建築法務/ 建築ストック再生・活用 /長寿命化/ 環境建築 / 建築設計監理 / ㈱寺田建築事務所・一級建築士事務所
準耐火建築物とは、耐火建築物以外の建築物で、主要構造部が準耐火構造（法2 条9 号の3 イ）又はそれと同等の準耐火性能を有するもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有する建築物のことをいいます。
このイ-2準耐は、一般的な木造準耐火建築物の仕様です。
H30年の建築基準法の改正で令第107条の2の準耐火性能に関する技術的基準は、ほとんど変わっていません。
平成30年改正法第53条第3項第一号で準防火地域内の耐火建築物等、準耐火建築物等の建蔽率が1/10緩和されていますので、準防火地域内の木造2階建戸建て住宅は、従来は防火構造で建築可能でしたが、より防耐火性能の高い準耐火建築物等にする傾向は高まると思います。
■準防火地域内の制限(H30改正前法第62条第1項→法第61条)
法第61条・令第136条の2により、準防火地域内の3階建て以下、500㎡を超え1500㎡以下の建築物は、準耐火建築物にしなければなりません。
下記の表は、戸建て住宅の場合です。
H30年の建築基準法の改正で法第62条第1項は、法第61条となり「防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準」である令第136条の2の内容は、改正前とは全く異なるものになっています。
延焼防止性能の基準は二通り用意されていて、「イ」は旧法の技術的基準。「ロ」は延焼防止時間を規定しています。
■準耐火建築物には、以下の4つの種別があります。
・準耐火建築物(イ-1): 木造3階建て共同住宅(木三共)、主要構造部は60分準耐火構造
・準耐火建築物(イ-2): 主要構造部45分準耐火構造
・準耐火建築物(ロ-1): 外壁耐火(自立できる構造等)
・準耐火建築物(ロ-2): 主要構造部不燃、主として鉄骨造
4種別に共通してるのは、延焼の恐れのある部分の開口部は防火設備の設置が必要だという事です。
この中で都市の多層階住宅で一般的なのは、イｰ2準耐とロ-2準耐です。
注文していた2020年(令和2年)版の建築関係法令集「法令編」と「告示編」が届いた。
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い全国の小中高の臨時休校を政府が唐突によびかけたのが口火になったようで、今日3月の資格更新講習会や出席しようと思っていた展示会、講習会。講師をする予定だったセミナー等と、ほとんど延期・中止になったことを知らせる連絡が飛び込んできた。
何だか 夜の時間があきそうだ。まず昨年改正になった差分を確認し、昨年公布された告示を読みこなし、法・施行令、規則、告示と一通り読み替えそうか。
日本の社会は、この先どうなることか・・・。
こんな時は、家に引きこもり本でも読んでいるしかない。ということで商売道具の法令集をパラパラとめくるのでした。
既に報道されているが、国土交通省は2020年2月14日、建築基準法に基づいて建築確認や検査を実施する国土交通大臣指定の確認検査機関9社に対し行政処分を行った。
【今回行政処分された指定確認検査機関】
これだけ多くの行政処分が一度に行われたのは、かって無い事。
指定確認検査機関が増え、競争激化により「早い、安い、ゆるい」が横行していた確認審査制度。株式会社としての利益を確保する為に、人件費削減で必要な人員が充足していない。雇用条件の見直し。外注化。過重労働が横行している。そういう労働環境が業界内に明らかなってきたのか人気がなくなってきてスタッフの補充が難しくなってきている。
指定確認検査機関制度を創設するときから指摘されていた危惧が全て的中している現状。行政指導の強化ではなく抜本的な見直しが必要な時期を迎えているのではないか。
建築基準法における「学校の定義」は、文部省又は都道府県の設置認可を受けたものをいう。
予備校のうち、各種学校又は専修学校として学校教育法に基づき認可されたものは建築基準法上も各種学校又は専修学校として取り扱われる。そうでないものは令第130条の5の2第5号に規定する「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」として扱うのが一般的であると思う。「学習塾」の場合、用途の大分類上は「事務所」であり特殊建築物でないということになる。ゆえに用途変更確認申請は不要となる。
学校法人か株式会社かという違いで、実態はさほど変わらないにもかかわらず建築基準法上は「学校」か「事務所」に取扱いが分かれる。これは最近増えてきたインターナショナルスクールでも同じことが言える。インターナショナルスクールの場合は、まだ学校法人の認可を受けたものは少ないと思う。
学校法人だと法人税が非課税となるなど税制面で優遇を受け、専門学校・各種学校等の認可を受ければ補助金も受けることができるそうだが、新興の予備校は株式会社のところが多い。
従来からある学習塾や予備校が大規模化してきている。しかも多くは駅周辺のビルに入居している。
ある事務所ビルの6階以上の階に予備校がテナントとして入居することになった。このビルは、階の居室面積が200㎡以下で屋外避難階段+避難上有効なバルコニーの設置により(令第121条第1項第六号(イ))より、ひとつの屋外避難階段と9人乗りのエレベーターが設置されている。
上記の計画は、駅周辺の高層テナントビルとして、かなり一般的である。
居室の面積が200㎡以下で教室のレイアウトをしてみると150人以上は収容できる。仮に3フロアー使用すると教職員を含めて500人が収容される。これだけ収容人員が増えても「事務所」で取り扱って本当に良いのだろうか。
9人乗りのエレベーターで迅速に縦移動ができるとも思えないから、屋外避難階段を使って縦移動をすることになる。使用上支障が生じそうなものだ。
遵法性遵守といいいながら、本当にそれだけで良いのかという疑問が生じることが多い今日この頃。
従来の「法43条但書」は無くなり、現在は、法43条2項1号(認可)2号(許可・建築審査会)になっています。
43条但し書きの改正法が平成３０年６月２７日に公布されています。(43条但し書きと説明した方が、「すぐわかる」という建築関係者の方が多いので ついつい言ってしまいます)
第2項第1号認定及び第2項第2号許可の適用にあたっては、事前に行政の担当課との相談が必要です。
接道義務に対する例外的な認定・許可になるため、法の主旨に基づく適切な判断が求められているので、比較的長い打合せ期間と（許可の場合は）建築審査会の同意が必要となりますので、認定・許可を受けるまでにかなりの期間を要します。
内容によっては適用できない場合もあり、認定・許可になったとしても、将来建替える際には、改めて適用の可否の判断が必要となります。
建築基準法第43条（改正後、平成30年9月25日施行）
第１項 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
第２項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
【関連】
建築基準法施行規則第１０条の３
第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。
第2項 令第144条の4第2項及び第3項の規定は、前項第二号に掲げる基準について準用する。
第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計）が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする。
第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
建物の新築、改築、増築を行う場合には建築確認を受ける必要がありますが、建築基準法第42条で定められた道路に対し、当該敷地の接道間口が2m未満の場合は、これら既存建物の新築、改築、増築ができませんので、既存建物の再建築不可ということになります。
昨年末から、たて続けに再建築不可物件の相談がきています。
今までは、関わりが少なかった小規模木造住宅ですが、再建築不可物件の活用需要が高まっているのでしようか。
1、隣地の再建築不可物件の土地建物(B)を購入したが、その建物を取り壊し、現在住んでいる住宅(A)と繋げて増築したい。住宅(A)は検査済証が無いので諸手続きをお願いしたい。
2、再建築不可物件を相続したが建て直したい(改築)、ただし従来の法第43条但し書きの適用が受けられそうなので諸手続きをお願いしたい。
3、再建築不可物件を購入して大規模なリフォームを行い貸家にしたい。その場合設計から工事会社の紹介までお願いできるか。
再建築不可物件は、資産としての活用価値を正しく評価されず解体されることや、不動産価格が安く売却されることがありますので、是非弊社に相談をしていただければと思います。
すでに報道されて承知のこととは思うが、昨年12月20日国交省は、レオパレスの管理建築士3名の一級建築士免許を12月13日付で取り消したと発表した。いずれも工事監理責任を問われている。
免許取り消しになった3名は、一級建築士の登録番号から推定して恐らく40歳から50歳代。いずれも管理建築士で中間管理職であったと報道されている。まだまだ働き盛りで建築士資格を取り上げられるのはつらいだろう。結果として仕方がないだろうが、会社勤めの管理建築士の悲哀を知るだけに彼らの心情を推し量ると、色々とつらかっただろうと思う。
免許取り消しから5年経過すれば、再度一級建築士試験を受験することができるが、合格するとは限らない。採点された答案が本人に戻されない国家試験だから恣意的に採点される可能性だってある。かの姉歯耐震偽装事件の後、多くの一級建築士が免許を取り消されたが、再受験して合格し一級建築士になったと言う話は聞かない。一度取り消されると永久追放されると見ていた方が良いかもしれない。
会社勤めの管理建築士の立場というのは、建築士事務所の職務に関しては経営者とは独立しているものされながらも、中間管理職に権限は実質無く、実態は一労働者に過ぎない。ゆえに経営者の指示、命令に表立って背くことは中々できない。「桜問題」の官僚たちのように「名簿は廃棄しました」「名簿がないからわかりません」で済めばよいのだろうが、経営者の命令に従わなければ人事査定や報酬にも影響する。
自分がレオパレスの管理建築士だったら どうしただろうか?
師走・正月とずっと考え続けてきた。勇気をもって経営者に意見し問題を指摘できただろうか。建築士としての倫理を貫けられただろうか。未だ回答はでない。
「レオパレスに勤めてなくて良かった」と言う事だけは言える。
いま残された時間、世の為、人の為に尽くしたいと思う。孫娘のランドセルを買って上げれるぐらいの報酬は欲しいが・・・。
先般 用途変更の確認申請書類を役所に受理しに行った時の事。
副本に、「着工前に工事施工者届、工事監理者届を提出してください。それが提出されていないと工事完了届は受理できません」とメモしてあった。
「用途変更は工事監理者不要では?」「(法第87条の)準用規定から除外されているはずだよ」役所担当者「ちょつと調べてみます」
用途変更については、建築基準法第87条の準用規定に於いて、200㎡超の特殊建築物の用途に変更する場合に建築確認申請が必要とされています。
しかし、法第87条の用途変更の確認に対する準用規定に於いては、法第6条3項は除外されています。
即ち、用途変更については建築士法第3条の建築士の業務範囲が確認申請を受理を拒否する理由にはなりません。
つまり、用途変更確認申請・設計は、資格に関係なく誰でも行うことが出来るという事になります。ただし これは申請上のことで、業務として報酬を伴うものは建築士事務所登録が必要となります。
建築士法第3条の、資格による業務範囲についても、新築、増築、改築、大規模修繕、大規模模様替えについては、可能な設計・工事監理の範囲を定めていますが、用途変更については記載がありません。用途変更をするに当たり、増築・改築・大規模修繕・模様替えが伴わないのなら、工事監理者の資格もその存在も問われません。
しばらくして役所担当者「工事監理者届は不要です」との回答。
2019年10月22日追記
*横浜市では、横浜市建築基準条令第56条の6、第1項、第2項で、用途変更でも工事施工者、工事監理者の選任届が必要と規定している。
現在では、この用途変更に関わる部分の建築基準法・建築士法の規定は問題ありだと思います。
例えば床面積10,000㎡の用途変更や10階建てのビル全体の用途変更(フルコンバージョン)でも工事監理者が不要という事になります。設計者の資格も問われない。工事完了検査は不要で工事完了届(ただし監察対象となる場合がある)のみというのは、いかがなものでしょうか。これで遵法性を保持できるでしょうか。
用途変更の確認申請料が民間でも役所でも低価格すぎないか? 少し申し訳なささもありますので、料金についてもここに記しておきます。
又、用途変更は建築確認申請に際して「建築工事届」の提出が不要な為、国交省の統計データーから除外されてしまいます。どのぐらい用途変更の確認申請があるのか、実態は消防の統計データーで把握しなくてはならず、総務省のデーターに依存しているような状態です。ちなみに東京消防局では、この数年 年間600件前後の同意数があり過去から見ると飛躍的に用途変更の件数が増加しています。
「建築基準法施行令第八十七条
風圧力は、速度圧に風力係数を乗じて計算しなければならない。
2 前項の速度圧は、次の式によつて計算しなければならない。
q = 0.6 E V o (2乗)
この式において、q , E 及びVo は、それぞれ次の数値を表すものとする。
q 速度圧（単位 一平方メートルにつきニュートン）
E 当該建築物の屋根の高さ及び周辺の地域に存する建築物その他の工作物、樹木その他の風速に影響を与えるものの状況に応じて国土交通大臣が定める方法により算出した数値
Vo その地方における過去の台風の記録に基づく風害の程度その他の風の性状に応じて三十メートル毎秒から四十六メートル毎秒までの範囲内において国土交通大臣が定める風速（単位 メートル毎秒）〕
3 建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、前項の規定による数値の二分の一まで減らすことができる。
4 第一項の風力係数は、風洞試験によつて定める場合のほか、建築物又は工作物の断面及び平面の形状に応じて国土交通大臣が定める数値によらなければならない。」
地震力の陰に隠れて、普段はあまり気にしない風圧力だが、時々建築関係の試験問題に出てくる事があるし、建築基準法の荷重・外力でも重要なひとつ。
建築基準法には瞬間最大風速が何m/secとは記述されていないが、各地域毎の「平均風速」は決められていて平均風速は概ね32～34m/secとされている地域が多い。
この平均風速と粗度区分（街中か平原の中なのか）とか、高さの係数、ガスト影響係数（瞬間的に強くなったり弱くなったりを考慮する為の係数）などより、建物の高さ毎の風圧力を算定する。
瞬間最大風速は、平均風速にガスト影響係数をかけたものと考えてよいと思うので、ガスト影響係数は概ね2.0以上くらいになることから、瞬間最大風速としては60m/sec以上ということがいえる。尚、高さが高い建物で都市化が進んでいるところほどガスト影響係数の数値も大きくなる。例えば超高層ビル。
この値は、1934年9月の室戸台風での瞬間最大風速61m/secが基準になっている。
2018年の台風21号による関西地域の最大瞬間風速は50m/secを超えていたようだし、関西国際空港では58.1m/secを記録したと報道されていることから、建築基準法で想定している最大値にほぼ近かったと思われる。
2019年台風15号の最大瞬間風速
千葉県館山市48.8メートル(午前2時31分)、千葉県木更津市49.0メートル(午前2時48分)、千葉市が57.5メートル(午前4時28分)、以上は観測史上1位の記録となった。
また羽田空港が43.2メートル(午前3時27分)、横浜市が41.8メートル(午前3時12分)です。東京都心も31.4メートル(午前3時37分)を観測しています。
我が家(木造3階建て)も深夜相当揺れました。
東京都建築士事務所協会のコア東京に連載されている首都大学東京教授の小林克弘先生の「世界コンバージョン建築巡り・第16回・ヘルシンキ」が、とても参考になった。
ヘルシンキのサブタイトルが「コンパクト・シティにおけるコンバージョンの有用性」。
フィンランドの首都・ヘルシンキは、人口60万人強のコンパクトシテイ。中心部から東西南の三方向の港湾地区まで徒歩圏という規模の街。小林先生は、それぞれの地区の性格が変化した場合は、建築コンバージョンによる都市整備が有効に機能する実例としてヘルシンキを挙げている。
ヘルシンキといえば昔・アアルトだが、現代建築でもスティーブン・ホールの「ヘルシンキ現代美術館」や、2018年12月にオープンしたヘルシンキ中央図書館「Oodi」等と興味深い建築があるのだが、コンバージョン建築も中々面白そうだ。
ヘルシンキは、地理的に都市拡張が限定されているので、コンバージョンが活用されているようだ。
サウスハーバーの「スカンディック・ホテル・グランド・マリナ」は、1928年のRC造倉庫を1992年に高級ホテルに転用した事例。「ワンハ・サタマ」は1900年頃竣工した平屋の税関倉庫を、1984年のコンペをへて8つの貸ホールとレストラン施設に転用した事例等 豊富な事例が紹介されている。
小林先生は「ヘルシンキ自体、都市化の歴史が浅いため、過去の建築を尊重するという姿勢が強い」。その姿勢がヘルシンキのコンバージョンを盛んに推し進める原動力と記す。
自分にとってヘルシンキは、にわかに興味深い対象になった。
世に多くの法令解説本はあるが、この本はあまり知られていない。
第一線の設計実務者の為の法令解説本として、これほど適切な本はないだろう。
1990年に初版が発行されているのだが、当時勤めていた会社にあったこの本を参考にしていた。その後1996年に一部改訂され、2017年に全訂改正版が発行されていたことを最近知り購入した。
この本の他にない特徴と言えば、まず第一に多くの図や表が組み込まれて視覚的だと言う事。平均地盤面の図や日影の発散方式と閉鎖方式の図等々 とにかく親切。
第二にあれこれの本をめくることなく一冊で間に合う法令解説本だと言う事。例えば消防法の「防火対象物の主たる用途と機能的に従属する用途」東京消防庁の消防同意事務審査要領なども表として挿入されていて、いちいち事務審査要領の本を引っ張り出さないで良い事。
第三に建物用途別チェックポイントがとても便利だと言う事。東京都の駐車場附置義務条例などについても記載されている。
第四に営業企画から工事竣工までを取り上げているので、工事施工に関わる法令解説にも触れている事。
第五として行政独特の取扱い事例や日本建築行政会議の適用事例等も幅広く記載されている事。
総じて大型の特殊建築物に関わる設計実務者向けと言えるだろうか。
欲を言えば総合設計制度、一団地申請、景観法、都市計画法、道路法等にも触れ、購読者をもっと絞り込み徹底してプロフェッショナル向けの法令解説本にして欲しかった。
それにしても第一線の設計実務者の編著というのは、大変なエネルギーが費やされたことと思う。熊さんには恐れ入った。脱帽。
第一線の設計実務者は、初学者向け本や建築士受験用法令解説本に依存せず、こういうプロフェッショナル向けの本を参考にしたほうが良いと思います。
6月10日、月曜日 激しい雨が降る中 昭和女子大学人見記念講堂で第３弾説明会は開催された。今回は有料だった。
参加を申し込んでいたが、重要な用事があって説明会を聞くことは出来ず配布テキストを受取ってもらってきた。
【補足説明資料】
【設計業務報酬基準２０１９年告示第９８号】
まだ 充分に目を通していない。第１弾、第２弾の説明会も参加して来たのでさほど大きな変化はあるまい。
このたび「都市×地方それぞれの建築ストック再生」を副題として「建築ストックの再生・活用技術セミナー」を開催する運びとなりました。
弊社で近年取り組んできた都市の多層階住宅のリノベーション・重量鉄骨造検査済無建物の増築改修と、野上氏・大貫氏が取り組んできた養蚕農家のホテルへのリノベーション・増築改修の二つのテーマで公開セミナーを行います。いずれも調査・申請・設計というプロセスに焦点をあてた実務者に役立つセミナーになっています。
講師陣・建築系事務所4社共同主催・共催 (一社)住宅医協会です。
是非 御参加いただけれは幸いです。
【東京会場】4月22日(月)13時～17時 連合会館401号室
<終了しました>
詳細及び参加申込書・PDF
【大阪会場】5月15日(水)13時～17時 (株）ニチネン本社4階会議室
<終了しました>
詳細及び参加申込書・PDF
*新建ハウジング・WEBで紹介されました。新建ハウジング
*(一社)住宅医協会・WEBで紹介されました。住宅医協会
【3/26 講師陣打合せ】
4人の講師陣がセミナーで発表するパワーポイントを持ち寄り、それぞれの担当部分を説明し、みつちり4時間にわたり意見交換等を行いました。調査・申請・設計にわたるプロセスが詳細に語られ、経験やノウハウも語られるレベルの高いセミナーになりそうな予感がします。
リノベーションセミナーは最近多くなっていますが、どちらかというと「まちづくり系」で、実務者(建築設計者・建築技術者)の知りたいことに寄り添った「技術セミナー」は、あまりないと思います。今回のセミナーは、再生・活用技術を深化させたセミナーとなっています。
野上氏・大貫氏の養蚕農家を旅館にリノベーションした事例は、木造の一体増築にチャレンジした意欲的な作品です。用途変更した事例は数多いのですが一体増築は現行法の構造規定に遡及しなければならないので技術的にハードルが高く、それをひとつひとつクリアした経験が述べられています。プレゼン資料も美しく、説明も親切で感心しました。
私、寺田と構造設計担当の伊藤氏による「多層階住宅のリノベーション」は、数件の同様事例を比較する事で、法的な問題点、調査項目や行政の対応など分かってくる事が多いと思います。そして今のところ重量鉄骨造の多層階住宅がスケルトン・インフィルが実現できる最適な構造ではないかと考えています。
個々の説明時間を調整した結果、私の持ち時間が増えました。
また学生参加費を1,000円としてリノベーションに取り組んでいられる大学の研究室を通じて参加をお誘いすることにしました。
【4/10 東京セミナー満席】
おかげさまで東京セミナーは、満席となりました。
東京セミナーは秋田県、宮城県、群馬県、名古屋市、埼玉県各地等 遠方からも参加申し込みがあり、建築ストックの再生活用技術への関心が全国各地に広がっていることを新めて実感しました。
ありがとうごさいます。
2018年6月の建築基準法改正による施行日(現在未定だが2019年6月27日迄)が迫ってきた。
今まで4号建築の用途変更が少なかったのは、工事完了検査済証が無い建物が多かった事にも起因している。今でこそ全体の完了検査率は90%ぐらいになってきているが20年前の平成10年前までは、完了検査率は40%以下だった。多分4号建築物に限るともっと完了検査率は低いと思われる(国交省資料)。
工事完了検査済証が無い建物は、実態的に違反建築物が多いため違反部分の適法化工事や建築基準適合性調査に一定の費用がかかる。その為個人の費用負担が多額なる事が多く用途変更を断念する場合が多かった。
4号建築は工事完了検査済証が無くても使用開始出来た事。済証がなくても登記や融資を受けれた事。社会の遵法意識が低かった事。戦後の建築基準法等の弱点である「負の遺産」の集積を現在に引き継いでいる。そうして実態的に違反建築物を社会に広く存在させてしまつた。今回の用途変更確認申請対象面積の緩和は、これら負の遺産である「違反建築物を恩赦」しようとしているようにも思える。
何しろ既存住宅の30%は100㎡以下だが、200㎡以下だと既存住宅90%が恩赦の対象となる。そもそも、この法改正は空家住宅対策と言う事だったが、改正基準法では、法第6条第1項第一号の「100㎡」を「200㎡」に改正しただけなので4号建築だけでなく１～４号までの全ての建物に適用される。
200㎡以下は用途変更確認申請が不要になることによって建築設計事務所と指定確認検査機関の業務が一定量減じることは間違いない。
「確認申請は不要だけど遵法性は保つてね」というは、現実的には悩ましい。
最近の事例で、RC３階建てのリノベーションで用途変更変更確認申請等が不要と言う事でインテリアコーディネーターが「絵」を描いた。出来た「絵」はRCの耐力壁がきれいさっぱりなくなり、床に大きな開口があく、文字通り「自由な設計」だった。たまたま関係者が一級建築士が構造安全性を担保してくれないと工事できないと言ったので検証したら、床は補強すれば何とかなるが耐力壁の開口は駄目。
建築業界では、ともすれば「法の規制を受けない」「構造安全性からの解放」「避難安全性の制約を受けない」ことが設計の自由度が高まったと受け止められる。
「違反建築物に恩赦」を与えることで遵法性意識のある建築士、建設業登録をしているような施工者は「建築ストックの活用」に関与できる機会がかえって少なくなるのではないか。
「自己責任」「設計者責任」だけが重くのしかかりそうだ。
私が事業者なら、コンビニ、保育園、ディーサービス、共同住宅、ホテル等の特殊建築物で、その面積に近いものは全て200㎡以下で成立するように、基本設計の見直し用途変更確認申請は不要ととして諸費用の削減、工期の短縮を図るだろう。
建築ストックの活用が増えると手放しで喜んでもいられないのではないかと思った。
荒川区内の4階建て住宅を用途変更してホテルにするために旅館業の営業許可を申請中。
昨晩は、その近隣説明会だった。
昨年H30年5月に荒川区は、旅館業法施行条令を改正し、計画標識の設置、近隣説明会の開催、町会長との協定書の締結、フロントへの管理者常駐というような内容を盛り込んだ。知る限りでは都内でこういう厳しい条例があるのは荒川区だけのように思う。他の区ではフロントの代替設備が可能だし、近隣説明会、協定書等を求めてはいない。
建築関係の事を聞かれたら応えられないのでということでクライアントの依頼で参加した。近隣住民からは、予想通り宿泊客による音、エアコン室外機の音、ゴミの収集方法、外部喫煙の有無等々が質問された。
どこでも概ね同じような不安、疑問を近隣住民は持っているが、ほとんどは旅館業法等に規定がない事柄で、事業者側としてもどこまで対応してよいか悩む。
喧々諤々 近隣説明会は2時間にわたった。次週も開催するらしい。
最近受けた相談で、インターナショナルスクールというのがある。3階建て1000㎡程度の規模である。このインターナショナルスクールの建築基準法上の用途は、「学校」か「事務所」かという問い合わせだった。
インターナショナルスクールについては、現在のところ法令上特段の規定はないが、一般的には、主に英語により授業が行われ、外国人児童生徒を対象とする教育施設であると捉えられている。
インターナショナルスクール等に通っても就学義務の履行とは認められない。二重国籍者については、「家庭事情等から客観的に将来外国の国籍を選択する可能性が強いと認められ、かつ、他に教育を受ける機会が確保されていると認められる事由があるとき」には、保護者と十分協議の上、就学義務の猶予または免除を認めることができるとされている。（昭和59年文部省通知）
インターナショナルスクール等の一部は、学校教育法第83条に基づく「各種学校」として都道府県知事の認可を受けているが、認可を受けていないインターナショナルスクールも多い。
都内の幾つかの行政にヒアリングしたところ認可を受けているものは建築基準法上の用途は「学校」で、受けていないものは「事務所」として扱っていることが多いようだ。その規模については特段の規定は現在のところないようだ。
実質的な移民政策を続けて行くと今後インターナショナルスクールは増加していくだろう。「認可」も「非認可」も中身も外形もさほど変わらない。ある程度の規模でライン引きし「学校」とした方が良いのではないかと思った。
「平成30年改正建築基準法に関する説明会(第2弾)」に参加して来た。
昨年6月27日に公布された平成30年法律第67号の公布の日から1年以内に施行する部分の説明会。これから建築基準法施行令・施行規則・告示が改正されるのだがその改正に向けた検討案の説明。
てっきり施行令・施行規則改正案が提示されるものだと思っていたらパブリックコメントは新年度4月に入ってからだという。これだと施行は公布の日から1年以内ギリギリかなぁ～と思った。
H30年改正のキーワードは「3階かつ200㎡以内」で小規模建物に対する緩和が目立つ。その一方条例で小規模建物も定期報告の対象に加えることができるなど、まったく野放しというわけでもなさそうだ。
性能規定がいっぱい増えた。「通常火災終了時間に基づく準耐火構造(火災時耐力検証法)」「特定避難時間に基づく準耐火構造(避難時耐力検証法)」。避難安全検証法では「区画避難安全検証法(ルートB-2)」ができるらしい。
幹が法だとしたら枝の先に細かい枝が増殖しブッシュになったような気がする。
説明会が開かれた昭和女子大学人見記念講堂
武蔵野市役所に行ってきた。
市役所来訪の主な目的は、建築確認申請を提出する前に市役所各課を回って協議し「事前調整書」に各課の押印を貰ってくる事。指定確認検査機関に確認申請を提出する場合でも本受付前に、この「事前調整書」を完了しておかないとならない。
事前調整の協議先の判断は、建築指導課なので、各課協議の前に建築指導課に行った。
この建築確認申請提出前に、行政各課と「事前調整」を行う仕組みを作っているのは、東京都内では武蔵野市と府中市。確か大阪府内は、以前からこのような事前調整が必要だったはず。多くの条例や要綱が行政毎にある現代では、必要不可欠のように思う。
当然、業者の立場で言うと面倒だから無い方が良いが、街づくりの広い視点に立てば、建築確認申請決済の前には「調整」は終わっているのが望ましい。
市役所内10カ所の係を回り押印を貰うのに1時間半。行政照会がいつ戻ってくるかやきもきすることに比べたら、自分で持ち回りした方がよっぽどストレスがたまらない。
年の瀬も押し迫ったある日、某区役所の建築課監察係を訪問した。
監察係というと違反建築物を取り締まるところだが、弊社の建物が違反建築物というわけではない。調査を依頼された建物が数年前に建築課と消防署の立入検査を受け違反箇所を指摘され是正計画書を提出しなさいと言われていたのが、そのまま放置されていたので、今回依頼を受け是正計画を作成する為に打合せに行ったもの。
別室に通され監察係長と職員二人が現れた。
3対1だったので最初は緊張したが、外部の窓に面していたので かって警察の生活安全課で風営法の申請に行った時に本当の取調室で打合せをしたときよりは圧迫感が無い。
違反建築物をどの様に、またどこまで是正させるかこちらの案を述べ 具体的な絵を作って提出することになった。その上で監察係から建築主事の判断を仰ぐことになった。
と本来の訪問目的は意外と早く終わったのだが、それからが会話が盛り上がった。
「何故、指定確認検査機関の支店長を60歳前に辞めたのか」「何故、審査機関に再就職しなかったのか」「指定確認検査機関の現状はどうなっているのか」「審査や検査にかけられる時間は」等 係長から質問が次々と発せられた。
私の方からも「既存建物は、工事完了検査済み証があっても安心できない」「検査が形骸化している事」「既存建物の図面は疑ってかからないとならない事」「指定確認検査機関の色々な現状」等、ここでは書けないオフレコの話をついしてしまった。
結論は「指定確認検査制度は曲がり角に来ている」という認識を共有することになった。
こんなに現職の行政の人と会話したのは、数年前に都内の別な区の建築主事と雑談して以来だが、こうして現職の行政職の人達と時々オフレコ会議をした方が、建築界に関して共通の現状認識が出来るのではないかと思った。
「ハーフ&ハーフ」 ビールのことではない。
民泊は、建築基準法上の用途は 本当は何なのかという問いかけ。
民泊は住宅宿泊事業で住宅の活用という視点なので、かりに床面積が100㎡を超えていても用途変更確認申請は不要である。
しかし実態は、ホテルと住宅という二つの用途が内在する。家主不在型だと180日の営業日数しか認められていないので180日/365日=49.3%で住宅が過半と言う事かも知れない。
しかし他の法令との関係で「住宅等」としてくくることが本当に妥当なのかという疑問が残る。
例えば都市計画法の特別用途地区に「中高層階住居専用地区」というのがある。これには第一種から第五種まであるのだが、第五種だと住宅の割合を敷地面積の80%以上としなければならない。
この中高層階住居専用地区によって設けられた共同住宅を民泊に利用して問題ないよねという問いかけを都内特別区の都市計画課に照会したら「ちょつと待て」となった。同様に地区計画で住宅の誘導をしている場合もある。
この中高層階住居専用地区で規定している「住宅等」は、「住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、老人ホーム等」としている。地区計画でも同様なのだが。後から出来た「民泊への転用」は想定外らしい。
建築指導課と都市計画課で協議してもらい「住宅等」には落ち着いたのだが、ハーフ&ハーフと言うかリバーシブル(両面利用)で両義性(アンビバレント)の建築用途はかってあっただろうか。
建築基準法等で考えても疑問の残る「民泊」。これでは運用後の実態でも様々な問題が生じるわけだと納得した。
東京の都心部などのオフィス街をはじめ、定住人口の減少に頭を悩ませるエリアにおける人口の定住確保と良質な住宅環境の整備のため、新たに建設されるビルなどを対象に、集合住宅などの付置を義務付ける取り決めが1990年代初頭頃から都内都心部の特別区で要綱として定められた。
「要綱」は法令による根拠はなく、地方自治体の基本的な又は重要な内部事務の取扱いについて定めたものであり法的な拘束力はない。しかし「住宅附置制度」等は、建築確認申請の事前協議対象としていることから実質的に建築基準法の関係規定として機能している。
それら要綱が定められてから四半世紀近い年月が経過した。
現在 都内都心部は、人口減少から一転して増加傾向にある。中央区等は人口が予想以上に増えすぎてインフラ整備が間に合わなくなっている。
この附置住宅制度、立地に関係なく敷地面積500㎡以上、延べ床面積3000㎡以上の新築建物に附置を指導したものだからホテルの上階に附置住宅があったり、事務所の上階に附置住宅があったりする。
最近幾つかの附置住宅がある建物の実情を聞いたところ「空き室」が多いことを知った。
附置住宅制度による住宅は、今はやりの民泊に転用することもできない。
空き家対策といっても附置住宅制度の実態調査など行われていないだろう。実際には、空き室もさることながら「飛ばし」も多いと聞く。附置住宅制度自体が時代遅れになってきているのではないか。
法律は、時代の後から明文化される。金科玉条のごとく「遵法性」を錦の御旗に振り上げているぐらいなら制度の見直しが必要ではないか常に考えていた方が良い。
古来より日本は災害大国と言われ、祖先は幾多の災害を乗り超えて今にバトンを繋いできている。今回の台風21号による被害状況を見ていて「自然災害による被害や損害賠償」について色々と考えた。
とりわけ今回は建物の屋上に設置されたプレハブ製と思われる倉庫のようなもの、看板類の飛散による他者に対する損害が気になった。
一般的には、自然災害による損害は請求権がないとされている。しかし瑕疵がある場合はその限りではない。
（民法第七百十七条・土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない」
上記の民法７１７条は、普通の不法行為（民法７０９条）と異なり、故意や過失の存否を問題としていない。
「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じた」場合には、一次的には占有者が、補充的に所有者が賠償責任を負うという定めになっている（占有者は責任を免れることもあるが所有者は無過失責任なので、過失がなくとも損害賠償責任を負うことになる）
屋上に設置されたプレハブ倉庫。
経験上ほとんどが無届・違法建築で本体建物との緊結方法もその安全性が疑わしいものが多い。「違法建築なら損害請求をすることができるか」と先日聞かれたので、違法性を立証できれば可能ではと答え、違法性の調査は比較的容易だよと答えた。
この原稿を下書きしていたところ北海道胆振で震度7の地震があった。自然災害は色々な教訓を我々に与えてくれる。
築17年・鉄骨造3階建て・既存延床面積187㎡の建物の上に一層増築して4階建てにするプロジェクトです。既存建物の工事完了検査済証が無かったので建築基準適合性状況調査を行い、大田区に法12条5項報告と建築確認申請を提出し確認済証を受けました。現在工事中です。
小規模ビルでは珍しく様々な施工報告書等が残っていましたが、基礎コンクリートの強度確認、柱脚部の確認、鉄骨材質の確認(成分分析)など補充的な物理的調査を行いました。
増築である為、建築基準法の構造規定を全て現行基準に適合させなければならず、様々な部位の構造的検証が必要となりました。
既存延床面積187㎡+4階増築面積36㎡ 合計223㎡で1階が店舗で2階から4階までが多層階住宅(申請は共同住宅2戸)となっています。また新たに4層用ホームエレベーターを設置しています。建築確認申請上の工事種別は、増築+用途変更+大規模修繕となっております。
「上増築」は、建築ストックの再生活用の中でも難易度の高い業務であり、調査・設計・申請の各業務は、検査済証の無い他のプロジェクトと比べても時間と経費を費やします。
また既存建物の施工結果報告書等一定の工事中の書類が残っていないと、初期の段階で増築可能かどうか基本的検討ができません。
今回は色々な条件が整い確認済証までこぎつけることができました。関係各位の御協力・御尽力がなければなし得ませんでした。あらためて御礼申し上げます。
平成30年3月29日国土交通省では、非常用の照明装置を設置すべき居室の基準を合理化する告示を、本日、公布・施行した。
「ホテル、旅館等の多数の者が利用する建築物等については、原則として、すべての居室（共同住宅の住戸、寄宿舎の寝室等は対象外）とその避難経路に非常用の照明装置の設置が義務付けられています。
今般、避難行動に関する調査研究等を踏まえ、非常用の照明装置を設置すべき居室の基準を合理化することとし、以下のとおり、告示を改正いたしました。
本改正により、ホテル、旅館等の整備費用の低減に加え、既存の建築物における用途変更が円滑化されることが見込まれます。
なお、住宅宿泊事業法における非常用照明器具の設置方法に関する基準及び国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供する施設の建築基準法における取扱いについては、いずれも建築基準法に基づく非常用の照明装置の基準を引用していることから、今回の見直し内容が同様に反映されます。」
＜改正の概要＞
「規制の適用を受けない居室」として、次の居室を加える。
・床面積が30㎡以下の居室で、地上への出口を有するもの
・床面積が30㎡以下の居室で、地上まで通ずる部分が次の（1）又は（2）に該当するもの
（1） 非常用の照明装置が設けられたもの
（2） 採光上有効に直接外気に開放されたもの