株式会社　寺田建築事務所

今や横浜の観光名所である横浜赤レンガ倉庫1号館・2号館は、倉庫→文化商業施設への「用途変更」である。

多くは、まだ十分に使える建物でも、物理的耐用年数が終ったと拙速に判断し取壊す愚を繰返してきた。技術は進化しどんな建物でも、補修・改造によって蘇生することができるのである。

第一級の建築に昇華させ、地域に計り知れない経済効果にもたらした実例である。

平日の午後でも相当の賑わいがある。

竹中工務店のサイトを見ると

http://www.takenaka.co.jp/solution/needs/rebirth/service10/index.html

横浜の歴史的建造物である「横浜赤レンガ倉庫」は横浜の近代化と発展のシンボルとして明治44年（1911年）から大正2年（1913年）にかけて建設された。1994年から建物の保存・活用工事がスタート。関東大震災、第二次世界大戦、戦後の米軍接収・返還等横浜の発展を見守り続けたその勇姿が8年の歳月を経て蘇った。現在、1号館は多目的スペースやホールとして、2号館は31店舗がテナントとして入居する商業施設として賑わいをみせている。建物を保存することのみならず活用することを目的とし、施工にあたっては保存工事と活用工事が段階的に実施された。保存工事では文化財保存の立場から、できるだけ既存のものを活用するとともに、耐震補強工事並びに外壁や屋根の修復工事には高度な建築技術を駆使した。また、活用工事では、歴史的建造物としての雰囲気を活かしながら、現行法に適合した機能的な空間を確保するために様々な工夫をこらした。美を提供しながら建物としての用も満たすことで、歴史的建造物に新しい息吹を吹き込んだ今回の試みは、近代建築を保存し活用した先駆的なケースの1つといえる。

「創建時の図面類がほとんどない状態だったため、基礎や鉄骨の組成等を徹底的に調査。それでも「実際に壊してみないと判らない」というケースが極めて多く、作業の進行には非常に多くの手間と時間を要した」とある。

外壁の赤レンガは「落書きなどのほかにも、八十余年の歳月によるシミ汚れ（カーボン付着）や温度変化に伴う表層の剥離、米軍接収時のペンキ塗布などで外壁はかなり傷んでいた。そのため、風合いを損ねないよう、スキンケアのような洗浄を実施した。」と書いてある。

古い部分に新しい部分が付与されている。

 

■横浜赤レンガ倉庫1号館・2号館:設計・新居千秋都市建築設計

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A8%AA%E6%B5%9C%E8%B5%A4%E3%83%AC%E3%83%B3%E3%82%AC%E5%80%89%E5%BA%AB

『「用途変更時の建築関連法規の抵触事項に対する設計者の意識調査に基ずく規制緩和の可能性に関する考察」・・建物の長寿命化を目的とした用途変更促進のための研究』

CONSIDERATION ON THE POSSIBILITY OF DEREGULATION BASED ON SURVEYS OF DESIGNERS’ CONSCIOUSNESS FOR THE MATTERS AGAINST BUILDING CODES

は、2008年4月に日本建築学会計画系論文集　第73巻　第626号に掲載された、大阪工業大学・吉村英佑教授グループの論文で　以前に読んだのだが、感想を整理しておこうと思う。

http://ci.nii.ac.jp/naid/110006657341

現在の建築基準法は、新築が前提の規定や法体系となっており、増改築や用途変更などの既存建築物の活用を叫ばれている現在においては、充分適用できていない法律となっている。(他にも複合用途の建築に対する対応)

本稿は、1993年～2006年までの13年間の建築雑誌から用途変更事例を抽出し、設計担当者に用途変更の妨げとなった建築関連法規の規定とその程度をアンケートで尋ねている。

その項目は、床荷重･居室の採光・廊下の幅員・階段の寸法・避難階段・排煙・その他であり、実際プロジェクトの企画段階で　これら関係法規のチェツクをし改修コストがかかるものは取り壊される。

用途変更の確認審査・設計申請の両方の経験をして感じるのは、条例関係の制限が多いことだ。とりわけ用途変更の場合におけるバリアフリー条例の適用に困難を伴う時がある。バリアフリー条例の用途変更への対応は、高齢者・子供・障害者・妊婦が多く利用する施設に限定して適用しても良いのではないかと思う。

避難関係・防火に対する規定の緩和は好ましくない。

完了検査済証が無い建物、確認申請(副本)がない建物、そうした既存建築物が世の中に沢山あり、無届出で用途変更がなされているのが多いのが実情だ。そうした建物への対応をどうするのか?

用途変更は「建築行為では無い」(法第3条)が、完了検査が必要ないのは「ザル法」的でいだけない。現状では、行政の監察と特殊建築物定期報告でしかチェツクできない。

ちょつと羅列的な感想だけど・・・

たまに研究者の論文を読むのは、問題が整理されて参考になる。

 

 

大阪の遵法性調査の関係で、「大阪府内建築行政連絡会議Q&A」、「大阪府内特定行政庁・建築基準法に関する取扱集」などを眺めていたら、下記のような項目が目に入った。

「大阪府内建築行政連絡会議Q&A・・・4-37 階数の算定」で

Q :  図のように塔屋部分に屋上駐車場のためのエレベーターホールを設けた場合、階数に算入されるか。ただし、塔屋部分の床面積は建築面積の1/8以内とする。

A : 　エレベーターホールの広さがエレベーターシャフトの広さと同程度で、塔屋部分の床面積が建築面積の1/8以内であれば階に算入しない。しかし、エレベーターホールの広さがこれより広くなる場合には、特定行政庁と事前に打合せが必要である。

指定確認検査機関に勤務していた頃、エレベーターが着床する場合の塔屋の取扱い、階数について議論したことがあつたことを思い出した。

たしか木造3階建ての屋上部分がルーフバルコニーとなつている箱型の専用住宅だったと思う。屋上に出るための階段・EVの塔屋がちょこんと付いている。その部分の面積は当然建築面積の1/8

もともとエレベーターシャフトは階の一部であり、着床する部分は当該階の他の部分と一体的な用途に供するものであるため床面積に算入する。(昭和61年4月30日住指発第115号)。

施行令第二条で定義している「階数」での昇降機塔は、エレベーター機械室を含む塔屋のこと、あえて適用すると「その他これに類する」もの。

木造準耐火建築物で階数が増え、4階建てなら耐火建築物で 大きく変わる。中高層建築物の掲示も必要だし、構造適合判定も必要になるかもしれない。

そんなことで、国交省、東京都、特定行政庁(この場合は区)と電話で照会したが、結局は「主事判断」だったことを思い出した。

法文は下記のとおり

建築基準法施行令

（面積、高さ等の算定方法）
第二条 　次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

八 　階数　昇降機塔、装飾塔、物見塔その他これらに類する建築物の屋上部分又は地階の倉庫、機械室その他これらに類する建築物の部分で、水平投影面積の合計がそれぞれ当該建築物の建築面積の八分の一以下のものは、当該建築物の階数に算入しない。また、建築物の一部が吹抜きとなつている場合、建築物の敷地が斜面又は段地である場合その他建築物の部分によつて階数を異にする場合においては、これらの階数のうち最大なものによる。

「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」75頁で「高さに算入しない屋上部分」で「階段室、昇降機塔、物見塔、装飾塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の例」として「昇降機の乗降ロビー(通常の乗降に必要な規模程度のものに限る)」とあるのは「高さ」に関しての取扱いであり「階数」とはことなる。

もともと

「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」の原案であつた「(仮称)総則・集団規定運用指針集(H20.12.24)では、「階数の取扱い100・・・屋上部分の階数の算定」で「高さ」と「階数」は同一的に扱っていたが、「適用事例」で出版されたときは「高さに算入しない屋上部分」として分けられ、法文と同じように別になっている。

ただ、一般用の中高層用エレベーターは機械室が不要なものがほとんどであり、法令制定後の技術的進歩がある。また屋上緑化、ソーラーパネルの設置など屋上利用も進んでいる。屋上利用は木造住宅などの専用住宅でも事例が増え、それに木3に道を開いた事によりホームエレベーターの設置、屋上への着床も必要となってきたのであろう。

必要性は理解できる。

が、法文上どこに準拠するのか「その他これらに類するもの」の解釈・取扱いは、「裁量権はない」と言われる指定確認検査機関でどこまでできるのか・・・

そんな中、「神奈川県建築基準法取扱基準-面積、高さ、階数等の算定方法」67頁で「(2)用途上、機能上及び構造上、屋上に設けることが適当であるものの例」として「昇降路と同程度の規模の昇降ロビー」とあったので、「エレベーターが屋上に着床していても昇降路と同程度の規模の昇降ロビー」を持つ塔屋なら階数に算入しないとした。

 

 

10/12 平塚・小田原方面の打合せの為に車で出かける。

前日の大阪出張で疲れていたので複数の打ち合わせをスピーディーに済ますために車で出かけた。

それで仕事の前に立ち寄ったのが相模一之宮・寒川神社

初めて行ったのだが、最近は何処までが仕事で　何処からが遊びなのか境界が不明確になりつつある。

10月になつて出かけることが多く、週末・休祭日にデスクワークをしている。

10月二週目が終わって少々お疲れ・・・

さすがに相模一之宮だけであって　中々の風格

平日の午前中ということもあり、人が少なく　そんなこともあってか

境内は、空気がきりりと引き締まっている感じを受けた。

ゴミ一つ無い砂利の庭

無は　空をきりさき　聖域を　かたどる

影は　陰を　つくる

車で打合せに出かけたのは良いが

帰りが小田原厚木道路・東名ともに大渋滞で夕方には帰ってくるつもりが、海老名で一般道(246号線)で帰宅したので随分遅くなり、かえって疲れが溜まった。

 

10/11 朝から大阪府堺市へ先週とは別件の商業施設の現地調査に出かける。

現地集合が午前10時30分だったので　朝4時半起き6時の新幹線に飛び乗った。

天気は曇り

新横浜から京都まで爆睡

京都あたりで妻から電話がこなければ新大阪を乗り越してしまってたかも知れない。

今回の案件もエンジニアリングレポートの中の遵法性調査。

堺市は、雲が多いが青空も顔を出していた。

詳細な資料が、前日までに手元に届かず現地で渡され、鞄がいっぺんに重たくなった。

商業施設は、細かく間取りが変わっていて注意深く見ていないといけないので疲れる。

夕方5時までみっちり現地調査、最後調査項目をまとめている段階で5時半に　私だけ先に現地を後にした。

夕方は雨が降ってきた

新大阪に着いたのは6時半。

トイレで汗臭い下着を着替えて、赤福をひとつ買い、弁当を買い込んで7時の新幹線で東京に帰ってきた。

【車内で食べた幕の内弁当・昼飯が饂飩だったので　ちょつと豪華に】

新幹線の中は　暑苦しくて寝れなかった。

東京駅でホームに吹いてくる冷たい風をうけとめて心地よかった。

 

 

【横浜・赤レンガ倉庫】

10/10 横浜市内の幾つかのプロジェクトの行政打合せの為、横浜市建築局に出かけた

横浜市の建築局建築審査課に、自分で出かけるのは実に5、6年ぶりだ。

車で出かけたので駐車場を探すのに一苦労したが・・・

応対に出てきてくれた建築審査課の職員が実に丁寧で明解でスムーズに打合せができた。

今回の相談のひとつは

1/20かつ50m2以下の増築(Exp.Jあり)で、施行令第137条の2第2号により、増築部分は、現行規定に適合させるが、既存部分は構造耐力上の危険性が増大しなければ(Exp.jできれていれば増大しない)緩和規定が使える。

検査済証があれば何ていうことがない申請事案である。

ただし今回は、既存部分の検査済証がなく確認申請図書(副)もないというケースである。

このときのポイントは、当時の法律に適合する建築物であったかどうかの証明ができるかどうか。

設計図書どおりに施工されていることを施工記録等(施工状況報告書及び施工写真等)で確認できるとよいのだが、建物の所有者が変わった場合で確認申請図書(副本)も無いのだから、実際には　こうした工事記録写真等も遺失していることが多い。

そこで既存部分に関する資料が不足する場合は、色々と調査をしなければならないのだが、今回は基礎部分の調査について打合せをしてきた。

「検査済証が無い建物の増築・用途変更は取り扱いません」という指定確認検査機関も多いが、役所の場合は検査済証があることが原則だが、既存建築物が建築当時の法令に適合する事を説明できる資料や現場調査による安全の確認が出来ればよいというところが多い。

実際には、この調査関係費は結構多額になり、面倒な手続きなのだが、こういう面倒な調査、行政や指定確認検査機関との打合せの業務依頼が当事務所には多い。

*****

H24,10,13追記

尚、上記の考え方は、横浜市建築局のサイト　審査課構造係のQ&A

5-4 . 検査済証のない既存建築物に増築をする場合、確認申請ではどのような図書を添付する必要がありますか？

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/qa-kakunin.html#5-4

横浜市の第５回建築確認・開発セミナー(平成２３年７月)
「６　構造上既存不適格建築物の増築・大規模修繕等の取扱い」

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/seminar/05/5-06.pdf

 に沿っている

モダンな法務局市原出張所

内部のホワイエ

10/5 朝から新幹線に乗り　大阪府堺市内の商業施設の遵法性現地調査に行った。

車窓からは雲ひとつ無い秋空が広がっていた。

せっかく新幹線の窓側の席を取ってもらったのに名古屋まで爆睡

エンジニアリング・レポートの中の遵法性関係の事項が私の担当で、午後1時に現地集合だったのだが、堺市に行くのは初めてなので、新大阪から東海道線で大阪へ行き、そこから環状線で新今宮で南海電車に乗り、堺市に向かうという乗換えが多いyahooのロコに従った。

それでも45分ぐらい前に現地に着き　昼食を食べる時間を確保できた。

後で聞くと新大阪から地下鉄御堂筋線で難波まで行き、そこで南海電車に乗り換えると良いらしい。帰りはそうした。

昼食は、東京ではあまり店舗がない大阪王将。塩ラーメンとホウレン草チャーハンのセットで650円。あっさりしていて美味しかった。

調査は、商業施設なので何度もテナントの入れ替わりがあり、確認申請時の時との相違点や、その部分の遵法性を確認していく。

例えば防火区画の壁に対してダクトやフードがついていればFDの存在の確認。その防火区画の壁を移動していれば耐火性のある壁なのかどうかの確認。防火シャツターの動作状態。

非常用照明や自然排煙窓の動作状態、内装制限、避難経路の確認などなど多岐にわたる。

数人で複眼的に調査する事で精度は上がる。

商業施設に飾ってあった麦飯石(ばくはんせき)。

多穴質構造の石だが、原産地は岐阜県加茂郡白川町黒川。それが何故大阪堺市のビルの一角にあるのか　その所以は不明

壁材として磨き材を使うと白い長石と灰色の石英が散りばめられたような表面となる。

堺市も秋空

１時から4時まで5,000m2ほど商業施設の内部・外部を調査し、1時間ほど各自見て来た問題点を出し合う打合せ。

5時に現地を出て、帰宅客で混む難波、ちょつと寄って見たかった心斎橋や梅田を横目にしながら　まっすぐ新大阪から新幹線で帰京

東京に着いたら　またも山手線が止まっていた・・・。

 

10/4 今日は朝から既存建物の構造調査の立会いで横浜へ出かける

今朝の五反田の人身事故(少女が飛び込み自殺?)で山手線は内回り外回りとも止まり、新宿湘南ライナー、埼京線も運転休止となり　身動きが取れなくなり現場に着いたのが30分ほど遅れてしまった。

たった一つの命を断ったしまった少女の事に思いが巡る。

今日の調査は、鉄骨仕口部の溶接検査(UT検査)

コンクリート部分のコア抜き(圧縮強度試験の試験体)

コア抜きをした後と試験体

基礎フーチングの一部が地上面に出ているので、後日シュミットハンマー試験をすることにした。

UT、コア抜きともに　いつも御願いしている会社なので基本的な指示をするだけで　ちゃんと仕事をしてくれるので　楽チン。

10/2 遵法性調査の現地調査の為に朝から千葉県の山武郡に向かう。

特急電車まで時間があったので、10/1リニューアルオープンしたJR東京駅丸の内駅舎を見に行く。

【ドーム屋根の天井】

【赤レンガ駅舎が復元された】

銚子行きの特急しおさいに乗り、現地調査に向かう。

電車の中では爆睡・・・

今回の遵法性調査は、工場で幾度と無く増改築を繰り返してきた生産施設を確認申請を取得したもの、完了検査済み取得したもの、していないもの、無確認建物の実態を確認し増改築の履歴を紐解き、現状を正確に把握する事が第一目的。

工場の会議室に、ずらっと並べられた建築・消防関係の図面等の書類に目を通し、事前調査に肉づけしていく。

昼食後は、工場の内外部を　5Lの白衣と帽子をかぶり　見て廻る。

その後　会議室に戻り建築主側(工場)のスタッフからヒアリング

現地調査をして　ようやく　この工場の建設履歴や遵法性上の問題点が浮かび上がる。

【工場の屋上から撮影・廻りは田園地帯】

夕方、また特急しおさいに乗り　東京に戻る。

帰りも　爆睡・・・

現地調査は　脚が疲れる。

【市原市役所】

9/26 行政との事前打合せ、調査の為　千葉県の市原市役所へ出かけた。市役所、法務局、保健所、建築計画場所へと脚を運び、ほぼ一日仕事となった。

今回、新規プロジェクトの許認可業務を一括で受注した。

受注した許認可業務の内訳は、

• 都市計画法第43条許可申請(千葉県開発審査会)
• 市道占有許可(排水・地下通路設置)
• 景観法・市原市景観条例届出
• 福祉のまちづくり条例届出
• 省エネ法届出(PAL、空調、換気、照明、給湯)
• 水質汚濁防止法届出
• 建設リサイクル法届出
• 建築確認申請代理業務

【モダンな法務局市原出張所】

 これらの許認可・届出・申請に係る図面の作成は、行なわないが添削をして依頼者(設計者)に渡す事になっている。

測量や土木関係の設計もできるのだが、今回は業務範囲外となった。

毎回、役調の打合せ議事録をまとめ、申請工程表を微調整して依頼者に報告する。

【海ほたるから　東京湾】

行きは京葉道路で市原市に入り、帰りは木更津経由アクアラインで東京に戻った。

9/24 打合せの為　長野県松本市へ　途中　以前から立ち寄ってみたかつた上田市の信濃デッサン館へ

この館の一部に立原道造(詩人・建築家)の絵が展示されている。

雨が降っていた

コンクリートブロックの壁に　木造の架構　屋根下地は木毛セメント板という素朴な材料だが力強い。

そこに蔦がからまり　絵を鑑賞するのに、とても良い雰囲気が生まれている

内部は　ここぐらいまでしか撮影できない

カフェテラス

テラスの一枚板のテーブルと椅子

入り口扉の取手

前庭のコスモス

【２階のLDK】

9月21日　金曜の早朝　なんとAM 4:30 にテレビ朝日で放映された「東京都品川区・朱牟田邸」(戸腰公園の家)を観た。

早起きというか　この日は図面(CAD)を書いていて　この番組を観てから寝た。とはいっても朝八時には起きたのだが・・・

それにしても　この番組　こんな早朝に放映していたんだ。良質な建築を紹介する数少ない番組だから　もっと一般の人が起きて生活している時間帯に放映してほしいものだ。

確か昨年の夏に　この建物のオープンハウスが開催されたのだが、案内が来ていたが所用で参加できなかった。

公園前の変形狭小敷地に建てられた、鉄骨造３階の住宅で公園を借景に立地を生かした明るい開放的な住宅。

階段室を通じた縦系の光を内部へ導く巧みさは、設計者の角倉さんの上手さであり特徴。

確かに２階のリビングに展開する横長のビューウインドーは　公園を借景にして四季の移ろいを感じる事が出来、さぞかし気持ちが良い事だろう。

【ラムダニュースに掲載された写真】

変形狭少敷地なので建物の形状も結構複雑。

角倉剛+小川建設のタッグの仕事だから　細部にこだわりのディティールが散りばめられた作品に仕上げっていると思う。

テレビだけではわからないので、オープンハウスに行っておけば良かった。

設計・監理 ： 角倉剛建築設計事務所　角倉剛

施工 : 小川建設㈱ ・・目黒

写真は小川建設ブログから借用しました。瀬野部長すいません拝借しました（＾＿－～☆

久しぶりにJW_CAD(二次元フリーソフト)で図面を書いている。

約5年ぶりかな

途中簡単なレイアウト図などは書いているが、設計図書を作成するのは久しぶりだ。

ゆえに　大体の操作は身体が覚えていたが、集中力が持続しない。

歳だなぁと感じる

集中力が途切れるとネットをしている

結構悪い傾向

自営業者(フリーランス)は、上司の目も　部下の目もないから　好きな時間の使い方をする。

ついネットをしたり、昼寝をしたり、本を読んだりと　散漫になりがち

だからアテンション(注意力・集中力)のコントロールは、最も大事な事。

昔　二十年ほど自営業者だったので(ただし社員がいた)　その辺のコントロールは大丈夫なはずだが、なかなかペースを掴めないでいる。

ところでJW_CADは、とても優れた無料のソフト。

AUTO CADやベクターも訂正程度は操作できるが、身体に染み付いているのはJW

12月から　とあるところで建築概論とJW_CADを教える事が内定した。

ということで

図面の書かない事務所などと知人には言っていたが、勘を取り戻す為に図面の応援もしている。

さて　また図面を書かないと

締め切りが近い・・・

耐震性調査と基準時の遵法性を調べる為に、構造担当者と現地調査に行ってきた。

内外部の劣化状況、鉄骨部材の構造図との照合などをするのが今日の目的。この後コンクリートのコア抜きをして圧縮強度検査。鉄骨溶接部の非破壊検査(UT検査)をしなければならない。

設計図では柱材がSS41になっているのだが、SM材のような感じもするのでスチールチェッカーもする必要がある。

1階の階高が高いので、UT検査の為にローリングタワーを手配しないといけない。

現地を見て設計図とは異なる間仕切りがあることや、階段部分の竪穴区画が確保されていない事などがわかった。

検査・調査に来ると汗びっしょりになり身体を動かすので少しは痩せる。ダイエットには良いかもしれない。

このところ行政協議、現地調査、検査等の予定が混みはじめたので一気にダイエット出来るかも・・・。

東京都は、23区内で木造密集地域12地区を「不燃化推進特定整備地区」に指定し、豊島区では東池袋4・5丁目地区が指定された。

この地域は、池袋サンシャイン・造幣局の南側にある都電荒川線を挟む両サイドで有楽町線と首都高速が走る日の出通りから春日通りまでの住宅地域。

この地域は、すでに都電荒川線に沿って補助幹線(補助81号線)に指定されており、都電の両サイドは建物の解体が進みつつある。

「木密地域不燃化10年プロジェクト」
不燃化特区制度の先行実施地区について

平成24年8月31日
都市整備局

　都は、特に甚大な被害が想定される木造密集地域のうち、地域危険度が高いなど、特に改善を図るべき地区について、区からの提案に基づき、都が不燃化特区に指定し、不燃化を強力に推進することとしており、本年6月に、11区12地区の応募がありました。
各区から、従来よりも踏み込んだ主体的で責任を持った提案がなされたことや、木密対策の緊急性、重要性等を総合的に勘案し、今般、12地区全てを先行実施地区とすることとしました。
今後、都は各区からのこれらの提案を受け、区と整備プログラムを作成するとともに、不燃化特区制度を構築していきます。

先行実施地区
墨田区 :京島周辺、鐘ヶ淵周辺東
品川区 :東中延一・二丁目、中延二・三丁目
目黒区 :原町一丁目・洗足一丁目
大田区 : 大森中
中野区 :弥生町三丁目周辺
豊島区 :東池袋四・五丁目
北区 : 十条駅西
荒川区: 荒川二・四・七丁目
板橋区 :大谷口

葛飾区: 四つ木一・二丁目

江戸川区: 南小岩七・八丁目周辺
※参考資料　先行実施地区位置図（PDF形式：710KB）
※参考資料　各区の提案区域（PDF形式：2.35MB）

今後の予定
平成24年9月～　各区からの提案内容に応じ都が関与して整備プログラムを作成し、地区ごとに順次公表
平成24年11月頃　不燃化特区制度（案）の公表
平成25年3月　不燃化特区制度の創設、不燃化特区の指定
平成25年4月～　整備プログラムの実施

　本件は、「2020年の東京」への実行プログラム2012において、以下の目標・施策に指定し、重点的に実施している事業です。
目標1　「高度な防災都市を実現し、東京の安全性を世界に示す」
施策1　「震災対策に集中的に取り組み、地震に負けない都市を造る」

この日の学習会は、当初予定されていた豊島区地域まちづくり課は参加せず、NPO法人区画整理再開発対策全国連絡会議・事務局長の遠藤哲人氏のスライドをまじえた講演のみとなった。

この地域には、すでに計画が明らかになっている街区が幾つかあり春日通りに面した住友不動産による高層マンション街区。地権者が区画整理組合を作る再開発。日の出通り側の旧都バス車庫跡地の利用計画など。

都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」は再開発を10年で仕上げてしまおうという性急な計画で　あれこれと逡巡しているとあっという間に再開発が進みそうだ。

防災都市は良いけれど、建物を耐火構造にすれば事足りるというものでもない。再開発地域では土地を持っている人達は、再開発後もかろうじてそこに住み続けられるが(統計によると6割程度らしい)　借地借家人の9割以上はその地域をさることになる。

この地域は子供も多く、休みの日は路地に遊ぶ子供達の声で賑やかだ。子ども会、隣組、町内会活動が活発で、神社の祭礼のみこしや冬季の夜回り等も町会で行なわれている。また高齢者の一人暮らし世帯も多い。何と言っても古くから住んでいる人が多いので近所の人が防犯などに目を光らせている下町的なコミュニティの残っている地域だ。まぁそれが「うざい」という人もいるのだろうが・・・。

そうした地域コミュニティを一旦崩壊させてしまうのが再開発なのだが、箱物だけの計画で防災都市は作れるのだろうかという疑問が残った。

 

今日は建築設備定期検査の現地調査の為　神田のオフィスビルへ出かけた。

オフイスビルなので非常用照明、給排水設備、換気設備(自然)と検査項目は限定される。

それでもテナントの内部、共用部と二時間あまり歩きまわり　汗びっしょり。

設備関係の検査道具は自前のものがないから、非常灯点検フック棒、照度計、温湿度計、風速計などを買い揃えなければならない。

現地調査から帰ってきて、AMAZONで検査道具をリストアップ。

木材水分形、ガイガーカウンター、探査装置の簡便なものなども欲しい。そして何よりもデブでも着れる作業着を買ってこないと・・・。

定期検査報告書をまとめ押印をもらい昇降機センターに届けて業務完了となる。

 

用途変更における構造耐力規定(法第20条)については準用される規定となっていない。

これは用途変更の性格上、当初の荷重条件を満たす範囲での適用を前提としているからであり、用途変更確認申請に際しては　荷重条件が変わらない事の検討報告書を確認申請書に添付する。

荷重条件が変わる場合や構造耐力上主要な柱、梁、耐力壁、床など一部を変更する場合は、設計者により検証が必要となり、用途変更確認申請時に検討報告書を添付する。

用途変更により設計条件が変わる場合(主に荷重増となる場合)は、当該建築物を建築した当時の法令によって再検討を行なう。

3) 用途変更部分のみに準用される規定

既存不適格建築物で適用除外となっている以下の規定については、用途変更部分のみに適用される。

イ , 用途変更する独立部分のみに適用される規定

・廊下、階段、排煙設備、非常用照明、非常用進入口、敷地内通路等(法第35条)

ロ , 用途変更する部分のみに適用される規定

・ 居室の採光及び換気(法第28条)
・ 地階の住宅等の居室(法第29条)
・ 長屋、共同住宅の各戸の界壁(法第30条・遮音構造)
・ 内装制限(法第35条の2)
・ 無窓居室の主要構造部の制限(法第35条の3)

 

第八十七条

４ 　第八十六条の七第二項（第三十五条に係る部分に限る。）及び第八十六条の七第三項（第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条の三又は第三十六条（居室の採光面積に係る部分に限る。以下この項において同じ。）に係る部分に限る。）の規定は、第三条第二項の規定により第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条、第三十五条の三又は第三十六条の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合について準用する。この場合において、第八十六条の七第二項及び第三項中「増築等」とあるのは「用途の変更」と、「第三条第三項第三号及び第四号」とあるのは「第八十七条第三項」と読み替えるものとする。

 

1 ) 類似の用途変更の緩和-1(「用途地域制限」以外の場合)

令第１３７条の18第1項に掲げる類似用途相互間の用途変更であり、大規模な修繕・模様替えでないものは、法第87条3項の準用規定は適用されず既存遡及はない。確認申請が不要な類似の用途とは異なるので注意する。

例えば、病院を老人ホーム(児童福祉施設等)に用途変更する場合、確認申請を要するが(令第137条の17であげる類似の用途ではない)、既存不適格部分の適合規定は準用されない。

（建築物の用途を変更する場合に法第二十四条 等の規定を準用しない類似の用途等）

第百三十七条の十八 　法第八十七条第三項第二号 の規定により政令で指定する類似の用途は、当該建築物が前条第八号から第十一号まで及び次の各号のいずれかに掲げる用途である場合において、それぞれ当該各号に掲げる他の用途とする。ただし、法第四十八条第一項 から第十三項 までの規定の準用に関しては、この限りでない。

一 　劇場、映画館、演芸場、公会堂、集会場
二 　病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る。）、児童福祉施設等
三 　ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎
四 　博物館、美術館、図書館

2) 類似の用途変更の緩和-2(「用途地域制限」の場合)

令第１３７条の18第2項に掲げる類似用途相互間の用途変更で、以下に該当する範囲の場合は　用途地域制限はかからない。

イ , 用途変更後の不適格部分の床面積の合計は、基準時の1.2倍以内であること
ロ , 用途変更後の原動力の出力、機械の台数、容器等の容量は基準時の1.2倍以内である。
ハ , 法別表第二のイからホのそれぞれの用途間での用途の変更であるもの。

令第１３７条の18

２ 　法第八十七条第三項第三号 の規定により政令で定める範囲は、次に定めるものとする。
一 　次のイからホまでのいずれかに掲げる用途である場合において、それぞれ当該イからホまでに掲げる用途相互間におけるものであること。
イ　法別表第二（に）項第三号から第六号までに掲げる用途
ロ　法別表第二（ほ）項第二号若しくは第三号、同表（へ）項第四号若しくは第五号又は同表（と）項第三号（一）から（十六）までに掲げる用途
ハ　法別表第二（ち）項第二号又は同表（り）項第三号（一）から（二十）までに掲げる用途

ニ　法別表第二（ぬ）項第一号（一）から（三十一）までに掲げる用途（この場合において、同号（一）から（三）まで、（十一）及び（十二）中「製造」とあるのは、「製造、貯蔵又は処理」とする。）
ホ　法別表第二（る）項第五号若しくは第六号又は同表（を）項第二号から第六号までに掲げる用途

二 　法第四十八条第一項 から第十三項 までの規定に適合しない事由が原動機の出力、機械の台数又は容器等の容量による場合においては、用途変更後のそれらの出力、台数又は容量の合計は、基準時におけるそれらの出力、台数又は容量の合計の一・二倍を超えないこと。

三 　用途変更後の法第四十八条第一項 から第十三項 までの規定に適合しない用途に供する建築物の部分の床面積の合計は、基準時におけるその部分の床面積の合計の一・二倍を超えないこと。

既存不適格建築物で適用除外となっている以下の規定も用途変更することにより適用される

・法第22条指定区域内の木造の特殊建築物の構造制限(法第24条)
・特殊建築物の構造制限(法第27条)
・居室の採光及び換気等(法第28条第1項若しくは第3項)
・地階の住宅等の居室(法第29条)
・長屋、共同住宅の各戸の界壁(法第30条・遮音構造)
・廊下、階段、排煙設備、非常用照明、非常用進入口、敷地内通路(法第35条)
・特殊建築物の内装(法第35条の2)
・無窓居室の主要構造部の制限(法第35条の3)
・法第2章実施、補足の技術的基準(法第36条)・・法第28条1項、法第35条
・用途地域における用途制限(法第48条)
・卸売市場等の特殊建築物の位置の制限(法第51条)
・都市再生特別地区内の用途制限(法第60条の2第3項 及び 第68条の3 第7項)
・法に基づく条例による規制
・災害危険区域(法第39条第2項)
・地方公共団体の条例による制限の附加(法第40条)
・その道路が4m未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の附加(法第43条の2)
・特別用途地域(法第49条)
・特定用途制限区域(法第49条の2)
・用途地域等における建築物の敷地、構造又は建築設備に対する制限(法第50条)
・市町村の条例に基づく制限(法第68条の2の1項)
・都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内の建築物に係る制限(法第68条の9)

*法第28条の2(シックハウス関係)の準用はされていない為、原則既存遡及の適用はない。

法第87条第3項には、法第52条の準用の規定はないが、不適格部分を増加させることは法の主旨に適合しないので認められない。

建物に付設した駐車場を用途変更して別の用途にする場合、建物全体の容積率の緩和を使っているかどうかを確認する必要がある。

又　駐車場が駐車場条例などの条例の付置義務により設置している場合は、建物内での位置変更等は可能だが、台数を減らしたり、隔地駐車場への変更が難しいので注意が必要である。

 

第3項・・用途変更に際しても既存不適格の規定が継続される場合についての規定

第3項については、第1号から第3号までに掲げる場合を除き、既存不適格である規定であっても、当該規定を遡及的に適用するものと定めているが、これらの各号に掲げる場合が除かれる理由は下記の通りである。

第1号
増築・改築・大規模の修繕又は模様替を伴う用途変更の場合、法第3条第3項第3号の規定により、既存不適格の適用が解除され、全ての規定について遡及適用が必要となるため。

第2号
令第137条の17に規定する類似の用途相互間の用途変更については、従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

第3号
用途規制上、令第137条の18に規定する範囲内の用途変更については、従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

 

第八十七条

３ 　第三条第二項の規定により第二十四条、第二十七条、第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条から第三十五条の三まで、第三十六条中第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分、第四十八条第一項から第十三項まで若しくは第五十一条の規定又は第三十九条第二項、第四十条、第四十三条第二項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで、第六十八条の二第一項若しくは第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。
一 　増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合
二 　当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであつて、かつ、建築物の修繕若しくは模様替をしない場合又はその修繕若しくは模様替が大規模でない場合
三 　第四十八条第一項から第十三項までの規定に関しては、用途の変更が政令で定める範囲内である場合

第2項・・現行法令に適合している建築物における準用規定(「建築行為」を伴わない用途変更の規制)

第八十七条

２ 　建築物（次項の建築物を除く。）の用途を変更する場合においては、第四十八条第一項から第十三項まで、第五十一条、第六十条の二第三項及び第六十八条の三第七項の規定並びに第三十九条第二項、第四十条、第四十三条第二項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで、第六十八条の二第一項及び第五項並びに第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の規定を準用する。

建築基準法の大部分の規定は、法8条により適切な状態を維持(状態規定の維持)することを要求されているが以下に掲げる条文規定は「建築行為」のみを禁止するものとなっている。
その為　建築行為を伴わない用途変更は規制が出来なくなってしまう事になり、法第87条2項で準用規定を定め規制を図っている。

・用途地域における用途制限(法第48条第1項から第13項まで)
・卸売市場等の特殊建築物の位置の制限(法第51条)
・災害危険区域内の制限(法第39条)
・都市再生特別地区内の用途緩和
(法第60条の2第3項 及び 第68条の3 第7項)
・地方公共団体の条例による制限の附加(法第40条)
・特殊建築物等の敷地と道路の関係等について条例による制限の付加(法第43条2項)
・4m未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の附加(法第43条の2)
・特別用途地域(法第49条から法第50条)
・地区計画等の区域・市町村の条例に基づく制限(法第68条の2第1項及び第5項並びに第68条の9第1項)

具体的には・・・

■増改築などの建築行為を行わずに原動機の出力、機械の台数、容器などの容量を変更したり、工場等の作業場などの床面積を法第48条の規定に抵触するような形で増加させたりする行為も用途変更に該当する

■いわゆる産業廃棄物処理施設である廃プラスチック類の破砕施設に、法第51条の規定に抵触するような形で木屑、がれき類などの品目を追加するような行為も用途変更に該当する。(施行令第130条の2の3で数量等を規定)

■現時点で適法である第1種住居地域内の飲食店舗を、カラオケボックスにしようとする場合、カラオケボックスが第1種住居地域内に建築してはならない用途とされているため(法別表第二(ほ)項)　この用途変更はできない。

第1項・・用途変更時の確認手続きについての規定

（用途の変更に対するこの法律の準用）
第八十七条 　建築物の用途を変更して第六条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては、同条（第三項及び第五項から第十二項までを除く。）、第六条の二（第三項から第八項までを除く。）、第六条の三（第一項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。）、第七条第一項並びに第十八条第一項から第三項まで及び第十二項から第十四項までの規定を準用する。この場合において、第七条第一項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは、「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。

「用途変更」とは、ある建築物を他の用途に転用して、法別表第1に掲げる用途の特殊建築物(100m2超)とする行為の事をいう。

類似の用途相互間の用途変更の場合には、その必要がない(施行令第137条17)

法第6条第1項に規定するような建築行為が行われなくても建築確認申請や完了届(工事完了検査ではない)が必要となる。

工事完了前に当初の用途を全て変更した場合などは、建築物がある用途に供されていない事から「用途変更」にあたらず、計画変更に伴う確認申請が必要になる(軽微な変更を除く)