型式認定住宅のリノベーション

型式認定住宅(100㎡を超え)を用途変更して学童保育所にしたいとの相談があった。学童保育所は児童福祉法に規定されているので特殊建築物で、100㎡を超えているのなら用途変更確認申請が必要。

ところで確認申請と工事完了検査済証はあるの?と聞いたら、確認はあるが検済は調べていないとの事。まずそれを調べてからねと言っておいたら後日検済がない事が分かった。

学童保育所側は、型式認定住宅の所有者と既に賃貸借契約を締結し借りているらしい。資料を送ってもらったところ確認申請に添付されいる図面と現状は平面の外形は変わらないが、屋根と室内の間取りが変わっている。

学童保育所側は、型式認定住宅のメーカーは工事費が高いと言うイメージを持っているらしく、あくまでも知り合いの市井の工務店に依頼したいとの事。

検済の無い型式認定住宅の用途変更確認申請が出来るかと問われた。

理論的には、手続き的にも技術的にも可能だと答えた。

ただし型式認定住宅はブラックボックスで技術的内容も構造図も構造計算書も非公開。メーカーと型式認定機関しか詳細は分からない。これを一般構造として検証するには、どういう構造フレームになっているのか調査し構造図を起こす。鉄骨溶接部等の検査をして構造計算を行い必要なら補強工事が必要となる。

調査費と構造図・構造計算検証や申請手続きで相当な費用がかかるし、補強工事が発生した場合、事業者としてそれらの費用を受忍できるのかと問うた。

型式認定住宅メーカー曰く「うちの案件はうちでしか直せない」と言っているそうで「全面リフォームなら請け負う」とか。

メーカーしか直せないという事でもないが、クローズドシステムである型式認定住宅の案件は費用から考えて型式認定住宅メーカーに依頼した方が良いだろう。

学童保育所側は、賃貸契約の解除を申し立てるそうだ。

建築物の計画変更

建築確認申請を受け工事途中の建築物が、建築主の都合で建物用途等が変更になることがある。

建築基準法では建築基準法施行規則第3条の2の各号に掲げる軽微な変更について規定し、それ以外の物は計画変更確認申請を必要とするとしている。

その計画変更が建物全体に及ぶとき、例えば物販店で確認申請を取得していた建築物が工事途中で旅館業に用途を変更する場合、階数が変更になる場合(階数が増加)、構造を変更する場合(基礎工事中に上部構造が変更になる)等は、計画変更確認申請で済むだろうか。

このあたりの事は明文化した取扱いは、あまり見られない。

長崎県建築主事会議の「建築確認を受けた建築物の計画変更等の取扱い要領」(平成27年10月30日)に建築確認を受けた建築物の計画変更の取扱いについては、軽微変更届、計画変更確認申請、確認再申請の三つに分類し取り扱うものとしている。

その中で当初の確認申請を取止め新たに確認申請を行うものとして

  1. 建築確認を受けた建築物と大きく異なる建築物を計画しようとする場合(大きく異なる建築物であるかどうかの判断は、計画に継続性があるかどうかの観点から行い、原則として確認済証の交付した者の判断による)
  2. 階数が増加する建築物を計画する場合
  3. 建築物の構造を変更する場合

以上の三つを挙げている。

リノベーションに関わる仕事をしていると色々な案件の相談が持ち込まれるが、確認再申請か否かというのは指定確認検査機関の権限を越えていて建築主事判断が必要だと思っている。

確認再申請となると、あまたある条令や要綱の届出も再提出となることが多い事は予想されるし、工事も一時停止しないとならないだろうから慎重な判断が必要だが、工事が実質的継続しているならまだしも建築確認を受けた後 何年も工事が停止されている場合はどうだろうか。

最近受けた相談では、構造適判制度が施行された2007年(平成19年)6月20日以前に建築確認を受け工事中だった建物がリーマンショック(2008年9月)の世界的金融危機を受け事業計画が中断し、事業主が倒産し工事が停止した案件のリノベーションについてだった。

物販店から全館ホテルに用途を変える場合の手続き上の問題や構造規定の遡及について相談を受けたが、手続き上の問題として10年も工事が放置されていた建物を工事継続中として、通常の計画変更確認申請を受付して良いものだろうか。

もうひとつの問題として建築基準法を遡及させなくて良いのかという問題もある。この10年で建築基準法の構造規定関係もかなり変更されているから現在の規定に適合させるために検討や再計算が必要ではないか。私なら「建築確認申請の取り直し」だと思うと上記の長崎県の取扱いを添付して回答した。

事業主の都合ではなく建築物の安全性が担保されているかどうかから判断するべきだと思う。尚、工事が完了していないので用途変更確認申請はできない。

この場合、大規模な構造の補強工事が予想されるし、その補強工事は現場施工なのでびっくりするぐらいの工事費が予想される。ましてや構造適判が必要ならひとつひとつ厳密な検証が要求され設計者としてはとても手間がかかり、とりわけ構造設計者から泣きが入るだろうと思った。ようするに新築設計の場合の報酬額では出来ないのだ。

フルリノベーションに関わるなら手続き上の問題や建築基準法の遡及。それらが工事費=事業費に大きく影響することは、初期の段階で綿密に予測しておいた方が良いだろう。

「自由とは、必然性の洞察である」(F.エンゲルス)

45年前に読んだ本の1節がふと脳裏に浮かんだ。

福岡市「用途変更の取扱い」(建築基準法第87条)

福岡市住宅都市局建築指導部建築審査課が平成28年8月に取りまとめた「用途変更の取扱い」(建築基準法第87条)は、下記の項目で用途変更のポイントが整理され、とてもわかりやすいものになっています。

  • ポイント1、確認申請の手続き
  • ポイント2、既存建築物の適法性
  • ポイント3、用途変更部分の適法性
  • ポイント4、既存不適格建築物への現行規定の適用

その他「用途変更の流れ」では、既存建物が検査済証を受けていない場合は、福岡市住宅都市局監察指導課で違反是正指導を受けることになっています。

それに代わって民間指定確認検査機関で国交省ガイドラインに基づき適合状況調査により確認申請を行うことができる場合があります。

先日 博多出張の際、福岡市監察指導課で計画案件の概要、適合状況調査の具体的で詳細な説明(事前電話では基本的に内諾を得ていた。)をしてきました。そして弊社の行う建築基準適合状況調査報告書に添付する図書として福岡市の様式である「建築物施工状況報告書」「委任状」「始末書」を受領してきました。

この「始末書」というのが福岡市独自で興味深かったですね。建築基準法に何らかの違反をし、それを放置してあった場合には当事者としての責任を明確にするために「始末書」を提出させるというのは必要だと思います。

だいたい検査済証のない建物は、何らかの違反箇所があるのが普通ですが、それをどの時点で是正するのが適切かというと、法12条5項報告なり国交省ガイドライン調査を提出し、是正工事を完了検査した後に建築確認申請の提出ということが通常だと思います。

指定確認検査機関に申請した場合は、違反是正後に確認申請提出となることが多いです。

ところが行政に法第12条5項報告を行い、行政に建築確認申請を提出する場合は、違反是正は、確認申請工事と一緒でも良いということになるケースが多いのです。こうすると本来のリノベーション工事と違反是正工事を連続して工事会社に発注することができタイムロスが少なくなります。

こうしたことが 弊社が指定確認検査機関を使わない理由のひとつでもあります。

福岡市・用途変更の取扱い

「用途変更の円滑化について(技術的助言)」国住指第4718号

「用途変更の円滑化について(技術的助言)」国住指第4718号・平成28年3月31日が出されていた。行政庁ごとに運用のばらつきがあるので整理したとある。

「1、用途変更の手続き」で下記のように記載されている

「区分所有建築物等で 、異なる区分所有者等 が 100 ㎡以下の 特殊 建築物の用途 への 用途変更を別々に 行う 場合に、用途変更する部分の合計が 100 ㎡を超えた時点での用途変更手続 きは、特定行政庁が地域の実情に応じ必要と判断した場合に限 り、その手続きを要する 。なお、 用途変更の手続きを要しない場合であっても、建築基準関係規定が適用されることはいうまでもないが、 同一の者が 100 ㎡以下 の用途変更を 繰り返し行う場合については、意図的に意図的用途変更の手続きを回避しようとすることがありえるので、 特に留意すること。」

共同住宅等で区分所有部分が100㎡以下で、区分所有者が異なれば手続きは不要とある。建物総体で100㎡を超えても「特定行政庁が必要と判断」した場合のみであるとある。これでは意図的な用途変更の回避は制御できないだろうと感じた。

いつのまにやらマンションから飲食店ビルになっているかも知れない。

「2、用途変更時に適用される規定等について」

この部分は、指定確認検査機関の人達は、よく読んで理解してほしいと思う。用途変更の確認申請で、指定確認検査機関の審査担当者から、しばしば指摘されるのが法第28条の2(シックハウス)である。法第87条の既存遡及からは除外されている。

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法第28条の2が何故法第87条から除外されたのはわからないが、建物の一部を用途変更する場合しか想定していなかつたからではないかと思ったりする。建物全体を用途変更するフルリノベーションも増えてきた今日では、確かに法的には遡及しないがシックハウス・24時間換気を除外するのはいかがなものかなと考える。

同じように、用途変更では建築士の設計・工事監理は不要である。建築士法第3条、第3条の2、第3条の3には用途変更は除外されているから。これも法的には必要ないのだが、事務所ビルの1階をコンビニにするような用途変更ならいざ知らず、フルリノベーションでは、有資格者が介在しなくても良いのかどうか検討する必要があると考えている。

建築主からこの条文を逆手に取られて、用途変更は工事監理は不要なのだからと言われ工事監理料を大幅に削られたが、リノベーションの方が現場に行ったり打合せ回数が増え赤字になった。というような声も聞く。

用途変更・大規模改修・大規模模様替えに伴う法的な取扱いは、交通整理ができてないと思う。

例えば、

  1. 耐震補強をアウトフレームで行う場合は、増築や大規模模様替えにならないか
  2. 屋根防水を取り換え別の防水にする場合、大規模模様替えとするか否か
  3. 外断熱で改修する場合、大規模模様替えとなるか否か、床面積が増加し増築となるか否か

法的に考えていくとグレーな問題が沢山出てくる。

是非 国交省にあられては、ストック活用を巡る法的な問題において引き続き指導力を発揮し、運用の整理を行ってもらいたい。

 

コア東京6・2016 東京都建築士事務所協会

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先頃届いた東京都建築士事務所協会の機関誌「コア東京6・2016」をながめていた。

記事の中では、「オフィスビルを保育所にコンバージョン・ビルイン型保育所の課題と設計の実際」石嶋寿和氏(株式会社石嶋設計室)が読み応えがあった。

石嶋氏が、ビルイン型保育所を設計する上で直面した用途変更に伴う諸問題が良く整理されている。

1、消防法の既存遡及

保育所がテナントとしてビルインする場合、ビル全体の消防法の用途が「複合用途防火対象物(16項イ)となり、用途変更する保育所部分の問題だけでなく建物全体に現行の消防法の基準が適用される。それらにかかる防災設備の費用をテナントが負担しなければならない場合があり資金的なハードルとなる。これはビルの一部に飲食店が入居する用途変更の場合も同様の問題が生じる。

2、建築基準法の採光

オフィスビルに入居する場合などは、敷地境界線から建物の離隔距離か少ないため有効採光が取れないことがある。弊社でも事務所から入院施設のある診療所への用途変更で病室の有効採光の確保に苦心したことがある。

3.東京都建築物バリアフリー条令

記事では「誰でもトイレ」の設置について取り上げているが、おりから東京都都市整備局市街地建築部長から「高齢者、障害者が利用しやすい建築物の整備に関する条令第14条の適用に係る基本的な考え方について」(28都市建企第252号・平成28年6月2日)という技術的助言が通知されている。これで保育所関係の都バ条令第14条の制限の緩和は、やりやすくなった。

4、東京都児童福祉施設の設備及び運営の基準関する条令

記事では、二方向避難の問題を取り上げている。駅前などの中小ビル等には敷地の余裕がないため外階段等を設置できないという実情はわかるが、こと安全上の問題に関わることであり、避難に関わること、防災上の問題は慎重に考えたいところだ。それにしても建築基準法上は、「直通階段」で良いところを「屋外避難階段」とされている。より安全性を考えて「屋外避難階段」としているのかも知れないが、過剰かなと思うこともある。

5、排水

記事では既存の給排水の位置を現地調査し計画図を作成しているとある。リノベーションでは「調査なくして設計無し」であり、新築とは異なる設計手法が必要となる。

用途変更に伴うオール電化厨房設置による幹線の変更、キュービクルの変更あるいは新設、飲食店等が入居する場合はグリストラップの設置などの問題もある。

これらのように、用途変更には幾つものハードルがある。入居ビルの選定の段階から、構造・設備・法令等の総合的な知識と経験が要求される。

時代にそぐわなくなってきた用途変更の規定

「用途変更」(コンバージョン)についての規定は、戦前の法律である市街地建築物法にも規定されていた。

大正八年法律第三十七號 「市街地建築物法」(昭和二十二年十二月二十二日改正)

【六條】

「前四條ノ規定ノ適用ニ付テハ新ニ建築物ノ用途ヲ定メ又ハ建築物ヲ他ノ用途ニ供スルトキハ 其ノ用途ニ供スル建築物ヲ建築スルモノト看做ス 」

前4条の規定の適用について新たに建築物の用途を定めるとき、または建築物を他の用途で使用するときは その用途に使用される建築物を(新たに)建築するものとみなす。 

ところが、昭和25年に建築基準法が制定された時点では「用途変更」に係わる規定はなかった。

「建築」の定義は新築、増築、改築、移転に限られていた。このほか修繕、模様替えといった概念もあるものの「用途変更」が法文に現れるまで、それから約10年を要することになる。

現在の用途変更については建築基準法第87条(用途の変更に対するこの法律の準用)において4つの項目から構成されている。
第1項は用途変更の対象建築物、第2項は実体規定と言われる準用規定、
第3項は既存不適格建築物に対する準用規定、第4項は部分規定に関するもので、法第86条の7(既存の建築物に対する制限の緩和)第2項,第3項(部分規定)の準用規定だけである。

最近は、用途変更と言っても建物の一部を用途変更するものだけでなく、建物全体を用途変更(コンバージョン)するものも多く見られるようになったのに、工事完了検査は必要ない、工事監理も不必要、設計者の資格も問われない。「用途変更」は「建築行為ではない」なんて、なんだか時代にそぐわない。

戦前の建物の再生@北九州市

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先月、戦前の建物を再生する業務の為、北九州市と打合せをしてきた。戦前の「市街地建築物法」に基づいて設計され建設された建物だから、当然建築基準法に基づく建築確認申請も工事完了検査済証もない。

電話で概ね北九州市建築都市局指導部建築審査課と打合せしてあったのだが、「戦前の建物」を「建築基準法に基づく工事完了検査済み証が無い建物」と同様に扱うことになった。

工事完了検査済み証の無い建物についての取扱いは、北九州市に内規(試用版)があるらしく、「既存建築物状況報告書」(別添:施工状況報告書、現況調査チェックリスト、現況図、現況写真、構造チェックリスト、その他)の提出が必要との事だった。

内容的には大阪府内行政連絡協議会の基準とさほど変わらない。施工状況報告書は法第12条第5項報告の規定によると記載されているから実質、法第12条第5項報告書を提出するのと同等のようだ。

ただし、これは北九州市に用途変更確認申請なりを提出する場合で、民間指定確認検査機関に用途変更確認申請を提出する場合の手続きは聞いていない。

手続きのメニューは単純なのだが、調査の内容とその評価・判断は、そう単純ではない。

簡易宿泊所@用途変更

このところ 既存建物を用途変更して外国人向け簡易宿泊所にしたいという相談が相次いでいる。

2020年東京オリンピック開催の観光客需要を見込んでか、あるいは、一部の人材不足を補うための外国人受け入れが今後増えていくことを見込んで、より収益性の高いビジネスへの転換だろうか。

古い賃貸共同住宅や古い事務所ビルで、空き家率が多くなっている収益性の低い建物が都内には多くなっている。

共同住宅と簡易宿泊所は、境界がグレーな部分も多いが、簡易宿泊所を無許可営業していたとして警視庁保安課が摘発していた事例も出てきているので、大っぴらに営業するためには旅館業法の許可が必要で、その為には建築基準法の用途変更は、不可欠という事になってきているのかもしれない。

簡易宿泊所を無許可経営、外国人観光客狙い 英国人を逮捕 警視庁

2014.5.16 14:47 [外国人犯罪]
 簡易宿泊所を無許可で営業したとして、警視庁保安課は旅館業法違反容疑で、英国籍で東京都足立区足立、無職、ジェームス・クリストファー・ウッド容疑者(28)を逮捕した。同課によると、「日本の外国人観光客が増え、東京五輪も開催されるため、低料金で宿泊所を提供したかった」と容疑を認めている。

 ウッド容疑者は昨年11月以降、3階建ての自宅の1~2階を簡易宿泊所「東京プレイスズ」として9人分のベッドを設置。1泊2500~6千円で提供し、これまでに約130万円を売り上げていた。都が昨年12月以降に10回、行政指導したが、「シェアハウスだから問題ない」などと応じなかったという。

 逮捕容疑は今年3~4月、自宅で簡易宿泊所を無許可のまま営業し、専門学校生のタイ人女性(21)ら男女7人を有料で宿泊させたとしている。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/140516/crm14051614470014-n1.htm

 

 

後出し確認申請

既存の建築物の「用途変更」は、ちまたに建築基準法違反の案件がゴロゴロしているなかで中々厄介な問題を秘めている。

あるビルの所有者からの相談

新たに中古で3階建ての飲食店ビルを買ったが、よくよく調べてみたら、そのビルの2階と3階の用途は「事務所」で建築確認申請を出してあり完了検査済証も取得している。2階、3階部分は現在「飲食店」で使用されており用途変更確認申請の手続きはしてなかったようだ。

消防の検査は受けているので、防災設備は法に適合している思うが、後出しで用途変更の確認申請が出せるかという内容だった。

オーナー曰く「法は遵守したい」と・・・よくよく聞くと、ビルを新たに飲食店として借りたいというチェーン店から用途変更が出ていないのはまずいと言われ動き出したとのこと。

用途変更申請そのものが忘れやすい(意図的に?)手続きらしく、店舗の内装が完成して消防に防火対象物設置届を提出しに行ったら、「用途変更は出したの?」「出さないと営業出来ないよ」と言われ慌てて相談に来られたことがあった。

行政や消防に連絡をとり状況を説明して「良いことをするのだから」と説得して「後出し用途変更申請」を受付けた事例は、指定確認検査機関に勤務していた時にあった。

今回の事例は、長い年月のあいだ「手続き違反」が放置されていた建物の「後出し申請」(実態違反は調査してみないと結論を出せないが)

たぶん行政に相談したら 以下のような回答があるのではないか。

  1. 確認申請完了時点の状態に復旧し、それを確認検査後、用途変更申請を受け付ける
  2. 次回の確認申請(増築・用途変更等)の時点で、既存が適合であることが証明できれば受け付ける

これはこれで至極ごもっともな見解ではある。

1,については、 今更、一旦事務所にもどすなど、無駄な工事費をかけるなんて非経済的と所有者は言うだろうし、中々納得はしないだろう。

2,については、当分新たな建築行為・用途変更の予定がない場合はどうするの? 違反建築物を放置していても良いと言うようにも聞こえる。実態違反が少なさそうだったら、当面は執行猶予状態だと行政は言うのだろうか。

関連の条文を調べたのだが、用途変更確認申請に関しては、いまひとつ申請時期が明確ではない。 用途変更確認申請は、法第6条等の「準用」だが、 用途変更においてはそもそも「建築等の工事を着手する前に」に該当する部分がないので、 後出しの確認申請が有効と考えることも出来なくはなさそう。

確認申請・完了届をせずに「使用」しているわけだから、 建築基準法違反で罰則に該当することは明白だ。 それでも罰則を覚悟した上で、確認申請を後出しするということは、見上げた心がけと言える。

手続き上も実態上も適合状態にする=「良いことをする」のであるから「後出し申請」に、行政が弾力的に対応してくれれば 世の中から違反建築物は少しは減ると思うのだが。

倉庫からの転用(コンバージョン)

倉庫業とは、倉庫業法第2条に「寄託を受けた物品の倉庫における保管を行う営業をいう。」とある。

建築基準法では別表第1(5)に「倉庫」と総称している特殊建築物であるが、別表第2(ヘ)5項に第二種住居地域内に建築してはならない建築物として「倉庫業を営む倉庫」とあり、「倉庫」と「倉庫業を営む倉庫」は区分けされている。

一般的な倉庫から他の用途に変更(いずれも100m2以上)するとき、

  1. 倉庫→事務所・・・事務所は特殊建築物ではないので用途変更不要
  2. 倉庫→営業用倉庫・・・用途変更不要
  3. 倉庫→物販店・・・用途変更必要、確認申請

1)の場合、用途変更が不要であるが排煙設備、換気設備等が必要となり遵法性を担保する設計・工事は必要である。ただ現在の建築確認申請制度にはなじまないので、(確認申請は不要なので)公に遵法性が確保されている建物であるという証明は得られない。

2)の場合、確認申請上の用途変更は不要だが、貸し倉庫や物流センター等の場合、仕分けなどで作業者が常駐する事が多く排煙設備が必要となる。これも現在の建築確認申請制度にはなじまないので、(確認申請は不要なので)公に遵法性が確保されている建物であるという証明は得られない。

尚、倉庫の種類 として下記があげられている。

【営業倉庫】
倉庫業法による登録を受けた倉庫。他人の物を預かる営業を行うために必要。

【自家用倉庫】
自己の貨物(商品)を保管するための倉庫。メーカーや問屋などが使用する倉庫。

【農業倉庫】
農協などが営む倉庫。農業倉庫業法による認可を受けた倉庫。

【協同組合倉庫】
中小企業等協同組合法などによる認可を受けた倉庫で組合員の物品を保管するための倉庫。

倉庫業の登録は以下の10種類に分類される

【普通倉庫①】

一類倉庫 求められる構造基準が厳しい分、保管可能な物品の種類も多くなっています 危険物及び高圧ガス、10℃以下保管の物品を除いた全ての物品の保管が可能

【普通倉庫②】

二類倉庫 一類倉庫より耐火性能のいらない倉庫です ガラス器、缶入製品、原木、ソーダ灰などが保管可能

【普通倉庫③】

三類倉庫 一類倉庫より防水、防湿、遮熱、耐火性能と防鼠措置がいらない倉庫です 陶磁器やアルミインコット、原木などが保管可能

【野積倉庫】

柵や塀で囲まれた区画(区域)です。防火、耐火、防湿、遮熱性能は要りません 雨風に強い木材、瓦、岩塩等を保管します

【水面倉庫】

原木を水面で保管する倉庫です 原木を保管します

【貯蔵槽倉庫】

穀物などをバラ貸物及び液体等で保管する倉庫です 穀物等のサイロ、糖蜜、小麦粉が代表的です。

【危険品(工作物)倉庫】

建屋、タンクで危険物を保管する倉庫です アルコールが保管可能です

【危険品(土地)倉庫】

区画(区域)で危険物を保管する倉庫です 潤滑油が保管可能です

【冷蔵倉庫】

10℃以下で保管することが適当な貨物を保管する倉庫です 冷凍食品が保管可能です

【トランクルーム】

個人の家財、美術品、書籍等を保管します 家財、美術骨董品、ピアノ、書籍など

用途変更の設計者資格

先日、用途変更の設計者資格について聞かれたので覚書的に記述しておく、

物販店舗からディーサービスセンターへの用途変更で100m2を超えているので、当然用途変更確認申請が必要であるが、相談者兼設計者は、普段は住宅の設計が多い二級建築士事務所。

公式的には この古い通達が生きている。

昭和27年住指発第424号 建築士の設計でない用途変更
昭和27年4月17日 建設省住宅局建築指導課長から愛知県建築部長宛

(照会)
法第87条の規定によれば同法第6条第1項第1号の特殊建築物のいずれかに用途を変更する場合は当該建築物を建築するものとみなされるが、建築士法第3条及び第3条の2の規定には用途変更する場合を含む旨の規定がないから大規模の模様替又は大規模な修繕に係る部分の延べ面積に応じて建築士の資格の要否を決定すべきもので、何等建築工事を伴わない用途変更については、建築士の資格を有しない者でも法第6条第1項第1号の確認申請書を提出し得るものであり、且つ、建築主事は当該申請書を受理すべきものと解してよいか。

(回答)
用途変更については法第87条に基く同法第6条の準用規定があるが、同条第2項は、建築士法第3条又は第3条の2の規定に違反する場合の規定であつて、建築士法上用途変更についての規定はないから(法第87条の準用規定は建築士法まで及ばない)法第6条第2項に関する限り、用途変更については何等制限はなく、建築主事は当該申請書を受理できる。なお、建築基準法上申請書は建築士に限定されていないから念のため、申添える。

 

以上のように用途変更の設計者資格については建築士でなくてもできる。

但し、報酬を得て業として行う設計・監理には建築士事務所の登録が必要。
(法第23条には法第3条2項のような用途変更が除外されると読める記述がない)

荷重の増減などの影響がない旨の「構造検討書」を添付する場合、対象建築物全体が特殊建築物なので構造設計者の検討が必要。

工事完了検査は不要で、工事監理者も不要。ただし工事完了届を提出。

工事完了届は、特定行政庁に提出するのが基本だが、用途変更確認申請を指定確認検査機関に提出した場合は、工事が完了したかどうか民間指定確認検査機関で掌握できないので、民間指定確認検査機関経由で工事完了届を提出する場合がある。

都内の特定行政庁によっては、現場確認というの名の検査(是正指示もある)に来る場合がある。

尚 この用途変更については、設計者資格、工事監理者、工事完了検査が不要なところから脱法ハウス(住宅から共同住宅)、違反グループホーム、数々の違法用途変更を生み出している一要因のような気がする。

時代は変化しているのに、今になっても昭和27年の通達が生きているのだから・・・

 

検査済証のない既存建築物の増築・用途変更-「契機」

「検査済証のない既存建築物は増築とか用途変更出来ないと思っていた」「検査済証がない建築物は工事中だと言われてた」「検査済証のない既存建築物の増築・用途変更が可能だという法的根拠は?」等、色々と質問を受ける。

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検査済証のない既存建築物の増築・用途変更

既存建築物の増築・用途変更の建築確認申請においては、既存建築物が建築当時の法令に適合している必要があり、工事完了検査済証があることが原則となっています。

ところが日本の建築業界の負の遺産といいましょうか、建築確認申請は取得したが工事完了検査済証がないという建築基準法の手続き違反の建物が街のなかに沢山溢れているというのが現状です。

そうした検査済証の無い建物を増築とか用途変更をしたい時、以前は行政でも門前払いされていたことも多かったのですが、最近は行政でも相談を受けとめてくれて確認申請を受け付けてくれて建築確認済証を公布してくれる事例が増えてきました。

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「用途変更時の建築関連法規の抵触事項に対する設計者の意識調査に基ずく規制緩和の可能性に関する考察」を読んで

『「用途変更時の建築関連法規の抵触事項に対する設計者の意識調査に基ずく規制緩和の可能性に関する考察」・・建物の長寿命化を目的とした用途変更促進のための研究』

CONSIDERATION ON THE POSSIBILITY OF DEREGULATION BASED ON SURVEYS OF DESIGNERS’ CONSCIOUSNESS FOR THE MATTERS AGAINST BUILDING CODES

は、2008年4月に日本建築学会計画系論文集 第73巻 第626号に掲載された、大阪工業大学・吉村英佑教授グループの論文で 以前に読んだのだが、感想を整理しておこうと思う。

http://ci.nii.ac.jp/naid/110006657341

現在の建築基準法は、新築が前提の規定や法体系となっており、増改築や用途変更などの既存建築物の活用を叫ばれている現在においては、充分適用できていない法律となっている。(他にも複合用途の建築に対する対応)

本稿は、1993年~2006年までの13年間の建築雑誌から用途変更事例を抽出し、設計担当者に用途変更の妨げとなった建築関連法規の規定とその程度をアンケートで尋ねている。

その項目は、床荷重・居室の採光・廊下の幅員・階段の寸法・避難階段・排煙・その他であり、実際プロジェクトの企画段階で これら関係法規のチェツクをし改修コストがかかるものは取り壊される。

用途変更の確認審査・設計申請の両方の経験をして感じるのは、条例関係の制限が多いことだ。とりわけ用途変更の場合におけるバリアフリー条例の適用に困難を伴う時がある。バリアフリー条例の用途変更への対応は、高齢者・子供・障害者・妊婦が多く利用する施設に限定して適用しても良いのではないかと思う。

避難関係・防火に対する規定の緩和は好ましくない。

完了検査済証が無い建物、確認申請(副本)がない建物、そうした既存建築物が世の中に沢山あり、無届出で用途変更がなされているのが多いのが実情だ。そうした建物への対応をどうするのか?

用途変更は「建築行為では無い」(法第3条)が、完了検査が必要ないのは「ザル法」的でいだけない。現状では、行政の監察と特殊建築物定期報告でしかチェツクできない。

ちょつと羅列的な感想だけど・・・

たまに研究者の論文を読むのは、問題が整理されて参考になる。

 

 

用途変更と構造

用途変更における構造耐力規定(法第20条)については準用される規定となっていない。

これは用途変更の性格上、当初の荷重条件を満たす範囲での適用を前提としているからであり、用途変更確認申請に際しては 荷重条件が変わらない事の検討報告書を確認申請書に添付する。

荷重条件が変わる場合や構造耐力上主要な柱、梁、耐力壁、床など一部を変更する場合は、設計者により検証が必要となり、用途変更確認申請時に検討報告書を添付する。

用途変更により設計条件が変わる場合(主に荷重増となる場合)は、当該建築物を建築した当時の法令によって再検討を行なう。