池袋再開発の今・住民はハッピーか??

【PDF・地図はこちら】

池袋再開発

「最近、地下鉄や都電が混んでるね」近所の人との会話から、駅の乗降客数を調べてみたことから、この地図の作成は始まりました。(別紙・拡大図参照)

2015年に豊島区役所が東池袋に移転してきてから、メトロ有楽町線東池袋駅の乗降客数は5年間で20%あまり増えたようです

東池袋地域では、再開発事業・大規模マンションの建設により2025年までに2,607戸の住戸が建設・計画されています。人口でいうと後5年で7千人から1万人の人口が増える計画があります。

さらに2023年には、造幣局跡地に東京国際大学池袋国際キャンパスが学生定員3500人の規模で開校されます。この大学は現在でも留学生割合が20%程度の大学なので、国際キャンパスは多くの留学生を受け入れることでしよう。少なく見積もっても1千人の外国人が増えるのではないでしょうか。

かっては再開発・タワーマンション・大型マンションの設計に関わっていました。その時は完全に事業者視点だったのですが、やがてそれらは住宅という名の金融商品だと知りました。今、地域に関わり生活者の視点で街を見直すと、何だか住んでいる街が、すごいことになりつつあることに驚いています。

一度は、地域人口が減少し、小学校も縮小・再編成され空洞化したのに、再び過密化が進んでいます。どれだけ子育て世代が戻ってくるかわかりませんが交通機関・駐車場・各種インフラ施設の整備は追いついていくのでしようか。

豊島区は、『まち全体が「舞台」誰もが主役になれる劇場都市、池袋』と命打って、「国際アート・カルチャー都市」を標榜し、8つの劇場や4つの公園計画、大型再開発、新交通システム等を計画・建設中です。

豊島区が進めている、まちづくりの事業は「生活の維持・向上、豊島区の発展、副都心として東京の魅力向上に寄与するために、地域の再生を進め、安全で安心な街、魅力と活力ある街を創りだすため」と謳っていますが、この「まちづくり」は、ここに住み、暮らしている人を見ているものになっているでしようか。

これまでの再開発で、長く住んでいた人や商売を営んでいた多くの人がこの街を離れていきました。今後も新旧住民の入れ替わりは進むでしょう。また急激な国際化で様々な外国人が増え、世界中の言語が飛び交う街に変わりつつあります。慣習の違いや治安の悪化、インバウンド感染症等。住民に不安と戸惑いが広がっています。

また大規模マンションの建設により日照が少なくなる、風害、工事騒音などの問題も起きています。

さらに都内で一番ゆるいと言われている「民泊条例」のもとで、住宅地でも民泊の届出さえ出せば営業ができ、周辺住民との軋轢も様々なところで起こっています。また無届の違法民泊も横行しています。

世界の都市問題で指摘されているセグリケーション(所得水準・社会階層・民族等による居住地の分離・住み分け)、ジェントリフィケーション(高級化)が現在進行形で進み、その諸問題の坩堝の中にいます。

Are You Happy? 

No Happy

町会の新年会

1月25日サンシャイン60ビルの58階にある「サンシャイン クルーズ・クルーズ」で行われた町会の新年会に夫婦で参加して来た。

昨年、町会内での民泊進出を断念させた活動の中で、多くの町会の人と話す機会が増えたし、町会長から誘われたので始めて参加することにした。

議員さんが三々五々来られ挨拶するので慌ただしかったが、昨年の民泊問題のとき自民党から共産党まで超党派の地元の区議会議員に行政に働きかけてもらっていたので名刺交換等をしてきた。

この時期 土日は色々なところで新年会が開催されているようで、この日の夜だけで6件の町会新年会に顔を出さなければならないという区議会議員の人もいた。

議員は皆 住民の前では腰が低い。

町会の人に、武漢での新型肺炎の感染報道を見ていると「民泊に反対して進出させなくて良かったね」と言われました。住宅地のど真ん中にインバウンド感染症の拠点を入れる事の危険性が、はっきりしてきていると思った。

3時間の間に色々な人、他の業界の人と話すことができ、名前と顔が少しづつ一致してきたし、とても有意義な時間を過ごせた。

2019年度 第1回住宅医検定会・東京会場

1月23日 一般社団法人・住宅医協会の認定資格「住宅医」の認定をいただくために検定会に臨みました。私は2014年住宅医スクールを修了しているので受験資格がありました。

何歳になっても試験を受けるのは緊張するものです。

事例を15分で発表し10分質疑を受けるのですが、15分で納めるために説明を削りに削ったので中身のない発表になってしまったのではないかと不安でした。

住宅医協会は木造建築病理学を軸としているので、私が事例発表した重量鉄骨造3階建住宅の増築+スケルトンリノベーションは場違いかと思いましたが、都市住宅は非木造も多いので、参考にして貰えるのではないかと思い発表しました。

発表に向けて、竣工した仕事を省み、整理し発表資料にまとめることができたので良い経験となりました。

東京での検定会に臨んだのは7人でしたが、参加者は、それぞれの審査講評を各自書くことになっており、私も深夜書いて事務局に送付しました。

私自身は、40代の前半から今まで5回の入院経験があり、医療や医療施設については実体験が豊富です。それで私なりに考えた「医療」「医者」に置き換えて、参加者に配布された各自A3×3枚の資料と、発表を聞いていた時に書いたメモを基に読みなおし講評を書きました。

医者は、大学で学び医師国家試験に合格したあと研修医(インターン)となり各科で研修を積み医者として自立します。多くは臨床医に一部は研究医になります。

では「住宅医」とは、どういう認定基準で資格を与えるべきなのか勝手な解釈をしました。受験者は建築士資格者がほとんどで、住宅医スクールや木造建築病理学の修了者ですから、一定の知識は身についているものと思います。

しかし知識があれば良い建築ができるとは限らないように、知識や技術があっても既存建築物を扱う住宅医(臨床医)には、プラスアルファした能力が必要なのではないかと思いました。それはクライアントに寄り添う資質、そしてコミュニケーション能力こそが必要不可欠だろうと思うのです。診察・検査・診断・治療という診療行為をひとりで責任を持つて行える人なのかどうかというのも判断の基準となりました。

そして「住宅・正看護師」「住宅・臨床検査技師」「住宅・研修医」「住宅・研究医」「住宅・臨床医」という称号をそれぞれ付け加えました。上から目線ですいません。

では「あんたはどうなのよ」と言われそうですが、検定会の結果は1週間から2週間後に来るそうです。

「テセウスの船」

同名の漫画やテレビドラマで有名になった「テセウスの船」

ギリシャ神話を源とする逆説(パラドックス)のひとつで「ある物体の全ての構成要素が置き替えられたとき、基本的に同じといえるのか」という問題です。

私の学生時代・1970年代半ば、もう40数年前に議論したテーマなので、とても懐かしく感じました。恩師・伊藤ていじの研究室では、伝統建造物保存地区の保存修景や古民家に関わることが多かったのですが、夜更かししたり研究室に泊まり込んでおしゃべりしていたことのひとつでした。その他に「カルネアデスの舟板」(緊急避難)などもテーマにあげられたことがありました。

歴史的建築物の保存修景(当時は静的保存が主流でした)において、どこまで歴史的な構成要素を残すのが保存修景と言えるのか、実態が違っても価値は同じと言えるのか、そういうものを保存修景して歴史的建築物として残すことに意味はあるのか。そんな答えの出ないような議論をしていた記憶がよみがえってきます。

ここ数年、古民家をリノベーションした建物を幾つか見せてもらったり、聞いたりしました。その中には、基礎・土台・柱等をほとんど新規のものにし、歴史的構成要素は、全体のフォルムと一部の梁材等だけという事例を見うけることがありました。又用途が異なる動的保存が増えていますが、それらは改修した後も「古民家」と言えるのでしようか。中には解体して新たに建て直す、全ての構成要素を現代のものにし、古民家風に見せた方が良いではなかったのではないかと思うものもありました。

歴史的建築物の動的保存が増えている現代において、建築設計者達は「テセウスの船」について語り合ったりしないのかなと思ったりしています。

【用途】大規模進学塾・予備校

建築基準法における「学校の定義」は、文部省又は都道府県の設置認可を受けたものをいう。

予備校のうち、各種学校又は専修学校として学校教育法に基づき認可されたものは建築基準法上も各種学校又は専修学校として取り扱われる。そうでないものは令第130条の5の2第5号に規定する「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」として扱うのが一般的であると思う。「学習塾」の場合、用途の大分類上は「事務所」であり特殊建築物でないということになる。ゆえに用途変更確認申請は不要となる。

学校法人か株式会社かという違いで、実態はさほど変わらないにもかかわらず建築基準法上は「学校」か「事務所」に取扱いが分かれる。これは最近増えてきたインターナショナルスクールでも同じことが言える。インターナショナルスクールの場合は、まだ学校法人の認可を受けたものは少ないと思う。

学校法人だと法人税が非課税となるなど税制面で優遇を受け、専門学校・各種学校等の認可を受ければ補助金も受けることができるそうだが、新興の予備校は株式会社のところが多い。

従来からある学習塾や予備校が大規模化してきている。しかも多くは駅周辺のビルに入居している。

ある事務所ビルの6階以上の階に予備校がテナントとして入居することになった。このビルは、階の居室面積が200㎡以下で屋外避難階段+避難上有効なバルコニーの設置により(令第121条第1項第六号(イ))より、ひとつの屋外避難階段と9人乗りのエレベーターが設置されている。

上記の計画は、駅周辺の高層テナントビルとして、かなり一般的である。

居室の面積が200㎡以下で教室のレイアウトをしてみると150人以上は収容できる。仮に3フロアー使用すると教職員を含めて500人が収容される。これだけ収容人員が増えても「事務所」で取り扱って本当に良いのだろうか。

9人乗りのエレベーターで迅速に縦移動ができるとも思えないから、屋外避難階段を使って縦移動をすることになる。使用上支障が生じそうなものだ。

遵法性遵守といいいながら、本当にそれだけで良いのかという疑問が生じることが多い今日この頃。

防災訓練

1月19日、日曜日は町会の防災訓練だった。

以前は、屋外で消防署の人に来てもらっての訓練だったが、最近は豊島消防署のビルにある防災館で行っていたようだ。

これまでは町会の事は、妻が担当していたが昨年、町会長に私の携帯電話番号を教えたせいか、直接連絡が来るようになった。

西池袋にある防災館で地震体験・消火器の使い方・煙にまかれた時の避難を体験して来た。屋内だから寒くなくて良かった。

豊島区には129の町会があるが、順番で防災訓練を毎年行っているらしい。防災の知識だけでなく、こういう地道な訓練の積み上げが必要なんだろうなと思った。

それで防災館で御土産にもらったのが、自分で組み立てる救急車のペン立て。

早速 組み立てて机に置いてみた。

 

再建築不可 -2 法第43条第2項

従来の「法43条但書」は無くなり、現在は、法43条2項1号(認可)2号(許可・建築審査会)になっています。

43条但し書きの改正法が平成30年6月27日に公布されています。(43条但し書きと説明した方が、「すぐわかる」という建築関係者の方が多いので ついつい言ってしまいます)

第2項第1号認定及び第2項第2号許可の適用にあたっては、事前に行政の担当課との相談が必要です。
接道義務に対する例外的な認定・許可になるため、法の主旨に基づく適切な判断が求められているので、比較的長い打合せ期間と(許可の場合は)建築審査会の同意が必要となりますので、認定・許可を受けるまでにかなりの期間を要します。

内容によっては適用できない場合もあり、認定・許可になったとしても、将来建替える際には、改めて適用の可否の判断が必要となります。

建築基準法第43条(改正後、平成30年9月25日施行)
第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

【関連】
建築基準法施行規則第10条の3
第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。

第2項 令第144条の4第2項及び第3項の規定は、前項第二号に掲げる基準について準用する。

第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする。

第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

再建築不可 -1  相談事例

建物の新築、改築、増築を行う場合には建築確認を受ける必要がありますが、建築基準法第42条で定められた道路に対し、当該敷地の接道間口が2m未満の場合は、これら既存建物の新築、改築、増築ができませんので、既存建物の再建築不可ということになります。

昨年末から、たて続けに再建築不可物件の相談がきています。

今までは、関わりが少なかった小規模木造住宅ですが、再建築不可物件の活用需要が高まっているのでしようか。

1、隣地の再建築不可物件の土地建物(B)を購入したが、その建物を取り壊し、現在住んでいる住宅(A)と繋げて増築したい。住宅(A)は検査済証が無いので諸手続きをお願いしたい。

2、再建築不可物件を相続したが建て直したい(改築)、ただし従来の法第43条但し書きの適用が受けられそうなので諸手続きをお願いしたい。

3、再建築不可物件を購入して大規模なリフォームを行い貸家にしたい。その場合設計から工事会社の紹介までお願いできるか。

再建築不可物件は、資産としての活用価値を正しく評価されず解体されることや、不動産価格が安く売却されることがありますので、是非弊社に相談をしていただければと思います。

冬薔薇(ふゆそうび)

冬薔薇(ふゆバラ)

今年は、12月から蕾がふくらみ咲きそうで咲かない自宅の薔薇

花言葉は「輝かしく」

このまま花弁は開かないで終わってしまうかもしれない。

自分ならどうする? あなたならどうする?

すでに報道されて承知のこととは思うが、昨年12月20日国交省は、レオパレスの管理建築士3名の一級建築士免許を12月13日付で取り消したと発表した。いずれも工事監理責任を問われている。

免許取り消しになった3名は、一級建築士の登録番号から推定して恐らく40歳から50歳代。いずれも管理建築士で中間管理職であったと報道されている。まだまだ働き盛りで建築士資格を取り上げられるのはつらいだろう。結果として仕方がないだろうが、会社勤めの管理建築士の悲哀を知るだけに彼らの心情を推し量ると、色々とつらかっただろうと思う。

免許取り消しから5年経過すれば、再度一級建築士試験を受験することができるが、合格するとは限らない。採点された答案が本人に戻されない国家試験だから恣意的に採点される可能性だってある。かの姉歯耐震偽装事件の後、多くの一級建築士が免許を取り消されたが、再受験して合格し一級建築士になったと言う話は聞かない。一度取り消されると永久追放されると見ていた方が良いかもしれない。

会社勤めの管理建築士の立場というのは、建築士事務所の職務に関しては経営者とは独立しているものされながらも、中間管理職に権限は実質無く、実態は一労働者に過ぎない。ゆえに経営者の指示、命令に表立って背くことは中々できない。「桜問題」の官僚たちのように「名簿は廃棄しました」「名簿がないからわかりません」で済めばよいのだろうが、経営者の命令に従わなければ人事査定や報酬にも影響する。

自分がレオパレスの管理建築士だったら どうしただろうか?

師走・正月とずっと考え続けてきた。勇気をもって経営者に意見し問題を指摘できただろうか。建築士としての倫理を貫けられただろうか。未だ回答はでない。

「レオパレスに勤めてなくて良かった」と言う事だけは言える。

いま残された時間、世の為、人の為に尽くしたいと思う。孫娘のランドセルを買って上げれるぐらいの報酬は欲しいが・・・。

公害関係法令の概要

製造工場等の建設に伴う公害関係法令の概要

建築確認申請にリンクしてはいないが、着手前に届出を出しておかなければならない公害関係の書類は多々ある。環境系・化学的知識が必要な届出書類のため、一般的な行政書士等では対応ができないらしい。弊社では、担当した建築プロジェクトで該当する公害関係の届出書類をワン・ストップでサポートすることが多い。

上記は、クライアントに注意喚起の為に作成した公害関係法の概要である。個々の法律に関する詳細は、弊社に問い合わせいただきたい。


2020.01.06追記【土壌汚染対策対策法】

「一定規模以上の土地の形質の変更届出書」

・敷地面積3,000㎡以上の場合が対象

・建物を新築する場合でも「形質」の変更にあたり届出が必要。届出提出後に土壌調査命令の発出が判断される。

・新規に土地を購入する場合は、その敷地の過去の使用履歴をよく調べておく必要がある。特に工場跡地の場合や、既存工場内の場合、周辺が工業地帯の場合は、必ず地歴を確認する事。

 

「恋と国会」西炯子

2020年最初に読んだ漫画は、正月に娘が持つて来た西炯子(けいこ)さんの「恋と国会」。これが中々痛快な展開で楽しく読めた。まだ1巻目だが、今後が期待できる作品です。

「前代未聞の国会ラブコメ!?

国を揺るがす、西炯子最新作!?

真っ向勝負が通用しない国会で
正面突破しかできない
元地下アイドル、
山田一斗(25)。

政界の清濁あわせのんだ上で
父の地盤を引き継いだ
三代目世襲議員、
海藤福太郎(25)。

ふたりは真の意味での“政治家”になれるのか!?」

「国会議員は、国民のための政治をしてください」と そう叫び出したい人達に向けた「日本を諦めない」ためのメッセージ。国会や法律の豆知識も挿入されており、日本の政治の欠陥に気づいてしまう。