「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」2017年度版

全国の特定行政庁及び指定確認検査機関等で構成されいる日本建築行政会議(JCBA)が、建築確認審査・検査の適正な運用を図るため、全国的な審査・検査の統一化に向けて検討を進め、2009年(平成21年)に「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」を出版。その後2013年度版と続き、本書は3冊目となる。

この「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例 2017年度版」は、法令等の改正、利用者等からの質疑に対する回答及びその後の部会での検討結果を踏まえ、改訂がなされている。

2013年度版から加筆された項目や変更された文章をマーキングしたのだが、新旧対照表をサイトにでもアップしておいてくれると助かる。

足立区議会「東京都建築安全条例に基づく長屋規制の見直しを求める意見書」全会一致で可決

以前より、その安全性が問題になっていた「重層長屋」。

都内では、足立区、世田谷区、練馬区などで「大規模な重層長屋」の計画や建設が進められています。

足立区西竹の塚2丁目に建設中の重層長屋の建築確認の取り消しを求める審査請求が提出されました。今後、足立区建築審査会で審議がされます。

12月22日、東京都建築安全条例の規制を強化するよう求める意見書が足立区議会本会議で全会一致で可決されました。

東京都建築安全条例に基づく長屋規制の見直しを求める意見書
当区において、現在、道路や避難経路の安全性を考慮しない複数の大規模長屋計画が予定され、建築工事が進められている。この状況は、震災時や火災時において長屋居住者や隣接住民の避難及び消火活動に困難をきたし、地域の安全を脅かしている。
このため、隣接住民より建築確認の取り消しを求める建築審査請求が提出されるとともに、地域住民からは建築確認の取り消しを求める要望書も提出されている。
しかしながら、「東京都建築安全条例」には、準耐火建築物の長屋に対する戸数制限などの定めがなく、今後もこのような長屋が多数建築されることが懸念される。安全な長屋計画を誘導するためには、都条例の規定整備が不可欠である。
よって、足立区議会は東京都に対し、良好な住環境の整備を図るため、東京都建築安全条例の見直しを強く求めるものである。
以上、地方自治法第99条の規定により、意見書を提出する。

平成28年12月22日
議長名
東京都知事あて

足立区・東京都建築安全条例に基づく長屋規制の見直しを求める意見書

足立区竹ノ塚の重層長屋の接道は、行き止まりの法42条2項道路で現況幅員は1.8m~1.5mほどしかないとの事です。(下図・黒い線)

この法42条2項道路が接道する やや広い道路は法42条1項1号道路で、足立区道路台帳では、幅員5.4mほどしかありません。

建設中の建物が62戸(32戸と30戸の二棟)と大規模で、居住者は100人を超えることが予想されます。

近隣商業地域、容積率300%、建ぺい率60%、第三種高度地域、準防火地域、日影規制5-3時間、測定高さ4m、景観計画区域(一般)となっています。

東京都安全条例では準耐火建築物の長屋の戸数制限はありませんが、もともとこれほど大規模な重層長屋を想定した法整備ではありませんから、その安全性・防火性などについて地域住民が心配するのは当然だと思います。

赤丸部分が建設地で東武スカイツリーライン・竹ノ塚駅から近い立地です。

建築法からの考察は、さらに資料が集まり現地を見てから詳しく書くことにしたいと思います。

いずれにしても重層長屋については、社会問題化することが求められています。

*12/25 記事を修正しました。

建築面積哀歌(エレジー)

 

 

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建築面積にまつわる話し

一番上は、三方が壁に囲まれている(両袖壁)バルコニーの場合は、建築面積に算入する。日本建築行政会議編の「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」(2013年度版・49頁)等で示されている取扱い基準。この場合袖壁の長さに関係なく「黄色」部分は建築面積に算入する。

中段は、片袖壁で構造的に片持ちスラブとなっており、はね出しで「軒、ひさし、はねだし縁その他これらに類するもの」として取り扱えれるので、建築面積には算入しない。

上二段については、昨今ではかなり一般的な取扱いかと思う。

さて問題は下段。

両袖壁があるバルコニーだが、右側袖壁との間に数センチの床スリットをもうけているので、「物理的にはねだしとなっているので、建築面積には算入しない」「否、水平投影面積が基本なのだから算入するべき」と意見が分かれているケース。

とある指定確認検査機関が「建築面積には算入しない」として「確認」した案件で とある都内の建築審査会が「認容」した取扱いなのだが、私が都内の他の指定確認検査機関や特別区建築指導課にヒアリングしてみたところ意見が分かれた。結局のところ「建築主事判断」ということになるようだ。

この案件の建築審査請求は、下段の判断等を含めて特別区の建築審査請求で棄却され、現在国交省に再審査請求を提出中と聞く。

上記(下段)のバルコニーを建築面積非算入にすると、1割ぐらい 建ぺい率は稼げるのだが、これでは都市計画による規制そのものがなしくずしになる恐れもある。

もともと「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことで、その上限を定めることにより敷地内に適当な空地を確保し、採光・通風等を満足させ、防災上の安全を確保しようとするもの。ちなみに「容積率」とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことで、その上限を用途地域毎に定めることにより、街全体の環境や土地の高度利用を図ろうとするもの。

そして建築面積は、「建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」(建築基準法施行令第2条第1項第ニ号)であり「建築物が敷地をどの程度覆っているか」かの規定である。

「自分さえよければいい」は現代の風潮だが、建築主・建築業界の「私権」の為だけに、建築はあるわけでなく常に社会的存在であり、環境に配慮したものでなければならないのだと思う。

こんな脱法的で姑息な手法で建築基準法の精神が侵されているのを聞くと なんだか哀しくなる。

注記: 上記建物には屋根があります。

合成の誤謬

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日影被害の話し

赤い部分が今回の被害宅で木造平屋建て築50年近く経過している建物

西側に7階建てのマンション、南側に5階建てのマンションが次々と建った。

それぞれの建物は圧迫感はあるし午後の陽ざしはほとんど入らなくなったが日影時間は適法。午後は陽がささなくなったが、それでも東側隣地は2階建てのアパートだったので、朝から昼近くまで陽はさしていた。

ところが東側隣地に、新しく建替えで5階建てのマンションが計画された。説明を受けると一日中太陽が差し込まないようなのだ。

しかし東側の計画建物は、提出された日影時間図等を見ると適法のようだ。

「日影被害を訴えられるか」と聞かれたので「難しいだろう」と答えた。三つの所有者の異なる建物からの複合被害だから、「建築基準法を作った国を訴えるしかないかも」と

『合成の誤謬(ごうせいのごびゅう、fallacy of composition)とは、ミクロの視点では正しいことでも、それが合成されたマクロ(集計量)の世界では、かならずしも意図しない結果が生じることを指す経済学の用語』(Wikipedia)

最近の建築基準法の改正は、私権の拡大が目立つが環境に配慮した項目は少ないようにも思う。

「合成の誤謬」そんな言葉を思い出した事例だった。

ゴルフ場のクラブハウス

ゴルフ場のクラブハウスに関わる建築基準法等の問題点を整理してみた。

【都市計画法】

ゴルフ場は第二種特定工作物であり、市街化調整区域の用途規制の対象外なので市街化調整区域に建設できる。第二種特定工作物の用途に包含される附属建築物(例えば、ゴルフコースのクラブハウス、陸上競技場のスタンド等)は、必要最小限のものに限り、第二種特定工作物の一部として建築が認められる。(とは言ってもコース数によって入場者数は変わるが、それなりの規模にはなる。)
一方、ゴルフコース等に併設される宿泊施設は第二種特定工作物に附属するものとはみなされず、開発審査会による許可が得られる場合しか建築できない。

【建築基準法上の用途】

ゴルフ場のクラブハウスの基準法上の用途(確認申請書第3面)は何になるか。

施設内容はカート置場、ロビー、レストラン、ロッカー室・大浴場、事務室、機械室等によって構成される。

こういう複合的な用途が含有されている建物の建築基準法上の用途判断が一番いやらしい。

  1. 集会場等類似用途として結婚式場のようなものとし判断する
  2. カート置き場が別棟の場合は飲食店。カート置き場は自動車車庫と判断
  3. ゴルフ場は、会員制であっても、実際上は会員利用は少なくビジターは自在に増やせるので不特定多数の人が利用する特殊建築物として判断(法第2条第二号の用途・その他これらに類する用途として)
  4. その他(具体的用途としてクラブハウス)

以上のような判断が考えられるが、建築主事判断となることが多い。通常は、指定確認検査機関より裁量権のある特定行政庁に聞いた方が良い。

私が近年関わった千葉県の物件の場合は、用途は「その他」(具体的用途として「クラブハウス」)だった。

消防法上は15項だった。

確認申請書第4面に記載する用途は、飲食店、公衆浴場、自動車車庫、サービス業を営む店舗等に仕分けする。

【個別許可】

浴場は、公衆浴場法の許可(保健所)が必要

レストランは、営業許可申請(保健所)が必要

【カート置き場】

・道路運送車両法では

第二条  この法律で「道路運送車両」とは、自動車、原動機付自転車及び軽車両をいう。
2  この法律で「自動車」とは、原動機により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具であつて、次項に規定する原動機付自転車以外のものをいう。
3  この法律で「原動機付自転車」とは、国土交通省令で定める総排気量又は定格出力を有する原動機により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具をいう。
4  この法律で「軽車両」とは、人力若しくは畜力により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具であつて、政令で定めるものをいう。
5  この法律で「運行」とは、人又は物品を運送するとしないとにかかわらず、道路運送車両を当該装置の用い方に従い用いること(道路以外の場所のみにおいて用いることを除く。)をいう。
6  この法律で「道路」とは、道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路、道路運送法 (昭和二十六年法律第百八十三号)による自動車道及びその他の一般交通の用に供する場所をいう。

ゴルフ場のカートには、ガソリンと電動(バッテリー)があるが、ここは素直に、カート置き場は法律論ではなく実態上で判断し自動車車庫とするのが妥当。

消防法上は自動車車庫として判断される。

尚、

ゴルフカートは公道を走らない限り道路交通法の適用除外であるため、安全規格や整備基準が定められていないらしい。

ゴルフ場施設利用損害保険の保険金支払いデータによると、ゴルフ場施設の事故の約半数がゴルフカートの事故であり、その内容は対人衝突、カートの横転や転落などの自損、カーブを曲がるときなどに同乗者が振り落とされる転落、カート同士の衝突などが多いらしい。

「特定住宅」は現実的な提案・・・小規模シェアハウス・グループホーム

先頃 国交省が出した「事業者が運営するシェアハウスは寄宿舎」という技術的助言を見直そうという動きが国交省内部にあるらしい。

確かに脱法ハウスや不健全なシェアハウスは問題だけど、戸建て住宅を利用した小規模のシェアハウス、グループホーム、グループリビングまで「寄宿舎」=特殊建築物にすると建築ストックの活用は難しくなる。

千葉大学の小林秀樹教授が「特定住宅」という住宅と特殊建築物の中間的な用途を提案をしている。

詳しくは下記のサイトを見てください

http://share-issue.org/archives/20131210-proposal-on-classification-of-housing/

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この「特定住宅」という用途は、地方自治体でも設定できるし 空き家の再利用にもつながる現実的提案だと思った。

 

 

 

各斜線制限の建築物の適用 @ 東京・江戸川区

東京・江戸川区の「建築基準法等における取り扱い基準」(平成20年7月)で、各斜線制限等のたて格子手摺に関する取り扱いを定めている。

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天空率に対して緩和を認めていないということは、天空率そのものが道路斜線、隣地斜線の緩和であるから二重に緩和する事はないだろうという判断か。

「用途上可分・不可分」・・・札幌市

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上図は、「札幌市建築確認申請の手引き」にある「可分・不可分」の取り扱い。

カラオケルームは郊外にあるコンテナ等を転用した分散配置の建物群で管理事務所が出入り口部分にあるものをだろうか。

「用途上不可分の関係」とは、「用途が機能的に互いに連携しているために、それぞれの棟に敷地分割することができない建築物」と規定しているのは、常識的な規定。

最近「用途が機能的に互い連携しているが、敷地分割して一団地認定をしなかった」過去の物件を見つけた。

現地を見てきてからレポートしょう。

物流センター、倉庫業を営む倉庫

物流センター、物流拠点施設は、配達までの運搬物の整理。保管のほか、荷造り、荷崩し、商品組み合わせ、包装、検品などの作業を伴う場合は、「工場」に該当する。

「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」p130

物流センターの機能は、単純ではなくなった。

「amazon」や「アスクル」のような業務形態では、大型トラックによって倉庫に一旦集められた物品が商品別に小分けにされ、それを注文別に組みあわせ、包装され小さな車両で消費者のもとに届く。

建築基準法上の「工場」の概念は産業分類の中の「製造業」よりも広いものであり、職工等により定常的に物品の製造・加工・仕分け・梱包等を行うものは「工場」に該当すると考えられている。

他人の物品を保管、貯蔵することを業としている場合は、「倉庫業を営む倉庫」に該当する。

「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」p131

 

 

「用途上可分・不可分」・・・大阪市

大阪市建築基準法取扱い要領(平成20年3月)では、敷地の用途上可分・不可分については下記のように扱っている。

1 敷地 (可分・不可分) について
(1) 複数棟の建築物の可分・不可分について
一敷地に2棟以上の建築物のある場合で、直接の機能上の関連をもたず単に隣り合っていて、敷地の一部(庭)を共通で利用しているに過ぎない場合は可分である。(例)病院と看護師寄宿舎や看護学校との関係

・不可分の関係:(例)建築基準法及び同大阪府条例質疑応答集(監修:大阪府内特定行政庁連絡協議会)Q&A 改訂5 版(以下「Q
&A 改訂5版」という。)1-30…17 頁を参照

(2) 一戸建住宅と共同住宅等の併存する敷地について
建築主が同一人でも、一戸建住宅と長屋及び共同住宅は、可分の関係にあるものとしてそれぞれ別敷地として扱う。

「用途上可分・不可分」・・・長崎県 

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上図は、「用途上可分・不可分」の取扱い。

設計上も審査上も「用途上可分・不可分」というのは、判断に悩むことが多い。

長崎県の取扱いでは「用途上不可分であるかどうかは建築物の機能上の関連性(利用形態)から客観的に決せられるものです」とある。

上図は、たぶん郊外のショッピングモールみたいなもの、広い敷地に日曜大工センター・各種飲食店・レンタルショップなど複合的な店舗が集合した店舗群をイメージしたものかなと思う。

個々の建物は離れているが駐車場等を共有し、全体としてショッピングセンター的な役割を持ったもの(私は「離散型集合」形態と命名している)への対応だと推察する。

敷地の用途上可分・不可分は

知恵者には、あるときは可分、はたまた あるときは不可分で利用される。