建築法務/ 建築ストック再生・活用 /長寿命化/ 環境建築 / 建築設計監理 / ㈱寺田建築事務所・一級建築士事務所
【建物概要】
建築場所 : 東京23区内、山手通り沿い
用途規制 : 近隣商業地域、防火地域、40m高度地区
容積率400%、建蔽率80%(基準)+10%(角地)(実際は耐火+防火100%で申請)
道路 : 前面道路幅員40m (山手通り)、側道路・幅員6.84m、角地
主要用途 : 店舗併用住宅(具体的用途不明・実際は１階物販店・駐車場、２階物販店、住宅として使用は、３階～５階)
敷地面積 : 24.32㎡
建築面積 : 17.92㎡
延べ床面積 : 89.60㎡
構造規模 : 鉄筋コンクリート 地上5階建て
建築確認・中間検査 : A指定確認検査機関
完了検査 : B指定確認検査機関
1週間ほど前、知人から電話がかかってきた。
知人「新建築7月号に掲載されいる住宅なんだけど、地上5階建てで五層も階段の竪穴区画がないんだ。うちも こういう竪穴区画の無い住宅を提案したいんだが どうやったらできる?」
私「五層竪穴区画無しなんて無理だっぺ・・」
知人「でも雑誌に掲載されているからには、建築確認降りてるだろうな～。資料送るから知恵貸してよ」
私「了解」
この知人は研究熱心で建築雑誌に掲載されている建物で、建築基準法的に面白そうな物があると私に振ってくる。そして、この住宅の概要・資料が送られてきた。
私「資料みたよ。この場所だいたいわかる。山手通りは結構行き来しているからね」
私「S区の場合、山手通リ沿いは防火地域だね。床面積が100㎡未満だけど階数が3以上だから耐火建築物。防火地域でなければロ準耐で設計する方法もある」
知人「鉄筋コンクリート造のロ準耐って主要構造部のどれかの部位の仕様を変えるだったよね」
私「そう。鉄筋コンクリート造りだと外壁・屋根・床がコンクリートで耐火構造仕様になっているから、階段を木造にしたりするんだよね」
知人「鉄骨階段じゃ駄目?」
私「鉄骨階段だと耐火構造になるでしょ。幾ら準耐火ロ-1とか記載しても実態上の仕様が耐火構造になるから」
知人「イ準耐と耐火構造は竪穴区画必要でロ準耐だと竪穴区画しなくていいっていうのも一般には説明しずらいところだ」
私「専門家でも 中々理解しずらいところ」
知人「でも この建物は耐火建築物である必要がある」
私「そうだね もう少し調べてみるよ。」
知人「全館避難安全検証法だったりして」
私「住宅は発熱量高いし、以前シュミレーションしてみた事あるけど この手のプランでは無理だと思うよ」
知人「そうなんだ・・」
私「では 調べてから電話するよ じゃあね」
ということで、知人から課題を与えられてしまった。
やれやれ
【法令メモ】
建築基準法施行令第112条第9項(9項区画・竪穴区画)は「主要構造部を準耐火構造とし、かつ、地階又は3階以上の階に居室を有する建築物」が対象です。
準耐火構造というのは建築基準法第2条七号の2に規定されていて、45分準耐(面積区画は1時間準耐)、例示仕様は平成12年建告第1358号。
「主要構造部を準耐火構造とし」とは、準耐火建築物である場合は、準耐火(イ-1、2)が該当し、準耐火(ロ-1、2)は対象外。
法令上の用語として「上位の性能を有する材料・構造等は、下位の材料・構造等に含有されるものとして整理」(平成12年建住指第682号通知)されたから、主要構造部を耐火構造としたものも対象建築物となる。
わかった?
わからないしょ
でも法文上はこうなる
大正15年に建てられた学生寮を美しく個性的な歴史的建物として後世まで残していくため、コーポラティブ方式により住宅として再生（リノベーション）をはかった2004年竣工のプロジェト。
元設計は、求道会館と同じ武田伍一
求道会館2階から撮影
求道会館左手の路地の奥にある
ここから奥には無断では入れません
別世界へのアプローチという感じ
共同住宅で人が住んでいるので建物の中は見れなかったが、目の保養になった。
土地の権利は現在の土地所有者である宗教法人（単立法人で求道会）が持ち、 参加者は定期借地権にて共同（「準共有」）で62年間借り受ける。その土地にある「歴史的な建物」を通常 のマンションと同様区分所有し、参加者で結成する建設組合にてリノベーション（修復）した。「借りた土地」の上に「今ある建物」を ディベロッパーが介在することなく「参加者で再利用する」から、余計な経費がかからず、魅力的な価格が実現された。
定期借地権設定+コーポラティプ方式という建築再生プロジェクト
http://www.abrain.jp/hongoh6/index.html
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２階
天井 左官鏝絵模様
コードだけで吊るされた照明器具
天井裏との空気流通を図る開口
５個という数字には、
宗教的な意味が込められているとのこと
暖炉のデザインは、武田伍一が
英国で見たマッキントッシュの「キモノ型」デザインに
刺激されたものと近角氏が説明してくれた。
【建物データー】
設計 : 武田五一
延床面積施工 : 149.141坪(492.93m)
階数 : 地上2階
構造 : 煉瓦造 一部鉄筋コンクリート
原設計設計期間 : 1903年頃～1915年
原設計施工期間 : 1915年5月～1915年11月
施工 : 初代戸田利兵衛（戸田組）
復原工事設計監理 文化財工学研究所
復原工事設計期間 : 1996年9月～2002年3月
復原工事施工 : 戸田建設
屋根は二重野地（木造+センチュリーボード)ガムロンシート防水 石綿スレート菱葺一部銅板葺
外壁はモルタル塗一部煉瓦
正面ファサード・玄関ポーチはタイル貼（備前伊部） 一部洗い出しモルタル
笠石は特殊コンクリート（フェロコンクリート）
2階から
屋根2×6トラス
祭壇
「近角常観（ちかずみじょうかん）は明治3年滋賀県に生まれた浄土真宗大谷派の僧侶で、親鸞聖人の信仰を伝える歎異抄を原点に据え、悩み煩悶する人間が絶対他力によって救済されることを自らの入信体験を基に繰返し説き、 仏教界のみならず幅広く同時代の知識人に大きな影響を与えた。
近角は若き日の欧州留学の体験をふまえ、青年学生と起居を共にして自らの信仰体験を語り継ぐ場として求道学舎を本郷のこの地に開き、明治35年から昭和16年に没するまでその経営に心血を注いだ。
また、広く公衆に向けて信仰を説く場として、大正 4年にこの求道会館を建立。
その壇上から有縁のものへ語りかけると共に、広く社会に対して仏教の有るべき姿を訴えた。その主張は政教分離の立場から国家による宗教管理とともに教団の政治参画にも強く反対し、宗教界の自立性の喪失に警鐘を鳴らし近代仏教の確立に大きく貢献した。」(求道会館サイトより)
文京区本郷の求道会館が月に一度の
一般公開日だったので訪れてみた。
この建物は、1915年竣工だからまもなく100歳
近角常観氏によって建てられたものだが、一般公開日には
お孫さんにあたる建築家・近角真一氏から
説明をしていただいた。
左側面・求道学舎への路地
背面・南面
東京都指定有形文化財
ポーチ柱脚部
6/24に開催された自立循環型住宅研究会・関東ゼミの岐阜県立 森林文化アカデミーの辻充孝准教授の宿題を、先週一か月経ってからメールで提出した。
宿題は、課題住宅の外壁断熱材を変更したときの UA値、 Q値、 ηA値、 μ値の各数値を計算して出すという宿題。
全問正解だった。恥かかなくてよかった。
御褒美に辻先生の作られた。XMLファイル・環境デザインサポートツールeDe(Ver 6.0)を解説書とともに頂戴した。
ざっくりとしか見てないが、実務にも大いに使えそう。
うれしい。
さて、標題の「岐阜県立 森林文化アカデミー」は、岐阜県立の専門学校だが、私が存在を知ってから一年ぐらいしか経っていない。一度学校にお伺いしたと思っているのだが、まだ機会が無い。
ホームページを見たところ、しびれるような言葉が書き連ねられていた。
森林と人との共生を目指して
21世紀に私たちが当面する最大の課題は、地下資源の大量消費に支えられた持続不能な今日の社会を、循環型の社会に移行させていくことだと言われています。森林文化アカデミーが目指しているのも、自然を代表する「森」と再生可能な「木」の活用を通して、自然の循環と一体になった持続可能な社会を築くこと です。岐阜県は豊かな森林資源に恵まれ、すぐれた「ものづくり（匠）」と「木造建築」の伝統があります。この岐阜県に自由で実践的な高等教育の拠点として 森林文化アカデミーが設立されました。自然と人との新しい関わり方を探り、持続可能な循環型社会の形成に寄与できる人材を育成することが、本アカデミーの 目標になっています。
地域の森林をめぐるさまざまな問題は、国や地方の行政だけでは解決できません。住民を個人として、あるいはボランティアグループや団 体の一員として、問題の解決を目指して学習し、積極的に関わっていく姿勢が求められます。このアカデミーはそうした生涯学習の機会を提供しようとしていま す。地域の森林を活性化し、森の文明、木の文化の再興に情熱を抱く人であれば、年齢を問わず歓迎します。
木造建築講座では、木造住宅のスペシャリストを養成することを目的として
暮らしをつなぐネットワークを構築
日本の森林の有効活用や住宅ストックを活かした地域活性、居住空間としての安全性や健康的な配慮など、複合的にからみあった要素を適切につなぎ合わせ、人間の生活の場にふさわしい「木の建築空間」を創っていきます。
地域の木を使った設計技術の習得にとどまらず、地域独特の建築言語や人々のくらしを調査・活用することによって、山とまちをつなぐ木材と人のネットワークを構築し、地域に根ざした木造設計者として自ら起業し実践できる人材を育成していきます。
■山と町をつなぎ地域資源の活用を暮らしのなかで提案できる建築設計者
■建築と暮らしの関係を考慮し木の空間を提案できる設計企画者
■木材について熟知し、既成の生産・流通・品質基準を再構築できる木材加工技術者
■構造特性を把握し、実務者への技術支援ができる木質構造設計者
私事ではあるが、大学卒業を数か月後に控えたある夜。研究室でひとり本を読んでいたら、恩師伊藤ていじがやってきて声をかけてくれた。私は何気なく将来の事を語った。「木造を勉強したい」と。
一か月ほど経ったある朝、先生から自宅に電話が来て「京都の数奇屋建築をやっている棟梁が東京に来ていて、新卒をとっても良いと言っているが会うか?」と言うものだった。
その時は、設計をやりたいという頭しかなく、しかもアトリエ系事務所に内定をもらっていたので、その旨を話して 先生にお断りをした。ちょつと後から逢っても良かったかなと後悔したが、寝起きで頭がぼーっとしていて短絡的だったかもしれない。
数寄屋建築の棟梁の下で木造を勉強していたら 今頃どうしていただろうか・・・
人生の分岐点は、不意にやってくる。
今考えれば、設計を仕事とするのは 様々な経験を経て歳を取ってからでも良かった。
関心ごとが多くて、木造一筋の道を自分は歩けなかったが、若い人は、建築を学んだ後でも、岐阜県立森林文化アカデミーのようなところで もう一度勉強してみるのも良いだろう。
ということで紹介でした。
【岐阜県立 森林文化アカデミー】
501-3714 岐阜県美濃市曽代88 岐阜県立森林文化アカデミー
TEL 0575-35-2525/FAX 0575-35-2529
奈良県庁
1965年に竣工して 49年
途中1997～1999年にリニューアルして元気な建物
設計は片山光生氏。
そう、壊されるはずの東京国立競技場の設計も片山光生氏
という事で思い出して掲載。
「書くことが無いのだろう」
いえいえ
「ありすぎるが、ちょつと所要が重なり時間がとれない」
これでも記事の更新には結構時間がとられるのですよ
【写真は2014年初春のものです】
登小路に沿って低層部があり、そのピロティ
打放しコンクリートの木目のテクスチャは健在
【奈良県庁舎・建物データー】
設計：片山光生
リニューアル共同設計監理：奈良県総務部管財課本庁舎整備室
所在地：奈良県奈良市登大路町
用途：庁舎
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造
規模：地上6階、地下2階
竣工：1965年2月
リニューアル：
主棟・議会棟-1999年12月
東棟-1997年5月
日本建築学会 建築法制本委員会の「建築専門家の行政訴訟参加に関する研究小委員会」が平成25年2月にまとめた「建築に係る行政訴訟判例カルテ」。
PDFで公開されているが、A4版で250頁のぶ厚い資料である。
「行政訴訟においては、建築基準法等の建築関係法の制定背景や基準の趣旨、その規定の果たしている役割と他の規定との関連性など建築に関する知識と経験を有する建築専門家の関与が重要と思われる。」とあり、このカルテは「行政訴訟を対象として、裁判判例を通じて、建築専門家の関与の必要性を明らかにすることを目的として判例の分析を行った。」と書かれている。
内容は、以下の項目が章立てて展開されている
その他
「ドイツの建築規制・建築許可・建築紛争に関するメモ」
「Land Use Planning and development regulation lawの一部邦訳まで記載されているという。お得な情報が満載の資料。
まぁ こういう資料を読むのは、一部の研究者か建築審査請求に色々と思いがある人など限られているだろうが・・・。
建築法規も深みに入っていくと 底なし沼のように捕捉される。あるいは「オタク」的な世界だろうか。
弁護士を代理人とする場合、住民側代理人も建築主側代理人も建築審査請求は初めてという事も多く。結構、頓珍漢なやり取りが交わされたりする。
又、数々の建築審査請求の事例を見ていると、手練れの建築専門家が加われば・・・とか思うことも多い。
建築審査請求は、指定確認検査機関制度になってから増えたようにも思うが、以下に整理して記載しておこう。
****************
1.審査請求とは
• 建築基準法に基づく（建築確認）処分に不服がある場合やこれらによる申請を出したのに、処分が行われない（不作為）場合に、市町村や都道府県の建築審査会に不服を申し立てることができる。
•申し立てを受けると建築審査会で審理を行い、申立てに対する裁決を行います。処分又は不作為が違法又は不当と判断された場合は、裁決により処分が取消される。
2.審査請求の申立先
•物件所在地を所轄する建築審査会へ申し立てる。
•審査請求書の提出は、建築審査会の事務局。（最寄の特定行政庁へ相談）
まず、特定行政庁に建築確認申請図書の開示請求(情報公開請求)を行う事。その請求に基づいて特定行政庁は、処分庁等に対して建築基準法第12条第5項報告を求める。とにかく確認申請図書を入手して建築の専門家達が検証することが不可欠になる。まれにパフレットとか新聞折り込み広告、住民説明用計画図等で建築審査請求を提起する人がいるが、図面開示とその検証に基づき、法的な文書の作成が必要
3.審査請求ができる期間
審査請求は処分のあったことを知った日の翌日から起算して60日以内にしなければならない(行政不服審査法第14条第1項)。
また、処分があった日の翌日から1年が経過すると審査請求はできなくなる(行政不服審査法第14条第3項)。
上記の期間を過ぎた後になされた審査請求は、原則として不適法なものになり、却下裁決となる。
４.審査請求の流れ
審査請求は、原則として書面で審議を行う。
審査請求人、処分庁の双方から書面の提出を受け、口頭審査(口頭審理)を経て、裁決をする。
５.裁決の種類
•認容裁決
処分に違法又は不当が認められ、処分が取消される裁決です。取り消されると、処分は、処分をした日に遡って効力を否定される。
不作為についての審査請求では、不作為庁に対し、速やかに申請に対する何らかの行為をすべき旨を裁決する。
•棄却裁決
処分に違法又は不当が認められず、審査請求を退ける裁決です。
•却下裁決
審査請求が法定の期間を経過した場合や、処分を取消す利益がないときなど不適法であるとき、審査請求を退ける裁決です。審査請求の中身については審理されない。
6.その他
・執行停止申立て
審査請求をしても、処分は裁決で取消されるまでは有効として扱われるので、処分の執行を停止したいときは、執行停止申立てをする必要がある。処分の執行により生ずる重大な損害を避けるため緊急の必要があると認められたときは、執行が停止される。
(建築確認処分に対する審査請求をしても、建築確認処分の効力は裁決で取消されるまで継続する。この場合、建築確認処分の効力が存続しているので、工事は継続して行われる。工事が継続することにより何か重大な損害を受ける場合等は、執行停止申立てをする必要がある。
・審査請求と裁判の関係
建築基準法令に基づく建築確認処分や都市計画法令に基づく開発許可処分などについての取消しの訴えは、 原則として審査請求の裁決を経た後でないと、提起できない(行政事件訴訟法第8条第1項ただし書、建築基準法第96条、都市計画法第52条)。
【参考】用語解説
•不作為
法令に基づく申請に対して、相当の期間内に何らかの処分をするべきにも関わらず、何の処分もしないこと
•裁決
審査請求に対する審査会の決定。裁判の判決と同様なもの
•異議申立て
審査請求と同様に処分等に対して不服を申し立てる制度。審査請求とは違い処分庁自身が、申立てに基づいて決定を下す制度
事務所を始めてから、世の中には建築主と設計者のトラブル。近隣とのトラブルが実に多いことを知った。
そうした相談が、知人や弁護士を通して持ち込まれる。
等々
それらの相談から、あるものは民事訴訟となり、あるものは建築審査請求へとなっていく。
指定確認検査機関に勤務していた時は、処分庁として建築審査請求を受取る側で、徹夜して抗弁書を起案したり、公開口頭審査に出席した。現在は、住民側の専門家として建築審査請求に加わり、建築審査請求の提起、反論書の作成にも加わっている。
建築審査請求に両方の立場で関わった人は、そう多くないようだ。
どちらの立場になっても、建築審査請求に関わると結果が出るまでは胃がキリキリする。
外国人旅行者を対象としたゲストハウスを行うためには、原則、簡易宿所営業を行うための旅館業の許可を取得しなければならないが、アベノミクスの国家戦略特区構想により、特定の地域において、政令で定められた要件をクリアーした施設は、旅館業法の許可を取得しなくても、都道府県知事の特定認定を受けることで、ゲストハウスを経営できることにしたもの。
旅館・ホテル業界の人はプンプン。不動産業界はニコニコの特例
【事業名】
国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
【対象区域】
東京圏 東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、大田区、渋谷区
神奈川県全域
千葉県成田市
関西圏 大阪府全域、兵庫県全域、京都府全域
【宿泊期間】
７日～１０日以上
※施設の所在地を管轄する都道府県(その所在他が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市又は特別区)が、地域の旅館・ホテル状況等を勘案して、条例で具体的な期間を定めるそうだ。
現在発表されている設置基準は
【宿泊施設の要件】
一居室の床面積は、２５平方メートル以上であること
※施設の所在地を管轄する都道府県知事が、外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合においては緩和措置があります
・出入口及び窓は、鍵をかけることができること
・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること
・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること
・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること
・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること
・施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること
・当該事業の一部が旅館業法第２条第１項に規定する旅館業に該当するものであること
【都道府県知事の特定認定申請】
都道府県知事より特定認定を受けようとする場合、事業を開始する前に、所定の申請書及び添付書類を、施設の所在地を管轄する都道府県知事に提出。
「エイブル」（東京都港区）は「とまれる」（東京都千代田区）と業務提携し、今年夏より、国内の大都市を中心エリアとした賃貸住宅の空き物件に旅行者が泊まれる日本初のサービス『TOMARERU～日常を旅しよう！～』を発表している。
「とまれる」は、仙台の(株)百戦錬磨(上山康博社長)が展開する国家戦略特区構想準拠事業として考え出されたマッチングビジネス
空き家利用の域を出ていないだよね あくまでも・・・
でも、旅館業法の簡易宿所の許可は、そんなにハードルが高くない。この際、空き家が増えて収益が下がった賃貸共同住宅等で一定の戸数があり、継続的なビジネスとしてゲストハウスを考えるなら旅館業法の簡易宿所の許可をとる方が良いと思う。
このところ 既存建物を用途変更して外国人向け簡易宿泊所にしたいという相談が相次いでいる。
２０２０年東京オリンピック開催の観光客需要を見込んでか、あるいは、一部の人材不足を補うための外国人受け入れが今後増えていくことを見込んで、より収益性の高いビジネスへの転換だろうか。
古い賃貸共同住宅や古い事務所ビルで、空き家率が多くなっている収益性の低い建物が都内には多くなっている。
共同住宅と簡易宿泊所は、境界がグレーな部分も多いが、簡易宿泊所を無許可営業していたとして警視庁保安課が摘発していた事例も出てきているので、大っぴらに営業するためには旅館業法の許可が必要で、その為には建築基準法の用途変更は、不可欠という事になってきているのかもしれない。
簡易宿泊所を無許可経営、外国人観光客狙い 英国人を逮捕 警視庁
2014.5.16 14:47 ［外国人犯罪］
簡易宿泊所を無許可で営業したとして、警視庁保安課は旅館業法違反容疑で、英国籍で東京都足立区足立、無職、ジェームス・クリストファー・ウッド容疑者（２８）を逮捕した。同課によると、「日本の外国人観光客が増え、東京五輪も開催されるため、低料金で宿泊所を提供したかった」と容疑を認めている。ウッド容疑者は昨年１１月以降、３階建ての自宅の１～２階を簡易宿泊所「東京プレイスズ」として９人分のベッドを設置。１泊２５００～６千円で提供し、これまでに約１３０万円を売り上げていた。都が昨年１２月以降に１０回、行政指導したが、「シェアハウスだから問題ない」などと応じなかったという。
逮捕容疑は今年３～４月、自宅で簡易宿泊所を無許可のまま営業し、専門学校生のタイ人女性（２１）ら男女７人を有料で宿泊させたとしている。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/140516/crm14051614470014-n1.htm
横浜市で2013年4月1日以降に工事着工する建物で、高さ3mを超える根切工事をする場合は、「山留め工事の施工計画書」等の提出における工事範囲が拡大されていた。
工事着工前に、「山留め工事の施工計画書」の提出が必要だったのは、私の知る限り横浜市、藤沢市、川崎市、渋谷区・・。いずれも起伏のある地形が多い場所。
東京の城南とか、北区なども起伏がありそうだが、擁壁や崖の脇に地階のある建物の工事現場を覗くと、根切や山留工事が適切に工事がされているのか、近隣住民でなくてもちょっと心配になる。
近隣住民などの当事者であれば尚更不安の種だろう。
万が一斜面や擁壁の崩落事故が起きた場合に、工事会社に保証能力が十分にあるのかも住民の不安の一要素になっている。
事故が起きた場合は、施工会社だけでなく工事監理者の責任も問われるので、しっかり工事監理は必要。
横浜市建築基準法施行細則の改正に伴い、平成２５年４月１日以降に着工する工事からは、指定確認検査機関で確認を受けた物件についても「山留め工事の施工計画書」等の提出が必要です。
【制度改正の目的】横浜市内では、斜面地における戸建住宅等の建設現場において、山留め仮設工事に十分な検討・準備が行われなかった結果、斜面の崩落事故や、これに伴い近隣敷地に危険な状況を生じる事例が発生しています。
こうした危険な状況の発生を防止するため、横浜市では、横浜市建築基準法施行細則を改正し、これまでも工事施工者又は工事監理者にお願いしていた山留め工事に関する報告について、提出対象となる工事範囲の拡大等を行うこととしました。
【制度改正の概要（横浜市建築基準法施行細則第17条の3 Ｈ25.４.１施行）】1.横浜市建築主事に確認済証の交付を受けた物件に加え、指定確認検査機関で確認済証の交付を受けた物件についても提出の対象となります。
2.提出書類が変更になります。◦高さが３メートルを超え５メートル以下の根切り工事を行う場合
⇒山留め工事の施工計画概要書等
◦高さが５メートルを超える根切り工事を行う場合
⇒山留め工事の施工計画書等http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/anzen/tetsuzuki/yamadome.html
ゴルフ場のクラブハウスに関わる建築基準法等の問題点を整理してみた。
【都市計画法】
ゴルフ場は第二種特定工作物であり、市街化調整区域の用途規制の対象外なので市街化調整区域に建設できる。第二種特定工作物の用途に包含される附属建築物（例えば、ゴルフコースのクラブハウス、陸上競技場のスタンド等）は、必要最小限のものに限り、第二種特定工作物の一部として建築が認められる。(とは言ってもコース数によって入場者数は変わるが、それなりの規模にはなる。)
一方、ゴルフコース等に併設される宿泊施設は第二種特定工作物に附属するものとはみなされず、開発審査会による許可が得られる場合しか建築できない。
【建築基準法上の用途】
ゴルフ場のクラブハウスの基準法上の用途(確認申請書第3面)は何になるか。
施設内容はカート置場、ロビー、レストラン、ロッカー室・大浴場、事務室、機械室等によって構成される。
こういう複合的な用途が含有されている建物の建築基準法上の用途判断が一番いやらしい。
以上のような判断が考えられるが、建築主事判断となることが多い。通常は、指定確認検査機関より裁量権のある特定行政庁に聞いた方が良い。
私が近年関わった千葉県の物件の場合は、用途は「その他」(具体的用途として「クラブハウス」)だった。
消防法上は１５項だった。
確認申請書第4面に記載する用途は、飲食店、公衆浴場、自動車車庫、サービス業を営む店舗等に仕分けする。
【個別許可】
浴場は、公衆浴場法の許可(保健所)が必要
レストランは、営業許可申請(保健所)が必要
【カート置き場】
・道路運送車両法では
第二条 この法律で「道路運送車両」とは、自動車、原動機付自転車及び軽車両をいう。
２ この法律で「自動車」とは、原動機により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具であつて、次項に規定する原動機付自転車以外のものをいう。
３ この法律で「原動機付自転車」とは、国土交通省令で定める総排気量又は定格出力を有する原動機により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具をいう。
４ この法律で「軽車両」とは、人力若しくは畜力により陸上を移動させることを目的として製作した用具で軌条若しくは架線を用いないもの又はこれにより牽引して陸上を移動させることを目的として製作した用具であつて、政令で定めるものをいう。
５ この法律で「運行」とは、人又は物品を運送するとしないとにかかわらず、道路運送車両を当該装置の用い方に従い用いること（道路以外の場所のみにおいて用いることを除く。）をいう。
６ この法律で「道路」とは、道路法 （昭和二十七年法律第百八十号）による道路、道路運送法 （昭和二十六年法律第百八十三号）による自動車道及びその他の一般交通の用に供する場所をいう。
ゴルフ場のカートには、ガソリンと電動(バッテリー)があるが、ここは素直に、カート置き場は法律論ではなく実態上で判断し自動車車庫とするのが妥当。
消防法上は自動車車庫として判断される。
尚、
ゴルフカートは公道を走らない限り道路交通法の適用除外であるため、安全規格や整備基準が定められていないらしい。
ゴルフ場施設利用損害保険の保険金支払いデータによると、ゴルフ場施設の事故の約半数がゴルフカートの事故であり、その内容は対人衝突、カートの横転や転落などの自損、カーブを曲がるときなどに同乗者が振り落とされる転落、カート同士の衝突などが多いらしい。
旭硝子の2階ショールーム
【設計データー】
住居表示 : 東京都中央区京橋二丁目５番18号
敷地面積 : 738.45㎡（223.38坪）
延床面積 : 8,774,46㎡（2,654.27坪）
構造 : 鉄骨造、鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、ｺﾝｸﾘｰﾄ充填鋼管造
規模 : 地下１階、地上13階、塔屋１階
設計・施工 : 鹿島建設株式会社
竣工 : 平成20年12月
「不動産から見る京町屋の活用法」と題した、京都の(株)八清(ハチセ) 代表取締役社長 西村孝平氏の話を聞いてきた。
一般社団法人住宅医協会の住宅医スクール2014の一講座
「築年数30年以上の建物評価のない建物をリノベーションする事で、再びストックとしてよみがえる住宅の総称である」と定義づげした「リ・ストック住宅®」を展開しているが、中でもヒットしたのは「リ・ストック住宅 京町屋」だそうだ。
私の亡父が京都市街の出身なので、おのずと訪れる機会も多いなかで京都市内に空き家が多いのは知っていた。道幅が狭い、駐車場がとれない、接道していないので再建築不可、何よりも夏暑くて冬寒いのが京町屋。アジア太平洋戦争での戦災が少なかったせいで、戦前からの建物。建築基準法(昭和25年)以前の建物がゴロゴロしている。
西村氏の講義によると、(株)八清の京町屋は新しくても築64年とか。(株)八清では、これまでの不動産業界の常識であった築年数で評価するのをやめた「経年美は古くないと評価できない」と語った。
様々な京町屋改修事例、危険家屋再生を見せていただいたが、その一つ一つが老朽家屋の再生、京都市内で増えている賃貸住宅の空き家の活用、それらがまちづくりに結び付いている。
(株)八清のビジネスは、「リ・ストック住宅 京町屋」から、町屋の貸切宿泊施設「京宿屋」と広がっている。
「京宿屋」は観光客の多い京都らしいビジネスモデル。町屋の保存再生、景観維持・保全に貢献しているし、伝統建築である町屋の居住体験を提供している。オーナーとして「京宿屋」を所有して、自分もセカンドハウスして使うこともできるという。賃貸するより収益性の高いビジネスモデル。
私もネットで7月8月の幾つかの「京宿屋」の予約状況を見てみたが、中々稼働率は高そうだった。
それから京町屋のシェアハウス「京だんらん」というのも展開している。大店(おおだな)の京町屋は、面積が大きくてリ・ストックして貸家や売却するには不適格なケースがある。
随分と共用部が多いシェアハウスで、レンタブル比というドグマ(教条)に浸かっている頭では理解しがたいビジネスモデル。「京都だからできるんだよ、東京では無理、無理」と即座に断定されそうだ。
とにかく(株)八清は次から次と 新しいビジネスモデルを展開している。
町屋を改修すると同時に隣接する道を石畳に整備して地域のポテンシャルアップにつなげる「石畳プロジェクト」。「京町屋証券化と京町屋管理信託」「京町屋ファイナンス」・・・
ちょつと目を離せない会社の一つになった。
「株式会社 八清」(ハチセ)
京橋創生館にあるAGC studioのガラス階段
「揺れますから」と案内されたが、
想像していたほど揺れなかった
自立循環型住宅研究会・関東ゼミ2014の「温熱環境の基礎～断熱と日射熱取得～」に参加してきた。
講師は、岐阜県立森林文化アカデミーの辻充孝準教授。
H25年改正省エネ基準の断熱性能と日射熱取得の計算について具体的な計算方法を学び、結果分析から実務に活かす力を身に着けるのが目的というので、3時間勉強してきた。
講習会や本ではよくわからなかった事が、辻先生の実務者サイドに立った話を聞くことで整理することができ、一層理解が深まった。
とりわけ、H25年省エネ改正の躯体性能基準である外皮平均熱還流率の詳細計算法と簡略計算法による結果の比較は、とても参考になった。
エクセルやプログラムを導入すると早急に結果は導き出されるが、理解を深めるには手計算をしてみるのが一番早い。
申請は簡略計算法(従前の仕様規定にかわるもの)で行っても、設計実務は詳細計算法(性能規定)を行い検討した方が良い。簡略計算法では1割程度安全側になる。
審査側と設計実務者と両方の立場を経験してみると、それぞれの法に対する理解の深さが異なることがよくわかる。
与条件と結果だけでプロセスはブラックボックスとなっている天空率、日影、避難検証法等と同様に省エネ法も性能規定に振れてきた。審査機関側の審査体制づくりも中々大変だろう。
モデルの外壁断熱材を変更したときの外皮平均熱還流率(UA値)、熱損失係数(Q値)、外皮平均日射熱取得率(ηA値)、夏季日射取得係数(μ値)を計算して提出(MAIL)すると、辻先生の作成したサポートツールがもらえるという、異例の宿題があるゼミなのだが、そこがかえって良いことだと思った。
内部は、通路を挟んで店舗が配置され、天井には空が書かれ照明によって雰囲気を変えるといった従来型の演出。
通路幅が狭かったかも。
メディアコーナー
店舗の中を歩いていると後ろの方から
「かっこいい 何これ」
「鬼平って何?」「俺 鉄平なら知ってるぞ」と色んな声が聞こえた。
鬼平犯科帳にしばしば出てくる「軍鶏鍋の五鉄」
試しに「一本饂飩」を食べてみたのだが、鬼平犯科帳の中の一本饂飩とはちょつと違うように思える。
テーマパーク型の複合店舗の場合、リピーターの関心を集めるような自己更新が必要だと思うが、ここでは「食」かな・・・
東北自動車羽生PA上り線が昨年暮れにリニューアルされ鬼平江戸処としてオープンしたのはニュースで聞いていたが、外観も江戸の町並みにしていたのは、駐車場について初めて知った。
左側は喫煙コーナー
案内板
メイン出入り口
土曜日の夕方という時間だったからか、PAは大変混雑していた。
北関東自動車道・宇都宮上三川ICで降り、宇都宮市郊外のインターパークというショッピングエリアのロードサイドにある産科クリニック
幹線道路からアプローチ
中庭に面して産科クリニック・アクア&フィットネススタジオ・ブック&カフェが配置されていて、複合施設となっている。
駐車場から
設計・施工 : 竹中工務店
【アルテミス宇都宮クリニック】
住所 : 栃木県宇都宮市インターパーク５丁目１−９
http://www.auc.med-apple.co.jp/index.html
【設計データー】
至楽巣
建物の中に入る
庭園
さつきがところどころ残っている
弊社CEOが先週末東京に帰る日の朝のうちに寄ったという詩仙堂・丈山寺
山門
詩仙堂の四季には、それぞれ趣があり とりわけ五月下旬の「さつき」十一月下旬の紅葉が有名らしいが、この６月・水無月の青葉もなかなかのものだったと言っていた。
老梅関
嘯月楼
