月: 2024年12月

　ドアノックツールとは、見込み客が閉ざしている心の扉をノックし、その扉を開けてもらうためのツール（商品・サービス・資料・レポート・お試し利用など）。

　事務所開設から12年目に突入した。仕事の最初はB to Bが中心だったが、いずれはB to Cへの転換を指向していた。

　出来るだけ頻繁に、このブログに投稿し、日々見聞きした事を書く事。その年を振り返ったレポートを作成して年１回発行する事を続けてきた。

　このブログは、1日平均2,800Visits、1日平均16,000Pagesの閲覧者となっている。閲覧者が増えるとともにメールや電話での問い合わせ、相談も増え、それらに割く時間もかかるが、業務の成約に結びつくこともあるので間違いなく弊社にとってドアノックツールになっている。

　その他のSNSには中々手が出せないでいるが、限られた経営資源の中で選択と集中は必要なので、仕方ないと思っている。

　毎年1回発行するレポートは、以前は年末に準備し年始に名刺交換をした人を中心にメールで配信していたが、現在は年末、年始ぐらいから1年を振り返って構想を練り、年度始まりの4月上旬に発行するようにしている。これはドアノックツールという意味合いもあるが、自分にとっては仕事を振り返り整理するリフレクションという目的の方が強い。

　ドアノックツールとして自費出版で本をつくり残したいと最近は思っている。紙でも電子書籍でも良いと思っているが画像を沢山挿入したいので電子書籍が良いのかもしれない。

　幾つかの本の構想は出来ていて、仕事の傍ら時々取材も行ったりしている。今は、気の合う編集者と出会えたら良いなと思っている。

　

スーザン・バーレイのデビュー作で、日本では1986年に初版が発行されたとある。

　アナグマは、イギリスでは最もなじみの深い動物のひとつらしいが「身近な人を失った悲しみを、どう乗り越えていくのか」ということをテーマにした絵本で、こどもたちに「死」について考える契機を与えるらしい。

　私は、この絵本で「継承」ということを考えるようになった。今年2024年から「継承」を意識した取り組みを試行錯誤しながら始めたところだったせいもある。

　近年、クライアントや知り合いから「後進の育成を」と、言われるようになっていた。しかし後進者など容易に作ろうとしてできるものでもあるまいが、何らかの「智慧」の伝達は、仕事を通じた口伝で可能ではないかと考えた。知識があれば仕事がくるわけでも、こなせるわけでもない。やっぱり智慧は、経験が左右するように思う。

　空海の言葉に「仏の教えは一言で言えば、自分の利益と他人の利益を一致させることである」というのがある。「人を思いやる気持ちと、人に利益をもたらす行動をすることが全ての根本である」という言葉も残っている。そして「仏として生きる道は遠いところにあるのではない。すぐそこにある。」と

　生臭すぎる自分は、仏にはなれないが・・・

　この国が人口減少社会にあることは「常識」だ。人口減少という社会構造の変化を企業、自治体、地域のそれぞれの現場で、起きうることをどれだけ具体的に正確に予想してるだろうか。

　2025年には後期高齢者(75歳)が5.5人に1人。65歳以上は3.3人に1人という高齢化社会になる。今年1年間の出生数が70万人割れになるかもしれず、この国の人口はどこまで減っていくのだろうか。

　そんな衝撃的な現実を前にしてもなお、多くの人が「人口減少日本で何が起こるのか」を本当の意味では理解していない。

　この本「未来の年表 業界大変化」は、製造・金融・自動車・物流・医療などの各業界で起きることを可視化し、人口減少を克服するための方策を明確に示した１冊だ。

　見聞きしていると現実逃避しているのではないかと思う経営者も見かける。　

　いまだに売り上げは右肩上がりで増えていくと信じている経営者。今仕事があるからと社員を増やそうとする経営者。建築業界をみれば、工事会社はあくまでも見積合わせに固執したり。プロポーザルという名で公平性を装った業者選定が　いまだ有効だと思っている人達もいる。

　日本のゼネコンには総合技術力が未だにあり、デザインビルドが最善だと思っている人達がいるが、現在の日本のゼネコンは建築商社化しており、多重下請け構造のアウトソーシングで、かろうじて成り立っている現状だ。ゆえに中抜き中抜きの積み上げで、建築工事費は高くなるばかり。

　デザインビルドの最大の欠点は、品質管理の第三者性が担保されていないことだ。床に勾配があつたり、柱が垂直でなくても工事が進んでいくスーパーゼネコンの多くの事件が噴出しているにも関わらず、大手ブランド信仰はなくならない。

　人口減少社会、マーケットの縮小という　日本の社会構造の変化にどう対応し準備するか。そうしたことを考えるきっかけになった本である。

国土交通大臣登録　耐震診断資格者講習・耐震改修技術者講習の講習修了証明書が一般社団法人日本建築防災協会から届きました。

昨年の鉄筋コンクリートに続き、今回講習が終了したのは鉄骨鉄筋コンクリート造の部門です。

耐震診断には、かれこれ30年ほど前から関わっていますが、近年は高強度コンクリートの開発もありRC造が主流でしたが、現在大規模改修時期を迎えている集合住宅の建物はSRCも多く、SRCも勉強しておこうと思い受講しました。

WEB講習でしたが、顔認証システムが導入されていたので、少し静止していると「顔写真」と判断するのか動画が停止し、うつ向いていると「真面目に聴講してない」と判断するのか動画が停止するというシステムなので、意外と真面目に聴講しました。顔認証システムは良いシステムだと思います。

　大宮門街(おおみやかどまち)は「大宮駅東口大門町2丁目中地区第一種市街地再開発事業」として2009年から具体的な取組が進められ、2022年に竣工。2022年4月から順次開業、2023年の年明けにグランドオープン。

　それから2年弱。ちまたでは再開発の失敗作とも言われている。

　毎年人口が増え続けるさいたま市。その主要駅のひとつである大宮駅東口駅前は、土日にもなると若い人達で溢れかえる。にもかかわらず大宮門街は空き店舗も多く、にぎわいがあるとはとても言えない。

　さいたま新都心のコークシテイだって土日にもなると駐車場待ちになるぐらいの集客がある。浦和のパルコもにぎわっている。それらの施設と比較がされるので大宮門街も辛かろうが。

　総事業費約658億円。491億円の補助金(税金)が投入されている。事業費の75％は税金。

　ひとつは賃料が高いからとも、商業ビルとしてのデザインの魅力に欠けるからとも言われている。確かに箱の積み上げに見える。通路は狭く暗い。開放感がない。キーテナントが無く雑居ビル化している。

　再開発ビルは難しい。

　12月中旬から頭を省エネ関係のモードに切り替えて、省エネ適判2件。東京都の省エネ促進事業補助金の交付が決定された案件の検討計画書の作成が2件。これを12月中に終わらせておかないとならない。今夜も深夜ディスクワーク中。

　こうしたブログ記事を書くのは息抜き。

　日中は、B to Cの新規相談の打合せが続き、2025年春以降の物件の仕込み中。爺さんは喋りすぎて燃え尽きそう。

　　不動産を所有しているカスタマーの悩みを聞いていると、日本の建築業界の長年の悪い所業、いい加減さんにあきれるばかり。

　クリーニング取次店は多いのに肝心のクリーニング店が、後継者の問題、機械設備の再投資等の問題で閉店している。これは建築業界も同じ。職人が高齢化したり、廃業して作り手が急速に減っていっているのに、「営業力」のあるところが中抜きし威張っている。威張っていられるのも時間の問題なのに。

　と毒を吐いてみた。

急に冬になり寒くなった。

深夜に起きて仕事をする私の為に、妻がジェラートピケの室内着を買ってくれた。

黒いモコモコのジェラピケと黒白縞々のジェラピケ。

このジェラピケの室内着を着ると熊の縫いぐるみになった気分になる。

暖かいが、ディスクワークはしやすい。優れものだ。

ありがとね。

今まで3匹の犬と1匹の猫を飼い、一緒に暮らした。

もうみんな、先に旅立つた。

子供の時に外に飼われていた犬。時々ご飯をあげる係だったけど、あまり記憶がない。

こどもが生まれる前にいた猫。団地で隠れて飼った猫。頭のいい猫だったな、一緒にお風呂に入った記憶が蘇る。

ラブラドルレトリバーのオス。力が強かった。毎朝30分以上散歩した。外で飼ったので　随分と寂しい思いをさせたかもしれない。病気をあまりしなかったが、最後は心臓の病気であの世に逝った。

ゴールデンレトリーバーのメス。優しい子だった。具合が悪い人のそばに寄り添ってくれた。誰もいないときベッドやソファーでこっそり寝ていた。吠えたのを数えるぐらいしか聞いたことがない。２回も大きな手術をしたけれど長生きで老衰で逝った。

みんな　ずーっと　ずっと　だいすきだよ

　プロジェクトの検討課題が多い時は、隔週開催していたWEB打合せ。このところ一ヶ月に一回だが、今回から新たに中部地域から2名参加したので新鮮だった。

　冒頭、現在進行形のプロジェクトのCG下図を基にデザイン検討の打合せ。大規模改修工事における鋼製建具の工事別分類方法とキープラン、建具表の書き方について説明。そして2025年5月に開催が決まった「てら小屋セミナー2025」の企画案について担当者から説明があった。

　今回のメインは、地階RC、１・２階木造の混構造の検査済証の無い建物を建築基準法適合調査(ガイドライン調査)を行い増築申請した事例で、実際にガイドライン調査機関に提出した書類一式を見てもらい説明を加えた。一般的なリノベ―ションの為の調査と大きく異なるのは、弊社では建築基準法の条文毎に適合、不適合、既存不適格を明確にするチェックリストを作成する事にしている事。

　次回は1月。要望により重量鉄骨造検済無し建物のガイドライン調査、増築申請、検査済取得をした事例について説明することにした。

2024年12月6日国土交通省から「既存建築物の確認審査の円滑な運用について(技術的助言)」国住指第318号が発表された。

これは、「法第６条第１項第４号に掲げる建築物のうち改正後の法第６条第１項第２号に掲げる建築物に該当する建築物の増築、改築又は移転をしようとする場合には、建築確認・検査における審査・検査の項目が増加するとともに、大規模の修繕又は大規模の模様替をしようとする場合には新たに建築確認・検査を受けることが必要となるため、既存建築物に係る確認審査等（法第18 条の３第１項の確認審査等をいう。以下同じ。）の業務が増加することが見込まれる。」という事が予想されるため。そして新たに「既存建築物の現況調査ガイドライン(第1版)」が公表された。

　今回の新ガイドラインの公表に伴い、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（平成26 年７月２日付国住指第1137 号により通知。「旧ガイドライン」）は、2025年(令和７年)４月１日をもって「既存建築物の現況調査ガイドライン」に統合・一本化され廃止される事となった。

　直近の建築関係者での集まりでも、2025年4月1日から法6条1項4号から新2号への移行に伴いリフォーム業界には激震が走っていると聞いた。新築そっくりさん的な大規模なリフォームを売りにしてきたところ。再建築不可地(未接道)の大規模リフォームの会社等では影響が大きいだろうし、技術的に対応できないところは淘汰されるだろうと言うような話が出ていた。

　今回公表された新ガイドライン。今のところ木造2階建ての一戸建て軸組工法を想定したチェツクリストだけだし、まだ第1版なので、今後の継続的な発表を待ちたいと思う。

日本不動産経営協会(JRMA)2024年12月例会で「建築ストックの選択」というテーマで話をしてきました。JRMAは不動産経営者の団体で、月1回の例会の外部講師として招かれました。

所有する建築ストック(既存建築物)が改修等の岐路にあるとき、どのような選択肢があり、それぞれにどんな課題、留意事項があるかという整理をしました。

5つに分けた選択肢のそれぞれで特に留意する事をキーワードとして説明しました。赤字は弊社で特に留意、重視している事項です。

これから、高度経済成長期の建築ストックが築30年、40年の大規模改修時期を迎える一方、人口減少時代、マーケットが縮小していく社会のもとで、どういう事に留意する必要があるかということを、弊社で担当した実例の紹介を交えて説明しました。

不動産経営者ばかりなのか、実に質疑応答が多かったです。それとびっくりするほど多くの人と名刺交換をしました。

講演の後　近くの居酒屋で30名ほど参加の懇親会に。

爺さんは、喋りすぎて疲れました。

時々行く店に、14代の龍月があったので始めて飲んでみた。

毎年11月に出荷される限定酒との事で、14代の中でもさらに入手しにくい酒で、私は飲むのは始めて。

今まで飲んだ14代の中でも群を抜く旨さだった。

口に含むと甘みが広がり、芳醇だけど雑味はなく、フルーティーな香りと驚くほど綺麗な味わいが持続する

山形、高木酒造　凄い。

2合だけしか分けて飲ましてもらえなかった。

この後、女将さんの薦めで　色々な日本酒を飲んだので酔っぱらった。

次の日は　眠たくて仕方なかった。

多分　血糖値爆上りだったのではないか。

日本酒は　奥が深いとつくづく思う。

なんなんだろ～。

もう生き返らなくて良いんだね。死んで良かったね。なんて感想を持つ絵本って不思議だ。

とっても哲学的な絵本。

愛に満たされて死ぬと上仏出来るということか。

2010年に亡くなられた佐野洋子さんの代表作。

私の購入した本の巻末には、1977年10月20日第1刷発行。2024年10月11日第126刷とあるから作者の死後も読まれ続けられている不死の絵本。

しばらく温泉に行ってないなぁ～。出張であちこち出かけるけどホテルのユニットバスだし、湯治に行きたいなと思いながら、この本「イラストで読む　湯けむり建築五十三次」を見ていた。

相変わらず宮沢洋さんのイラストは楽しい。名だたる建築家の手掛けた浴場がいつのまにか、沢山全国にあるんだとという事を知った。

軽井沢の「星野温泉トンボの湯」は泉質も良かったし、何より露天風呂が印象的だった。石組はイサム・ノグチの石の彫刻制作を20年以上支えた石彫家の和泉正敏氏によるものだし、浴槽と池の際が心地よい。あの水深の浅い浴槽に身をゆだねていると最高にリラックスできる。

別府温泉杉乃井ホテル棚湯も入ったことがある。棚田をイメージした絶景露天風呂は、山梨のほっらかしの湯に原型があるとおもうが、杉乃井ホテルは、別府を代表する大型ホテルで、団体観光客が多い。私が入った棚湯は、混雑したプールのような状態で、とてもこの本の写真やイラストにあるような雰囲気ではなかった。

前から行ってみたかった大分県竹田市の温泉療養文化館御前湯(象設計集団)、ラムネ温泉館(藤森照信)、クアパーク長湯(板茂)は、一層行きたくなった。

2025年は、西の方角が良いので九州に行きたいな。

最近、絵本を読むようになった。

加齢に伴い、小さなフォントの本を読むのが苦痛になってきたということもある。

爺がなんで絵本とおもうかも知れないが、絵本は大人が読むと「心に潤いを与えてくれる」らしい。そんな事を聞いて、大人向けの絵本を幾つかか買ってみた。

「おへそのあな」は、昔我家の子供達も見ていたような気がするが、赤ちゃんがおへそのあなを通して、見たり、聞いたり、匂いを嗅いでいるという絵本。

読み終わると確かに心がほっこりする。

巻末を見ると、2006年9月20日第一刷発行で、2024年5月10日第36刷発行だとある。重版出来どころでない、ロングベストセラー絵本。

　港区内の延12,000㎡の事務所ビル。1フロア1,500㎡で機械排煙設備(天井チャンバー方式)が設けられていたが、テナント区画発生により法不適合箇所が生じるビルを階避難検証法により機械排煙設備、防煙垂れ壁を緩和する改修設計が終わり、このたび日本建築センターから「改修計画の法適合性審査報告書(意匠)」が交付された。これで年内の仕事は一区切り。

　一部鋼製不燃扉を防火2号(遮煙)に改修する工事が必要になり、鋼製建具施工図の確認、現場工事監理等が次のフェーズとしてあるが、現場調査、実測、計算等5か月余りの仕事が終わった。勿論他のプロジェクトも同時並行で実施しているし、次の展開の為に色々と考えることもあるが、次の締め切りまでは少し間がある。

　来週末には、コロナ禍で途絶えてた人前で話す機会を得た。演題は「建築ストックの選択」。不動産経営者の集まりなので、所有する建築ストックが改修時期になった時に、どういう選択肢があり、それぞれにどんな課題があるかという内容にした。が事例整理をしばらくしていなかったので、パワーポイントとそのコメントの作成に火がついている。

　オーナーが建築関係者に相談したら7割から8割ぐらいは「ガラガラポン」「建替え」しましょうと言われると思うが、既存建築のリノベ―ションも一つの選択肢でしかない。弊社は必ずしも設計業務に結びつく選択肢を推奨するわけではないのだが、やっぱり設計に結びつく仕事は楽しいし、やりがいがある。

　設計チーム(てら小屋チーム)も意匠、設備、電気、構造に施工分野の人も加わり、さらに首都圏だけでなく中部圏のメンバーも増えた。第一線で実務を行う建築ストックに本格的に携われる体制が出来てきた。

　目指すは、エージェントではない「ものづくりのチーム」。

令和6年6月19日に改正建築基準法が公布され、建築基準法第18条で定める国、都道府県または建築主事を置く市町村の建築物（計画通知）について、指定確認検査機関による審査・検査等が可能となった。
計画通知に関する業務受付を開始した指定確認検査機関もある。

いいんだかどうだか。

　日本には、こんなにも物づくりの歴史があり、まだまだ魅力的な素材や技術がたくさんあるんだと再認識させられた本。

　それら素材や技術のどこに着目し、どんなプロセスを経て、新しいプロダクトを生み出していくのか。箸置きから建築まで、生活にかかわるすべてのデザインを手がける小泉誠氏の着眼点が体験できる。

　小泉誠氏は、製品づくりと共に、メーカーの環境づくりや仕組みづくりに口を突っ込みことになるブランディングデザインの領域に足を踏み出しているが、あくまでも「つくり続けたい!」という気持ちが先で、結果として各社がブランドとして育った。と書く。

　デジタル万能みたいな時代だからこそ、現地・現場に足を運び、素材に触れ、技術者の声に耳を傾けることで得られることに新しい発見や価値が生まれるのだろうと思う。