建築法務は独立した領域

大規模の建築プロジェクトでは、建築法務は独立した分野であり専任の担当者を配置するか建築法務専門事務所にプロジェクトに参加してもらうのが極めてあたりまえです。

上記の図は、大規模プロジェクトにおける設計体制の一例ですが、建築確認申請手続きは全体の業務領域の中では、ほんの一部でしかありません。

許可・届出等で一番面倒なのは建築審査会や開発審査会の許可が必要なものや最近では景観法でしようか。

小規模なプロジェクトでも、設計担当者の業務から切り分けて専任の建築法務担当者(建築法務事務所=弊社)に任せた方が良かっただろうと思われるケースは増えています。

個別の法令や条例が増え続け、それらの法文や手続きの流れを読みこなし、的確に設計スケジュールに反映させたり、図面をチェックバックするのは、ベテランの仕事ですが、建築主との打合せ各種資料作成に追われて中堅設計担当者には余裕がないのが現状です。

弊社では、若い時から外注任せにせず都市計画法の開発行為や農地転用手続き・許可、道路法の施工承認等 自ら様々な役所を回って許認可を行い、それらを業務範囲にしてきたこと。また現役設計者の時に総合設計制度や一団地申請等の大規模プロジェクトを担当してきたことが、現在に活かされているんだと思っています。

建築法務の業務領域は、建築プロジェクトにおいて一層比重が高まっていくことでしょう。

2013年 始動

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2013年の業務を開始した。

3日に事前協議関係の書類を準備して、今日は練馬区役所・石神井清掃事務所・西部土木事務所に事前打合せ兼書類の提出に出かけた。

4日は仕事始めで役所は閑散としていた。

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景観法・ゴミ集積場・練馬区緑地条例・福祉のまちづくり条例など 最初の役所との打合せを自分がしなかつたので、つまり途中から諸届出の業務を受けたので、若干事前打合せと異なるところがあり、一部は月曜日に再度持参することにした。

練馬区は区役所・石神井分庁舎・清掃事務所と離れているので車で動けばよかったと思った。

ともかく 今年は早々と3日から業務開始をしたことになった。まぁ仕事があるということは良い事だ。

 

都電荒川線に乗って~

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今日は 朝から都電荒川線に乗って、荒川消防署と荒川区役所に行ってきた。

電車の中はポカポカと暖かく爆睡・・・

消防署予防係、荒川区役所内の各部署を回って事前相談等をしてきた。

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荒川区役所の地下一階食堂でそば定食(500円)を食べる。

役所の食堂は中高年向きにヘルシーな食事が多く しかも安い。

炭水化物と糖質を少なめに摂取するように言われて、医者から減量命令が出ている自分が外食するとき、街の食堂より役所の食堂がうってつけ。

荒川区の食堂には 他にも豆腐ハンバーグ定食とかヘルシーなメニューが多い。

しばらく贔屓にさせてもらおう。

 

 

役所事前打合せ@横浜市建築局

【横浜・赤レンガ倉庫】

10/10 横浜市内の幾つかのプロジェクトの行政打合せの為、横浜市建築局に出かけた

横浜市の建築局建築審査課に、自分で出かけるのは実に5、6年ぶりだ。

車で出かけたので駐車場を探すのに一苦労したが・・・

応対に出てきてくれた建築審査課の職員が実に丁寧で明解でスムーズに打合せができた。

今回の相談のひとつは

1/20かつ50m2以下の増築(Exp.Jあり)で、施行令第137条の2第2号により、増築部分は、現行規定に適合させるが、既存部分は構造耐力上の危険性が増大しなければ(Exp.jできれていれば増大しない)緩和規定が使える。

検査済証があれば何ていうことがない申請事案である。

ただし今回は、既存部分の検査済証がなく確認申請図書(副)もないというケースである。

このときのポイントは、当時の法律に適合する建築物であったかどうかの証明ができるかどうか。

設計図書どおりに施工されていることを施工記録等(施工状況報告書及び施工写真等)で確認できるとよいのだが、建物の所有者が変わった場合で確認申請図書(副本)も無いのだから、実際には こうした工事記録写真等も遺失していることが多い。

そこで既存部分に関する資料が不足する場合は、色々と調査をしなければならないのだが、今回は基礎部分の調査について打合せをしてきた。

「検査済証が無い建物の増築・用途変更は取り扱いません」という指定確認検査機関も多いが、役所の場合は検査済証があることが原則だが、既存建築物が建築当時の法令に適合する事を説明できる資料や現場調査による安全の確認が出来ればよいというところが多い。

実際には、この調査関係費は結構多額になり、面倒な手続きなのだが、こういう面倒な調査、行政や指定確認検査機関との打合せの業務依頼が当事務所には多い。

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H24,10,13追記

尚、上記の考え方は、横浜市建築局のサイト 審査課構造係のQ&A

5-4 . 検査済証のない既存建築物に増築をする場合、確認申請ではどのような図書を添付する必要がありますか?

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/qa-kakunin.html#5-4

横浜市の第5回建築確認・開発セミナー(平成23年7月)
「6 構造上既存不適格建築物の増築・大規模修繕等の取扱い」

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/seminar/05/5-06.pdf

 に沿っている

役所事前打合せ・調査@千葉県市原市

【市原市役所】

9/26 行政との事前打合せ、調査の為 千葉県の市原市役所へ出かけた。市役所、法務局、保健所、建築計画場所へと脚を運び、ほぼ一日仕事となった。

今回、新規プロジェクトの許認可業務を一括で受注した。

受注した許認可業務の内訳は、

  • 都市計画法第43条許可申請(千葉県開発審査会)
  • 市道占有許可(排水・地下通路設置)
  • 景観法・市原市景観条例届出
  • 福祉のまちづくり条例届出
  • 省エネ法届出(PAL、空調、換気、照明、給湯)
  • 水質汚濁防止法届出
  • 建設リサイクル法届出
  • 建築確認申請代理業務

【モダンな法務局市原出張所】

 これらの許認可・届出・申請に係る図面の作成は、行なわないが添削をして依頼者(設計者)に渡す事になっている。

測量や土木関係の設計もできるのだが、今回は業務範囲外となった。

毎回、役調の打合せ議事録をまとめ、申請工程表を微調整して依頼者に報告する。

【海ほたるから 東京湾】

行きは京葉道路で市原市に入り、帰りは木更津経由アクアラインで東京に戻った。