 【この訴訟案件からの教訓は】

 ・工事予算額を設計者に対して文書上明示したものの必要性。

 ・基本設計が実質的に未了状態であったのに、当初契約日時で支払ってしまったことにより、形式的に基本設計は完了しているものと裁判官は考えたようだ。 

 ・設計期間が大幅に遅延していたのにも関わらず、設計監理契約の日時等変更事務を行っていなかった事

 ・第三者として俯瞰すると、基本設計の難航と遅延は特殊用途の建築物に対する設計者の経験不足に起因している。設計者の選定に関わる問題。

 ・設計者(特にアトリエ系設計事務所)は、工事予算をコントロールする能力が低下している

 ・その他 諸々

 

路地状敷地認定は標準外業務か?

都内で建築設計をしている人に、本件の敷地形状を見せたら、ほぼ100%の設計者は東京都建築安全条例第10条に規定される「路地状敷地」の可能性があると最初に想起するのではないでしょうか。

【敷地形状】

「路地状敷地は区よって取扱いが若干異なる」が、東京都建築安全条例における路地状敷地とは「道路から見通せない死角部分がある敷地」という原則は変わりません。

本件の敷地形状を見ただけで死角部分がある路地状敷地であるというのは明白であります。

普通の設計者なら基本計画の初期の段階で行政に打合せをするような事項であると筆者は考えますが、最近の若い設計者はそうはしないようです。

ある設計監理契約を中途解約した事案で、契約解除をした設計者が東京都建築安全条例の路地状敷地認定について設計監理契約の標準外業務として追加報酬請求をしてきました。この設計者は基本設計がかなり進んだ段階で路地状敷地ではないかと建築主から指摘され、あわてて区の建築審査課に打合せに行っており、実際の業務は区の建築審査課との打合せだけで認定業務申請を行っていません。にもかかわらず路地状敷地認定業務費として60万円(税別)の請求を起こしてきました。

東京都建築士事務所協会の「建築士事務所の業務算定指針2022年版」には、標準外業務の参考例が記載されていますが、この中に路地状敷地認定の業務は記載されていません。また設計監理契約で路地状敷地認定業務を標準外業務とするという取り決めはなされておりませんので、業務の難易度や作業量から考えても基本設計に含まれるものと判断するのが妥当だと思うと意見を述べました。

実際のところプロジェクトを完遂させた別の設計監理者が路地状敷地認定業務を行い。これは通常の設計業務の中に含まれるとして別段追加請求は有りませんでした。

この追加請求をしてきた設計者曰く「路地状敷地だと建築主側から与条件として与えられなかった」。ほとんどの抗弁が「言われなかったから、やらなかった」という感じの抗弁なので、まるで現代学生気質をみているようだと感じました。

「国の機関の建築物の点検・確認ガイドライン」

国の機関の建築物については、官公法第11条に基づき、その所管する建築物等を適正に保全することが求められていて、同法第12条には、政令で定める敷地、構造及び昇降機以外の建築設備について劣化の状況を点検させる必要がある。

又、建築物の所有者、管理者または占有者は、建築基準法第8条によりその建築物の敷地、構造及び建築設備について常時適法な状態に維持することが努力義務となっている。そして建築基準法第12条第2項及び第4項による定期報告が必要となる。

官公法の「点検」と建築基準法の「点検」という二つの「点検」に加えて、官公法第13条第1項に基づく「保全の基準」(安全性・耐久性・機能性)に基づく「確認」がある。

つまり建築物の定期報告よりももう少し広い範囲の調査による点検・確認が必要となる。その為の「ガイドライン」だが、地方公共団体の施設もこの国のガイドラインに従った調査が必要となる。

この調査は「劣化調査」+「法的調査」というようなものだが、法的確認も、建築基準法はもとより、消防法、バリアフリー法、省エネ法、労働安全衛生法、電気事業法、水道法、その他と幅広い分野の調査が必要となる。

例えば省エネ法の現行法への適合状態となると、厳密に考えると既存建築物の省エネ計算をして現行基準との比較をしないとならないことになる。まあ計算までしなくていい場合もあるだろうが。

こうした国のガイドラインを見ていると既存建築物はシングルイシューで解決できるものは少なく問題解決には総合的なアプローチが必要となってきている。

FUJI

月曜日、東京は朝から濃霧だったが静岡は晴れていた。富士山は、雲の帽子をかぶっていたが、それでも美しい富士山を見ることができた。

今日は、新しいプロジェクトに関係する様々な許認可届に関して行政との打合せ。

一定規模の建物になると実に多くの法令に基づく届出が必要となる。工場立地法、土地利用事業の適正化指導要綱、景観条令、CASBEE静岡、都市計画法規則60条証明、大気汚染防止法、水質汚濁防止法、静岡県生活環境の安全条例、騒音規制法、振動規制法、建築確認申請、省エネ適判、構造適判、慣れないとうんざりするような多くの書類の作成と打合わせ、提出が必要となる。

これらの諸届出を効率的に、かつ後戻りなく進めて、諸条件を基本設計に反映させ、申請工程を短縮するのは現代の建築プロジェクトには必要不可欠。

一定規模の建物になると建築プロジェクトに法務担当者を置くのは、今や常識となっている。

さて打合せ議事録作らねば。

建築法務は独立した領域

大規模の建築プロジェクトでは、建築法務は独立した分野であり専任の担当者を配置するか建築法務専門事務所にプロジェクトに参加してもらうのが極めてあたりまえです。

上記の図は、大規模プロジェクトにおける設計体制の一例ですが、建築確認申請手続きは全体の業務領域の中では、ほんの一部でしかありません。

許可・届出等で一番面倒なのは建築審査会や開発審査会の許可が必要なものや最近では景観法でしようか。

小規模なプロジェクトでも、設計担当者の業務から切り分けて専任の建築法務担当者(建築法務事務所=弊社)に任せた方が良かっただろうと思われるケースは増えています。

個別の法令や条例が増え続け、それらの法文や手続きの流れを読みこなし、的確に設計スケジュールに反映させたり、図面をチェックバックするのは、ベテランの仕事ですが、建築主との打合せ各種資料作成に追われて中堅設計担当者には余裕がないのが現状です。

弊社では、若い時から外注任せにせず都市計画法の開発行為や農地転用手続き・許可、道路法の施工承認等 自ら様々な役所を回って許認可を行い、それらを業務範囲にしてきたこと。また現役設計者の時に総合設計制度や一団地申請等の大規模プロジェクトを担当してきたことが、現在に活かされているんだと思っています。

建築法務の業務領域は、建築プロジェクトにおいて一層比重が高まっていくことでしょう。

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス 建築確認取消し判決

2016年11月29日、東京地方裁判所で建築確認申請が取り消された横浜市金沢区の地下室マンションの概要について記載しておきます。新聞関係の掲載記事はリンク切れになりつつあるので。

【概要】

名称 :  クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス・ブライトガーデン

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス

当該マンションは、第一期二次の販売を中止しています。

所在地 :   神奈川県横浜市金沢区六浦五丁目地内

地域・地区 : 市街化区域、第一種低層住居専用地域、22条地域、第1種高度地区、宅地造成工事規制区域、急傾斜地崩壊危険区域、緑化地域
建ペイ率 : 50%・40%
容積率 : 80%

設計監理 : 荒川建設工業(株)

建築確認 : 国際確認検査センター㈱

売主 :  株式会社 ワイ・エフ・エム

【関係記事】

横浜市金沢区 地下室マンション

小石川二丁目マンションが確認申請取消処分

昨日、友人から電話がかかってきて、東京都建築審査会が小石川二丁目マンション(ル・サンク小石川後楽園)の建築確認申請を取消したと新聞で報じていると知らされた。

【東京新聞 2015年11月14日朝刊】

『文京区で建設中のマンションが建築基準法に違反しているとして、近隣住民が都建築審査会に建築確認を取り消すよう求めた審査請求があり、審査会が取り消しの裁決を下していたことが分かった。法律で安全確保が定められた、道路に直接通じる出入り口がある「避難階」に問題があるとされた。裁決は2日付。
このマンションは文京区内の傾斜地に位置し、地上8階地下2階建て。約100戸は完売している。急坂に面した地下1・2階と、地上1・2階が避難階となる。
 審査会は、このうち、一階の駐車場から道路へ出るために約2.5メートルの高低差があるスロープを上らねばならない構造になっていることなどを問題視した。区内の9人の住民が行った審査請求の申立代理人を務める日置雅晴弁護士は「危険なマンションに人が住むことを未然に防ぐ画期的な裁決」と話した。
 建築確認は民間の検査機関が行い、都に報告した。検査機関を指導・監督する都は、審査会の裁決を受け、建築主に「違反状態」の是正を指導できる。』

もうかれこれ10年以上争われている係争案件だったし、2005年にも清水建設の設計施工で確認が出され、(株)東京建築検査機構(TBTC)にて建築確認が許可されたものが東京都建築審査会で確認取り消しになっている。その後清水建設は事業から撤退し、設計は日建ハウジングシステム、施工は安藤・間で事業が進められていた。事業者は最初からNIPPOと神鋼。

都市計画法の開発許可に対する審査請求、棄却などを経て、今回の建築確認申請は2012年に都市居住評価センターが建築確認処分。2012年9月28日に付近住民9名が東京都建築審査会に審査請求をしていた。審査請求から裁決までに3年かかっている。まあ都市居住評価センターは、国交省に再審査請求なりをするだろうから、まだまだ係争は続くことだろう。

本年9月に確認申請の執行停止が東京都建築審査会で決定されていたので、最終的には建築確認申請は取消されるだろうと個人的には予想していた。

実は、この2015年9月7日付の執行停止処分が出たこと自体が画期的な裁決で、事例も少ないのではないかと記憶している。

この案件については、もっと住環境に配慮した事業計画や設計がなされても良かったのではないかと思っていた。

友人から電話で聞かれたことはこうした係争案件で敗訴した指定確認検査機関の確認検査員(決裁者・担当者)は、これから起きるであろう事業者等からの損害賠償請求についていかなる保証義務を負うのかということだった。

たぶん担当した確認検査員は、針の筵の上に座らされている精神状態だろうから、ここで書くのは控えさせてもらう。

この案件についての事実経過は下記のサイトが詳しい

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える

【覚書】義務付け訴訟

義務付けの訴えとは、行政庁がその処分又は裁決をすべき旨を命ずることを求める訴訟をいい、2004年の行政事件訴訟法の改正で、抗告訴訟の1つとして新たに加えられた訴訟類型。

義務付けの訴えとして、

(1)「行政庁が一定の処分をすべきであるにかかわらずこれがされないとき」に、行政庁に「その処分」を「すべき旨を命ずることを求める訴訟」(3条6項1号)と、(2)「行政庁に対し一定の処分又は裁決を求める旨の法令に基づく申請又は審査請求がされた場合において、当該行政庁がその処分又は裁決をすべき旨を命ずることを求める訴訟」(3条6項2号)の2類型を法定している。
(1)の類型は、申請権を前提とせず、行政庁が一定の処分をすべきことを義務付けるものであり(直接型義務付け訴訟)、(2)の類型は、行政庁に対して申請した者が原告となって、行政庁が一定の処分をすべきことを義務付けるもの(申請満足型義務付け訴訟)
(2)の類型については、さらに、行政庁の不作為を争うもの(不作為型)と、申請拒否処分を争うもの(拒否処分型)に分けられる。
「直接型義務付け訴訟」
マンションにより日照等を阻害されている周辺住民が、行政庁が建築主に対して、マンションの違法部分の是正命令を出すように求める義務付け訴訟
「申請満足型義務付け訴訟」
社会保障に関する給付の申請に対して行政庁が何らの処分をしない場合又はその申請が拒否された場合に、裁判所の命令により具体的な社会保障の給付をするように求める義務付け訴訟

行政(指定確認検査機関)が建築主に対して建築確認処分を出したところ,その建物の建築によって日照阻害等の不利益を受ける周辺住民が、行政を相手取って建築確認処分の取消訴訟を提起するという場合。

既に完成した建物が高さ制限規制に違反している場合に、付近住民が行政を被告として、その建物の所有者に対して違反を是正する措置をとることを命ずることを求める義務付け訴訟を提起することも可能。

後者の義務付け訴訟(いわゆる非申請型義務付け訴訟)は,2004年の行政事件訴訟法の改正で法定されたものだが、取消訴訟とは異なって「重大な損害を生ずるおそれ」がある場合に限って提起することができるものとされていてその結果、訴え自体が不適法として却下されることが多いようだ。

しかし今後この「義務付け訴訟」は、増えるように思う。

2013年 始動

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2013年の業務を開始した。

3日に事前協議関係の書類を準備して、今日は練馬区役所・石神井清掃事務所・西部土木事務所に事前打合せ兼書類の提出に出かけた。

4日は仕事始めで役所は閑散としていた。

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景観法・ゴミ集積場・練馬区緑地条例・福祉のまちづくり条例など 最初の役所との打合せを自分がしなかつたので、つまり途中から諸届出の業務を受けたので、若干事前打合せと異なるところがあり、一部は月曜日に再度持参することにした。

練馬区は区役所・石神井分庁舎・清掃事務所と離れているので車で動けばよかったと思った。

ともかく 今年は早々と3日から業務開始をしたことになった。まぁ仕事があるということは良い事だ。

 

都電荒川線に乗って~

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今日は 朝から都電荒川線に乗って、荒川消防署と荒川区役所に行ってきた。

電車の中はポカポカと暖かく爆睡・・・

消防署予防係、荒川区役所内の各部署を回って事前相談等をしてきた。

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荒川区役所の地下一階食堂でそば定食(500円)を食べる。

役所の食堂は中高年向きにヘルシーな食事が多く しかも安い。

炭水化物と糖質を少なめに摂取するように言われて、医者から減量命令が出ている自分が外食するとき、街の食堂より役所の食堂がうってつけ。

荒川区の食堂には 他にも豆腐ハンバーグ定食とかヘルシーなメニューが多い。

しばらく贔屓にさせてもらおう。

 

 

役所事前打合せ@横浜市建築局

【横浜・赤レンガ倉庫】

10/10 横浜市内の幾つかのプロジェクトの行政打合せの為、横浜市建築局に出かけた

横浜市の建築局建築審査課に、自分で出かけるのは実に5、6年ぶりだ。

車で出かけたので駐車場を探すのに一苦労したが・・・

応対に出てきてくれた建築審査課の職員が実に丁寧で明解でスムーズに打合せができた。

今回の相談のひとつは

1/20かつ50m2以下の増築(Exp.Jあり)で、施行令第137条の2第2号により、増築部分は、現行規定に適合させるが、既存部分は構造耐力上の危険性が増大しなければ(Exp.jできれていれば増大しない)緩和規定が使える。

検査済証があれば何ていうことがない申請事案である。

ただし今回は、既存部分の検査済証がなく確認申請図書(副)もないというケースである。

このときのポイントは、当時の法律に適合する建築物であったかどうかの証明ができるかどうか。

設計図書どおりに施工されていることを施工記録等(施工状況報告書及び施工写真等)で確認できるとよいのだが、建物の所有者が変わった場合で確認申請図書(副本)も無いのだから、実際には こうした工事記録写真等も遺失していることが多い。

そこで既存部分に関する資料が不足する場合は、色々と調査をしなければならないのだが、今回は基礎部分の調査について打合せをしてきた。

「検査済証が無い建物の増築・用途変更は取り扱いません」という指定確認検査機関も多いが、役所の場合は検査済証があることが原則だが、既存建築物が建築当時の法令に適合する事を説明できる資料や現場調査による安全の確認が出来ればよいというところが多い。

実際には、この調査関係費は結構多額になり、面倒な手続きなのだが、こういう面倒な調査、行政や指定確認検査機関との打合せの業務依頼が当事務所には多い。

*****

H24,10,13追記

尚、上記の考え方は、横浜市建築局のサイト 審査課構造係のQ&A

5-4 . 検査済証のない既存建築物に増築をする場合、確認申請ではどのような図書を添付する必要がありますか?

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/qa-kakunin.html#5-4

横浜市の第5回建築確認・開発セミナー(平成23年7月)
「6 構造上既存不適格建築物の増築・大規模修繕等の取扱い」

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/seminar/05/5-06.pdf

 に沿っている

役所事前打合せ・調査@千葉県市原市

【市原市役所】

9/26 行政との事前打合せ、調査の為 千葉県の市原市役所へ出かけた。市役所、法務局、保健所、建築計画場所へと脚を運び、ほぼ一日仕事となった。

今回、新規プロジェクトの許認可業務を一括で受注した。

受注した許認可業務の内訳は、

  • 都市計画法第43条許可申請(千葉県開発審査会)
  • 市道占有許可(排水・地下通路設置)
  • 景観法・市原市景観条例届出
  • 福祉のまちづくり条例届出
  • 省エネ法届出(PAL、空調、換気、照明、給湯)
  • 水質汚濁防止法届出
  • 建設リサイクル法届出
  • 建築確認申請代理業務

【モダンな法務局市原出張所】

 これらの許認可・届出・申請に係る図面の作成は、行なわないが添削をして依頼者(設計者)に渡す事になっている。

測量や土木関係の設計もできるのだが、今回は業務範囲外となった。

毎回、役調の打合せ議事録をまとめ、申請工程表を微調整して依頼者に報告する。

【海ほたるから 東京湾】

行きは京葉道路で市原市に入り、帰りは木更津経由アクアラインで東京に戻った。