カテゴリー: 【03】ストック活用

　もともと「長寿命化」という言葉は、文科省が10年ほど前に使い始めたような記憶があります。

　鉄筋コンクリート造の公立学校施設は、従来老朽化の進行に伴い建築後およそ40年ぐらいで改築が行われていましたが、技術的には劣化等の状況に応じて必要な対策・改修等を行う事により、70～80年程度使用することは可能でした。それは民間の建物も同様です。

　長寿命化は、既存建物の構造体を利用する為に、構造体の構築が不要であり、また既存建物の取り壊しを行わないので、それらに係る工事費を削減できます。又排出される廃棄物量も削減されるので改築(スクラップ&ビルド)に比べて極めて安価な工事費で、しかも短い工事期間で実施することができます。一般的には、改築コスト総額の60%程度を上限にすると考えられています。

　またライフラインや建物環境の改善などもあわせて行うために新築(改築)と同様な環境改善を図ることが出来ます。

　鉄筋コンクリート造の場合、第一段階として構造体の劣化状況等の把握が不可欠です。コンクリートの中性化深さや鉄筋の腐食状況、鉄筋のかぶり厚等の状況を確認しますが、耐震診断や耐震補強を実施している場合は、その時の資料は参考になりますが、時間が経過している場合もあり、又耐震診断で調査するコンクリートの圧縮強度や中性化の試験体数は極めて限られている為に、耐用年数評価をする場合は、建物全体にわたっての調査が必要となります。

　建物を改築とするか長寿命化とするかは、個々の建物毎に判断しなければなりません。結局は長寿命化整備とその後の維持にかかる費用が判断基準となることが多いと思います。これには総合的な判断、将来を含めた全体を俯瞰した判断が必要となります。

　弊社では建築ストックの長寿命化計画にあたって、第一段階で耐久性評価と遵法性調査を一体的に進めます。民間の建物の場合、改修計画、リーシング計画、概算工事額の算出、長期修繕計画、事業収支計画を一体的に行います。

　これは今までの私(弊社)の設計・監理経験、建築審査の経験、エンジニアリングレポート等の業務経験等を全て生かせる業務です。

　そろそろ「建築法務専門事務所」という肩書は変更しなければならないかも・・・

一般財団法人日本建築センターの建築技術研究所の発行するレポートを読み返してみた。

調査研究 | 日本建築センター (bcj.or.jp)

第5号:マニュアル・レポート202３では、既存RC造建築物の耐用年数評価件数が、2019年5月から2023年3月までの累計件数で128棟にのぼったと報告されている。耐用年数が100年超と評価されたものが75棟、58.6％と最多で、評価不能のものが12棟とある。80年から100年と評価されたものが8棟あるので、80年以上の耐用年数評価でみると64.8％になる。

「BCJが評価する耐用年数」は、外壁等の屋外側から進行する中性化がその屋外側鉄筋の鉄筋のほとんどには到達しない年数を、調査時点から起算して推計している。

「評価不能」とは、中性化が一定に進行しており上記の耐用年数を正の値として算出することができないケースと書かれている。多分コンクリート中の塩分濃度が高かったものと個人的には推察している。

この耐用年数評価から築年数と耐用年数のあいだには必ずしも強い相関関係があるものではないということが判明したと書かれている。築古のものは総じてコンリートの圧縮強度は低いが、外壁モルタルが厚くこのモルタルによる中性化抑制効果が発揮されコンクリート躯体には中性化があまり進行しておらず長期間の耐用年数が評価されるものが多かったと書かれている。

　これには実感する。弊社で戦前の昭和12年のRC建物、地下1階地上6階建ての建物を調査した事があるが、外壁は厚いタイル貼りとそれ以外は20mm～3０mmのモルタルの上に塗膜材仕上。一部補修した面ではモルタルが二層になっていたので外部からのコンクリートの中性化はほとんどなく、むしろ内部の躯体あらわしの面から中性化が進行していたケースを思い起こした。

　ただしモルタル等の仕上げ材の中性化抑制効果に対するポテンシャルは高くないので持続性には特段の留意が必要だと書かれている。

　築浅でコンクリートの圧縮強度が高いものでも、仕上材の塗料等が早期に劣化することにより中性化が進んでいる事例もあると書かれている。

いずれにしても調査件数が増えてデーターが蓄積されてきたなと思った。現在、このRCの耐用年数評価をする機関は増えてきているが、そのデーターの取り方や分析方法は各社まちまちと聞く。

以下弊社からの質問に対してBCJから教示してもらったことを転載しておく。素晴らしい内容だったので、参与ごめん了解とらずに転載します。

「耐久性設計では新築時の設計耐用年数、つまり使用期間をどれくらいに想定して耐久設計をするかという計算モデルはありますが、現に築数十年の風雪を経た建物の実際の中性化の状況を調査しそれを踏まえた残余の耐用年数推計方法は学会や国ともにありません。また、それに正面からトライするような研究もこれまではないと思います。おそらく建築センターの7名の評価委員の先生方は我が国のRCの耐久性分野をリーダーの方々ですので、建築センターでの多数の個別建物毎の耐用年数評価を通じて、その方法が徐々に収れんしていけば、いづれはデファクトスタンダードになるのではないかと思います。
　もう一つの問題は建築業界等での「耐用年数」という言葉が、正確な定義なしにそれぞれの観念で使われ混乱しているということです。広辞苑などでは「使用に耐え得る期間」というのが一般的な意味ですが、それを科学的・工学的に突き詰めることは極めて困難です。劣化要因は様々です。そこで、BCJでは一般的に劣化の支配的要因である
中性化に着目して外壁等の屋外側の最外側鉄筋の一部に到達する年数を推計して、耐用年数としています。
これは実際の構造耐力性能の限界から見た場合かなりの安全側の評価だということになります。現在の工学的知見レベルではすべての劣化要因を調査し、その劣化スピードを推計し、最終的・総合的な寿命を推計することは不可能です。
　だからと言ってこれまでのような一般論での耐用年数に縛られていては、現実社会での建物の長寿命化による有効活用は進みませんので、建築センターでは中性化による評価を実施しているということです。中性化以外の要因についても学識経験者が現地調査で目視等の範囲で確認し、他の要因が問題であればそれを評価書にも反映することとしています」

中古マンションを購入する際の調査方法を紹介する動画をYouTubeで見ていたところ、目視と表面上の劣化調査。修繕履歴の確認の必要性を言っていた。それはそれで必要な事だが、それだけでは足りないと思う。

人間の場合に置き換えてみると、症状の問診と過去の病歴だけで病気を判断するようなことはない。血液検査もし、レントゲンをとり、場合によつてはMRIや各種検査を駆使して病気の原因を追究する。それでも外科的手術で開いてみないとわからない事もあると医師から聞いた。

中古マンションを購入する側では、非破壊検査や微破壊検査をする事には限界があるので、売主側で実質耐用年数評価をきちんと行っておく必要がこれからはあるのではないか。

私の建築設計の考え方は「コンテクスチュアリズムだね」と言われた。懐かしい言葉を聞いた。ポストモダニズムの影響を受け、その時代の中で設計活動をしていたから当然色濃く残っているのかもと思った。

コンテクスチュアリズムとは、敷地や周辺環境などの街区の形状や風景、歴史や文化などのコンテクストを重視する設計姿勢や設計思想のこと。

1950年に建築家ロバート・ヴェンチューリが「建築の構成におけるコンテクスト」と題する修士論文を執筆し、ゲシュタルト心理学におけるコンテクストの概念を建築に導入した。

1970年代後半、チャールズ・ジェンクスやロバート・スターンによりコンテクスチュアリズムはポストモダニズムのなかに位置づけられたが、文化的コンテクストに偏重した概念として理解され、また歴史主義などとともに受容されたために、ポストモダニズム建築への批判が強まるにつれてコンテクスチュアリズムも退潮していった。

でも21世紀になった現在の建築設計でもコンテクストの概念は多用されており、歴史保存やリノベーション、地域再生が重要なテーマとなっている現代においてその重要度は再評価するべきだと思う。

そういえばロバート・スターンは　今どうしているのかと思って調べた。たぶん若い人は知らないと思うし、日本ではあまり評価されていないから邦訳の著作も少ない。

Robert A. M. Stern Architectsという大きな組織事務所になっていた。
https://www.ramsa.com/

写真は、事務所のパートナーズによって設計された2023年のパラディオ賞を受賞したイェール大学のシュワルツマンセンター。

もう結構な御歳(80代前半)だと思ったら、1998年からイエールスクールオブアーキテクチャーの学部長を務めていると書いてある。まだ現役なのかな。

日本ではリノベーションはマイナーな仕事とされていて学会や業界の中での評価は低いけど、アメリカでは大規模なリノベション案件は多い上に、きちんと評価されてるように見える。

　日本にはすでに有り余る建築ストックがありますが、建築業界の意識や市民の意識もスクラップ＆ビルドから、建築ストックを長期に活用するという転換は中々進んでいないように思います。

　地球環境問題に加え、公共建築では地方自治体の厳しい財政状況。この数年の建築コストの大幅な上昇から民間建築物の事業収益性の低下等。今後の日本経済を見通すとスクラップ＆ビルドの継続は困難であろうと思われます。

　しかし一方で、鉄筋コンクリート造の高経年建築物の長寿命化については、その方法やプロセスが必ずしも確立されていませんでした。

　長寿命化へのファーストステップの一つが耐用年数です。高経年建築物への多額の改修投資を決断するには、それが今後どれくらいの期間、必要な構造安全性等が保持できるのかについて、工学的な検証・評価が必要です。

　実は、もうひとつのファーストステップは、遵法性調査なのです。日本の建築ストックには、完了検査済証が無い建物、増築や用途変更が無届でなされてきたような建築物が官民ともに多いという特徴があります。

　長寿命化計画の最初の仕事として、耐震化や長寿命化の改修工事の費用を金融機関からの融資により調達するために耐用年数の適正な評価を行います。その上で個別に構造安全性が継続する期間を耐用年数と考え、その期間を確認したうえで長寿命化計画の策定、長期の改修資金の融資の可能性、事業採算性を検討する必要があります。

　人間の場合、「負のオーラ」とは一般的に、「ネガティブな印象や雰囲気」のことを言います。 周囲に暗い雰囲気やマイナスな印象を与えてしまうので、負のオーラを放つ人は周囲からは敬遠されがちです。 考え方がネガティブな人は、負のオーラが出てしまうと言われています。

　既存建物も「負のオーラ」を放っているものがあります。それを感受するかどうかは個人差があります。

　そして、それらの多くは事故物件でもあります。既存建物調査の際に「事故履歴」が添付されてくるものがありますが、ほとんどが「事故履歴無し」と記載されてきます。

　しかし弊社では一応「大島てるの事故物件サイト」で確認をすることにしています。すると書類上は「事故履歴なし」という建物でも「自死」「殴殺」「焼死」「孤独死」「飛び降り自殺」等などがあったりします。

　既存建物から「負のオーラ」を感じる人は感受性の強い人、霊感のある人で、私は鈍感な方ですが、妻は霊感が強いので最近は既存建物の室内には極力入らないようにしています。

　鈍感な私でも今までいやだなと思った既存建物は幾つかあります。

　長年放置された地下室の照明が全くない空間。とある工場の用地取得でオーナーに同行した時、うっそうとした樹木の中に古い蔵と墓場があった。敷地内に墓場あるところは西日本では結構見られるが、「近づくな」と言われているように思ったこと。

まあ思い起こせば結構あるかな。

「負のオーラ」を感じたら「正のオーラ」を受容して中和しなければならない。

神社に御参りして清浄な空間に包まれるようにしています。

既存建物の調査で、周囲が田であったり、川べり、農業水路がまわりにある立地がある。敷地の外周部を歩いて写真を撮っていると雑木林に「マムシ注意」と書かれていたころもあった。

敷地内でも草刈りをしていないと夏場は結構草も伸びるので藪となる。

受水槽やポンプ室まわり、浄化槽、敷地外周部なんかの周りは、草むらになっている事も多い。

聞くところによるとマムシの子育ての時期である8～10月はマムシも攻撃的になっていて特に用心が必要とか。

基本的にはこちらが近づきすぎない限りは向こうからは襲って来ないとは聞いたが、調査箇所が草むらに覆われていると入っていくのも躊躇する。

ということで、膝まである長靴を用意したのだが、今のところ出番はない。

30年ぐらい木造戸建て住宅の設計に関わってこなかった。まあ指定確認検査機関に勤務していた頃木造住宅の審査はしていたが、確認審査と設計は全く別物である。

今年初夏に竣工した専用住宅の増改築工事のリフォーム減税(所得税・固定資産税)の為に「増改築等工事証明書」の作製を建築主から依頼された。さらっと手引きを見て、添付資料は大したことないやと思い安請け合いしたものの、これが結構時間がかかった。

【証明書を発行できる者は以下のいずれか】
①建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士
②指定確認検査機関
③登録住宅性能評価機関
④住宅瑕疵担保責任保険法人

そもそも「建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士」が証明書を発行できると思っていなかったのだが、聞けばリフォーム市場では事務所登録をしていない建築士や建築会社が関与しているのが多いのか、この証明書の発行というのもビジネスとして成立しているそうだ。

【増改築等工事証明書にあたっての添付書類】
・申請家屋の登記事項証明書等
・工事請負契約書等
・設計図書等
・補助金交付額決定通知書等（補助金等を受ける場合）－（こども未来交付金の補助を受けた)
※注意?申告には増改築等工事証明書以外の書類も必要となるので所定の窓口へご確認ください。

【用意した添付書類】

・現況図と竣工図(ビフォーアフター)

・既存写真と完成後の工事証明用写真(ビフォーアフター)

・確認済証、検査済証(増築確認申請を伴ったため)

・工事請負契約書・見積書(追加工事費用、設計監理料、申請料、土地家屋調査士等の報酬も含む-これらの内訳表)

・「増改築等工事証明書」に記載する各工事費用の算定根拠(標準額、項目別に契約額から抽出と整理をした)

「増改築等工事証明書」そのものも毎年のように書式が変わるそうだし、始めは文書の端々に地方税法規則第■条第■項等と書かれていて、いちいち原文を確認しないと前に進めない癖があるものだから、フリーズすることが多かった。

知り合いから「(一社)住宅リフォーム推進協議会」のHPに証明書の説明、記載例が詳しく書かれていると聞き、調べてみて氷解した。

https://www.j-reform.com/

調査用のデジカメ達

上左:CASIO、上右:CANON

中左:NIKON、中右:SONY、右:GOPRO10

下2台:FUJIFILM

デジカメは守秘義務の徹底の意味もあり、画像の外部流出防止とアスペクト比の統一、画像サイズを統一するために、協力してもらう調査員にもこれらのデジカメを貸与している。

ひとつの報告書のなかでアスペクト比とかが統一されていない画像は見苦しい。

現在使用中なのは、この国産の6台。それぞれスペアの充電池を複数所有、メモリは32Mカードにしている。

ほとんど中古というか売れ残っていた商品で、確か現在国産カメラメーカーで製造を継続しているのはSONYだけかと。また製造を復活して欲しい。

中国産の安いデジカメも売っているが、接写のピントが甘いらしい。エレベーターの点検証とか消火器とか各種設備機器の製造年月日ラベルとか撮影するので、安ければ良いというわけでもない。

１回の調査で１０００枚/台ぐらい撮影することもあるのでデジカメの消耗は激しい。

GOPRO10は、建物全体とか屋根等の高所を動画撮影したものを静止画にして報告書類に利用することもある。後で調査対象の連続的な状態を確認するのに役立っている。

デジカメ達に感謝して　手入れをする。

今回は、地方巡業の旅の番外編・スピンアウト的な事を書いておく。

それは「兵站」(へいたん)について。

兵站は軍事用語で英語でMilitary Logisticsというのだが、戦闘地帯から見て後方の軍の諸活動・機関・諸施設を総称したもので戦争において作戦を行う部隊の移動と支援を計画し、また、実施する活動を指す用語。兵站には物資の配給や整備、兵員の展開や衛生、施設の構築や維持などが含まれるとされる。

既存建物調査も単体ならば、さほど頭を使う事はないが、地域が分散し複数の施設を調査し報告書を作成していく場合は、その移動方法、宿泊先、日帰り入浴先、食事、持参する調査道具や着替えなど、結構頭を使う。

以前は車の利用度合いが多かったが、最近は歳ともに公共交通機関+車という移動手段に変更した。

弊社の場合は「兵站」を総括しているのは妻で、公共交通機関で調査地点近くまで移動して車をレンタルする時間から、宿泊先となるホテルの選定、調査箇所への道筋、食事をする場所(出来るだけホテル)と詳細な実施要領が事前に提出される。しかも金銭の精算も一元化している。おかげで私は調査の事前調査と報告書作成に専念できる。

この「兵站」は、あまり重視されないかも知れないが、弊社が現在行っているエンジニアリングレポートの一部を支援する既存建物の劣化調査と遵法性調査においては、地域が分散した多数の調査対象を計画的に実行していくには欠かせないものとなっている。

仕事には思いがけない副産物もある。

ひとつの県でも、行った事がなかったところが圧倒的に多いし、その地域の雰囲気を垣間見ることができた。宿浜施設や日帰り入浴施設にも詳しくなった。こうして記録を残しておくと後々役に立つ事もある。

　7月20日に開催されたビューロベリタスジャパン(VBJ)のオンラインセミナー「事例から学ぶガイドライン調査～成功事例と失敗事例～」を拝聴した。

　東京都建築士事務所協会で準備している書籍のなかで、ガイドライン調査すなわち「検査済証がない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について執筆を担当していたので、機会があればこういうセミナーを受講している。

　VBJは以前から課題別のセミナーを多数開催しており、このガイドライン調査についてのセミナーも幾度か開催しているようでした。1時間のセミナーの中で説明事項もよくまとめられて手慣れた感じを受けました。

　国交省に届出をしたガイドライン調査をする指定確認検査機関は全国で38社(2022.4.1現在、但し実質業務をしていない会社が数社)あるが、ヒアリングをしてみると同じガイドライン調査でもアプローチの異なる会社も散見します。

　VBJは、国交省が2014年(平成26年)に発表した　このガイドライン調査の内容を忠実に履行していると感じていました。

　セミナーで説明していた「Q&A」は、実例を通じて良くまとめられており、こういう「Q&A」も作成してみようかなと思いました。

　さて　このガイドライン調査が発表されてから8年経過して、全国での実施事例も概略1,000件を超えているようです。(公表数字ではなく私のヒアリングによる概数)このあたりで日本建築行政会議あたりが音頭を取って事例研究をおこない、ガイドライン調査のバージョンアップを図ってはいかかがでしょうか。

　

　

【画像は参考例】

真夏の調査は、熱中症対策がかかせない。

兵隊・士官・司令官とその時々で位置を切り替えるが、

やっぱり現場は面白い。

この夏、職人さんたちが着ている「空調服」を用意した。

腰のあたりに換気扇をつけるタイプの半袖の作業着

妻に、ペアルックにしようと言ったら断られた。

彼女はベストタイプのものを選択した。

中々快適である。

バッテリーが3時間ぐらいしか持たないので、

スペアバッテリーが必要かもしれない。

外目には、服が膨れ上がってハイパーおデブさんになる。

専門業者に依頼しているコンクリートのコア採取。部位別に鉄筋探査を行い、鉄筋の無い部分からコンクリートコアを採取し、検体を指定検査機関に送付し、コンクリートの圧縮強度試験、中性化試験をしてもらうのだが、最近は専門業者さんの現場調査に付いて写真を撮影するのは、妻の任務にしている。

妻は建築の専門教育を受けてきたわけではないが、私のほとんどの既存建物の調査や視察に同行しているので、そんじょそこらの建築士よりは建築に詳しく、感覚的に感想を語る。

この日も、今日のコンクリートは「あまりよくない」と言う。確かにそうだ。

以前調査した、あそこの現場のコンクリートはきれいだったと言う。その現場のコンクリートは築28年だけど37N/mm2あった。確かに、きれいなコンクリートコアは強度がある。

以前視察した安藤忠雄の建築について語りあう。

私「安藤さんの大きな建物は、やたらと歩かされて方向感覚がなくなることがあるから、そこは僕は嫌い」と言う。

妻「でも安藤さんのコンクリート打ち放しはきれいだったね、安藤さんの建物のコンクリートコアを抜いたら、とっても美しいコアが採取できるのではないか」と言う。

妻「一度コアを抜かせてもらいたい」と。

飾っておきたいようなコンクリートコアが採取できて、もしかしたら商品化できるかも知れない。「住吉の長屋4５」とか。まるでスコッチウイスキーみたいだねと笑った。

この日、コンクリートコアを抜きに来てくれた専門業者の若い職人さん達と一緒に昼食の弁当を食べる。若い職人さんたちの話が聞けて楽しかった。

若い職人さんからスマホの「電子小黒板アプリ」の存在を教えてもらった。

責任者の人が、まだ新入社員の人に鉄筋探査機の使い方やコア採取後の無収縮モルタル(今はすでに配合された商品がある)の水分量、固さの確認方法等を口伝で教えていた。まだ30代だという責任者の人は、左官屋さんを見て自分の感覚でモルタルの固さを覚えたという。穴埋めと言っても結構難しい。素人がやると水分量が多すぎたり、埋めた後に凹んだりする。技術の継承と言うのは、やっぱり口伝なんだろうなと思った。

1階が鉄筋コンクリート造、２階・３階が木造の建築物は、平成１９年５月１８日に国交省告示第５９３号第４号(最終改正・令和元年6月25日告示第203号)により、RC部分も木造部分も許容応力度計算が必要となった。

【H19国交省告示第593号第4号の概要】

・地階を除く階数が2又は３であり、かつ、1階部分を鉄筋コンクリート造とし、2階以上の部分を木造としたもの

・高さが13メートル以下で、かつ、軒の高さが9メートル以下であるもの

・延べ面積が500平方メートル以内であるもの

【構造計算の概要】

・RC部分は壁量の確認が必要となり木造部分、RC(WRC)造部分ともにルート2-1相当の構造計算が必要となる

・木造部分の軸組計算

・木造部分の許容応力度計算(2階以上の剛性率6/10以上、２・3階の偏心率15/100以下の確認)

・RC部分の許容応力度計算(1階の偏心率15/100以下の確認)

以上をすべて満たさない場合は、構造適判対象となる。

まあ、新築ならばこの基準で構わない。これから建築するのだから。

H19年の告示以前は、このような混構造の建物はどう扱ってきたかというと、RC部分は許容応力度計算だが、2階・3階は、法6条第4号建物とし軸組計算による筋違を配置して来た。

こうした都心ではどこにもあるような建物が、増築をしたいと思った時、混構造は法第6条第3項建物となり、一体増築の場合は、上記のように全体を許容応力度計算を行い安全性を確認しなければならい。

RC部分が地階だからと安心する事なかれ、建築基準法施行令第1条ニ号の「地階」と構造上の地階は異なるのだ。構造上の地階・地上階の判定は、地盤面かの外周囲が地階全周囲の75%以上かどうかを計算し確認しなければならず、結構地上階扱いとなることが多い。

こうした混構造の建物を増築する場合、大概は内部スケルトンリフォームとなる場合が多い。耐力壁が不足していることが多いので筋違や構造用面材で耐力壁を増やす。2階床の剛性を高めるために床を張りかえる必要がある　ということは壁も天井も壊さざるをえなくなり、結果として内部スケルトンリフォーム。場合によっては外壁もということになり既存部分に改修工事が波及するので　改修工事費が嵩んでくる。

もともと長い事　混構造の取扱いはRCと木造は別物としてきたのだし、構造性状は異なるのだから、せめて既存建築物は告示第593号の適用は再検討して欲しい。既存ストックの活用というのなら、こうした細部の規定も見直し緩和をして欲しいと思う。

2020年のコロナ僻の頃から、住宅系の相談が増えた。
親と同居する、子供の家族と同居するので古い建物を増改築したい。ついては検査済み証が無いので調査して、申請後に検査済み証を取得したい。そうした相談が多くなった。

検査済証のない既存建物の活用には、三つのハードルがある。ひとつは法律のハードル、二つ目は技術のハードル、三つ目は資金のハードルがあり、それらを乗り超えて成就できる案件は　必ずしも多くはない。

戸建て住宅の中で、既存建物の活用が増えているのは、コロナ僻で在宅勤務が増えたという事だけでもなさそうで、詳しく聞いてみると相続税の小規模宅地特例というのがあって、不動産の評価額を80%下げることができ、その分相続税を下げることができるそうだ。この特例を活用するには、相続する人が配偶者か、同居していた親族か、持ち家のない親族である必要があり、同居については結構厳しく判断されるとの事だ。

同居していた。というのは下記の4つの観点から判断されるとあります。
1.日常の生活がどんな状況だったか
2.相続人が家に同居した理由
3.家の構造や設備の状況
4.相続人が、ほかに生活の拠点となる場所があるかどうか

普通に親と子供が1つの家で、一緒に暮らしていた場合は同居として見なされます。

二世帯住宅で一緒に暮らしていた場合は、同居として見なされる場合と、見なされない場合があります。その違いは、住宅の構造ではなく、登記の仕方にあります。登記には2種類あり、共有登記と区分所有登記があります。共有登記は一棟の建物の中で割合を決めて複数人が一緒に住む形態の登記です。区分所有登記は、一棟の建物の中で区分を分けて複数人が一緒に住む形態の登記です。このうち、共有登記は同居と見なされますが、区分所有登記は同居と見なされないのだそうだ。

検査済証の無い建物を子供に相続させたくない。そうした親心が大きく働いているのだなぁ～と思った。

ボッシュの電動工具・総合カタログ202１を貰って来た。最近は、こういう生産に直接関わるパンフレットやカタログを見るのが楽しい。

レーザー距離計・電動ドリル・オートレベル・下地探査機等　いつのまにか調査用の機器が揃ってきた。たぶんちょっとしたDIYもできる道具達。

とにかくボッシュの電動工具。沢山種類があって悩む。販売員に聞いても要領を得ないし。工具を実際に使っている職人さんに色々聞くんだが、お店にもそういうコンシェルジュを配置してもらいたいものだ。

その昔　東急ハンズには、分野ごとのスペシャルリストのような詳しい販売員がいて感心したし、品ぞろえもオタクぼっかったが、今は特徴が無くなった。

久しぶりに、既存建物の鉄骨調査、材寸を計測

脚立の上り下りは、結構な運動

継手も確認

所々　床に水漏れの跡を確認。給排水関係と推測

この既存建物は、ミルシートが残っていたので材寸確認等で済んだ。

10月7日、中野区内で日本建築家協会関東甲信越支部・中野地域会と東京都建築士事務所協会中野支部共催のセミナーで講師をしてきました。

今年の新型コロナウイルス感染拡大で伸び伸びとなっていた企画でしたが、ようやくオフラインの集まりが開催出来るようになりました。大きな会議室に定員の半数以下の人数で参加者を絞った集まりにしたそうです。それでも雨の中20人程の参加者がありました。

私は、2019年に同様なテーマでセミナー講師をしていますので、今回はそれらに加筆して検査済証の無い建物の増築4件、用途変更2件の事例報告を行いました。

参加者は、習熟した実務者がほとんどで、セミナー後の質問も沢山ありました。

参加者と同じ実務者ですから、セミナーと言うよりは、公開カンファレンスのようなものかもしれません。20人程度というのは規模としては　意外と適正で質問も多くでやすい規模かもしれません。

8月3日、一般社団法人　住宅医協会のサイトに弊社の事例報告が掲載されました。

2020年1月の住宅医検定会で発表した荒川区内住宅の改修事例報告(増築+スケルトンリノベ―ション)の中から「工事完了検査済み証が無い建物の増築に係る建築法規の対応方法、申請手続き」にテーマを絞って原稿を書きました。

下記URLに掲載されています。

住宅医の改修事例 No,102 (重量)鉄骨３階の住宅改修～検査済証無しの建築法規対応方法

御一読いただければ幸いです。

【建築主から】

『ご紹介ありがとうございます。事例紹介確認させていただきました。

改修前後 、建物性能の比較等どの箇所がどの程度改善されたかがクリアに分かってよかったです。

また何より、寺田さんのお仕事の内容として発表したくなるお仕事を完遂頂いたことを嬉しく感じております。

我々のように困っていた方々がこのHPを見て皆が幸せになっていけると嬉しく思います。』

鉄筋探査は、コンクリート構造物の鉄筋の配筋状態・かぶり厚などの調査を、構造物を破壊せずに行います。施工管理状態の品質確認や改修工事・耐震補強工事などの際に鉄筋切断や埋設物の損傷事故を防ぐために事前調査として使用されます。

測定原理としては「電磁誘導法」と「電磁波レーダー法」によるものが主流です。

既存住宅状況調査技術者　講習テキスト等でもさらっと紹介されていますが、RC造やS造等の特殊建築物の調査の場合は、もう少し詳しく特徴を把握しておいた方が良いと思います。

「電磁誘導法」とは
試験コイルに交流電流を流してできる磁界内に、試験対象物を配置する試験方法によりコンクリート構造物内の鉄筋位置やかぶり測定ができます。
また、機器の種類によっては鉄筋径の推定も可能です。特徴としては、コンクリートの湿潤状態や品質等による影響を受けないため、かぶりが比較的浅い場所では非常に有効で、浅ければ浅いほうが分解能も良く確実な探査が可能です。

橋梁上部工の鉄筋探査・建築物のかぶり厚検査・コア抜き・耐震補強のアンカーを打つ位置の確認等に適していると言われています。

「電磁波レーダー法」とは
電磁波をアンテナからコンクリート表面に向けて放射することにより、コンクリートと電気的性質の異なる物質である鉄筋や空洞等との境界面で反射され、機器の受信アンテナの受信に到るまでの時間から、反射物体までの距離を知ることができます。
平面的な位置は、機器を移動させることにより、位置情報を得ることができます。

特徴としてはコンクリートの湿潤状態や品質等に影響を受けやすいため、比誘電率をキャリブレートすることで鉄筋かぶり厚の精度を高めることができます。電磁誘導法より精度面は落ちますが、かぶりが厚い場合には有効な手段です。

コンクリート橋脚・大型コンクリート建造物等の耐震補強工事・改修工事のあと施工アンカー工事等に適していると言われています。

以上のように建築物では鉄筋の位置、かぶり深さを非破壊で調査することは可能ですが、鉄筋の太さを確認するのは　一部コンクリートを破壊しないとなりません。

既存の地中梁とかフーチングを丸ごと探査して位置・かぶり深さ・鉄筋径を3Dで結果表示してくれる機械があればなぁ～といつも思っています。

RC造やS造の配筋状態を調査する場合には、高精度の機器がある専門業者に依頼しているのだが、配筋の有無だけを調べたいときはデジタル検知器を使用している。

このデジタル検知器は、壁うらの鉄筋、非鉄金属、通電線、間柱、同縁を探知可能で
最大測定深度:金属:120mm、非鉄金属:80mm、通電線:50mm、木材38㎜なのでまあまあ使える。

上の写真は、ブロック塀の配筋状態を探査している。テープを張っているところが鉄筋が探査できたところ。

上2枚の写真は、軽量鉄骨造の鉄筋ブレースの有無を調べている処

このデジタル検知器は、住宅関係では布基礎の鉄筋の有無などの調査や壁筋違の有無などを調査する時に使われていると聞きますが、特殊建築物の基礎的な調査でも結構使えます。昨今は、簡易的な調査用機器が手頃な価格になってきて助かります。

多数の人間が集中して調査を行う現場には、業務調査責任者とは別に衛生全体を指導する衛生管理者を配置している。コロナ感染リスクは長期間継続すると思われるので、こうした衛生管理の徹底を図っていきたい。

上の写真は、さる調査現場で説明した厚生省手洗いの手指の2回洗いの推奨。手洗い前と手洗い後の細菌数の調査では、1回洗いだと50%程度しか減じないが、2回洗いで90%程度まで減じる調査データがあるそうです。

手洗いには、ミューズ石鹸、消毒液、手拭き用ぺーパー、アルコール綿、専用ゴミ袋等を配置した。

トイレ使用時の説明、人-物感染防止の徹底。共用トイレでの人-物感染リスクが高いらしいが、あまり重視されていないとのこと。

弊社では、所有していた無水エタノールに精製水を加え消毒用エタノールを作っている。無水エタノールも現在では価格が高騰。平時の5倍ぐらいになっている。

ゴムラテックス手袋の装着を推奨、使用済みマスクや手袋などは専用のゴミ袋を用意。マスクは一日に何度か取り換えるように推奨している。マスクの価格は落ち着いてきており、市場に出回りつつある。

ゴミは分別

久しぶりに鉄筋の検査をしました。配筋検査ではなく、工事現場事務所で書類上の検査(監査)です。

鉄筋の場外加工の場合、問屋から出荷された鉄筋は加工場に搬入されます。そして加工場で加工された鉄筋が、後日工事現場に搬入されます。

通常受入検査時に工事管理者(現場監督)は、下記の点を確認します。
・メタルタグに記載の製造番号とミルシートに記載の製造番号が一致しているか。
・ミルシート記載の鉄筋の規格、径、長さ、本数などが設計図書と整合し間違いなく搬入されているか。
・ロールマークより鉄筋の規格、径、メーカーなどを設計図書と確認する。

ようするに、頼んだ鉄筋が間違いなく納品されているかの確認・検品作業です。

検査員は、これらが書類として整理されているのを確認するのですが、鉄筋検査は久しぶりだったので写真で整理されていた書類のロールマークの見方を忘れていました。でも写真を見ているうちに思い出してきました。検査予習は常に必要です。

上記の写真の見方は、D25、東京鉄鋼、SD345です。

1月23日、一般社団法人　住宅医協会の住宅医検定会に臨みましたが、本日2月5日認定通知が届きました。

これから正会員登録をして正式に住宅医となります。

検定会の講評等で寄せられた意見・質問には、この場で回答したいと思います。

たぶん住宅医検定会に参加した人にしか、解りづらいものとなるかも知れませんが御容赦ください。

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【Q　:  リノベーション物件の不動産としての資産価値については　どのように考えていますか】

【A : 　既存建築物の検査済証の無い建築物は、建築基準法の集団規定が違反していなければ現在のところ購入の際に銀行融資は可能のようですが、既存建築物を売却したい場合「検査済証」が無いと買い手が中々つかないようです。買い手がついても売却希望価格よりかなり低減されると聞いています。本件のように検査済証の無い既存建築物を増築し全体として工事完了検査済証を取得して適合化することは、資産価値(価格)の下落を防ぐことができます。】

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【Q  : 既存との一体増築ではなくEXP.Jにより構造的に分離することにした理由を、もう少し詳しく説明してください。】

【A : これは「増築等に係る制限緩和の主な条件(令第137条の2関係)・出典　東京都荒川区」PDFを見てください。kanwa-joken

本件は「増改築部分の床面積が既存部分の1/2以下」ですが　→　「増改築部分の床面積が既存部分の延べ面積の1/20以下かつ50㎡以下又は大規模の修繕・模様替」ではありません。50㎡以下ですが1/20を超えています。　→　「増改築後に法第20条第四号となる建築物」とはなりません。軒高が9mを超えています。　→　「増改築部分と既存部分が構造上分離」ここで一体増築と分離増築の分岐点となります。一体増築なら既存部分は、現行法の「耐久性関係規定」に適合させなければなりません。分離増築ならば既存部分は「地震に対する耐震診断+暴風積雪に対する許容応力度計算」となります。

本件は、平成9年に確認済証取得で今回実施した建築基準適合性状況調査により適合しており新耐震建築物なので、既存部分の暴風積雪に対する許容応力度計算を実施しました。

一方、一体増築の場合は既存部分と増築部分を現行の耐久性等関係規定に適合させ地震+地震以外の構造計算を行わなければならない規定になっています。また既存は構造計算ルート2の建物ですから全体として構造適判の対象となることを避けました。増築部分は軒高を9m以下にしてXY方向ともルート1で構造計算を行いました。】

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【Q  : 検査済み証の無い建物の増築にあたって「ガイドライン調査」ではなく「法12条5項報告」で行った理由をもう少し詳しく説明してください。】

【A :  平成26年7月に国土交通省は、既存建築物の建築当時の法適合状況を調査するためのガイドラインを公表しました。調査者は、国土交通省に登録した指定確認検査機関のみに限定しています。この通称「ガイドライン調査」は、法的根拠がない任意の制度です。そもそも指定確認検査機関は、特定行政庁の確認事務をおこなっているにすぎません。法第6条の2第8項に規定されているように特定行政庁が法に適合してないと認めたときは、民間指定確認検査機関の確認済証は効力を失います。その結果、指定確認検査機関、確認検査員、設計者は処分を受けることがあります。

既存建築物の現場では、調査方法や調査結果の判断も含めて建築主事の法的判断が必要となることが多く、決してマニュアルだけでは解決できない問題に直面します。

何故弊社が多くを「ガイドライン調査(民間指定確認検査機関)」ではなく「法12条5項報告(役所)」を選択しているかというと、危機管理意識の問題だと思います。その他具体的には様々な相違がありますが、それは個別に回答します。】

1月23日　一般社団法人・住宅医協会の認定資格「住宅医」の認定をいただくために検定会に臨みました。私は2014年住宅医スクールを修了しているので受験資格がありました。

何歳になっても試験を受けるのは緊張するものです。

事例を15分で発表し10分質疑を受けるのですが、15分で納めるために説明を削りに削ったので中身のない発表になってしまったのではないかと不安でした。

住宅医協会は木造建築病理学を軸としているので、私が事例発表した重量鉄骨造3階建住宅の増築+スケルトンリノベーションは場違いかと思いましたが、都市住宅は非木造も多いので、参考にして貰えるのではないかと思い発表しました。

発表に向けて、竣工した仕事を省み、整理し発表資料にまとめることができたので良い経験となりました。

東京での検定会に臨んだのは7人でしたが、参加者は、それぞれの審査講評を各自書くことになっており、私も深夜書いて事務局に送付しました。

私自身は、40代の前半から今まで5回の入院経験があり、医療や医療施設については実体験が豊富です。それで私なりに考えた「医療」「医者」に置き換えて、参加者に配布された各自A3×3枚の資料と、発表を聞いていた時に書いたメモを基に読みなおし講評を書きました。

医者は、大学で学び医師国家試験に合格したあと研修医(インターン)となり各科で研修を積み医者として自立します。多くは臨床医に一部は研究医になります。

では「住宅医」とは、どういう認定基準で資格を与えるべきなのか勝手な解釈をしました。受験者は建築士資格者がほとんどで、住宅医スクールや木造建築病理学の修了者ですから、一定の知識は身についているものと思います。

しかし知識があれば良い建築ができるとは限らないように、知識や技術があっても既存建築物を扱う住宅医(臨床医)には、プラスアルファした能力が必要なのではないかと思いました。それはクライアントに寄り添う資質、そしてコミュニケーション能力こそが必要不可欠だろうと思うのです。診察・検査・診断・治療という診療行為をひとりで責任を持つて行える人なのかどうかというのも判断の基準となりました。

そして「住宅・正看護師」「住宅・臨床検査技師」「住宅・研修医」「住宅・研究医」「住宅・臨床医」という称号をそれぞれ付け加えました。上から目線ですいません。

では「あんたはどうなのよ」と言われそうですが、検定会の結果は1週間から2週間後に来るそうです。

同名の漫画やテレビドラマで有名になった「テセウスの船」

ギリシャ神話を源とする逆説(パラドックス)のひとつで「ある物体の全ての構成要素が置き替えられたとき、基本的に同じといえるのか」という問題です。

私の学生時代・1970年代半ば、もう40数年前に議論したテーマなので、とても懐かしく感じました。恩師・伊藤ていじの研究室では、伝統建造物保存地区の保存修景や古民家に関わることが多かったのですが、夜更かししたり研究室に泊まり込んでおしゃべりしていたことのひとつでした。その他に「カルネアデスの舟板」(緊急避難)などもテーマにあげられたことがありました。

歴史的建築物の保存修景(当時は静的保存が主流でした)において、どこまで歴史的な構成要素を残すのが保存修景と言えるのか、実態が違っても価値は同じと言えるのか、そういうものを保存修景して歴史的建築物として残すことに意味はあるのか。そんな答えの出ないような議論をしていた記憶がよみがえってきます。

ここ数年、古民家をリノベーションした建物を幾つか見せてもらったり、聞いたりしました。その中には、基礎・土台・柱等をほとんど新規のものにし、歴史的構成要素は、全体のフォルムと一部の梁材等だけという事例を見うけることがありました。又用途が異なる動的保存が増えていますが、それらは改修した後も「古民家」と言えるのでしようか。中には解体して新たに建て直す、全ての構成要素を現代のものにし、古民家風に見せた方が良いではなかったのではないかと思うものもありました。

歴史的建築物の動的保存が増えている現代において、建築設計者達は「テセウスの船」について語り合ったりしないのかなと思ったりしています。