建築法務/ 建築ストック再生・活用 /長寿命化/ 環境建築 / 建築設計監理 / ㈱寺田建築事務所・一級建築士事務所
建築プロジェクトは、ときに事業の見直しで、建築確認申請取得後に未着工になったり、工事が一時中断したりすることがある。
又 過去には法令改正を機に意図的に工事中断がなされた事例もあった。
それらの物件が工事再開するとき、幾つか問題が生じることがある。
たとえば共同住宅で、一部構造躯体の変更や 住宅の間取りの変更や設備関係の変更、多少の床面積の増加(もともと容積率はいっぱい)なら計画変更確認申請の提出をしてもらう。
というようなスタンダードな計画変更なら良いのだが、建築確認申請書を提出し確認済証の交付を受けた後の計画の変更は、色々なケースがあり 判断に迷う場合もある。
全国各地の特定行政庁の建築基準法に関する取扱基準・手引き・質疑応答集をまとめています。
各地の取扱基準等を項目別に比較検討して学習すると、一層 法令を理解する事が出来ます。
又、参考として指定確認検査機関等で、取扱いをまとめているところも記載してあります。
これらの文書は、webで文書を公開しているところや各地の建築士会などで販売しているものも列記してありますが、webで公開していない特定行政庁の文書で、所有しているものについて質疑がある場合は関係部分のみ「TAF倶楽部会員」に情報提供しています。
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入院等で伸び伸びとなっていましたが、随時設定作業を進めているところです。
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都心では、激セマ部屋というものが繁殖しつつあるらしい。
もとのわずか３０㎡のマンションの部屋を６区画(5m2/人)、いや４０㎡に１２区画(3.3m2/人)でそれぞれ月額家賃３～５万円で貸しているというものである。
しかも保証人不要、敷金なども不要という賃貸条件らしい。
賃貸するほうからみれば、家賃の不払いやら失踪、退去などリスキーな要素も多いが、家賃収入も多い。
ハイリスク・ハイリターンのビジネスモデルというか、社会的弱者を食い物にする貧困ビジネスの一形態か、とにかくきわどいビジネスだ。
居住者は狭さを苦にしない若者中心で、個室は衣類クロゼットや壁掛けテレビ・小型冷蔵庫等も備付けで以外と小奇麗な装いだ。
広さから言えば、私の学生時代(もう40年近くなるが・・・)に住んでいた部屋(4.5帖・K付き)、先輩の部屋(6帖・WC・K付き)に居候していたころ等に比べても、これらの「激セマ」シャアハウスは狭い。もっとも私が借りていた時代のアパートは古かったが。
住民登録できるところがないと就職もままならないのだから、ネットカフェ難民の方々には救いとなる住まいの形態なのかも知れない。
非正規雇用の増加(平均年収の低下)が、住まいの貧困化に拍車をかけているのだろうか。
テレビでも、スーパーJチャンネルで『街角の死角 史上最狭！？”極セマ部屋”のワケあり男女』と題され、シェアハウスの狭小住宅に住む人びとを特集していた。
この極セマ部屋を提供している会社のひとつがルームジャパンという会社。
これらのシャアハウスは、建築基準法的にはどうなの? 消防法上問題があるんじゃないの?というのをはばかってしまう現代社会の現実がある。
当然、法的には問題ありなのだが、
この国では、飲食店ビル、ネットカフェ、グループホーム、エレベーターと 誰か人が死なないと事故調査も法改正も出来ない。
なんだか社会の貧困化が、当事者達が気づかないうちに進行しているように思えてならない。
兵庫県「西宮市建築基準法取い基準(2012年)」の小屋裏等に関する取扱いを見ると、平成12年の施行通知(H12,6,1 建設省住指発第652号)は、「従来の通達等による物置等を設置する場合の木造建築物の耐震壁の配置規定の整備を行ったものである。よって物置等を設置する場合の形態制限については従来の通達等を含めた以下の取扱いによる。」とし、あくまでも法律改正経過の文脈の中で考えている。
これは、これで妥当な取扱いだと思う。
その結果、西宮市では小屋裏物置の取扱いについての建物用途は、「専用住宅・兼用住宅又は、併用住宅、長屋、共同住宅の住戸の部分とする。」として住宅系の建物用途に限定している。
西宮市の取扱いでは、小屋裏物置の「開口部については、換気用のガラリ以外は、換気という趣旨から収納空間として必要最小限とする。」とあり、現状では一般的な取扱いだとおもうが、その開口部の数値的目安は示していない。
準耐火建築物に小屋裏物置を設置する場合の技術的基準を示しているが、他の特定行政庁では、ここまで厳密な技術的基準を明確にしておらず、色々な意見がある項目である。
先般、小屋裏物置(床面積・階への非算入)は住宅系に限定したものか、あるいは他の建築用途(例えば店舗等)にも適用できるのかという質問があった。
東京都江戸川区の取扱いでは、建物用途は問わないと文書化されているが、都内でも特定行政庁によって取扱いが異なるようである。
又全国的にも住宅系の建物用途に取扱いを限定しているところもあり(兵庫県西宮市他)、その説明を聞くと一理ありと感じる。
そこで、小屋裏物置の床面積・階への非算入について歴史的経過を辿りながら検討をしてみたいと思う。
西武池袋線・中村橋駅からほど近い
牧野邦夫-写実の精髄-展を観に訪れた
階段を上がって二階部分が出入口
ロビーは二層吹抜けで屋根には格子梁 そのサイドから自然光を取り入れている。
二階からラウンジを見る
地階(1階)部分との光庭
「建築講話」(飯田喜四郎訳、中央公論美術出版)は、ヴィオレ=ル=デュク(1814年～1879年)の著作である。
はるか昔 学生時代に読んだ事がある。
ヴィオレ=ル=デュクは、その著作をして建築史上 最も優れた理論家の一人と言われている。
アール・ヌーボーの展開に大きな影響を与えたし、フランク・ロイド・ライトやガウディもヴィオレ=ル=デュクの著作から多くの啓示を受けている。
ヴィオレ=ル=デュクが建築家として手がけた仕事は、ほとんど修復作業だった。
フランスの有名な中世建築で彼の手が入らなかったものはほとんどないと言われている。
パリのノートルダム大聖堂(1845年～64年)、サン・ドニ大聖堂(1846年～)、ランスの大聖堂(1860年～74年)、ヴェズレーのラ・マドレーヌ大聖堂(1840年～)等だ。
私が「既存建築ストックの再生と活用」を業務のテーマにあげたとき、脳裏に浮かんだのが修復の名人と言われたヴィオレ=ル=デュクだった。
彼はゴシック・リヴァイヴァリストとレッテルを貼られていたが、修復にあたっては考古学的判断と構造的な安定を両立させると言う難しい仕事に取り組んでいる。
建築には真実であるための必要不可欠な道が二筋ある。建築は要求項目に沿って真実でなくてはならぬ。また、構造の方法に添って真実でなくてはならぬ。要求に従って真実であるとは、すなわち、必要によってかせられる条件を正確かつ率直に満たす事である。構造の方法によって真実であるとは，つまり，その方法の性質ならびに特質に随う材料を採用する事である。[・・・]左右対称や見かけの形態など、全く芸術上の諸問題などは，われわれのいう支配的原則からすれば二義的条件に過ぎぬ。
ウジェーヌ・ヴィオレ・ル・デュク「建築講話」1863〜1872年
「建築講話」は、現在再版されて30,000円弱の価格で売られている。図書館では見れるが中々自分の所蔵書に出来ないでいる一冊のひとつである。
中世建築を広義の立脚点から解読していったヴィオレ・ル・デュックの軌跡は、結論として普遍的な建築哲学に到達している。そこには19世紀の近代精神が輝いており、その近代精神は20世紀のそれを凌ぐほどの整合性をもって聳えている。「建築講話」は、もっとも19世紀的かつもっともフランス的なラショナリズムの書であり、それゆえにこそ、本書は全歴史を通じて最も刺戟的な建築論のひとつとなり得ている。本書は全20講よりなり、I 巻は第10講までを注釈を付して訳出した。2004年再販出来。
■目次
読者の皆様へ
第一講 野蛮とは何か／第二講 原始時代の建物／第三講 ギリシア人とローマ人の芸術の比較／第四講 ローマ人の建築／第五講 建築の研究方法、ローマ人パシリカ、古代人の私的建築／第六講 古代建築の衰退期、ビザンティン建築の起源、キリスト教公認以後の西欧建築／第七講 中世西欧建築の原理／第八講 建築衰退の原因／第九講 建築家に必要な原理と知識／第十講 19世紀の建築と研究の方法／訳註・原註／訳者あとがき／索引
豊島区は大規模再開発プロジェクトが、このところ めじろ押しである。
上の図は、豊島区庁舎が移転する役場+分譲マンションが合体した「豊島区再開発プロジェクト」のサイトから借用したものだが、左側に池袋東口。右側に護国寺があり、中央部分の青い部分が豊島区庁舎の移転先である。
分譲マンション部分の展示場がまもなくオープンするが、模型を見たところ再開発ビルは迫力あるスケールで壁面緑化なども採用しているようだ。
サンシャインシテイの右側に造幣局東京支局があり すでに埼玉県への移転が決まっており、その跡地は再開発される。
上図、中央に都電荒川線があり、その軌道に沿って「補助第81号線沿道まちづくり地区」がある。ここに東京都の不燃化特区が指定されており、以前から幾つも再開発プロジェクトが立ち上がっている。
又、造幣局の南側にも木造密集地帯があり、「造幣局南地区」まちづくり意向調査(アンケート)が実施されている。
上の写真を見ると さも緑のネットワークが形成されているように見えるが、雑司が谷霊園と護国寺があるから緑が多いように見えるだけ。
実感として街路樹も含めて緑のネットワークが出来ているとは思えない。
雑司が谷霊園は霊園内に幾つも道路があり、通勤、買い物、散歩と周辺住民の生活の中で開かれた霊園だが、それに対して護国寺は閉ざされた空間領域という感じがする。
個々の再開発プロジェクトが連立し、今後大きく街の景観がかわり、環境が変わっていくことだろう。
今すぐ、総合的な景観形成の指針が必要とされている。
環境面で言えば、東池袋4丁目・5丁目地区は、サンシャインシテイ・ライズタワー等の西側の再開発ビル=高層ビルのビル風に以前から悩まされている。
冬場の乾燥期で風が強い時に火災が発生すれば 見る見るうちに延焼し、場合によっては文京区側にも延焼範囲が及び家屋が焼失する危険性も孕んでいる。
「まちづくり」において道路整備も必要だが、街に必要な防災対策は、そのソフト面の整備も含めて必要不可欠で緊急性を帯びている。
建築プロジェクトの許認可・届出業務をするようになって、様々な行政の条例に接するが、かなり行政によって条例の内容に温度差があると感じるもののひとつに景観条例がある。
例えば、豊島区には「アメニティ形成条例」という景観条例がある。
届出の対象建築物が、
「新築、増築、改築、移転、大規模な修繕、大規模な模様替え、外観の過半にわたる色彩の変更」については、延床面積（地階を除く）が商業地域は800平方メートル以上、その他の地域は600平方メートル以上で、地階を除く階数が3階以上で、共同住宅で住戸数が15戸以上のものと比較的大規模な建築物に限定されている。
http://www.city.toshima.lg.jp/machi/machizukuri/002223.html
練馬区の景観計画では対象建築物は、
「新築、増築、改築、若しくは移転」「外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更」で、高さ10m以上又は延床面積が500m2以上。敷地面積500m2以上となっており、住宅街が多い練馬区の地域性を反映したものとなっている。
千葉県の市原市の場合は、
届出対象が地盤面からの高さが10mを超える建築物。建築面積が1,000m2を超える建築物となっている。
景観条例の内容についても色々と異なるが、練馬区の景観ガイドラインを見ていると中々きめが細かいなと感じる。
練馬区全域の景観の構造や特性を踏まえて四つの景観軸と三つの景観ゾーンを分けて景観形成基準を定めているところには感心した。
それらと比較して豊島区の「アメニティ形成条例」は大雑把というか、抽象的概論はあるが実態的にどれだけ景観形成に役立つか疑問に感じる。
私の参加している「まちづくり協議会」の中でも、不燃化特区の中での景観形成(色彩の一体性)が机上に上がったことがある。
地域・地区の景観を制御し、一体性のある街並みを作っていく方法として、「地区計画」(建築基準法)、「建築協定」(建築基準法)、「景観条例」(景観法)などがあるが、景観条例で不燃化特区内の景観形成を図っていくのも一案であるという発言をしたことがある。
そういえば豊島区のアメニティ形成条例に「アメニティ形成賞」というのかあったが、今は財政的理由で中断しているが、是非復活して欲しいものだ。
昼食をとった とある飲食店の床の間に飾られた雛祭りの額
物流センター、物流拠点施設は、配達までの運搬物の整理。保管のほか、荷造り、荷崩し、商品組み合わせ、包装、検品などの作業を伴う場合は、「工場」に該当する。
「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」p130
物流センターの機能は、単純ではなくなった。
「amazon」や「アスクル」のような業務形態では、大型トラックによって倉庫に一旦集められた物品が商品別に小分けにされ、それを注文別に組みあわせ、包装され小さな車両で消費者のもとに届く。
建築基準法上の「工場」の概念は産業分類の中の「製造業」よりも広いものであり、職工等により定常的に物品の製造・加工・仕分け・梱包等を行うものは「工場」に該当すると考えられている。
他人の物品を保管、貯蔵することを業としている場合は、「倉庫業を営む倉庫」に該当する。
「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」p131
大さん橋から赤レンガ倉庫を見る
この間、浅草雷門前から台東区のコミュニティーバス「東西めぐりん」に乗って、台東区役所・東京文化会館・東京国立博物館・寛永寺・谷中霊園・千駄木まで行き、そこで文京区のコミュニティーパス「B-ぐる」に乗り継いで文京シビックセンター(文京区役所)まで行ってきた。
そこから都バスと都電で帰宅した。
車窓から街の風景を楽しむことができた。車でも走った事のない道をコミュニティーバスは走り、新しい発見もあり ちょっとした小旅行気分だった。
この日は、風がとても強い日で途中下車はしなかったが、穏やかな季節がきたら一日券(300円)で、途中下車をしながら施設巡りをして楽しんでみようと思っている。
両方とも乗車賃が100円で、いろいろな文化財・史跡・施設を結んでいる。
まるで「ネックレス」のようになっていると感じた。
都市の「ネックレス」で思い出したのが「エメラルドネックレス」
何十年も前の、確か学生時代に都市計画の授業か、それとも都市計画の本を読んで、どこかにしまわれていた記憶が蘇った。
【めぐりん の路線図】
【B-ぐる の路線図】
都市計画家 フレデリック・ロー・オルムスレッドがアメリカ・ボストンの公園やパークウェイを結んだ公園システムのことが「エメラルドネックレス」と呼ばれている。
現在のボストンは、いたるところで このネックレスが寸断され 当時の輝きは無いそうだ。
都市の中の点と点を結ぶコミュニティーバスに「ネックレス」の役割を持たしたら、地域の生活にも観光にも寄与する。
実際 台東区のコミュニティーバス「めぐりん」が観光に果たす役割は多いように感じる。文京区のコミュニティーバス「B-ぐる」は生活密着型という印象を持った。
残念ながら 豊島区には コミュニティーバスがない。
施設づくりや道路整備だけでなく、コミュティーバスを是非 運行してもらいたいと思う。
【遠くに見える山影は、つくば山】
2/21 遵法性の現地調査の為 千葉県野田市に行ってきた。
つくばエキスプレスに始めて乗った。
約10万m2 、 5時間30分歩きづめで遵法性調査をした。
今日は、さすがに太ももが痛い。
撮影した写真は約300枚
途中でカメラのバッテリーが無くなり、携帯電話で撮影した。
これからはバッテリーの予備も持つていかないと・・・、やっぱりどこでも買える乾電池のデジカメの方が良いかもしれない。
それと寒さで赤ボールペンが書けなくなった。
これも色鉛筆の方が調査には適している。
現地調査に来るたびに考えさせられるのは、設計と使用実態との乖離。
ここでは詳しくは書けないが、勉強になる。
共同住宅の施行品質監査に行った。
今日の検査項目は、給水管の水圧検査
まもなく竣工なので、現場は仕上げ工事や設備、電気の工事が入り多数の職人さんが出入りしていた。
共用部のシーリング工事も完了していたら検査しようと思ったのだが、2/19は雪が舞い、1階の外溝は足回りが悪いうえに、工事関係の材料等が置かれていて断念した。
小雪が舞う多摩川越しに望む高層ビル群
【建物データー】
所在地： 神奈川県横浜市中区海岸通１－１
設計： Farshid Meussavi + Alejandro Zaera Polo / foa
構造設計： 構造設計集団＜SDG＞
設備設計： 森村設計
施工： 清水・東亜建設工業・東亜建設産業・日本鋼管工事・松尾ＪＶ
鹿島・フジタ・相鉄・工藤ＪＶ
戸田・東急・山岸・駿河ＪＶ
構造： 鉄骨造・一部コンクリート造、折版構造＋ガーダー構造
規模： 地上2階
延床面積 34,732m2
建築面積 27,270m2
総工費： 234億円
竣工： 2002/11
2/17(日)外部足場が撤去され、外壁改装工事が終わったので工事の確認に行った。
あわせて2、3階の内部リノベーションの設計を委託されたので、打合せを兼ねていた。
昔の図面を見てみると、この頃は小屋裏収納の面積が下階の床面積の1/8以下だった。
現在は、1/2以下
外壁のタイルの汚れは高圧洗浄だけでは落ちなくて、ケミカル洗浄をしてすっかり綺麗になった。
この家の特徴である3階のサイドからの採光を生かしつつ、今は不必要となった間仕切り壁を整理する。
少し広めの階段室に大型の収納間仕切り、ロフトを広くとって固定階段であがれるようにしょうと基本的なスケッチは出来上がっている。
施主から戴いたA4１枚の要望書を基にして図面を作成する。
6F多目的スペース
2F観光情報コーナー
階段
【建物データー】
設計者：隈研吾建築都市設計事務所
住所：東京都台東区雷門2-18-9
竣工：2011年
用途：観光施設
施工：フジタ・大雄JV
敷地面積：325.44㎡
建築面積：260㎡
延床面積：1880㎡
階数：地上7階 地下2階
構造：S造 一部RC造
8F 展望テラス
展望テラスからの浅草寺
展望テラスからの仲見世
8F 展望テラス前の通路
階段
7F 展示スペース
エレベーター前
7F 展示スペース
浅草寺雷門の斜め向かいにある浅草文化観光センター
1F 案内ロビー
2F から案内ロビー
午前中、荒川区役所で打合せ
荒川区役所は、確認申請の審査期間が民間指定確認検査機関と遜色ない。特殊建築物で30日、適判物件で45日程度という。
建築主事・担当者・構造担当者とあれこれと一時間半も喋ってしまった。
お昼には、少し時間があったが、設計事務所の同行者と昼食兼打合せ
私は、むじな蕎麦(俗に言う”たぬきそば”)約500kcalを食す。
天かすと揚げで100kcal程度あるのかなと思う。
私は 役場の食堂が好き。
ダイェツト食で最近はカロリー表示しているところが多いし、なによりも低価格。
名古屋市の取扱いで不可分の関係を具体的な事例で示している。
大阪市建築基準法取扱い要領(平成20年3月)では、敷地の用途上可分・不可分については下記のように扱っている。
１ 敷地 (可分・不可分) について
(１) 複数棟の建築物の可分・不可分について
一敷地に２棟以上の建築物のある場合で、直接の機能上の関連をもたず単に隣り合っていて、敷地の一部（庭）を共通で利用しているに過ぎない場合は可分である。（例）病院と看護師寄宿舎や看護学校との関係・不可分の関係：（例）建築基準法及び同大阪府条例質疑応答集（監修：大阪府内特定行政庁連絡協議会）Ｑ＆Ａ 改訂5 版（以下「Ｑ
＆Ａ 改訂５版」という。）1－30…17 頁を参照(２) 一戸建住宅と共同住宅等の併存する敷地について
建築主が同一人でも、一戸建住宅と長屋及び共同住宅は、可分の関係にあるものとしてそれぞれ別敷地として扱う。
