カテゴリー: 【03】ストック活用

【適合・不適合の判断】

ガイドライン調査の結果、不適合箇所や適合か不適合か判断ができない箇所があった場合の対応はどうなりますか？

ガイドライン(「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(平成26年７月国土交通省))には「違反事実の確定と違反是正の指導等は特定行政庁の権限である」と記載されています。
不適合箇所や適合か不適合か判断ができない箇所が確認された場合、それらの事項の扱いについて、依頼者は特定行政庁と協議が必要です。
しかし、実際には特定行政庁に相談に行っても関与してくれない事もあります。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【躯体調査の費用】

躯体調査の費用はどのくらいかかりますか？

一般的にはガイドライン調査機関では、躯体調査等は実施しません。躯体調査結果と構造図等との整合性を確認をします。
依頼者(代理・設計者等)が調査項目、調査箇所を確定の上、依頼者が破壊/非破壊検査会社に見積を依頼して下さい。
尚、一部のガイドライン調査機関では、これら調査も受託しているところがあるようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【調査の流れ】

ガイドライン調査依頼の手続き、調査の流れはどのようになりますか?

一般的には、事前相談/見積→注文書/注文請書取り交わし→資料開示→図上調査→現地調査→速報提出→報告書ドラフト提出→報告書ファイナル提出となる流れが多いようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【調査期間】

調査期間はどのくらいかかりますか？

各社によって異なりますが躯体調査結果報告書と確認申請図書（確認申請図書相当復元図）が同時に提出された場合、概ね1ヶ月～1ヶ月半程度となっているようです。調査資料の整い状況や、調査結果によって、更に期間を要する場合があります。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【費用】

費用はいくらぐらいかかりますか？

図上調査＋現地調査＋報告書作成から構成されますが、各ガイドライン調査機関により金額には差があります。
建物の規模、用途、棟数により異なり、詳細は見積になります。各ガイドライン調査機関にお問合せください。
また、復元図面作製費や躯体調査の費用が別途必要になります。躯体調査は、依頼者が、破壊・非破壊調査会社に依頼となりますが、一部のガイドライン調査機関では、これら調査も受託しているところがあるようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【証明書】

調査の結果、適合証明書等が発行されますか？

「適合証明書」という形ではありませんが、調査結果は「建築基準法適合状況調査報告書」として交付されます。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【検査済証に代わるものか】

ガイドライン調査の結果は、検査済証にかわるものや、建築基準法に対する適合性のお墨付きになりますか？

このことについては、Q&A-2でも国交省サイトをリンクし、その見解を紹介しているところですが検査済証にかわるもの、建築基準法に対する適合性のお墨付きにはなりません。調査を行った時点での第三者調査の結果という位置付けになります。
各行政や、指定確認検査機関によって検査済証のない既存建物に対する必要な調査内容について見解が異なる場合があるため、ガイドライン調査結果報告書があれば、特定行政庁や他の指定確認検査機関に増築、用途変更、大規模修繕/改修の申請が可能になるとは限りません。
依頼者が、既存不適格調書や、法第12条第5項の報告書を作成するための調査資料として活用することはできます。

ガイドライン調査機関の別の事務所に建築基準法適合状況調査を添付して確認申請を提出したとき、見解が異なり補充調査を要求された事があると聞いた事がありますので、ガイドライン調査の後に建築確認申請を提出する場合は確認検査員と確認申請を決済する確認検査員は同一の方が良いかと思います。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【躯体調査】

躯体調査はどのような調査が必要ですか？

ガイドライン調査機関の担当者・構造担当者と調査項目、箇所数について、事前に協議をしてください。コンクリート強度、配筋探査、鉄骨溶接部超音波探査、鉄骨ボルト接合部調査、部材断面調査等が必要となります。

あわせて建物所在地の特定行政庁の見解を確認するのが望ましいです。(検査済証がない場合の構造に関する調査項目を定めている場合があります。)ただし特定行政庁の対応は、まちまちです。

参考資料：「建築構造設計指針2019」（一般社団法人東京都建築士事務所協会発行）
参考資料：「既存建築物の増築等における法適合性の確認取扱要領及び同解説」大阪府内建築行政連絡協議会

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【構造計算書は必須か】

構造計算書が保存されていません。構造計算書は必須書類でしょうか

基本的には、法20条(構造規定)の確認の為に必要となります。
この場合、確認申請図書の構造図があれば、構造計算書がなくても良い場合もありますが、躯体調査の結果、構造図と不整合があった場合は、適合性確認のために構造計算書の復元や検討書が必要となる場合があります。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【一部の図面しかない場合】

確認申請図書ではない図面（契約図、竣工図、改修図、現況図）があります。調査はできますか？確認申請図書の一部しかありません。（平面図しかない等）調査はできますか？

依頼者(代理・設計者)が確認申請図書相当の、復元図書を作成する必要があります。

「図面の復元」をしたことがない人達からしたら大変な業務なのかもしれないが、古民家や木造住宅のリノベーションの世界では当たり前の作業。筆者も学生時代から伝統建築物の調査や図面復元に関わっているので、木造であれば汗をかきかき灼熱の天井裏で調べたり、狭くてかび臭い床下にもぐり調査したり大変な作業であることは間違いない(尚、最近は体積が多くなり過ぎたのと加齢のため、小屋裏、床下の調査があっても若い人にお願いしている)が、だからといって全体を指揮して調査し図面を復元するのは苦にはならない。又幾度か図面復元に関われば何人工で調査ができ、何人工で復元図が作成できるか、規模、構造、階数等により算出は容易となる。

図面の復元をしたことを、ことさら「すごいでしょう」と吹聴したり、過大評価する第三者がいたりするから世の中面白い。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【既存の図面が無い】

確認済証、又は役所発行の台帳記載事項証明書はありますが、図面が一切ありません。調査はできますか？

確認申請図書相当の図書を復元し、躯体調査結果報告書があればできます。ただし、現状から完全な復元図書を作成するには、大変な労力が必要となります。又当時の基準での構造計算の復元は中々難しいです。

　既存建物のガイドライン調査や遵法性調査、リノベーション、レイアウト変更を行う際、新築時の図面が残っていなかったり、当時の図面と異なっている事がある。現状を把握しないと既存建物の改修方針は定まらない。検査済証があろうが、無かろうが、既存建物を活用しようと思ったら「まず調査」から始めないといけない。これが結構アナログだし費用がかかる。また一回で終わらず追加調査が必要になつたりする。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【調査資料】

調査にはどのような資料が必要ですか？

確認済証、又は役所発行の建築確認台帳記載事項証明書は必須となります。
　確認申請図書（意匠図、構造図、設備図、構造計算書）、もしくは確認申請図書相当の復元図書。

　特殊建築物等定期調査報告書、建築設備等定期検査報告書、昇降機設備定期検査報告書、消防用設備等点検結果報告書等もあれば役立ちます。(当然定期報告対象外の場合もあります)
　依頼者が実施した躯体調査結果報告書（コンクリート強度、配筋探査、鉄骨溶接部超音波検査、鉄骨ボルト接合部調査、部材断面寸法調査等を出来るだけ用意してください。

　実際のところ、上記の書類類が残っている事や建築主が所有していることは少ないです。図面類が無ければ図面類を復元しなければなりませんし、躯体調査結果報告書類が残っていなければ新たに調査をしなければなりませんから、その費用と作製日数を事前に見込んでおかなればなりません。

　尚、一般的にこれらの資料を準備するのは依頼者(建物所有者)から相談を受け業務を委任された設計者が行いますが、一部のガイドライン調査機関では躯体調査等をまとめて受託しているところがあるようです。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【ガイドライン調査機関】

このガイドラインによる調査を受けたいのですが、どこに相談すればよいですか。費用や日数はどれくらいかかりますか。

2022年8月22日時点で、全国に下記38社のガイドライン調査機関があります。各調査機関にお問い合わせください。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html

ガイドライン調査機関は、原則として依頼を受けられないものを各社定めていますので、良く確認して事前相談先・依頼先を決めましょう。また、その費用も各社まちまちです。

【下記のような対応がみられます】

・確認申請がなされていないものは対応しない。
・確認済証の無い建物にも対応している。

・明らかな違反建築物となっているもの(その程度が不明)は受理できない
・依頼者が物件の所有者、管理者等でないものは受理できない
・都市計画法第29条の許可を受けているもので都計法検査済証未取得のものは受理できない。

・鉄筋コンクリート造で、構造図が無いものは受理しない。
・自社で建築確認済証を交付した建物に限る。
・新耐震建物(昭和56年6月1日以降)に確認を受けているものに限る。
・延べ面積500㎡を超える建築物、建築設備又は工作物に限る。
・地上3階、1000㎡以下の建築物に限る。
・一戸建ての住宅、長屋及び共同住宅で床面積2000㎡以内に限る。
・大臣認定、型式部材製造者認証又は旧法38条による大臣認定を受けた建築物に限る

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【ガイドライン調査は、検査済証の代わりとなるか】

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(平成26年７月国土交通省)(以下「ガイドライン調査」) による報告書は検査済証の代わりになりますか

この事については、国交省サイトで説明しています。

「本ガイドラインに基づく法適合状況調査の報告書は、検査済証とみなされるものではありませんが、増改築時の既存不適格調書の添付資料として活用することが可能です。
　なお、本ガイドラインに基づく法適合状況調査の結果を検査済証のない建築物の増改築や用途変更に伴う手続き等の基礎資料として活用する場合は、あらかじめ特定行政庁（建築主事を含む。）や指定確認検査機関と相談しておくことが望ましいです。詳細は、ガイドラインp.5「1-3 ガイドライン策定にあたっての基本的な考え方」をご覧ください。」(国土交通省HPより転載)

　このガイドライン調査を利用する目的は、検査済証未取得物件の法適合性を証明するため。あるいは増築・用途変更等の建築確認申請をする為と、大きく二つの目的に分かれています。ガイドライン調査を行って検査済証未取得物件の法適合性を証明することが、実際の不動産の売買価格や価格の査定にどう反映されているのかは、よくわかりません。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。

【既存不適格建築物】

既存建築物で新築してから一定の年数が経過したものは、建築基準法の「既存不適格建築物」と考えて良いですか。

いいえ違います。既存建築物で確認済証と検査済証があり、時間経過後に建築基準法の改正があつた場合、法に適合しない事があります。これを建築基準法では「既存不適格建築物」と位置づけています。状態の変更に伴い建築基準法に適合しなくなった違法建築物とは区別しています。

※このガイドライン調査Q&Aは設計実務者の立場で記載しています。筆者の個人的解説ですので、個々のガイドライン調査機関との見解、取扱いとは異なる事があります。