カテゴリー: 【03】ストック活用

福岡市の庁舎は、繁華街である天神に近く　とても立派

建築計画概要書の閲覧・建築確認記載台帳証明の発行窓口は、住宅都市局建築指導部建築指導課（本庁舎４階）

建築確認記載台帳は昭和25年から保管。建築計画概要書は平成11年度分から閲覧が可能。

台帳証明書の発行には，２～３日程度を要するが、申請者が遠隔地の場合は郵送もしてくれる(有料)

窓口の職員の人達が、とても親切

【神戸市役所】

神戸市には「神戸市建築確認情報セルフ検索システム」という先進的なシステムがあり、建築計画概要書や建築確認台帳証明を短時間で発行してもらえる。

調査対象を地図上からの検索、情報一覧からの検索、適合通知番号からの検索を行い、建築物・昇降機・工作物の情報を得ることができる。

建築計画概要書の閲覧は昭和46年からで、台帳証明は昭和25年から閲覧できるが、データー化しているのは昭和32年以降。

神戸市建築調整課には、この検索システムのモニターが4台並んでいる。

神戸市のサイトには「周辺住民の協力のもとに違反建築物を未然に防止するとともに、併せて違反建築物の売買をも未然に防止しょうとするものとし、善意の買主を保護するために設けられた制度です。」とある。

営業目的や閲覧目的が不明な閲覧は規制すべきだと思うが、情報を公開することで抑止力が働くことは多い。

 

国土交通省のまとめによると、平成24年度における特殊建築物等の定期報告の状況は、特殊建築物等が71.2％、昇降機等が94.7％、排煙設備等の建築設備が68.3％ということです。

未だに特殊建築物の定期報告対象建築物の３割近くが定期報告の届け出をしていない状況なんですね。

既存建物の調査に行ってみると維持管理がきちんとできていない建物が多く、避難経路の確保、防火戸の開閉、非常用照明の点灯、非常用進入口の確保などに抵触事項が見受けられる。

これら火災時の人命にかかる問題が放置されている建物は多い。

報告のない物件での重大な事故は多く、今後適切な建築物ストック管理が求められる中で資格者の資質向上が必要になっていると国交省は指摘する。

特殊建築物定期報告の必要な建物の範囲の見直しとともに報告率の向上が重要な課題となっている。

東京都(都市整備局)で台帳記載事項証明書を発行できる建築物等の各年度は下記のようになっている。

１　 建築物

(1)　昭和25年度～昭和39年度 ： 全て（ただし、木造住宅の一部は区で建築確認）

(2)　昭和40年度～昭和49年度 ： 昇降機（エレベーター又はエスカレーター）の付属する建物

(3)　昭和50年度～平成11年度 ： 延床面積5,000平方メートル超で昇降機の付属する建物

(4)　平成12年度～ ： 延床面積10,000平方メートル超の建物

※　昭和25年～昭和40年までは敷地・建築・延床の各面積の記載はありません。

※　風致地区は規模に関係なく都確認（平成11年度まで）。

２　昇降機

昭和35年～ ： 建築物の条件と同じ

３　総合設計許可

昭和58年度～ ： 建築物の条件と同じ

４　一団地認定

昭和62年～ ： 建築物の条件と同じ

【以下については台帳がないため証明書の発行ができません。】

建築物

昭和25年度～昭和28年度/ 港区

昭和33年度/ 中央区・渋谷区・杉並区

昭和36年度 /千代田区

昭和37年度 /全区

昭和43年度～昭和44年度/ 台東区

昇降機

昭和40年度～昭和45年度 / 中央区・新宿区・文京区・台東区・墨田区・江東区・豊島区・北区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区

問題は、「赤字」で示す欠落している年度の建物の場合。所有者が変わって確認申請書副本を紛失している場合で役所に行っても台帳がなく、果たして建築確認申請が提出されていたのか、検査済み証を取得しているのか公的な書類が見つからない場合にぶつかると困ってしまう。

それでも建設年度を確定する方法は幾つかあるのだが、確認申請を取得しているかどうかは誰も証明することができない。

下記は、葛飾区の場合だが、台帳そのものが昭和57年(1982年)以前のものは保存されていない。もともと建築確認受付台帳の保存年限は10年だけど、例外的に需要があるから保存されているだけと説明される。他の区でも似たようなもので欠落している年度がある。

建築確認台帳は昭和58年度以降に受付をしたものが保存されています。それ以前は資料がありません。  台帳証明の発行を希望される方は住宅地図など住居表示で場所の分かるものや、登記関係の資料など物件を特定できるものをお持ちください。 また、台帳証明の発行には300円の手数料と15分程度の時間がかかりますので、遅くとも午後4時45分までには申し込みの手続を済ませてください。 なお、電話による該当物件の有無や内容に関するお問い合わせにはお答えできませんのでご了承ください

https://www.city.katsushika.lg.jp/faq/746/747/005354.html

データーが無い、整備されていない状態でプログラムを作ったところで役には立たない。

「建築ストックの活用」という前に、無確認建築物、未検査建築物の実態を正確に掌握することが必要ではないのだろうか。

早朝、東京を出て東海道新幹線を米原で降り、特急白鷺に乗る

米原から一時間あまりで福井に降り立つ。

福井は雨

福井は降雨量の多い土地柄だと聞く

福井で、京都行きの時間を気にしながら二時間あまり仕事をして駅に戻る。

京都行きのサンダーバードに乗車。

福井の後、鯖江にしかとまらず琵琶湖の西側を京都へ一直線

その前に、ホームで鰊蕎麦

出汁がうまい。

その後、先週に引き続き京都で仕事。

京都を夜八時に出発して自宅に戻ったのは夜11時を回っていた。

疲れた・・・

 

【東京都都市整備局・市街地建築部・建築指導課の資料】

東京都は、基本的には昭和25年からの台帳記載事項証明を出してもらえるのだが、区によつては一部年度の分を紛失して(廃棄?)証明書の発行ができない。

年度、昇降機付属、面積によって東京都で発行するものと区で発行するものがあり、よく調べて行かないと、区と都に行く事になり足が疲れる。

 

【名古屋市住宅都市局建築指導部建築審査課・審査統括係の資料】

名古屋市は、建築計画概要書は平成8年4月1日、計画通知は平成19年6月20日から保管しており、それ以前は廃棄されたようだ。

台帳記載事項証明は発行しておらず、「検査済証等処理経過の証明」などという名称の証明は、所有者以外は取得できない。建築主以外が請求する場合は、委任状と登記事項証明が必要。

台帳閲覧も出来ないのだから古い建物の場合、その建物が果たして建築確認申請を取得しているのか、工事完了検査済証を取得しているのか第三者は知る事も出来ない。

建築物は私的所有物でありながらも社会的存在だ。

違反建築物が事実上放置されている今日的状況では、個人情報保護の境界線はいかなるものが最適なのか・・・

前日に大阪市で昭和25年からの台帳を自由に閲覧できる経験をしてきただけに、名古屋市の閉鎖性には驚く。

【名古屋市・西庁舎】

 【大阪市・建築指導部の資料】

大阪市は、建築確認記載台帳が昭和25年から保存されており、その台帳を各自閲覧できる。

建築計画概要書は昭和48年(1973年)から保存されており写しを請求できるし、昭和50年(1975年)頃からはコンピューター化されており、モニターで確認できる。

大阪市建築指導部の窓口担当は、とても親切で助けられた。

【遵法性調査における調査対象物の選定・・・2  　目的・階層】

遵法性調査を　依頼主が本音はどのような目的で使いたいかということにもよるが、

「どのくらいの建物が再建築できるか?」という目的があるとすると、容積率・建蔽率・斜線関係の集団規定チェックが中心になる。

又

「避難関係に不安がある」というと、防火区画・避難経路・東京なら都安全条例第8条区画。非常用照明・代用進入口等が中心になる。

その場合、どんな建物を優先順位に選択するかというと法第35条の特殊建築物、階数が3以上の建築物だろうか。

階数が3以上だと地下1階と地上1,2階で三層。

地上1,2,3階も三層

ということになるが、

地階が物販店・飲食店というのも要注意である。

竣工後に地階を店舗等に改装して営業しているが排煙設備がない店舗は多い。100㎡以上あっても昔の内装業者さんは、へっちゃらで用途変更など出していないものも多いし、建築基準法など念頭にない方も多かったようだ。

階数が3以上の建築物　では、

実に防火区画の考え方というか実態が多様で感心してしまう。

恐らく竣工後に店舗階段を作り、店舗を縦に広げたのではないかと思われるのだが、階段を作ることで増築や大規模修繕に該当するのではないか?という発想もないようで、ほとんど無届。

昔の中高層建築物で東京都安全条例第8条区画が取れているのが珍しいくらいだ。

まぁ　やみくもに調査対象建築物にしても「調査の為の調査」になるから、優先順位をつけ調査件数を絞り込んで、より中身の濃い調査した方が良いということです。

 

 

天井を開口しただけでは、天井のふところがなく大梁の仕口部の溶接を調査することができなくて、柱周りの壁面にも開口を開けてもらった。

居住者がいるところでの調査だから、調査が終わったら速やかに復旧しないとならない。だから復旧しやすいように、かつ最低限の大きさで開口をあける。

20年前は木下地が一般的な時代だった。

復旧のビニールクロスの色目が合わなくて苦労する。

柱と梁の仕口部分。

20年前に施工したゼネコン独自の工法。

今回20年前に確認申請を取得した時点の構造計算書が紛失(最初から建築主に渡されていない?)していたので、このゼネコンさんに構造計算書を復元してもらった。

検査済証を取得していなかったことに責任を感じたのか・・・

 

 

【遵法性調査における調査対象物の選定・・・1  検査済証があるか?】

既存建築物の遵法性調査において調査対象が多数ある場合、どういう優先順位(プライオリティー・priority)で調査対象を決めるべきか。

まずは、その建物(あるいは入居しているビル)が、建築確認申請の確認済証を取得しているか、工事完了検査済証を取得しているかという事を調査し仕分けする必要がある。

このことは、遵法性調査に限らず、増築・用途変更・大規模修繕などの場合は、大前提である。

工事完了検査済証があれば既存不適格建築物であり、なければ違反建築物である。

弊社の全国的調査では、既存建築物の半数以上の建物が工事完了検査済証を取得していない違反建築物である。

H12年法改正以降はかなり改善されてきている。

「ストック活用」と言っても、違反建築物を増築・用途変更・大規模修繕することはできない。

違反建築物に違反的内装工事を積み上げている重度な物件もある。

検査済証のない建物の法適合調査を行い適合していれば既存不適格建築物として扱うという事例も増えてきたが、それらを認めていない。あるいは事実上厳しく制限している特定行政庁もあり、またその調査方法論も弊社でも毎回試行錯誤の最中である。

昨今は、賃貸借契約にあたってテナント側から検査済証の有無確認や用途変更確認申請の必要をオーナーに問うところが増えており、コンプライアンス意識が社会的に向上してきている。

今日では、検査済証の無い建物は不動産としての価値(価格)は著しく低いものになる。

豊島区内の鉄骨造3階建ての建物に増築するにあたり、既存建物が工事完了検査済証を取得してない為、実態的に法適合しているかの調査業務を受注したので調査に立ち会った。

内部スラブを撤去してもらい、X方向とY方向の地中梁のコア抜き・圧縮強度試験。と鉄筋の探傷調査。

コンクリートコア抜き90mmの状況

型枠程度なら支障なく抜いてしまうとの事。

調査担当者曰く、とっても綺麗なピースらしい。

ということで記念に写真に収めた。

ジャンカもなく細骨材と粗骨材のバランスが良いとの事。何万本もコア抜きをしていると抜いたピースの状態で判断できるらしい。

鉄骨のUT検査もしたのだが、溶接状態がとても良いとの事。

TVコマーシャルで有名な大手建設会社の施工だからか、鉄骨の工場での品質管理が良いように思える。

それにしても、違反箇所があるために工事完了検査を受けていない多くの建物があるなかで、建物の品質も良さそうだし違反箇所も見当たらないのに工事完了検査・検査済証を取得していないのは惜しい。

今回は、既存建物の法適合性確認と増築申請を一体で民間指定確認検査機関で受け入れてくれる事になった。

詳細はTAF倶楽部会員にのみ「続きを読む」で閲覧できる。

“法適合性調査@豊島区 -1” の続きを読む

鎌倉市も公共施設の屋根を太陽光発電の設置場所として貸し出しを決め、事業者を募集している事を東京新聞が報じている。

行政側が建物の耐震性や景観などの設置条件を整理して募集しているの後戻りが無く良いと思う。

 

小中学校の屋根貸します　鎌倉市　太陽光発電の業者募集

2013年8月17日
　再生可能エネルギーの導入促進に加え、災害時の非常用電源の確保や環境教育など多目的に役立てようと、鎌倉市は小中学校の屋根を太陽光発電設備の設置場所として貸し出すことを決め、事業者を募集している。
　設置場所は市立小坂小、植木小、手広中、岩瀬中の４校の屋上で、面積は計４６００平方メートル。貸出期間は発電事業が２０年間だが、設備の撤去期間を含めて最長２５年間としている。
　使用料は、１平方メートル当たり年額で１００円以上。条件として地震などの災害時に停電となった場合、市がこの設備で発電した電気を無償で使用できるほか、蓄電池の併設など効果的な利用や小中学生の環境教育に生かす方策の提案を求めている。
　太陽光発電を目的に公共施設の屋根を貸す事業は、県内では県や横須賀市、小田原市が導入している。鎌倉市では、２６０カ所の公共施設を対象に貸し出しを検討したが、屋上が平らで十分な耐震性、風致地区などの建造物の高さ規制といった設置条件を満たす四校を選んだ。
　すでに開催した説明会には９社が参加。９月１２日に募集を締め切り、プロポーザル方式で選定し、１０月中旬に事業社を決定。学校の冬休みか春休み期間中の設置工事を見込んでいる。
　市環境部は「緑の多い古都・鎌倉のイメージと、環境にやさしいエコを重ねたＰＲ効果で、積極的な応募を期待したい」と話している。　（斎藤裕仁）

http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20130817/CK2013081702000144.html

既存建物の経年劣化診断は、幾つかの段階に分けて調査を行う。

• 一次診断～目視や打診調査
• 二次診断～一次診断では判断しづらい場合に簡易な検査器具を使用する
• 三次診断～検査部位専用の調査器械を使用する

建物の躯体や仕上材に係わる建築領域と空調・換気、給排水、電気等に関わる設備領域の二つに大別できる。

又、各診断部位には下記のようなものがある。

1. 建物全体の現況調査(たわみ、柱・壁の傾斜、地盤の不動沈下等)
2. 躯体診断(ひび割れ、躯体劣化状況の確認)
3. 建築設備診断
4. 外装タイル・モルタル剥離診断
5. 防水診断
6. 外装塗装診断
7. 劣化診断総括

経済的耐用年数とは、建物がその使用目的に適応して、充分に使用目的を満足できうる年数をいい、物理的耐用年数とは異なる。 経済耐用年数は、法定耐用年数とは、まったく違った年数になる。

木造　　軽量鉄骨　　鉄骨　　　　ＲＣ　　　ＳＲＣ

法定耐用年数　　　２２年　　　１９年　　　３４年　　　４７年　　　４７年

経済耐用年数　　　２０年　　　２０年　　　３５年　　　４０年　　　４０年

木造住宅で改築工事などして経済的耐用年数が延びていると判断される場合は、次のような考え方をするそうだ。

25年の経済的耐用年数が過ぎて、30年経っているにもかかわらず、改築等により今後も充分使用出来、経済的価値が認められる場合には、今後何年くらいの使用に耐えうるかを判断し、その年数を経過年数に加えて、全経済的耐用年数を求めることになる。

今後8年位の使用に充分耐え、経済的価値もあると判断された場合は、経済的残存耐用年数は8年と言うことになり、全経済的耐用年数は38年(30+8＝38)となる。 経年による建物価格修正率は、8÷(30+8)＝0.21と言うことになる。

ここで「今後何年ぐらいの使用に耐えれるか」という判断を、遵法性調査+劣化診断+修繕経費の算出などの調査を不動産鑑定士等と協力して行っている。

中古建物等を購入する場合や又融資をする場合は、遵法性調査+劣化診断+修繕経費(緊急及び長期)の算出等を組み合わせた調査を事前に行うのが賢明である。

例えば昨今では、建物の完了検査済証がない物件にはテナントが入居するのを躊躇したり、売買時に非常に不利になる。経年変化により建物の劣化が進んで耐用年数を下回るのではないかと危惧する建物もある。 歴史的・文化的に価値がある建物もあるが、それらの指標はあまり評価されてこなかった。

いずれにしても数字上の耐用年数ではなく、より実態に即した耐用年数の設定が望ましい。

地震PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による「予想最大損失額」のことで、アメリカの火災保険で保険情報の一つとして生まれた概念。

日本では1966年（昭和41年）の家計地震保険の創設以来、総支払額限度額の設定根拠としてPMLが用いられており、保険制度運用上重要な指標となっている。

PMLは元来保険業界で使用されてきた概念だが、建設業界や不動産業界にも広がっている。

損害保険業界では、地震保険の引受業務や保有契約のポートフォリオのリスク管理にPMLが用いられている。PMLの値としては、国内の損害保険会社では再現期間500年に相当する予想損失が用いられている。 海外の損害保険会社では再現期間200年または250年に相当する予想損失が用いられる場合もある。

建設業界で用いられるPMLは、「再現期間475年相当の地震動の大きさにおける90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合」が一般的に用いられている。

不動産業界で用いられるPMLは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす再現期間475年相当の地震が発生し、その場合の90%タイル非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合」か、或いは、「リスクカーブから読取った再現期間475年における予想損失額」の双方が用いられている。

一般には、建物の耐震性が高いほどPML値は小さいと判断されている。１０％以下では「軽度な損害で耐震性には問題なし」とみなされる。

１５％または２０％を超えた場合は、「地震リスクを軽減する措置を講じる必要がある」と判断される。（ただし、耐震性が低い建物でも、地震危険度が低い場合にはPML値も小さくなる。）

不動産の証券化では、PMLが２０％を超えると融資にも影響がでてくる。格付けの低下や銀行などの金融機関から融資を受けることが困難になるため、耐震補強工事や地震保険への加入が検討される。

【具体例】

現時点で新築すると100億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大10億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは10％（最大損失額10億円÷100億円）となる。

【計算方法】

建築物の築年、構造、用途を設計図書と実地調査により調べ、また過去起きた地震の震度、震源の深さ、地盤、断層の位置を調査した上で独自の計算方法に基づき算出する。

【地震PMLレポートの形式】

通常はエンジニアリングレポート（建物診断レポート）に包含される形で地震PMLレポートが提出されることが多く、特に統一されたものはないが、下記の構成となっていることが多い。

所在、建物の概要/算出PML値/周辺で起きた過去の地震とその地点で予想される最大震度/周辺の地盤の状況/周辺の断層、活断層の状況/その他（付属資料など）

既存建築物の増築・用途変更確認申請をする際には、既存不適格調書等の添付が必要とされているが、建築主が保有している書類・図面。また確認申請・副本・検査済証の有無等によって必要な調査の組み合わせが変わってくる。

下記の表は、筆者がそれぞれのケース毎に必要調査を整理したものである。個別のケースでは、さらに必要書類・作成図面等が変わってくる。

 

*7/12 上図の一部を修正し差し替えました。 

“既存建築物の増築・用途変更確認申請時における法的手続き状況と必要調査” の続きを読む

「遵法性調査」と言っても、建築基準法と関係法令は膨大で、法令のどこまでを調査対象とするのか、事前によく取り決めておかなければならない。

1. 建築基準法
2. 建築基準法に基づく条例
   建築基準法に基づく条例は地方公共団体が制限内容を定めていて適合義務がある。敷地、道路等の制限、地域地区等の制限、日影規制等多くの項目が含まれている。
3. 消防法
   火災予防や消防設備に関する事項が定められており、建築基準法と並んで安全上重要な法令。
4. 建築基準関係規定
   消防法を含め、屋外広告物法・駐車場法・バリアフリー法等確認審査の対象となる法令（全18法律）。
5. 確認手続き以外の手続きを要する法令
   都市計画法、土地区画整理法、省エネ法、電波法、文化財保護法、ビル管法等に基づく許可・届出等及び地方公共団体が定める条例（中高層建築・福祉・景観等に関する）に基づく届出等。
6. 要綱・基準・指導等
   地方公共団体が定める条例に基づかない強制力のない指導という位置づけであっても遵守することが望ましいもの。
7. 業務･営業に関する手続き
   医療法・学校教育法・児童福祉法・大店舗立地法・工場立地法・風営法等に基づく許可・届出等。
8. 宅地建物取引業法上の重要事項説明義務対象法令
   都市計画法・建築基準法を始め重要事項として説明すべき法令に基づく制限にかかる対象法令（全47法律）。

※5～7は通常オプション調査項目。 ※1の内、法第20条に基づく「構造計算の検証調査」は、オプション調査項目となる。

“遵法性調査の対象関係法令” の続きを読む

現在、企業のコンプライアンス（法令順守）意識が高まっていると感じる。

遵法性調査で建物の現地調査をしてみて思うのだが、日本の建築ストックには、使い勝手や経済性を優先しての違法行為や法的知識の不足による改修工事、用途変更によって不適合状態になっているものが多く見られる。

また、増改築、用途変更をしようとすると既存の建物に検査済証がないという場合も数多くある。

このような物件は遵法性が確認されないと、売買、賃貸、融資等の不動産取引において大きな損失を背負う。値引き交渉などの裏づけ資料となることも多い。

さらには火災などの重大な事故が起こった場合には企業の存続をも危うくすることにもなりかねない。

遵法性調査は、一般的には確認申請図書等の机上調査と現地調査との両面からの調査が必要なのだが、調査員には実務経験と法的知識が必要である。

実務経験で言えば、例えば壁を叩いてみて下地の予想がつく。熱感知器と煙感知器を見ただけで峻別できる。目視しただけで外壁や床が傾斜しているのではないかと疑いを持つ等など。

建築基準適合判定資格者や一級建築士の資格者が調査にあたるのだが、日本の資格者制度では、資格者=技術者ではなく　資格はあるが実務はさっぱりわからないという人が沢山いる。

指定確認検査機関は資格者は多いが、設計をしたことも天空率の計算、避難安全検証法の計算も、日影図もなにもやった事がない。建物の建設過程を見たこともない人が多く、それらの一級建築士が審査をし、そうした人達が審査実務経験を経て建築基準適合判定資格者に合格すれば建築検査員(通称として民間主事)になっていく。

しかし審査・検査はそれでもやれるというところが現在の確認制度の事務処理たる所以。

建築確認における法的領域は狭く建築基準法と関係規定(消防法・都市計画法等)だけだが、現在の建築プロジェクトにおいて関係する法令は、その何倍もあるのだ。

「建築ストックの再生と活用」をテーマに遵法性調査、法適合性調査の実務をやっていると豊富な設計監理実務経験と関連法や設備関係も含めた幅広い法的知識を持った人材が求められていると感じる。

経験を積んだシニア・シルバーの世代の活躍できる世界が広がっている。

*今、遵法性調査・法適合性調査の出来る次世代の人材を、業務を通じて育成中である。この分野に興味のある人は当社に連絡を

 

 

京都市が「京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例（仮称）」の制定を目指している。

http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000149349.html

建築基準法の既存不適格部分を緩和する安全策をまとめた「保存活用計画」を提出し、建築審査会の意見を聞き、「保存建築物」に指定。増改築後も維持管理の定期報告を義務付けるというもの。

東京でも歴史的な建築物を増改築、用途変更して活用しようとすると　建築基準法の遡及事項によってコストがかかる場合ではやむ終えず解体される場合が多い。

京都市のように街の景観等に寄与するであろう建物を「仕分け」し建築基準法等の適用を緩和するのは賢明だ。

「建築ストックの再生と活用」に道が開かれつつあると感じる。

京都市:近代建築を守る独自制度導入へ　対象は約３６０棟
毎日新聞　2013年06月11日　15時10分（最終更新　06月11日　15時42分）

　モダニズム建築など歴史的な価値のある近代建築を保存しようと、京都市は、増改築時に一定の安全性を確保すれば建築基準法の適用を除外する全国初の制度を今年度内にも導入する方針を固めた。町家などの木造建築保存のために同法適用の除外を定めた市条例（２０１２年施行）を改正し、対象を鉄筋コンクリートやれんが造りにも拡大する。

　明治〜昭和初期にかけての近代建築をめぐっては、伝統的なデザインを残しながら安全性能を同法に適合させる増改築が設計上困難だったり、多額の経費がかかったりすることが多い。このため、惜しまれながらも解体されるケースが相次いでいる。

　京都市が保存対象とするのは、同法施行（１９５０年１１月２３日）以前に建てられ、景観的、文化的に特に重要な木造以外の建築物。市によると、登録有形文化財などに指定されているか、それに準ずる建物で市内に約３６０棟ある。具体的には▽南座（２９年建築、国登録有形文化財、東山区）▽京都工芸繊維大３号館（３０年建築、同、左京区）▽旧毎日新聞京都支局（２８年建築、市登録有形文化財、中京区）−−などが挙げられるという。

　所有者は、デザイン性を損なわない範囲で耐震補修を行うほか、幅の狭い階段や通路など同法に適合しない箇所については▽避難路の確保▽火気使用の限定−−などの安全策をまとめた「保存活用計画」を市に提出。市は、建築審査会の意見を聞き、同法の除外対象となる「保存建築物」に指定する。増改築後も維持管理の状況を定期的に市に報告する必要がある。

　６月末まで市民の意見を募集し、９月議会に条例改正案を提案する。【花澤茂人】

　京都工芸繊維大の松隈洋教授（近代建築史）の話　しゃくし定規に建築基準法を適用することで壊さざるを得なかった近代建築の保存に、道が開かれる。京都は各時代の建物が併存し、連綿と続く歴史の蓄積を感じさせるまれな場所。その素晴らしさを次の時代につなげていくことができる。
http://mainichi.jp/select/news/20130611k0000e040225000c.html

「たまでん」こと多摩電力合同会社が屋根貸しオーナーに呼びかけた条件。

屋根貸しオーナーの方へ
多摩電力合同会社が建物所有者様と話し合い、最適な屋根貸しの条件を個別に設定させていただきます。
建物所有者様とは条件が整い次第、多摩電力合同会社と賃貸借契約を結んでいただきます。
設置後した太陽光は発電設備は固定価格買い取り制度のもとに、多摩電力が電力会社に全量売電します。また、設備のメンテナンスは多摩電力が行います。

【想定する建物所有者様】

・公共施設（学校、幼稚園、他）
・民間の学校法人様
・団地の管理組合様
・自社ビルや工場をお持ちの企業・団体様
・商業施設やインフラ施設をお持ちの企業様

【建物所有者様のメリット（例）】

建物所有者様は、基本的に自己資金負担ゼロで太陽光発電設備を設置でき、以下のメリットを享受することができます。

・屋根貸し賃料
・非常用電源の確保
・契約満了時の設備の譲渡
・最上階の直射日光遮蔽効果
・地域貢献/環境貢献

【募集条件】
以下の条件をすべて満たす建物所有者様が対象になります。

1)太陽光発電設置用として概ね20年間の貸し付けが可能であること
2)太陽光発電設置が可能な屋根面積が150㎡以上あること
　（※但し、北面および太陽光発電の設置しに際し、障害物がある場合を除きます）
　（※150㎡未満の屋根を複数まとめて150㎡以上として申請いただくことも可能です）
3)屋根の日照条件が良好なこと
4)多摩地域(八王子、稲城、町田を含む)に位置していること
5)集合住宅の管理組合の場合、理事会・総会等の正式な手続き・手順を踏んで合意が得られていること
6)債務不履行により、所有する資産に対して差押命令、保全差押または競売手続き開始決定がなされないこと

上記条件をご確認の上、一部条件に当てはまらないことや不明な点があっても、多摩電力が無料相談をさせていただきますので、まずは一報ください。

http://tama-den.jp/?page_id=18

建物所有者様のメリットとして建物所有者は、基本的に自己資金負担ゼロで太陽光発電設備を設置でき、以下のメリットを享受することができるとしている。

・屋根貸し賃料/・非常用電源の確保/・契約満了時の設備の譲渡/・最上階の直射日光遮蔽効果/・地域貢献、環境貢献

その昔、学生時代に民家の調査研究や歴史的建造物・歴史的景観の保存に関わり、環境と建築という問題については、いつも脳裏を離れないテーマだった。

昨今の学会では、「その地域の自然に合致し、地球環境を維持できる、人間に快適かつ悦びを与える建築デザイン」（バイオクライマティックデザイン）と言っている。

これらをどのように実現していくか。

「既存建築物の再生と活用」というテーマで業務を行っている当事務所でも「バイオクライマティックデザイン」は、必要不可欠な領域だ。

 

「たまでん」は、玉川電車ではないよ、「多摩電力合同会社」の事。

5/24の朝日新聞朝刊に、主に多摩電力の第一号発電所、市民ファンドの取り組みを紹介する記事が掲載されていた。

 【遠くに見える山影は、つくば山】

2/21 遵法性の現地調査の為　千葉県野田市に行ってきた。

つくばエキスプレスに始めて乗った。

約10万m2 、 5時間30分歩きづめで遵法性調査をした。

今日は、さすがに太ももが痛い。

撮影した写真は約300枚

途中でカメラのバッテリーが無くなり、携帯電話で撮影した。

これからはバッテリーの予備も持つていかないと・・・、やっぱりどこでも買える乾電池のデジカメの方が良いかもしれない。

それと寒さで赤ボールペンが書けなくなった。

これも色鉛筆の方が調査には適している。

現地調査に来るたびに考えさせられるのは、設計と使用実態との乖離。

ここでは詳しくは書けないが、勉強になる。

 

共同住宅の施行品質監査に行った。

今日の検査項目は、給水管の水圧検査

まもなく竣工なので、現場は仕上げ工事や設備、電気の工事が入り多数の職人さんが出入りしていた。

共用部のシーリング工事も完了していたら検査しようと思ったのだが、2/19は雪が舞い、1階の外溝は足回りが悪いうえに、工事関係の材料等が置かれていて断念した。

小雪が舞う多摩川越しに望む高層ビル群

2/17(日)外部足場が撤去され、外壁改装工事が終わったので工事の確認に行った。

あわせて2、3階の内部リノベーションの設計を委託されたので、打合せを兼ねていた。

昔の図面を見てみると、この頃は小屋裏収納の面積が下階の床面積の1/8以下だった。

現在は、1/2以下

外壁のタイルの汚れは高圧洗浄だけでは落ちなくて、ケミカル洗浄をしてすっかり綺麗になった。

この家の特徴である3階のサイドからの採光を生かしつつ、今は不必要となった間仕切り壁を整理する。

少し広めの階段室に大型の収納間仕切り、ロフトを広くとって固定階段であがれるようにしょうと基本的なスケッチは出来上がっている。

施主から戴いたA4１枚の要望書を基にして図面を作成する。