株式会社　寺田建築事務所

法第87条第3項には、法第52条の準用の規定はないが、不適格部分を増加させることは法の主旨に適合しないので認められない。

建物に付設した駐車場を用途変更して別の用途にする場合、建物全体の容積率の緩和を使っているかどうかを確認する必要がある。

又　駐車場が駐車場条例などの条例の付置義務により設置している場合は、建物内での位置変更等は可能だが、台数を減らしたり、隔地駐車場への変更が難しいので注意が必要である。

 

第3項・・用途変更に際しても既存不適格の規定が継続される場合についての規定

第3項については、第1号から第3号までに掲げる場合を除き、既存不適格である規定であっても、当該規定を遡及的に適用するものと定めているが、これらの各号に掲げる場合が除かれる理由は下記の通りである。

第1号
増築・改築・大規模の修繕又は模様替を伴う用途変更の場合、法第3条第3項第3号の規定により、既存不適格の適用が解除され、全ての規定について遡及適用が必要となるため。

第2号
令第137条の17に規定する類似の用途相互間の用途変更については、従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

第3号
用途規制上、令第137条の18に規定する範囲内の用途変更については、従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

 

第八十七条

３ 　第三条第二項の規定により第二十四条、第二十七条、第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条から第三十五条の三まで、第三十六条中第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分、第四十八条第一項から第十三項まで若しくは第五十一条の規定又は第三十九条第二項、第四十条、第四十三条第二項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで、第六十八条の二第一項若しくは第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。
一 　増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合
二 　当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであつて、かつ、建築物の修繕若しくは模様替をしない場合又はその修繕若しくは模様替が大規模でない場合
三 　第四十八条第一項から第十三項までの規定に関しては、用途の変更が政令で定める範囲内である場合

第2項・・現行法令に適合している建築物における準用規定(「建築行為」を伴わない用途変更の規制)

第八十七条

２ 　建築物（次項の建築物を除く。）の用途を変更する場合においては、第四十八条第一項から第十三項まで、第五十一条、第六十条の二第三項及び第六十八条の三第七項の規定並びに第三十九条第二項、第四十条、第四十三条第二項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで、第六十八条の二第一項及び第五項並びに第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の規定を準用する。

建築基準法の大部分の規定は、法8条により適切な状態を維持(状態規定の維持)することを要求されているが以下に掲げる条文規定は「建築行為」のみを禁止するものとなっている。
その為　建築行為を伴わない用途変更は規制が出来なくなってしまう事になり、法第87条2項で準用規定を定め規制を図っている。

・用途地域における用途制限(法第48条第1項から第13項まで)
・卸売市場等の特殊建築物の位置の制限(法第51条)
・災害危険区域内の制限(法第39条)
・都市再生特別地区内の用途緩和
(法第60条の2第3項 及び 第68条の3 第7項)
・地方公共団体の条例による制限の附加(法第40条)
・特殊建築物等の敷地と道路の関係等について条例による制限の付加(法第43条2項)
・4m未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の附加(法第43条の2)
・特別用途地域(法第49条から法第50条)
・地区計画等の区域・市町村の条例に基づく制限(法第68条の2第1項及び第5項並びに第68条の9第1項)

具体的には・・・

■増改築などの建築行為を行わずに原動機の出力、機械の台数、容器などの容量を変更したり、工場等の作業場などの床面積を法第48条の規定に抵触するような形で増加させたりする行為も用途変更に該当する

■いわゆる産業廃棄物処理施設である廃プラスチック類の破砕施設に、法第51条の規定に抵触するような形で木屑、がれき類などの品目を追加するような行為も用途変更に該当する。(施行令第130条の2の3で数量等を規定)

■現時点で適法である第1種住居地域内の飲食店舗を、カラオケボックスにしようとする場合、カラオケボックスが第1種住居地域内に建築してはならない用途とされているため(法別表第二(ほ)項)　この用途変更はできない。

第1項・・用途変更時の確認手続きについての規定

（用途の変更に対するこの法律の準用）
第八十七条 　建築物の用途を変更して第六条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては、同条（第三項及び第五項から第十二項までを除く。）、第六条の二（第三項から第八項までを除く。）、第六条の三（第一項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。）、第七条第一項並びに第十八条第一項から第三項まで及び第十二項から第十四項までの規定を準用する。この場合において、第七条第一項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは、「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。

「用途変更」とは、ある建築物を他の用途に転用して、法別表第1に掲げる用途の特殊建築物(100m2超)とする行為の事をいう。

類似の用途相互間の用途変更の場合には、その必要がない(施行令第137条17)

法第6条第1項に規定するような建築行為が行われなくても建築確認申請や完了届(工事完了検査ではない)が必要となる。

工事完了前に当初の用途を全て変更した場合などは、建築物がある用途に供されていない事から「用途変更」にあたらず、計画変更に伴う確認申請が必要になる(軽微な変更を除く)

建築確認や検査が行われた建築物であるかどうかについては、建築確認済証や検査済証により確認することができるが建築物が建てられてから相当の年数が経過する中で建築確認済証や検査済証を紛失する場合がある。

このため行政では、あらかじめ調べた建築確認済証や検査済証の交付年月日・番号が行政に現存する台帳に記載されていることを、台帳記載事項証明書として証明するサービスを行っている（建築確認済証や検査済証を再発行するものではない）。

ただし　この書類は特定行政庁によつて名称が異なる「受付簿記載事項証明書」(中野区)、「建築確認台帳記載事項証明書」(墨田区)等

a　検査済証交付年月日は、検査の状況によって台帳に記載がない場合がある。
b　台帳が現存していないため証明書が発行できない場合がある。

■ 東京都の場合の申請窓口
都市整備局 市街地建築部 建築指導課 事務係（東京都庁第二本庁舎３階中央）、区市の建築指導課(審査課)など
■ 東京都の場合の発行手数料 : １通につき400円
■ 申請方法
事前に必要な情報を調べて、所定の申請書に記入し、窓口へ提出する
■取得に必要な情報
申請書には次の情報の記入が必要なので、事前に調べて申請する。
建築当時の地名地番（住居表示ではない。）
建築当時の建築主名（現在の所有者と同一でない場合がある。）
建築確認や検査済などの年月日・番号（区の受付年月日・番号ではない。）
上記のほかに建築年月日、敷地・建築・延べ面積、階数（何階建てか）、工事種別、構造、
用途を示せば、物件の特定がしやすくなる。

既存不適格（きそんふてきかく）は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
まれに現存不適格と呼ばれる場合もあるが、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や改築等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。

当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別される。

法令の用語は、規定内容を明確にする為に　その意味内容は厳密に定められており、その約束のもとに使用されている。

従って、それを正確に把握しておかなければ誤った解釈をする。

(1)「以上」

起算点を含みそれより上の意味、例えば100m2以上の場合には100m2が含まれる

(2)「以下」

起算点を含みそれより下の意味、例えば100人以下の場合には100人が含まれる

(3)「超える」

起算点を含まないでそれより上の意味、例えば100m2を超える場合には100m2は含まれない

(4)「未満」

起算点を含まないでそれより下の意味、例えば100人未満の場合には100人は含まれない

(5) 「及び」「並びに」

一般的には二以上のものを併合的に接続する意味。例えばA及び(並びに)Bの場合には、AとBの両方(A & B)の意味。

「並び」は大分類の接続に用い、「及び」は小分類の接続に用いられる

(6)「若しくは」「又は」

一般的には二以上のものを選択的に接続する意味。例えばA若しくは(又は)Bの場合には、AかBのどちらか(A or B)の意味。

「又は」は大分類の接続に用い、「若しくは」は小分類の接続に用いられ、三以上の接続は「、」で表示

(7)「準用する」

ある事項についての規定はないが、類似の事項について規定がある場合に、その規定を多少読み替えてある事項にあてはめること。

例えば建築基準法第88条は工作物への準用規定である。

建築基準法は建築物を主体に規定されているが、ある種の規定については工作物へも当てはめる必要があるので　この規定が定められている。

(8)「ただし・・・この限りでない」

「ただし書き」と通常言われており、ただし書きの前に書かれている本文の例外を示すもの

常時携帯している検査道具です

写真左から

1. コンベックス(巻尺)・・・各部の距離測定　5m、3.5m、2mなど　その現場に合せて携帯しています。
2. ノギス・・・内径、外径等の測定
3. 点検鏡・・・見えにくい部分の確認
4. 懐中電灯(ペンライト)・・・暗部確認　これも幾つか種類を持っています
5. ドライバー・・・プラス、マイナスドライバー　設備器具、点検口等の開閉
6. 勾配水準器・・・1/100、1/150の勾配計で設備配管の勾配確認に使います
7. マグネット付水準器・・・鉄骨造用の水準器です。

これらは、かなり一般的な検査道具です。現在、現場で設備系の簡便な測定も出来る器具等を揃えている途中です。

 

 

8月17日、財団法人　建築行政情報センターのセミナー、イブニングセミナー2012 ・第3回「住宅・建築分野の訴訟事例」に参加してきた。

今日のセミナーの講師は、TMI総合法律事務所の富田裕弁護士。この方一級建築士でもあり、審査請求事案では有名な弁護士さん。私はこの方とは審査請求では対峙したことがないが指定確認検査機関の経営陣には煙たがれている存在らしい。

今日のセミナーは、三部構成になっていて、

• 第一部: 建築確認取消、失効の事例・建築確認取消の事例
• 第二部:設計が遅れたとして解除・予算オーバーを理由に解除
• 第三部:指示と違う事を理由に解除・施主都合の解除
• 消費者契約法に注意
• 地震と宅地の売主の責任

講義45分、質疑30分だったが、講義の時間が全然短かった。

当然ながら私の関心事は、第一部で、ひとつはスキップフロアー型住宅のロフトの床面積不算入のケース。行政は利用階の1/2と考え、指定確認検査機関は直下階の1/2と考えた。この全体がスキップフロアーで構成された連続的空間の場合は、建築基準法の取扱いは難しい。ロフトの問題だけでなく、採光・換気・排煙などの領域設定は悩むところだ。しかし指定確認検査機関には裁量権(解釈権)は、ないのだから、ここは特定行政庁と事前の打合せが必要だったのだろう。

もう一つ　埼玉県草加市における建築確認取消の事例で、共同住宅の外廊下部分に玄関ポーチに門扉のようものを設置した場合　その領域は共用部分の容積緩和対象面積として認めないとして審査会が裁決し、確認が取り消された事例。

これも中々判断が分かれるケースだが、個人的には共用部分とはみれないのではないかと思うが、東京と埼玉県草加市では意見が異なるように思える。

共同住宅の共用廊下に玄関ポーチのような領域を設定するのは、確認申請時点の設計図書には記載されていないことが多く、完了検査の時点で注意が必要かもしれない。

トラブルを回避する方法として富田弁護士は、

1. 特定行政庁に申請したほうが安全ではないか
2. 確認機関の意見を聞くだけでなく特定行政庁に照会する。その際担当者名、回答内容などちゃんと記録しておく
3. 確認機関がよいといったからよいと考えるのではなく、自分で基準法を読んで納得できるか?
4. 特定行政庁の取扱基準をしっかり読む

と提案しているが、

1)は、首都圏で85%以上、大阪府では95%以上が指定確認検査機関に確認申請が提出されている現状で、「特定行政庁に申請したほうが安全ではないか?」という事だと、指定確認検査機関の存在否定になるし、指定確認検査機関ができる前に戻せと言っているように聞こえてしまう。現状での提案としては、何の解決策にもならないのではないか?

2)行政の担当者の意見は、主事判断とはならない。勿論　誰と打合せしたかの議事録は確かに大切。設計者と指定確認検査機関の身を守る為にも。

ここで法第77条の32について書くと、「指定確認検査機関は、確認検査の適正な実施のために必要な事項にについて、特定行政庁に照会することができる」ということになっているが、この正式な「照会」はすこぶる時間がかかり、実際のプロジェクトの進行上は時間的制約があるので難しい。正式文書の「照会」は、行政に嫌がられる。

3)これは大事　設計者は専門家・一級建築士として判断してほしい。

4)取扱基準を発表しているのは　ごくわずかの特定行政庁だけ。東京都で言えば世田谷区、江戸川区、荒川区だけだと思う。結局　直接　特定行政庁に照会するしかない。

とりあえず東京都は、神奈川県・埼玉県・茨城県等のように統一の取扱基準を示してもらいたいものだ。

もともとつぎはぎだらけで、時代に後追いとなる建築基準法の運用では、「確認」であろうと指定確認検査機関に、裁量権を認めないとというのは現実には無理があるのではないか。

特定行政庁と指定確認検査機関のダブルスタンダード状態は解決していない。

今回の様な確認取消し事例が増えていくと指定確認検査機関の法的位置そのものが危うくなるように思う。

 

昭和25年に制定された建築基準法のすべての条文、施行令・規則・告示・通知・通達・技術的助言・例規・関係規定を収録しており、時点検索、キーワード検索、改正履歴検索が可能な優れもののデジタル法令集。

通常の法令集としての使い方の他に、遵法性調査での既存不適格部分の抽出とか、改正履歴によってひとつひとつの条文が、どう変わってきたかがわかり、法文理解の助けとなっています。

一冊(一枚)購入すれば(現在は絶版)、所有のPCにインストールできるので、モバイル用PCにも入れてあり、出先や出張先に重い法令集を持ちあるくことが不要になり、とても重宝しています。

現在は、財団法人　建築行政情報センターの会員になることで、このデジタル法令集が使えます。

平成24年9月1日より、建築ソリューション業務並びに建築確認申請代理業務を主体業務とする事務所を開設いたしました。

建築設計監理経験30年、指定確認検査機関での確認審査経験4年の間、戸建住宅から高層ビルまで幅広い建築用途の経験を積んでまいりました。

建築プロジェクトの諸問題の解決の為には、総合的な知識と経験が必要で、記憶力やマニュアル依存では解決できない「知恵」が必要となっています。

貴社のアドバイザー、コンサルタントとして当事務所を御活用いただければ幸いです。

メール、携帯電話、FAX、このブログへのコメント等へどんな御相談でも結構ですので、お寄せいただければ幸いです。

平成24年9月1日

T.Terada

倫 理 憲 章

平成18年11月６日
日本建築行政会議

建築基準法に基づく指定確認検査機関、指定認定機関、承認認定機関、指定性能評価機関、承認性能評価機関及び指定構造計算適合性判定機関(以下「指定確認検査機関等」という。)は、高い公共性を有し、公正かつ的確な確認検査業務等を通してわが国の建築物等の安全性を確保するために重大な責務を担っている。

ここに日本建築行政会議は、会員である指定確認検査機関等の共通の規範として倫理憲章を定め広く公表し、指定確認検査機関等は､この憲章を遵守し、社会からの揺るぎない信頼の確立に向け不断の努力を払うことを誓うものである。

（社会的責任の認識と信頼の確立）

１ 指定確認検査機関等は､建築基準法の目的を十分に認識して､指定確認検査機関等のもつ社会的責任と公共的使命の重みを自覚し、常に厳正に確認検査業務等を行うものとする。

(法令やルールの厳格な遵守)
２ 指定確認検査機関等は、建築基準関係規定の法令やルールへの違反が､確認検査制度全体の信頼を失墜させることを認識した上で､これらを遵守し､社会的規範にもとることのないよう、公正に業務を遂行する。

(技術・技能の研鑚)
３ 指定確認検査機関等は､的確な業務の遂行のため、確認検査等の技術・技能の研鑚に努めるものとする。

（秘密の保持等の情報管理の徹底）
４ 指定確認検査機関等は、業務上知りえた情報の重要性を認識し、個人情報をはじめとした情報について、漏えいを防止し、正当な業務以外の目的への使用を厳に行わないこととする。

(中立公正な姿勢の表明と情報の開示)
５ 指定確認検査機関等は､確認検査業務等の実施に関し､中立公正な取組み姿勢を積極的に表明するとともに、業務の内容、実施体制等の情報開示を適時適切に行うことなどにより、説明責任を果たすものとする。

以上

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