建築法務/ 建築ストック再生・活用 /長寿命化/ 環境建築 / 建築設計監理 / ㈱寺田建築事務所・一級建築士事務所
最近はビジネスホテルの競争が激しいからだろうか、平日の宿泊料金が安い。
聞くと土曜日だけは、倍ぐらいの価格になるらしい。
ネットで予約すると更に割引があるし、繁華街から少し離れたところが狙い目だ。
写真は、京都で宿泊したビジネスホテルの朝食(500円)
建物調査等の仕事で出かけると、ホテルに着くなりカメラバッテリーの充電、画像の整理、調査事項を書きとめた野帳の整理とあわただしい。
シャワーを浴び、ベッドに横たわると もう外出などしたくなる
その土地の美味しいものを食べたいとは思うが、地元の人に紹介された店以外では、自分で探して、巡りあうのは難しいし、一度ホテルに入ると億劫になる。
夜は、その都市の特定行政庁の建築条例や取り扱い基準を再確認したりと その日のうちに問題点を整理したりすると、あっという間に時間は過ぎる。
カトリック神田教会は1874年(明治7年）1月に創建され東京の教会でも有数の歴史を持つ教会。
現在の聖堂はフランス人宣教師シェレル神父の構想により、1928年（昭和3年）に完成したもので、当時の面影がそのまま残って いる。
マックス・ヒンデル氏の設計によるロマネスク様式とルネッサンス 様式を融合させた建築。
「京都市建築法令実務ハンドブック」(H24.1.1)での「避難上有効なバルコニー」の取り扱い。
「解釈編」
京都市では、避難専用バルコニーの面積は有効内法面積だった。
避難専用バルコニーでない場合は、3m2以上という取り扱いを示している。
いつも あわただしく新幹線を乗り降りする京都駅
改札の前
もう少し ゆつくり舐めるように建物を見たいとは思うのだが、いつも時間に追われてしまい全部は見たことはない。
各都道府県では、屋外広告物法という良好な景観を形成し、若しくは風致を維持し、又は公衆に対する危害を防止するために、屋外広告物の表示及び屋外広告物を掲出する物件の改定並びに、これらの維持並びに屋外広告について、必要な規制の基準を定めることを目的とした法律と条例がある。
看板の大きさや高さ、道路や歩道への越境、指定地域での配色の規制など、政令や地域の条例に適合する必要がある。
これらの屋外広告物・工作物・道路占有許可を出すのは通常では看板屋さんなので、建築士の方はあまり知らない人が多い。
規制がある看板の名称と分類
A)屋上広告塔看板・・・・・・・・・大きさの制限・高さの制限
B)袖看板・・・・・・・・・・・・・・・・・道路・歩道への越境は道路占用申請必要
C)壁面看板（内照式看板） ランマ看板とも呼ぶ・・・・道路・歩道への越境
D)ポール看板・・・・・・・・・・・・・ 高さの制限によって工作物申請が必要
E)スタンド看板 ・・・・・・・・・・・・地域によって設置不可の場所
F)窓面サイン・シート文字 ・・・・表示総面積によって申請必要
詳しい規制内容は各都道府県で異なる。
街を歩いていると実に多くの看板類が目に付く。
何故にこんなにもサインや看板を建物に身にまとうことが必要なのだろうかと思うのだが、それは別として、注意深く観るとかなりの数の看板が道路境界を越境していると気がついた。
それらは本当に、道路占有許可を取得しているのだろうか。
例えば東京都の道路占用許可基準
道路上またはその上空に施設や工作物を設置する場合、歩行者や車両が安全かつ円滑に通行できるという道路本来の機能を阻害しないよう、設置について許可を得なければなりません。
設置できる場所、物件、規格などには基準があり、この基準に合わない場合は許可できません。
日よけが越境する場合の許可基準を下記に記載するが、この「日よけ」がテント生地で出来ているものは建築物か否か。
テント製小庇については、「建築物の防火避難規定の解説2012」(質問と回答№14)や「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」13頁に記載されているが、どの程度の大きさのものまでを建築物として取り扱わないで良いと考えるか。
とっても悩ましい部分があるのだが、それは建築基準法の世界の話で道路法の世界では許可を取れば越境していても良いらしい。
建物に設置する日よけは、その規格が東京都の定める許可基準内であれば、設置が許可できます。
ただし、特定の場所であったり、周囲の状況によっては基準内であっても許可できないことがあります。
歩道上空と歩道のない道路上空では路面からの高さの基準が異なります。
日よけ下端の梁より下に布やその他のものをつり下げることはできません。
【歩道上の日よけ 解説図 （歩道上の日よけ）】
歩道の上空に日よけを設置する場合、道路境界からの出幅が１ｍ以下で、路面から日よけの下端までの高さが２．５ｍ以上であれば許可できます。出幅が１ｍを超えるもの、路面から日よけ下端までの高さが２．５ｍ未満のものは基準外となり許可できません。
【歩道の無い道路上の日よけ】
歩道のない道路の上空に日よけを設置する場合、道路境界からの出幅が１ｍ以下で、路面から日よけ下端までの高さが４．５ｍ以上であれば許可できます。
出幅が１ｍを超えるもの、路面から日よけ下端までの高さが４．５ｍ未満のものは基準外となり許可できません。
また、車道幅員８ｍ未満の場合、出幅は０．５ｍ以下となります。
早朝の新東名高速道路・駿河湾沼津SA(下り)
眼下に駿河湾が広がる
早朝でまだショップが少ししか開店していなかった。
トマト専門店のショーウインドーが可愛らしくて、パチリ。
カラフルな生トマトの詰め合わせ
トイレ・勿論 男用
「箱根ベーカリー」で アイスコーヒーとパンを食べひと休み。
一条戻橋（いちじょうもどりばし）は、京都市上京区の、堀川に架けられている一条通の橋である。
単に戻橋ともいうそうだ。
オカルト愛好者の聖地だそうだ。
戻り橋から南をみる
遊歩道から見た戻り橋
794年の平安京造営のときに架橋され、橋そのものは何度も作り直されているが、現在でも同じ場所にある。一条通は平安京の一番北の通り「一条大路」であり、洛中と洛外を分ける橋でもあったそうだ。
現在の橋は1995年（平成7年）に架け直されたもので一条戻橋の近くにある晴明神社には、それ以前の一条戻橋を実際の部材を使って再現したミニチュアがある(上の写真)
安倍晴明は十二神将を式神として使役し家の中に置いていたが、彼の妻がその顔を怖がったので、晴明は十二神将を戻橋の下に置き、必要なときに召喚していたという。
何十年ぶりだろうか、井の頭公園を訪れたのは。
仕事で吉祥寺を訪れ、待ち時間に足をのばし見たのだが。
水の色は 何十年経つても 汚い色のような気がした。
吉祥寺の駅から歩いたら 結構遠かった。1kmぐらいあるのだろうか。
受付はトトロ?
出口のあたり
屋上
仕事で吉祥寺に行ったおり、楳図かずお邸の場所を教えてもらい見に行ってきた。
道路から駐車スペース分奥まり、大きな木立がさえぎり 紅白の縞模様は目立たない。
わずかに屋根の上に突き出たトップライトがかわいらしい。
2009年に景観論争で有名になった家だが、この当時も「周囲の目を引くが、景観の調和を乱すとまでは認められない」という東京地裁判決だったが、新築当時より一層目立たなくなった。
今でも 見に訪れる人が絶えず吉祥寺の名所になりつつある。
◆楳図さん宅景観乱さずと東京地裁 赤白ボーダー壁撤去不要（共同通信）
漫画家楳図かずおさんが東京都武蔵野市に新築した自宅をめぐり、周辺住民２人が「景観破壊だ」として、楳図さんのトレードマークの赤と白の横じま（ボーダー）模様になった外壁の撤去などを求めた訴訟の判決で、東京地裁（畠山稔裁判長）は２８日、「周囲の目を引くが、景観の調和を乱すとまでは認められない」とし、請求を棄却した。
赤白横じまのネクタイ姿で入廷した楳図さんは判決後、「少し早く春を感じさせてもらった。（今後の近所付き合いは）素直にやっていきたい。多少間を置くのも仲良くする方法で、気を配りながら生活をしていきたい」と笑顔で話した。
外壁の横じまは約５０センチ幅。屋根に設置された赤い煙突状の塔にある２つの丸い窓は、作品の人気キャラクター「マッチョメマン」の目をイメージしたという。
住民側は２００７年、建築工事の差し止めを求め東京地裁に仮処分を申し立てたが、却下されたため提訴。自宅は昨年３月に完成した。（2009-01-28 16:47:48）
下の写真は 新築当時の楳図かずお邸
不忍池は蓮の花が咲き誇っていた。
朝方ならもっとすごいことになっていただろう。
木立の下で しばし バイオリンとドラムのデュオが奏でるジャズを聞いていた。
夏の日の昼下がり、上野の旧岩崎邸庭園を訪れた。
ジョサイア・コンドルの設計よる三菱・第三代社長・岩崎久彌の自邸
二階テラスから庭を望む。庭は芝刈り中で入れなかった。
大阪の実業家・細見家三代の日本美術工芸専門・私設美術館
「京都、岡崎に位 置する日本の伝統的美術のための美術館。建築中央にサンクンガーデンを配置し、それを巡る来館者導線によって、建築の構成をアクティブなものにしている。」
設計:プランテック総合計画事務所
所在地：京都府京都市
規模：地下２階、地上３階
設計期間：1994.3-1995.12
施工期間：1995.12-1997.5
敷地面積：681.42m²
建築面積：392.62m²
延床面積：-
受賞: 第４０回建築業協会賞
鎌倉市も公共施設の屋根を太陽光発電の設置場所として貸し出しを決め、事業者を募集している事を東京新聞が報じている。
行政側が建物の耐震性や景観などの設置条件を整理して募集しているの後戻りが無く良いと思う。
小中学校の屋根貸します 鎌倉市 太陽光発電の業者募集
2013年8月17日
再生可能エネルギーの導入促進に加え、災害時の非常用電源の確保や環境教育など多目的に役立てようと、鎌倉市は小中学校の屋根を太陽光発電設備の設置場所として貸し出すことを決め、事業者を募集している。
設置場所は市立小坂小、植木小、手広中、岩瀬中の４校の屋上で、面積は計４６００平方メートル。貸出期間は発電事業が２０年間だが、設備の撤去期間を含めて最長２５年間としている。
使用料は、１平方メートル当たり年額で１００円以上。条件として地震などの災害時に停電となった場合、市がこの設備で発電した電気を無償で使用できるほか、蓄電池の併設など効果的な利用や小中学生の環境教育に生かす方策の提案を求めている。
太陽光発電を目的に公共施設の屋根を貸す事業は、県内では県や横須賀市、小田原市が導入している。鎌倉市では、２６０カ所の公共施設を対象に貸し出しを検討したが、屋上が平らで十分な耐震性、風致地区などの建造物の高さ規制といった設置条件を満たす四校を選んだ。
すでに開催した説明会には９社が参加。９月１２日に募集を締め切り、プロポーザル方式で選定し、１０月中旬に事業社を決定。学校の冬休みか春休み期間中の設置工事を見込んでいる。
市環境部は「緑の多い古都・鎌倉のイメージと、環境にやさしいエコを重ねたＰＲ効果で、積極的な応募を期待したい」と話している。 （斎藤裕仁）http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20130817/CK2013081702000144.html
「福岡県建築確認申請の手引き」(2010年追補版)に記載されている、H12年建告第1436 号第4号ハの「壁及び天井の室内に面する部分」「その下地」の取り扱い。
令第126条の3の規定による排煙設備を設置した部分と同告示適用部分相互間の防煙区画の取り扱いを示している。
H12年建告第1436号第4号ハ(四)を適用しようとする当該室と自然排煙設備室との壁等は、「不燃間仕切り」。出入口は「不燃戸」としている。
告示では出入口の戸の仕様については明記されていないが、最近は東京都内の特定行政庁や指定確認検査機関でも「不燃戸」で指導される傾向が増えてきているようだ。
「注)4」は、H18年に追記された。
「京都市建築法令実務ハンドブック」(H24.1.1)で記載されている排煙設備の「特殊建築物の主たる用途に供する部分」についての取り扱い。
「病院や診療所の事務室(会計や相談窓口その他これらに類するもの)は、主たる用途に供する部分に該当します」とある。
「建築物の防火避難規定の解説(2012)」84頁では、
本告示第四号ハのかっこ書き「・・・主たる用途に供する部分で、地階に存するものを除く」については、当該部分の利用用途が特殊建築物としての用途になるか否かをもって判断する。たとえば、物品販売店舗の地階にある事務室等はこのかっこ書に該当しないものと解釈し、本号の適用を受けることができる。
「神戸市建築主事取扱要領(第2版)」(H24.08.18)の「Q&A」を見ていたら、「木造準耐火建築物の層間変形角の確認方法」について、詳しく書かれていた。
「京都市建築法令実務ハンドブック」(H24.1.1)で示されている自然排煙又は機械排煙と告示適用相互間の防煙区画等の仕様。
「神戸市建築主事取扱要領(第2版)」(H24.8.18)で排煙設備の異なる室の区画について取り扱いを定めている。
例えばオープンな管理スペース(ナースステーションのようなイメージ)と廊下。すなわち居室と室の排煙区画はどのように考えるか。
飲食店で厨房と客待ちスペース(ファーストフード店をイメージ)。すなわち居室と居室の排煙区画の考え方など。
実際の設計では、連続的な空間領域は多く とても悩ましい。
告示第1436号四ハ(4)の排煙緩和居室間の場合、「開口幅の合計が1.8m程度までの場合、防煙垂れ壁のみとし、扉を設けないことができる」としている。
ということは、
神戸市ではファーストフード店の厨房と客席の間それぞれの排煙緩和は難しい。
東京・江戸川区の「建築基準法等における取り扱い基準」(平成20年7月)で、各斜線制限等のたて格子手摺に関する取り扱いを定めている。
天空率に対して緩和を認めていないということは、天空率そのものが道路斜線、隣地斜線の緩和であるから二重に緩和する事はないだろうという判断か。
「西宮市建築基準法取り扱い基準」(2012.05.01)では、斜線制限に応じて建築物への適用を定めている。
(注1)の手摺子状のものは下図に示されている。
天空率や採光などにも適用されるかどうか取り扱いを示して欲しかった。
既存建物の経年劣化診断は、幾つかの段階に分けて調査を行う。
建物の躯体や仕上材に係わる建築領域と空調・換気、給排水、電気等に関わる設備領域の二つに大別できる。
又、各診断部位には下記のようなものがある。
防火地域内に建築基準法第6条第1項第4号建築物(木造住宅)を建築する場合、構造を準耐火構造にすることによって、100m2未満であれば建築可能となる。
木造2階建てで準耐火建築物(イ準耐)とする場合の層間変形角の確認はどうするか。
層間変形角の確認要求は施行令109条の2の2で規定されており、令第１０条の確認特例の条文には該当しない。
令109条の2の2
法2条第九号の三イに該当する建築物の地上部分の層間変形角は1/150以内でなければならない。ただし、主要構造部が防火上有害な変形、き裂その他の損傷を生じないことが計算又は実験によって確かめられた場合においては、この限りではない。
確認申請の4号特例は、施行令第46条について免除されてはいない。
この事について特定行政庁や指定確認検査機関では、どのような取扱いがされているだろうか。
「2」か「3」が適用される場合が多い。
準耐火建築物の「防火設計指針(平成5年6月25日)」p73では、木造軸組工法の場合として「一般的に層間変形角が1/120 と1/150程度の差であれば・・・・・木造軸組工法については、施行令46条に定める必要壁量に1.25を乗じた数値により設計すればよい。」と記載されている。
経済的耐用年数とは、建物がその使用目的に適応して、充分に使用目的を満足できうる年数をいい、物理的耐用年数とは異なる。 経済耐用年数は、法定耐用年数とは、まったく違った年数になる。
木造 軽量鉄骨 鉄骨 ＲＣ ＳＲＣ
法定耐用年数 ２２年 １９年 ３４年 ４７年 ４７年
経済耐用年数 ２０年 ２０年 ３５年 ４０年 ４０年
木造住宅で改築工事などして経済的耐用年数が延びていると判断される場合は、次のような考え方をするそうだ。
25年の経済的耐用年数が過ぎて、30年経っているにもかかわらず、改築等により今後も充分使用出来、経済的価値が認められる場合には、今後何年くらいの使用に耐えうるかを判断し、その年数を経過年数に加えて、全経済的耐用年数を求めることになる。
今後8年位の使用に充分耐え、経済的価値もあると判断された場合は、経済的残存耐用年数は8年と言うことになり、全経済的耐用年数は38年(30+8＝38)となる。 経年による建物価格修正率は、8÷(30+8)＝0.21と言うことになる。
ここで「今後何年ぐらいの使用に耐えれるか」という判断を、遵法性調査+劣化診断+修繕経費の算出などの調査を不動産鑑定士等と協力して行っている。
中古建物等を購入する場合や又融資をする場合は、遵法性調査+劣化診断+修繕経費(緊急及び長期)の算出等を組み合わせた調査を事前に行うのが賢明である。
例えば昨今では、建物の完了検査済証がない物件にはテナントが入居するのを躊躇したり、売買時に非常に不利になる。経年変化により建物の劣化が進んで耐用年数を下回るのではないかと危惧する建物もある。 歴史的・文化的に価値がある建物もあるが、それらの指標はあまり評価されてこなかった。
いずれにしても数字上の耐用年数ではなく、より実態に即した耐用年数の設定が望ましい。