「貸会議室」@「集会場」

オフィスビルの余剰床のコンバージョンの一つの案として提案されたり、採用されるのが「貸会議室」。

注意しなければならないのが、東京都安全条例ではその用途が200㎡を超えると「不特定多数の者が集会等に利用する建築物又はその部分」として集会場として取り扱われること(都安全条例第9条第7号)。集会場となると既存の建物の避難経路では、ほとんど対応できない。(都安全条例第40条から第52条)

ゆえに私のようなコンバーターは、基本的に集会場扱いを避ける。

建築物としては、文化会館・市民ホール・多目的ホール・結婚式場・葬祭場・セレモニーホール。建築物の部分としては、大会議室・ホテルの大宴会場。

日本建築行政会議の「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例(2013年版)」では、200㎡以上で、全国的には概ね200㎡以上なのだが、横浜市では「すべての集会室が200㎡以下で、かつ、その床面積の合計が1000㎡以下」だと集会場に該当しない。

ただし熊本県は300㎡以上。

いくつかある貸会議室の最大の一室の床面積が200㎡未満であれば、集会場に該当しないが、例えば199㎡の貸会議室が10室あり合計で1990㎡あっても集会場には該当しないというのも変なもんだ。

固定席でない貸会議室の定員は、床面積を1㎡で除するのが一般的だから200㎡なら定員は200人となり、前例の1990㎡の貸会議室がすべて利用されていると1990人が定員となる。実質はテーブルなどがあるから0.5人/㎡程度になるからその半分ぐらいとなる。それでも定員は995人=約1000人となり、建物全体では地方都市の大ホール以上の定員でも集会場とならないというのは避難上どうなんでしょうかね。

やっぱり横浜市のように、全体の面積の上限を定めておくのが妥当なのではないだろうか。

増築の定義

建築基準法には「増築」の定義はない。

一般的には

「増築とは、既存の建築物の床面積を増加させる。もしくは敷地に対して床面積(建築物)を増加させる場合」をいう。ネットサーフィンをしてみたら、多くのサイトや専門家であるべき、とある若い建築基準適合判定資格者のサイトもこのように書いてあった。

また、一般的(素人用)な定義のはずなのに、プロ用の建築法規の解説書でも「既存の建築物の床面積を増加させる」とだけ書いてあるものが多く見られる。例えば

「すでに建っている建築物の床面積を増やすことをいう」(「史上最強・よくわかる建築基準法」(ナツメ社刊・2013年第1版第8刷))

また、関連業務の書籍だが、

「増築とは、既存建築物の床面積を増加させることをいい。同一棟、別棟を問わない」(「エンジニアリング・レポート作成に係るガイドライン」(2011年版)・公益社団法人ロングライフビル推進協会)

上記のような本を見ると、それだけで私の中での信頼度が低下してしまう。

こうした解説書が多いせいか「床面積が増えないんだから増築ではない」と言ってくる 若い設計者は多い。

「建築面積ゼロ、床面積ゼロ」(ゼロゼロ増築)や「建築面積あり、床面積ゼロ」という「増築」もあるよと答えている。「建築面積ゼロ、床面積ゼロ」は例えばバルコニー等を建築する場合。「建築面積あり、床面積ゼロ」は例えば渡り廊下・キャノピー等の場合がある。塀・門扉などを建築する場合もゼロゼロ増築に該当するだろう。

main2

最近購入した「建築法規PRO」(第一法規刊)では、

「増築とは、既存建築物に付けて建築物を建てること、既存建築物の敷地内に別棟で建築物を建てること」

この「建築物」と書いてあるところが重要で、建築基準法で「建築物」は法第2条第一号に規定されている。

さすがに東京都建築士会・法規委員長、東京都事務所協会理事の小田さんが監修しただけのことはある。

「建築物」の定義

民家園に移築する茅葺民家(文化財保護法による建築物、保存建築物ではない)を内部空間を利用せず、修景物として利用する場合、この茅葺民家は「建築物」に該当するか否かという質問があった。

法第2条第1項第一号の「建築物」は、

「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これら類する構造のものを含む)」と規定されている。

この括弧内の「これに類する構造のものを含む」は、平成4年改正で加えられた部分。

これによると用途が発生するか否かではなく、物理的な「定着」「屋根」「柱」「壁」で判断しているものと思う。用途は変化する相対的なものだけど、形態は変わりずらい。

だから、質問の茅葺古民家は、「建築物」として扱うのが原則的であると私は判断すると答えた。

修景物として工作物・施行令第138条第1項第三号「高さが4mを超える広告塔、広告版、装飾塔、 記念塔その他これらに類するもの」として 言い張ることも可能かもしれない。

映画のセットのような外観だけならば工作物でもよいと思う。

この茅葺古民家は、とりあえず修景物だとしても内部空間があり、色々な転用、用途発生も将来可能であるならば「建築物」として定義し確認申請が必要かと思う。

余剰空間

よ‐じょう【余剰】 必要分を除いた残り。剰余。余り。「人員に―が出る」「―価値」「―米」 大辞泉

建築基準法の取扱いで出てくる「余剰空間」は、例えば小屋裏物置等の取扱いについて見られる。 img060   上記のように床下・天井裏・屋根裏などの、もともと作ろうと意図したところの「形」の中で機能性を持たなかった部分として捉えられているようだ。

ようするに余剰空間という意味は、計画当初の機能を持つことが出来ない空間や、機能が明確に想定されない空間のことであり、不本意に余ってしまった対象と言える。

このような機能配置の計画外に残されてしまう余剰空間は、使用上の寸法や動線や機能などの様々な問題によって多かれ少なかれ発生するものであり、その余剰空間をどう扱うかは建築計画論的にも法的にも課題の一つであるように思う。

余剰空間は、上記の図のような建築基準法の概念として活用されているが、現代の建築空間は切妻や片流れような固定的形態だけでなく、様々な形態として現われる。従来の固定的「形」では判断さえつきずらくなっている。

都心では道路斜線・高度斜線・日影規制などの集団規制の制限を受け、そこに天空率や高さの緩和、平均地盤の調整等を駆使し複雑な、ときに異様な突出した建築が現われる。

前面道路が法第42条第2項(4m未満の道)等の細街路で、木造二階建てが地域の街並みを形成する建物のボリュームのところに、突如4階建てと錯覚するような木造3階建てが建築され、周囲があわてることもある。これは元々総合設計制度という大規模建築に適用されていた天空率という手法を、すべてに適用した為だ。

敷地には、幾つも建築基準法の規制による建築可能な空間領域があり、その見えない空間領域が、建築可能な形態の制限となる。

ある一定以上の面積や道路幅員をもつ場合は、その建築可能な空間領域を余剰空間として捉えることができないであろうか。

これは 仮説的提案である。

追記

上記記述は、若干 論旨不明確でした。

前面道路が法42条2項道路等の細街路には天空率の適用は止めるべきで、そうでない場合は、法的可能な空間領域内は余剰空間として突出型のロフト・小屋裏収納等は認めていいのではないかというものです。

 

「(建築確認)台帳記載事項証明書」

建築確認や検査が行われた建築物であるかどうかについては、建築確認済証や検査済証により確認することができるが建築物が建てられてから相当の年数が経過する中で建築確認済証や検査済証を紛失する場合がある。

このため行政では、あらかじめ調べた建築確認済証や検査済証の交付年月日・番号が行政に現存する台帳に記載されていることを、台帳記載事項証明書として証明するサービスを行っている(建築確認済証や検査済証を再発行するものではない)。

ただし この書類は特定行政庁によつて名称が異なる「受付簿記載事項証明書」(中野区)、「建築確認台帳記載事項証明書」(墨田区)等

a 検査済証交付年月日は、検査の状況によって台帳に記載がない場合がある。
b 台帳が現存していないため証明書が発行できない場合がある。

■ 東京都の場合の申請窓口
都市整備局 市街地建築部 建築指導課 事務係(東京都庁第二本庁舎3階中央)、区市の建築指導課(審査課)など
■ 東京都の場合の発行手数料 : 1通につき400円
■ 申請方法
事前に必要な情報を調べて、所定の申請書に記入し、窓口へ提出する
■取得に必要な情報
申請書には次の情報の記入が必要なので、事前に調べて申請する。
建築当時の地名地番(住居表示ではない。)
建築当時の建築主名(現在の所有者と同一でない場合がある。)
建築確認や検査済などの年月日・番号(区の受付年月日・番号ではない。)
上記のほかに建築年月日、敷地・建築・延べ面積、階数(何階建てか)、工事種別、構造、
用途を示せば、物件の特定がしやすくなる。

「既存不適格」

既存不適格(きそんふてきかく)は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
まれに現存不適格と呼ばれる場合もあるが、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や改築等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない(原則)。

当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別される。

法令の一般用語 -1

法令の用語は、規定内容を明確にする為に その意味内容は厳密に定められており、その約束のもとに使用されている。

従って、それを正確に把握しておかなければ誤った解釈をする。

(1)「以上」

起算点を含みそれより上の意味、例えば100m2以上の場合には100m2が含まれる

(2)「以下」

起算点を含みそれより下の意味、例えば100人以下の場合には100人が含まれる

(3)「超える」

起算点を含まないでそれより上の意味、例えば100m2を超える場合には100m2は含まれない

(4)「未満」

起算点を含まないでそれより下の意味、例えば100人未満の場合には100人は含まれない

(5) 「及び」「並びに」

一般的には二以上のものを併合的に接続する意味。例えばA及び(並びに)Bの場合には、AとBの両方(A & B)の意味。

「並び」は大分類の接続に用い、「及び」は小分類の接続に用いられる

(6)「若しくは」「又は」

一般的には二以上のものを選択的に接続する意味。例えばA若しくは(又は)Bの場合には、AかBのどちらか(A or B)の意味。

「又は」は大分類の接続に用い、「若しくは」は小分類の接続に用いられ、三以上の接続は「、」で表示

(7)「準用する」

ある事項についての規定はないが、類似の事項について規定がある場合に、その規定を多少読み替えてある事項にあてはめること。

例えば建築基準法第88条は工作物への準用規定である。

建築基準法は建築物を主体に規定されているが、ある種の規定については工作物へも当てはめる必要があるので この規定が定められている。

(8)「ただし・・・この限りでない」

「ただし書き」と通常言われており、ただし書きの前に書かれている本文の例外を示すもの